Capital Investment 4

[sman83]

Cześć wszystkim,

Również ryzykując, że niektóre tematy się powtarzają, chciałbym poznać opinię, która nie pochodzi od kogoś, kto zarabia na mojej decyzji.

Zdecydowaliśmy się na Dom: nowe budownictwo KfW70 (już stoi, obecnie jest używany jako Dom wzorcowy), 140 m², 200 m² działki, 360 000 €, w okolicach Heidelbergu. Nasz wkład własny to 50-60 tys., co pozwala nam pokryć koszty transakcji i 10% wkładu do domu.

Nasze wspólne dochody to około 4200 netto. Docelowa rata to 1300.

Do tej pory miałem spotkanie w banku i mam doradcę do spraw finansowania budowy, który zbiera dla mnie różne oferty.

We wszystkich ofertach obecnie uwzględniono kredyt KfW w wysokości 50 tys. (po 1% lub 1,25%).

Spotkanie w banku wykazało, że bank oferuje maksymalnie 10-letnie kredyty ratalne oraz oszczędności budowlane na 21 lub 30 lat. Model na 21 lat odpada, ponieważ rata wynosi 250 więcej, niż chcieliśmy (chociaż efektywna stopa procentowa wynosząca 2,3% jest przyjemna). Model na 30 lat natomiast w zasadzie nie jest zły. Przy 30 latach okresu kredytowania (i wiązania oprocentowania) osiągamy efektywną stopę procentową na poziomie około 2,78%. Przez 30 lat nie musimy się martwić. Ponadto istnieje możliwość corocznej spłaty w wysokości 10%.

Z kolei są dwa kredyty ratalne, jeden na 20 lat z oprocentowaniem 3,06% bez możliwości dodatkowej spłaty i 15-letni z oprocentowaniem 2,8% i możliwością dodatkowej spłaty w wysokości 5% rocznie.

Doradca nie jest zwolennikiem oszczędności budowlanych, ponieważ nie mam efektu odsetkowego itp. W zasadzie byłem początkowo zwolennikiem wyłącznie kredytu ratalnego, również dlatego że niektóre artykuły są przeciwko oszczędnościom budowlanym itp. Jednak mam trudności z znalezieniem wad tej rozwiązania. kredyt ratalny na 20 lat ma dziś gorsze oprocentowanie, a będę potrzebować finansowania uzupełniającego. kredyt ratalny na 15 lat wychodzi mniej więcej na to samo oprocentowanie co rozwiązanie z oszczędnościami budowlanymi, ale muszę ryzykować, że przez następne 15 lat będę musiał znaleźć dobre warunki finansowania.

Nikt nie jest w stanie podjąć decyzji za nas, ale chciałbym poznać wasze/Państwa zdanie.

Z góry dziękuję!

[6Bankkaufmann]

Cześć
Przy kosztach produkcji w wysokości 360 000 EUR, przy 90% pożyczce potrzebujesz wtedy 324 000 EUR.
Tutaj jasno widać, że 50 000 EUR to KfW 153.
Możesz także opcjonalnie dodać KfW 124 w wysokości 50 000 EUR.
Z KfW 124 w wysokości 50 000 EUR wygląda to następująco:
222 000 EUR pożyczki bankowej z oprocentowaniem 2,64/2,67
50 000 EUR KfW Nr.153 z oprocentowaniem 1,25/1,26
50 000 EUR KfW Nr.124 z oprocentowaniem 1,65/1,66
Rata prawie 1300 EUR, jak życzyłeś.
Tak mogłoby zadziałać.

[Alex [CryptoMod]]

Najpierw pożegnałbym bank, który oferuje tylko 10-letnie umowy i tylko BSV... Salon samochodowy, który sprzedaje tylko czerwone samochody ????

Cóż, dobry doradca bankowy musi obliczyć wszystkie koszty (wliczając w to wszystkie opłaty itp.) dla obu wariantów, aby można było dokładnie porównać.

