Capital Investment 4

[Jens83]

Cześć,

Mam ogólne pytanie dotyczące zakupu mieszkania poprzez umowę najmu z opcją kupna z krótkim okresem trwania.

My, czyli nabywcy, pierwotnie planowaliśmy bezpośredni zakup wspomnianego mieszkania, a finansowanie tego zakupu nie powinno sprawić większych problemów, ponieważ - pomimo niewielkiego kapitału własnego - zostało przemyślane i łatwe do zrealizowania.

Jednak teraz zostaliśmy poinformowani, że ze względów podatkowych sprzedawcy zakup wspomnianego mieszkania będzie możliwy dopiero za około 9 miesięcy. Oczywiście nie była to zbyt miła wiadomość.

Zamiast tego zaproponowano nam zawarcie umowy najmu z opcją kupna na czas przejściowy, aby zapewnić obu stronom pewne zabezpieczenie. Dzięki temu możemy się wprowadzić, a zakup zostanie dokonany za 9 miesięcy. Umowa ma zostać również notarialnie potwierdzona i rzekomo będzie wiążąca dla sprzedawcy.

Warunkiem jest wpłata zaliczki w wysokości 20 000 euro (sprzedawca nie będzie miał dostępu do tych pieniędzy do zakończenia transakcji zakupu) oraz oczywiście comiesięczna opłata najmu. Z tych comiesięcznych płatności 50% trafia do nabywcy (odsetki), a 50% zostanie potem odliczone od ceny zakupu przy samym zakupie.

Tutaj od razu pierwsze pytanie: Czy to jest zwykła praktyka? Czy powinniśmy wziąć pod uwagę coś jeszcze?

Ogólnie mam pewne obawy co do umowy najmu z opcją kupna, ponieważ istnieje ryzyko, że bank może mieć już rękę na obiekcie. Konieczne jest więc uzyskanie odpowiednich informacji na temat bieżącego statusu księgi wieczystej.

Jak jednak zabezpieczyć się przed sytuacją, w której sprzedawca zbankrutuje w czasie trwania umowy najmu z opcją kupna i nagle stracę prawo do zakupu mieszkania? Moim zdaniem to jest największe ryzyko w całej historii. Tutaj trzeba być szczególnie ostrożnym, ale na co dokładnie zwrócić uwagę?

Czy istnieją inne ryzyka?

Będę wdzięczny za każdą pomoc!

Pozdrowienia,
Jens

[6Bankkaufmann]

Rozwiązujesz ten problem zupełnie inaczej. W tej chwili składane jest wniosek o finansowanie, a po jego zatwierdzeniu zostanie podpisana umowa notarialna. Bank finansujący udzieli Ci teraz odsetek od kwoty kredytu przez 9 miesięcy. Masz teraz zapewnione finansowanie, a pieniądze zostaną wypłacone za 9 miesięcy.

[Dennis84]

Cześć,

to jest interesujący temat, ponieważ znajdujemy się teraz w bardzo podobnej sytuacji. Wniosek o wynajem z opcją zakupu wydaje się tam być dość popularny.

Jednak propozycja bankowca nie jest u mnie tak łatwa do zrealizowania, ponieważ sprzedawca nie chce w to grać. Mieszkanie pozostaje wtedy puste przez 9 miesięcy i szczerze mówiąc musielibyśmy również czekać na przeprowadzkę tak długo. Jeden z argumentów to także to, że sprzedawca nie miałby wtedy żadnych zabezpieczeń. Nie znam się tak dobrze, ale prawdopodobnie zakłada się, że można by się wycofać z umowy kupna.

Czy istnieje może tutaj alternatywne rozwiązanie? Być może kombinacja? Zawarcie umowy kupna już teraz i wynajem na niższą kwotę, aby pokryć odsetki?

Pozdrowienia, Dennis

[6Bankkaufmann]

Czemu puste? Przecież właśnie zawieracie umowę kupna

[Dennis84]

Może po prostu myślę za skomplikowanie, ale jeśli pieniądze wpłyną dopiero później, sprzedawca w tym okresie przejściowym nie ma dochodów z czynszu ani nie ma dostępu do zapłaconej ceny zakupu. Jeśli sprzedawca musiałby również płacić odsetki od nieruchomości, poniósłby straty w tym czasie. Z tego powodu sądzę, że nie zgodzi się na tę propozycję. Pozdrawiam, Dennis

[6Bankkaufmann]

Możesz również - jeśli sprzedawca nie chce współpracować - zawrzeć zwykłą umowę najmu.
Lub sporządzić notarialną umowę kupna i w niej zawrzeć płatność czynszu przez 9 miesięcy?

[Kass Finanz]

Cześć,
to jest zrozumiałe, że sprzedawca chce sprzedać nieruchomość z przyczyn podatkowych (10 lat po zakupie), ponieważ w przeciwnym razie musiałby zapłacić wyższą stawkę podatku.
Jest również zrozumiałe, że kupujący, który chce kupić nieruchomość w późniejszym terminie, chciałby pewnego rodzaju pewności.
Rozwiązaniem mogłoby być zastrzeżenie prawa do wpisu w księdze wieczystej oraz umowa najmu do daty zakupu. W ten sposób obie strony mogłyby działać bez ryzyka.
Jednakże nie dałbym pieniędzy z góry. Po co to służy, skoro wszystko można uregulować umownie.
Ponadto umowę sprzedaży można podpisać na określoną datę, a wypłatę finansowania uzgodnić odpowiednio.