Capital Investment 4

[hosenbun]

Witam wszystkich członków forum,

Dziękujemy z góry za pomoc.

My (para małżeńska, 24 i 27 lat oraz 3-miesięczny syn) chcemy wkrótce nabyć mieszkanie na własność.
Ramy cenowe około 200 000 €.
Dochód netto 1: 1300€
Dochód netto 2: obecnie 1000 € świadczenie macierzyńskie przez kolejne 9 miesięcy, potem podobnie.
Rodzinne: 184 €
Po 9 miesiącach od zakończenia urlopu rodzicielskiego koszty przedszkola powinny być pokrywane z wyższego wynagrodzenia mojej żony (Dochód2).
Firma samochód służbowy jest dostępny, dlatego koszty paliwa są niskie lub wręcz żadne.
W przyszłym miesiącu otrzymamy drugi samochód, który zostanie opłacony gotówką, a kwota jest już odjęta z naszego kapitału. Samochód będzie rzadko używany przez moją żonę, więc powoduje tylko niskie koszty, maksymalnie 50 € wraz z ubezpieczeniem miesięcznie.
Obecny czynsz 550 € plus 280 € opłaty dodatkowe (ogrzewanie olejowe + słaba izolacja głównie)
Ponadto 550 € miesięcznie w 3 umowy oszczędnościowe miesięcznie i łącznie 150 € w program emerytalny Riester.
Około 100 € dodatkowo trafia na książeczki oszczędnościowe (oprocentowanie 2%)
Pozostałe wydatki, w tym wszystkie ubezpieczenia wynoszą 350 €, w tym opłata publiczna (GEZ) itp.
Żyjemy dość oszczędnie i pilnujemy wydatków.
Własny kapitał: około 5000 € w każdej z umowy oszczędnościowej, jedna umowa jest gotowa do wypłaty do końca tego miesiąca (30 000 €) jednak z mniej atrakcyjnymi warunkami, nie mogę dokładnie podać, ale jest ona około 5-6 lat i ma około 3% oprocentowania.
Można jednak wypłacić te pieniądze bez problemu i kosztów, według doradcy bankowego.
Inny kapitał własny to około 9500 €

Jakich warunków możemy oczekiwać i jaki wkład z kapitału własnego byłby rozsądny (jesteśmy konserwatywni i nie chcemy mieć żadnych problemów z płynnością finansową)

Dziękujemy

Hosenbun

[6Bankkaufmann]

Cześć i dziękuję za zapytanie tutaj.
W skrócie, finansowanie jest możliwe, jeśli wynagrodzenie rzeczywiście będzie wypłacone po 9 miesiącach.
Jeśli nie, nie jest możliwe finansowanie podczas urlopu rodzicielskiego.
Czy masz pisemne potwierdzenie od pracodawcy, że twoja żona wróci do pracy po 9 miesiącach?

[hosenbun]

Cześć Specjaliście od bankowości,

dziękuję za szybką odpowiedź.

Chociaż nie mamy pisemnego potwierdzenia, to zgodnie z ustawą dotyczącą urlopów rodzicielskich, prawa mojej żony do powrotu do tej samej pozycji lub równoważnej powinny być zagwarantowane. Ponadto, zmiana z pełnego etatu na niepełny etat jest również uregulowana prawnie i pozwoli mojej żonie na przejście na niepełny etat. Dodatkowo, pracuję również w tej samej firmie i mamy dobre relacje z oboma dyrektorami/właścicielami.

Być może pracodawca może pokryć koszty przedszkola (bez opodatkowania), co sprawiłoby, że dochód mojej żony pozostanie na tym samym poziomie co obecnie.

Z poważaniem, Hosenbun

[6Bankkaufmann]

@hosenbun
Przy pełnym sfinansowaniu ceny zakupu konieczne jest uzyskanie dochodu z działalności po okresie urlopu rodzicielskiego.
Bardzo korzystne jest przedstawić coś na piśmie wobec banku.
Jest jasne, co to jest Elterngeld i każdy wie, czym jest. I oczywiste jest też, że ma się prawo do pracy po tym okresie.
Jednak moje doświadczenie, również jako pracownik działu wewnętrznego, pokazuje, że o wiele lepiej jest, jeśli teraz, podczas urlopu rodzicielskiego, można przedstawić pismo, z którego wynika, że po zakończeniu urlopu rodzicielskiego zostanie się ponownie zatrudnionym.
Bez takiego pisma nie zaleciłbym nikomu składania wniosku bankowego przy 100% finansowaniu.