W przypadku kredytu ratalnego spłata jest od razu, podczas gdy w modelu BSV, jeśli jeszcze nie istnieje, najpierw gromadzony jest BSV i płacane są tylko odsetki.

[sman83]

Od dzisiaj wiem, że również VoBa (przynajmniej tutaj) nie oferuje kredytów hipotecznych na okres dłuższy niż 10 lat. Przynajmniej nie samodzielnie, ale za pośrednictwem partnera. Nawet jeśli inny bank nie oferuje kredytów hipotecznych na okres dłuższy niż 10 lat, opcją może być również wariant oszczędnościowy, dlatego dlaczego od razu mówić „żegnaj”.

Znam wszystkie koszty związane z BSV (oprocentowanie w fazie oszczędzania i fazie kredytowej + 1% prowizji od sumy). Dzięki temu (i mojej racie) mogłem obliczyć rzeczywiste oprocentowanie. Oczywiście pozostaje pewna niepewność co do dokładnego przydziału.

KfW124 odpada zresztą, ponieważ oddamy Dom bauträgerowi na 1 rok do ponownej wynajmu, który będzie go nadal używać jako domu wzorcowego. Niestety, to oznacza także, że L-Bank odpada dla 153 zamiast 1,25% za 1% ponieważ również wymaga ona natychmiastowego własnego użytkowania.

[6Bankkaufmann]

@sman83
Nic osobistego przeciwko Tobie - nie znamy się - ale zakładam, że normalny obywatel nie jest w stanie prostu obliczyć efektywnego oprocentowania w przypadku pożyczek pośrednich z oszczędnością w ramach umowy oszczędnościowej.
W tym przypadku zakładam, że koszty ogólne są znane jedynie wyczerpująco przez kasę oszczędnościową.
W końcu często są popełniane błędy w obliczeniach (tylko moje doświadczenie...)
W związku z tym sugeruję porównywać wersję Bauspar tylko z bezpośrednią pożyczką spłacaną ratami tylko wtedy, gdy koszty ogólne są szczegółowo przedstawione przez bank.

[sman83]

Może być, ale gdzie jest mój błąd myślowy?

Mam
1) kwotę pożyczki
2) czas
3) ustaloną ratę w czasie

Jeśli pomnóżmy teraz ratę przez liczbę miesięcy, otrzymamy całkowitą sumę, którą musimy zapłacić w określonym czasie. Opłata manipulacyjna jest już zawarta w racie, więc następnie obliczam stopę rzeczywistą za pośrednictwem kwoty pożyczki, sumy spłaconych rat i czasu. Jeśli niczego nie przeoczyłem, to moje studia ekonomiczne na pewno mi na to pozwolą. Oczywiście każdy zwykły obywatel może również skorzystać z kalkulatora online, aby dowiedzieć się o stopie rzeczywistej.

Nieznaną stałą w moim obliczeniu jest alokacja.
Jeśli jesteś zainteresowany, chętnie prześlę Ci to ofertę (anonimizowaną).

Z zasady jestem zwolennikiem jasnych liczb do porównywania, czyli jaką kwotę daje mi bank i ile na tym zarabia (albo ile mnie to kosztuje). Oczywiście tylko w ramach uzgodnionej okresu wiązania oprocentowania.

[6Bankkaufmann]

Chętnie możesz udostępnić swoje obliczenia, aby można było je zweryfikować. Możesz mi je również przesłać anonimowo.
Ale jak w takim razie zaimplementowałeś/łaś przypisanie, jeśli piszesz, że nie wiesz, jak to zrobić?

[obelix]

Zaszedłbym po prostu z prognozami alokacji kas oszczędnościowo-budowlanych. Na pewno istnieją przykładowe obliczenia. Zazwyczaj od wielu lat (20+) sprawdzają się one bardzo dobrze. Ci, którzy preferują nadmierną ostrożność, mogą dodać dodatkowe trzy miesiące na wszelki wypadek.

