Capital Investment 4

[Hansaviertel]

Dobry wieczór wszystkim,

już od jakiegoś czasu czytam tutaj, teraz mam również pytanie lub prośbę o ocenę finansowania nieruchomości do wynajęcia, która w przyszłości po założeniu rodziny może być również użytkowana przez siebie.

Kilka faktów:

Nieruchomość:
Kod pocztowy 10557
Zabytkowa ochrona
Powierzchnia mieszkalna około 85 mkw
Cena zakupu 250 tys. EUR
Koszty dodatkowe około 17,5 tys. EUR
brak pośredników
możliwe czynsze zimne 10-12 EUR za mkw
Opłaty eksploatacyjne szacowane na 300 EUR / miesiąc, z czego przypuszczalnie 2/3 jest możliwe do przerzucenia na najemcę

Nabywca:
Wolny zawód (architekt)
Stan cywilny: wolny, klasa podatkowa 1
dochód do opodatkowania na podstawie KPiR: około 45 tys. EUR rocznie z działalności gospodarczej

posiadana mieszkanie własne
Wartość rynkowa około 180 tys. EUR
pozostały dług A: około 78 tys. EUR, miesięczna rata 450 EUR (oprocentowanie 3,5% i spłata kapitału 2,5%), umowa obowiązuje do 2027 roku
pozostały dług B: 30 tys. EUR, miesięcznie około 60 EUR odsetek, umowa obowiązuje do 2016 roku
posiada oszczędności budowlane, suma oszczędności 30 tys. EUR, aktualne saldo około 14 tys. EUR, które mają być użyte (zgodnie z aktualnym planem) do spłaty pozostałego długu B.

(dla porównania, w przypadku ewentualnego późniejszego wynajmu własnego mieszkania: możliwe czynsze zimne około 500 EUR miesięcznie, aktualne opłaty eksploatacyjne około 190 EUR miesięcznie).

Umowa Leasingu, około 220 EUR miesięcznie
brak innych zobowiązań finansowych
miesięcznie około 500 EUR oszczędzane w akcje / lokaty terminowe
Kapitał własny: akcje o wartości około 40 tys. EUR, lokaty terminowe około 6 tys. EUR, zabytkowy samochód około 15 tys. EUR (oraz wyżej wspomniane, ale zabezpieczone oszczędności budowlane o aktualnym saldzie około 14 tys. EUR).

Koszty dodatkowe = 17,5 tys. EUR powinny być pokryte z kapitału własnego, reszta = 250 tys. EUR za pożyczkę.

Teraz moje pytanie, jakie są szanse na finansowanie i czy to ma obecnie sens? Czy powinienem zebrać jeszcze trochę więcej kapitału własnego, aby móc poradzić sobie w tej skali?

Dziękuję za realistyczną ocenę,
Hansaviertel


..i dziękuję forum i wszystkim zaangażowanym członkom ogólnie...

[6Bankkaufmann]

Cześć
Sytuacja wyjściowa powinna być w porządku.
Masz kapitał własny, wolną nieruchomość o wartości około 70.000 EUR oraz inne aktywa oprócz kosztów zakupu.
Wszystko to się zgadza.

Jednak nie wiem, jak ocenić inwestycję kapitałową w Berlinie, gdzie cena zakupu przekracza 20-krotność maksymalnego czynszu miesięcznego w wysokości 12 EUR za mkw.
Piszesz o 10-12 EUR za mkw?
Czyli mieszkanie w ogóle nie jest wynajęte?

Ponadto, jakiej wielkości powinna być miesięczna rata spłaty?

[Hansaviertel]

Cześć Bankierze,

dziękuję za pierwsze informacje zwrotne.

Mieszkanie jest obecnie dostępne do wynajęcia i mogłoby zostać ponownie wynajęte.

Współczynnik > 20 z czysto analitycznego punktu widzenia na pewno nie jest idealny, ale planuję zamieszkać w tym mieszkaniu za kilka lat. Aktualnie zajmowane przeze mnie miejsce zostałoby wynajęte. Ta okolica jest bardzo poszukiwana, wiele mieszkań jest również sprzedawanych szybko...

Dlatego interesujące byłoby kredyt, w ramach którego stopa spłaty mogłaby być zmieniana w trakcie trwania - będzie nieco niższa podczas wynajmu, a po własnym zamieszkaniu odpowiednio wyższa.

Jak oceniliby Państwo miesięczną ratę na początku w wysokości około 900,00 do 1.000,00 EUR, jakie warunki wydają się być z tego wynikające?

Skontaktuję się z Państwem w przyszłym tygodniu w prywatnej wiadomości. Zobaczymy, czy mieszkanie będzie wówczas w ogóle dostępne na rynku...

Dziękuję i miłego weekendu,
Dzielnica Hansaviertel

[6Bankkaufmann]

Trzeba spojrzeć na całą sytuację. Ich sytuacja wyjściowa jest jednak wyłącznie pozytywna, a plan powinien być wykonalny. Jak opisano, należy jednak poczekać, jak bank wyceni mieszkanie.

[Hansaviertel]

Dobry wieczór wszystkim,

po ostatnim ofercie na mieszkanie przekraczającej 270 tys. euro i konieczności wykonania remontu (całkowicie nowa instalacja elektryczna, kompletnie nowa łazienka/ WC, wszystkie powierzchnie odnowione, usunięcie podłóg Floorflex itp.), postanowiłam na razie zrezygnować z tego projektu.

Dziękuję i do następnej okazji…

[6Bankkaufmann]

@Hansaviertel,
Sądzę, że tutaj cena zakupu wydaje się nieco zawyżona.
Przy powierzchni mieszkalnej 85 m2 i przyjmując maksymalną cenę EUR 12 za m2 powierzchni mieszkalnej, cena zakupu EUR 270,000 byłaby 22,5-krotnością rocznego czynszu netto.
Oznacza to, że nadal nie jest pewne, czy istnieje bank, który sfinansuje odważną cenę zakupu, jeśli cena jest tak wysoka.
Istnieje wiele innych obiektów.