[hosenbun]

W porządku, w takim razie zajmiemy się tym odpowiednio.

Czego możemy się spodziewać w zakresie warunków kredytowych i jak najlepiej rozdzielić różne elementy kapitału własnego według Państwa sugestii?

Pozdrawiam, Hosenbun

[6Bankkaufmann]

To byłoby trochę nieodpowiednie, aby na podstawie podania tylko ceny zakupu 200 000 EUR pisać cokolwiek o warunkach, prawda?
Zwłaszcza że nie wiadomo dokładnie, czy mają Państwo kapitał własny na koszty dodatkowe związane z zakupem czy nie.
To byłby pierwszy punkt. Jeśli mają Państwo rzeczywisty kapitał własny na koszty dodatkowe związane z zakupem, koniecznie go wykorzystajcie.
Wtedy można sprawdzić przybliżone warunki, jeśli jeszcze wiedzą Państwo, ile miesięcznie chcieliby Państwo płacić.

[hosenbun]

Nie jestem w stanie określić, jakie dodatkowe informacje są potrzebne.
Cena zakupu ok. 200 000 €
Koszty dodatkowe: ogółem ok. 18 000 €
(5% podatek od nabycia nieruchomości + dodatkowe koszty w wysokości ok. 4%, bez prowizji dla pośrednika)
Wkład własny: 9500 euro
po 5000 € w 3 umowach oszczędnościowych na budowę
jedna z nich o sumie oszczędnościowej na budowę 30 000 € jest gotowa do wypłaty natychmiast po wpłaceniu 10 000 € (8% spłata, 1,95% stopa nominalna, 2,34% stopa roczna) Można wypłacić około 10 000 € z dwóch innych umów zgodnie z doradą bankową i kontynuować ich działanie z wpłatą 5 € miesięcznie, a następnie wpłacić kapitał do praktycznie gotowej do wypłaty umowy oszczędnościowej na budowę.
Pozostałe dwie mają po 50 000 euro sumy oszczędnościowej na budowę są daleko od gotowości do wypłaty.
Jesteśmy gotowi inwestować około 1000 € miesięcznie i ponieważ żyjemy oszczędnie, opcja dodatkowej spłaty powinna być możliwa.
Czy teraz kwestia dotyczy kredytu kfw (z l-bankiem lub bez) lub umowy oszczędnościowej na budowę lub obydwu + kredytu, to byłoby interesujące pytanie. Oczywiście ważne jest, z jakim oprocentowaniem przy jakim okresie kredytowania możemy się spodziewać.
Jeśli potrzebujesz dodatkowych informacji, proszę dać znać, czego dokładnie potrzebujesz.
Z góry dziękuję

[6Bankkaufmann]

Państwa plan:
Zakup nieruchomości do własnego użytku za 200.000 EUR

Koszty dodatkowe:
Podatek od nabywcy, notariusz, ewentualne opłaty dla pośrednika z kapitału własnego

pożyczka potrzebna:
200.000 EUR

Propozycja finansowania:
A) pożyczka bankowa
Kwota netto pożyczki 150.000 EUR
pożyczka bankowa = wypłata w wysokości 100%
Okres wiązania oprocentowania 10 lat
2,60% oprocentowanie stałe
2,63% efektywna stopa roczna
2,00% początkowa stopa kapitału
Możliwość dodatkowej spłaty 5% rocznie
Okres bezzwrotności 3 miesiące
Brak opłat manipulacyjnych
Brak opłat za prowadzenie konta
Brak kosztów wyceny
=> 575,00 EUR miesięczna rata

B) pożyczka z funduszy pomocowych
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) - Program własności mieszkaniowej nr 124
Kwota netto pożyczki 50.000 EUR
pożyczka bankowa = wypłata w 100%
Okres wiązania oprocentowania 10 lat
1,90% oprocentowanie stałe
1,92% efektywna stopa roczna
4,37% początkowa stopa kapitału
Okres bezzwrotności 1 rok
Brak opłat manipulacyjnych
Brak opłat za prowadzenie konta
Brak kosztów wyceny
=> 261,43 EUR miesięczna rata

Rezultat:
Wasza nieruchomość może być sfinansowana przez partnera bankowego na kwotę 836,43 EUR miesięcznie - pod warunkiem ostatecznej weryfikacji obiektu i zdolności kredytowej.