[6Bankkaufmann]

@Obelix, oczywiście, to też możliwe.
Jednak moje doświadczenie mówi, że nawet jeśli klient o tym wie, zazwyczaj i tak źle liczy.
Dlatego czy nie jest prostsze po prostu odłożyć sprawy na bok i pozostawić bankowi samemu przygotowanie pełnego kosztorysu?

[obelix]

Ale moje doświadczenie mówi, że mimo że klienci wiedzą o tych rzeczach, zazwyczaj nadal źle liczą.

Ciężko mi sobie to wyobrazić, ponieważ jeśli już, to zazwyczaj klienci, którzy się tym interesują i potrafią posługiwać się liczbami, sprawdzają. Liczba lat/miesięcy jest znana, a mnożenie powinno być możliwe. Zwłaszcza w fazie oszczędzania - hasło związkowe - to tylko małe wyzwanie.








Cytat pracownika banku

Dlatego nie jest to wcale trudne, jeśli po prostu zasiedzisz się i pozostawisz Bankowi pełne zestawienie kosztów, prawda?


Ja bym tego inaczej nie robił. Być może jeszcze raz przejrzeć to przy pomocy dużej ołówkowej kreski, ale zagłębiać się w szczegóły.... ???


Według mnie w tego typu artykułach zbyt szybko ucieka się od tematu związania. Podstawowy temat jest według mnie tylko pobieżnie dotknięty. Od dziesięcioleci związanie nie stanowi już problemu. Również kasy oszczędnościowe właśnie przy opracowywaniu nowych taryf nauczyły się tego.
OT: Również w przyszłości nie będą już tak bardzo zagrożone, praktycznie zagrożone przez ewentualny długi okres wysokich stóp procentowych (oprocentowanie od salda).

[6Bankkaufmann]

Czy wiesz, że niektóre kasy oszczędnościowo-budowlane naliczają odsetki od pożyczek budowlanych co kwartał? Jeśli ktoś o tym nie wie i liczy normalnie, to już zestawienie całkowitych kosztów będzie błędne. Takie jest moje doświadczenie.

[sman83]

Dzień dobry,

dokładny moment przydziału nie jest znany, nawet dla banku.
Przydział przypada po upływie 15 lat i 3 miesięcy.
Bez ustalenia tego nie można było obliczyć raty/czasu.

Fragment:






Okres oszczędzania od października 2014 do przydziału wynosi 15 lat i 3 miesiące
- Okres oszczędzania jest tylko szacunkowy -
Okres spłaty Twojego kredytu hipotecznego wynosi 14 lat i 1 miesiąc
Co daje łączny okres trwania 29 lat i 4 miesiące

Kalkulacja modelowa nie uwzględnia odliczenia podatku od zysków kapitałowych (podatek Belki).

[obelix]

Czy jest znane ...

To nie pasuje tutaj do końca, ale dla mnie ważniejsze jest, aby całościowa koncepcja była dla mnie optymalna, a nie to, czy model na trzecim miejscu po przecinku jest najtańszy.

W przypadku zasadniczo długich okresów kredytów hipotecznych mogą zachodzić zmiany ... co sprawia, że początkowe obliczenia często przestają być poprawne.


W konkretnym przypadku również chciałbym się odnieść do obliczeń kasy oszczędnościowo-budowlanej w celu porównania.

[NaTwoim13]

Dzisiaj budujesz, jutro oszczędzasz: finansowania natychmiastowe są zbyt różniakowane - n-tv.de

[florianmeier]

Moim zdaniem nawet osoby bardzo inteligentne nie są w stanie obliczyć lub chociaż oszacować rzeczywistego oprocentowania całej konstrukcji (pożyczka wstępna plus oszczędności na konto oszczędnościowe). Wszyscy zwracają uwagę na tanią pożyczkę wstępną i cieszą się, że jest tania. Główny wkład oszczędnościowy udostępniany praktycznie bez odsetek przez dziesięć lat jest pomijany. Całkowite oprocentowanie nie musi być podane, co jest lepsze dla kas oszczędności. Obowiązkowe podawanie rzeczywistego oprocentowania byłoby prawdopodobnie zniszczące dla całej branży oszczędnościowej.

[6Bankkaufmann]

@florianmeier, Masz rację. Jednak można przeliczyć całkowite oprocentowanie na papierze przez cały czas (kredyt wstępny i kredyt hipoteczny...) I to naprawdę nie jest takie proste jak ABC.

[sman83]

Przytoczę tutaj fragment artykułu n-tv:




Wiele klientów uważa, że efektywna stopa procentowa na cały okres spłaty jest po prostu średnią wartością z tych dwóch informacji.


Przepraszam, ale kto jest na tyle głupi...

Jednak nawet po przeczytaniu artykułu z n-tv nadal nie widzę, gdzie leży problem:

Kwota pożyczki: x
Rata: y
Liczba rat: z

y * z - x = Odsetki

i z odsetkami, czasem i kwotą pożyczki otrzymuję efektywną stopę procentową.

Mimo wszystko nadal nie jest łatwo podjąć decyzję.
Czy nie byłoby już wystarczająco trudne porównanie kredytu ratalnego (15 lat ze stawką na poziomie równej raty głównej i odsetkowej) i modelu kombinowanego z bezpłatnym kredytem wstępnym i BSV (15 + 15 lat).
Teraz mam również kombinację 10 lat + 20 lat kredytu ratalnego na stole oraz kombinację Bausparvertrag (BSV) na 10 lat + 20 lat na stole, gdzie z kredytu wstępnego trafia bezpośrednio duża suma do BSV, aby uzyskać tam przydział już po 10 latach.

Stopa procentowa nie jest mi teraz w żaden sposób pomocna, muszę po prostu zdecydować, który model mi najbardziej odpowiada - ale mam plusy i minusy dla wszystkich 4 modeli. Najłatwiej jest mi odrzucić 2,9% kredyt ratalny na 20 lat. Przy takiej stopie procentowej 20 lat bez stawki na poziomie równej raty głównej i odsetkowej to po prostu niewarte uwagi.

[sman83]

Całkowita stopa oprocentowania nie musi być podana, co dla kas oszczędności mieszkaniowych jest lepsze. Obowiązkowe podanie oprocentowania efektywnego byłoby prawdopodobnie niszczące dla całej branży kas oszczędności mieszkaniowych.

Muszę się wtrącić i zacytować jeszcze raz artykuł z n-tv:





Najlepsza oferta pochodziła od Landesbausparkasse Rheinland-Pfalz, która obliczyła tylko 2,36 procent odsetek przy okresie 18 lat i jedenastu miesięcy. Dla porównania: Najtańsze kredyty hipoteczne z 20-letnim okresem oprocentowania kosztują obecnie około 2,40 procent.


I tak jest. Przy modelu oszczędzania na 15 lat i fazie kredytowej na 15 lat mam 2,65% oprocentowania efektywnego (mam to już na piśmie od banku) oraz przy oszczędzaniu przez 10 lat i fazie kredytowej na 20 lat mam 2,67%.

Branża kas oszczędności mieszkaniowych nie musi się w żadnym wypadku ukrywać przed bankami hipotecznymi. Wręcz przeciwnie, niektóre kas oszczędności mieszkaniowych powinny być może zastanowić się nad bardziej otwartym podejściem do oprocentowania efektywnego.

[florianmeier]

Bausparkassen miały zawsze najlepsze produkty. Pośrednik nie mógł ich jednak zbyt chętnie sprzedawać. Groziło mu to albo reprymenda albo niska prowizja.