[hosenbun]

Dziękuję za prezentację.

Czy powinniśmy teraz użyć naszego kapitału własnego wyłącznie na opłaty dodatkowe i nie korzystać z kwalifikującej się do przydziału umowy oszczędnościowej (8% spłaty, 1,95% oprocentowanie nominalne, 2,34% roczne oprocentowanie efektywne)?
A może powinniśmy użyć umowy oszczędnościowej na kwotę 30 000 €, aby pokryć koszty dodatkowe (maks. około 18 000) i pozostałą kwotę przeznaczyć na sfinansowanie nieruchomości?
Oczywiście oznacza to mniejszą ratę w pożyczce, jednak wtedy powinno tutaj powstać tylko 100 € (70,75 € spłaty / 29,25 € odsetek) w porównaniu z wyższą kwotą pożyczki i obciążeniem odsetkami w wysokości 32,88 € z tytułu pożyczki.
Oczywiście oszczędność odsetków w wysokości 3,63 € miesięcznie nie jest duża, ale to przynajmniej 43,56 € w pierwszym roku.

W takim przypadku, a także ogólnie rzecz biorąc, powinniśmy dochodzić do lepszej stopy procentowej niż 2,63%, czyż nie?
Kiedy byliśmy u pracownika banku nieodpowiedzialnego za finansowanie i dostaliśmy przykładową wycenę bez KFW itp., mówiono o pożyczce w wysokości 219 000 € z oprocentowaniem odsetek 2,5% i początkową spłatą 2,5% (10-letni okres wiązania odsetek). co oznaczałoby miesięczne obciążenie w wysokości 912 €, ale jak już wspomniałem, to tylko przykład i bez eksperta, z którym mamy nadchodzące spotkanie.
Chcielibyśmy również rozważyć związanie oprocentowania na 15 lub 20 lat. Jakie byłoby tutaj dobre oferty?

[6Bankkaufmann]

To oznacza, że jeśli masz kapitał własny, powinien on zostać użyty na koszty dodatkowe związane z zakupem. Jeśli chcesz skorzystać z umowy oszczędnościowej z kredytem budowlanym, należy sprawdzić, czy wymaga ona zabezpieczenia w księdze wieczystej. Jeśli zabezpieczenie to jest wymagane, możesz wybrać tylko partnera bankowego, który zgodzi się działać z bankiem oszczędnościowym. Jeśli nie, może być trudniej, ponieważ banki zazwyczaj chcą mieć pierwsze miejsce hipoteki w księdze wieczystej. Poza tym, odsetki zmieniają się codziennie minimalnie, więc nie ma znaczenia, czy wynoszą 2,5 czy 2,6 na przykład. Ważne jest, aby dokonać tego z lokalnym partnerem bankowym lub doradcą finansowym na miejscu.

[hosenbun]

Danke,
Dla mnie osobiście nie jest obojętne, czy finansujemy 2,5 czy 2,6, i moim zdaniem nie powinno to być obojętne dla nikogo.
Nie chcę po prostu tracić 150 € tylko w pierwszym roku i dlatego zwracam się do tego forum o zdanie i pomoc/wskazówki.
Powyżej znajduje się szczegółowe zestawienie np. dotyczące kapitału własnego w pierwszym poście. Jeśli nie chcą się skupić na tym i woleliby zaproponować profesjonalne doradztwo w ramach swojej firmy, rozumiem to. Niemniej jednak moim zdaniem nie jest dobrym znakiem, jeśli jest Wam obojętne, czy różnica o promil w oprocentowaniu istnieje. Wiem, że są wahania, ale uważam, że lepsze warunki powinny być przynajmniej w granicach 2,3%, skoro bazowa wartość w nieosobistej kalkulacji przykładowej wynosi obecnie 2,5.
Dlatego ten post i wątek ode mnie, jakie warunki powinny być najlepsze (o ile są znane oczywiście), biorąc pod uwagę powyższe informacje.
Pozdrawiam, hosenbun

[6Bankkaufmann]

@hosenbun, stopy procentowe zmieniają się każdego dnia. Czasami dostępne są także specjalne warunki. Sensowne jest złożenie konkretnej oferty, jeśli chcesz sfinansować określony obiekt. W przypadku braku konkretnego obiektu nie można rezerwować stopy procentowej w wysokości 2,5% ani 2,6%.

[hoehlenbewohner]

@TE:
Czy dobrze zrozumiałem, że chcesz kupić w BW?
W takim przypadku rozważmy również pożyczkę Z15 L-Banka.
Aktualne warunki wynoszą 0,95% w pierwszych 10 latach, od 11. do 15. roku wynoszą 2,35%, co daje efektywny roczny oprocentowanie wynoszące 1,62%. Oprocentowanie kredytu jest stałe w wysokości 2% i nie może być dostosowane.

Muszą jednak zostać spełnione kilka warunków:

Kapitał własny stanowiący co najmniej 15% całkowitych kosztów, czyli przy około 215 000 € całkowitych kosztach musiałbyś zazwyczaj wprowadzić 32 250 € kapitału własnego.

Kapitał własny może być również dostarczony jako wkład własny na przykład na remont, gdzie minimalnie 8,5%, czyli w Twoim przypadku 18 275 € w formie oszczędności, kapitału z akcji, nieruchomości itp., musi być dostępne.

W ten sposób otrzymujesz miesięczną ratę w wysokości 483,62€.
Od 11. roku rata wynosi 624,99€.

Ponadto musisz być w stanie pokryć wszystkie bieżące koszty mieszkania według tabeli obciążeń L-Banka.
Link niedostępny do kliknięcia ze względu na zbyt mało postów: goo.gl/3jnRCW

Oprócz raty, w tabeli obciążeń uwzględniona jest dodatkowa opłata za koszty eksploatacyjne.
Dla mieszkania o powierzchni 100 m² bez specjalnej klasy energetycznej (np. KFW 70) przyjmuje się koszty w wysokości 36€/m², tutaj więc 360€.

Zgodnie z tabelą, aby pokryć bieżące obciążenia w 3-osobowym gospodarstwie domowym w wysokości 843,62€, potrzebujesz dochodu brutto w wysokości 3500€.
Przy obliczaniu uwzględnione jest zasiłek rodzinny, natomiast zasiłek rodzicielski nie.

Jeśli spełniasz te warunki, będziesz mógł skorzystać z bardzo atrakcyjnych warunków.

[hosenbun]

Cześć, mieszkańcy jaskiń,

Tak, mieszkamy w Badenii-Wirtembergii i chcemy tu też kupić.
Dziękuję za Twój wspaniały i bardzo pomocny post!

To są jednakowe parametry, w które aktualnie jeszcze nie pasujemy.
Aktualnie mamy około 25.000€ kapitału własnego, chcieliśmy go jednak nie zużyć całkowicie, aby mieć jeszcze pewien zapas.
Nieruchomość powinna być być możliwie bez konieczności remontu...

Czy wiesz, czy premie zależne od sukcesu są doliczane do wynagrodzenia brutto?
Przypuszczam, że premia świąteczna i urlopowa na pewno, prawda?
A jak to wygląda z pracą za 450€?
Natomiast samochód służbowy jako korzyść pieniężna musi być uwzględniony, prawda?

Mam wiele pytań, jeśli nie znasz odpowiedzi, to i tak bardzo ci dziękuję za te wspaniałe informacje z obliczeniami!

Pozdrawiam, hosenbun

[hoehlenbewohner]

Cześć hosenbun,

Wynagrodzenie świąteczne i urlopowe oraz samochód służbowy powinny być uwzględnione bez dodatkowych problemów, tak samo jak praca za 450€, jeśli generuje się tutaj regularne dochody.
Przy premii zależnej od sukcesu również będzie to zależało od regularności wypłat, czyli jeśli w ostatnich latach zawsze otrzymywano premię, powinno się to również uwzględnić.