Przykład obliczeń pokazujący jak kłamstwem jest wcześniejsza pożyczka:

Pożyczka z góry bez spłaty kapitału w wysokości 2%
Dodatkowo bezodsetkowe oszczędzanie w umowie oszczędnościowej na cele mieszkaniowe

Okres i kwota pożyczki: obojętny

Jeśli przy miesięcznej stopie procentowej w wysokości 100 EUR jednocześnie zostanie zaoszczędzone 200 EUR, efektywna stopa procentowa całej konstrukcji będzie bliższa 6% niż 2%.

Możesz wykonać swoje własne obliczenia w tym miejscu:

Efektywna stopa procentowa całkowita? Doradztwo finansowe FMH

[sman83]

Dziękuję za link - wszystko wpisane i zgodnie (wychodzi wspomniane 2,65%).

Druga oferta niestety w tym przypadku nie jest możliwa.
Chodzi o pożyczkę w wysokości 289 000, na 1,95% oprocentowania przez 10 lat, z czego 90 000 ma trafić bezpośrednio do Bausparkasse, oraz druga pożyczka w wysokości 76 000, na 1,85% oprocentowania przez 10 lat, która zostanie spłacona w ciągu tych 10 lat w pełni. Rata dla pierwszej pożyczki wynosi 696€, a dla drugiej 470€. Po 10 latach w przykładowym obliczeniu następuje alokacja, a około 200 000 zostanie spłacone przez 18 lat na oprocentowanie 2,45%.

Dlatego poprosiłem o efektywną stopę procentową dla wszystkich elementów - ponieważ nie ufam mojemu własnemu obliczeniu na końcu.

Muszę przyznać, że w tej chwili najbardziej skłaniam się do oferty Bausparkasse, którą wprowadziłem do kalkulatora FMH. Zresztą pochodzi od banku PSD Karlsruhe-Neustadt (TopBauGeld30). Warunki są dostępne na stronie internetowej, więc nie jest to tajemnica .

[immerfernweh]

Tylko luźna myśl: co by było, gdybyś musiał spłacić pożyczkę wcześniej? Na pewno tego nie życzę, ale życie niesie różne sytuacje, takie jak przeprowadzka, zmiana pracy, większa liczba dzieci niż planowano (bliźniaki itp.), choroba, niezdolność do pracy, rozstanie, rozwód, a nawet nagłe wzbogacenie się!
Jeśli wzięto długi hipoteczne bez wymaganej spłaty odnosząc się do SKOK-a na okres dłuższy niż 10 lat, kara za wcześniejszą spłatę zawsze należy zapłacić w odniesieniu do pełnej oryginalnej kwoty. Warto byłoby wziąć tę myśl pod uwagę podczas analizy.

[sman83]

Cześć,
tak, to prawidłowy/ważny punkt.
W przypadku kredytu PSD nie zostanie pobrana opłata za wypowiedzenie umowy przy sprzedaży nieruchomości.

[obelix]

Bausparkassen od zawsze miały topowe produkty. Jednak pośrednik nie mógł ich zbyt agresywnie sprzedawać. Groziło to albo reprymendą, albo niską prowizją.

W zasadzie nie pasuje to tutaj, ale na poniższe stwierdzenie z pewnością można znaleźć konkretne przykłady i dowody.










Jeśli Bausparkasse nie chce sprzedawać jakiegoś modelu finansowania, albo nie umieszcza go w tabeli warunków (nie jest prezentowany), albo stopa procentowa jest tak niska, że model ten się nie sprzedaje.

[6Bankkaufmann]

W twierdzeniu florianmeiera muszę tylko potrząsnąć głową. Każdy produkt, który znajduje się na tablicy banku, towarzystwa budowlanego lub ubezpieczeń, może być sprzedawany z perspektywy pośrednika. Zakładam po prostu, że florianmeier nie ma doświadczenia w tej branży i nie pracuje w niej zawodowo. Ponieważ klient jest królem, i nic innego. A jeśli najlepszy produkt jest naprawdę najlepszy, to najpierw zostanie spróbowany zostać sprzedanym.