Są to jednak decyzje indywidualne, zalecam umówienie się na bezpłatne spotkanie w jednym z biur doradczych.
Najlepiej jednak, jeśli już masz konkretne obiekty na oku.
Oto, znowu niemożliwe do kliknięcia, link do biur doradczych: goo.gl/wALXAj

W razie wątpliwości zaleciłbym po prostu poczekać, aż Pani znowu zacznie zarabiać, wtedy powinny być spełnione warunki, a do tego czasu możesz nawet poprawić swoje dochody.
Zakładam, że kredyt Z15 będzie oferowany także w 2015 roku na podobnych warunkach.

Wcześniej nie wspomniane, ale być może istotne:
Dochodowy limit dla gospodarstwa domowego składającego się z 3 osób wynosi 56 995 €/rok. Oznacza to, że wszyscy członkowie gospodarstwa domowego razem nie mogą zarabiać więcej niż tę kwotę rocznie, pomniejszone o koszty uzyskania przychodu, aby być uprawnionym do kredytu preferencyjnego.

[6Bankkaufmann]

@hosenbun
Jeśli nie chcesz użyć całego kapitału własnego, może być odpowiedni inny partner bankowy.
Warunki określone przez L-Bank są rygorystyczne, ale też zrozumiałe.

[hosenbun]

Cześć,

dzięki za informacje.

krótkie aktualizacje:

Teraz przeglądamy nieruchomości i nasze pierwsze obawy niestety okazały się prawdziwe: Prawie wszystkie nieruchomości są w niewystarczającym stanie za tę cenę. Teraz mamy na oku kilka nowo wybudowanych.
Kosztuje 239 000 € (preferowana)

Spotkanie w poradni mamy w przyszłym tygodniu z powodu Z15. Jednocześnie otrzymaliśmy już ofertę finansowania od jednego dostawcy. Wygląda to naprawdę dobrze (pomijając nie do pobicia warunki Z15):

Koszty dodatkowe będą pokryte z kapitału własnego, w przeciwnym razie 100% finansowania.
Co? Oprocentowanie kredytu Zobowiązanie sumy Zawarcie umowy o pożyczkę miesięczne obciążenie
pożyczka ratalna 2,12% / 2,14% 139 000 € 10 lat 535,15 €
kredyt KfW 153 0,75% / 0,75% 50 000 € 10 lat 159,91 €
kredyt KfW 124 1,75% / 1,76% 50 000 € 10 lat 162,69 €
Wasze warunki: 1,76% / 1,77% 857,75 €
Stałe oprocentowanie 10 lat

Alternatywnie 15 lat z następującymi warunkami:
pożyczka ratalna 2,69% / 2,72% 139 000 € 15 lat 601,18 €
kredyt KfW 153 0,75% / 0,75% 50 000 € 10 lat 159,91 €
kredyt KfW 124 1,75% / 1,76% 50 000 € 10 lat 162,69 €
Wasze warunki: 2,09% / 2,11% 923,78 €
Spłata kredytu w wysokości 2,5%, podwyższalna dwukrotnie w czasie trwania kredytu do maksymalnie 5% i 5% spłaty dodatkowej rocznie.

(kredyt KfW 124 to kredyt l-bank na mieszkanie z dzieckiem)

W rzeczywistości warunki te wydają mi się całkiem dobre, zwłaszcza te na 10 lat, 2,72% na 15 lat wydaje mi się trochę za dużo.
Jeśli się nie mylę, oprocentowanie potrzebne po 10 latach, aby pokryć dodatkowe koszty w pierwszych 10 latach 15-letniego okresu, wynosi około 4,85%.
Jasne, nikt nie wie, co będzie za 10 lat, ale przy tych 4,85% nawet dodatkowe spłaty nie zostały jeszcze uwzględnione, które można dokonywać zaoszczędzonymi comiesięcznymi ratami (ok. 8000 €, 66,03 € miesięcznie). Z dodatkową spłatą oprocentowanie wyniosłoby wtedy 6,73%.
Dlatego właśnie uważam, że to proporcje są dość niejasne.

Co o tym myślicie? I jeszcze jedno, co mi się wydaje trochę podejrzane: Znajduję znacznie wyższe oprocentowanie KFW w Internecie (153 zamiast 0,75% jak w ofercie to 1% oraz 124: zamiast 1,76% (oferta) tylko 1,92%), niż te oferowane tutaj. Czy dane z oferty są poprawne? A może Internet nie jest aktualny?