Capital Investment 4

[NewGee]

Cześć wszystkim, <
<
jestem zupełnie nowy na forum. Zainteresowałem się forum w ramach kilku badań dotyczących Wohnriester, itp. Nie wiem, czy jest to powszechne, żeby zarejestrować się tutaj i od razu otworzyć sprawę doradczą w pierwszym poście, ale po prostu to zrobię. <
<
Moja żona i ja (32 i 34 lata, oboje urzędnicy) podpisaliśmy umowę kupna naszego domku w listopadzie zeszłego roku. Opłaty dla pośredników są fortunately odwołane. Cena zakupu wynosi 200.000 € plus 10.000 € za instalację systemu PV (instalacja 01/2014). Podatek od nabycia nieruchomości (12.000 €) został już zapłacony. <
<
Niestety, w tej tygodniowej ofercie nie uwzględniono ustalonej wartości obciążenia :/ <
<
Po zapłaceniu podatku od nabycia nieruchomości mamy około 10.000 € plus oszczędności w budżecie mieszkaniowym na podobnym poziomie.
<
Suma kredytu ma wynosić 223.000 €, ponieważ planujemy jeszcze kilka prac renowacyjnych. <
<
Teraz oferta ze Sparkassen: <
<
1. Część: kredyt ratalny (113.000 €) <
Wiązanie: 10 lat <
Efektywny % roczny: 1,39% <
Rata: 600 € miesięcznie <
Ostatnia rata: około połowy 2033 roku <
<
2. Część: kredyt ratalny na instalację PV (10.000 €) <
Wiązanie: 10 lat <
Efektywny % roczny: 2,1% <
Rata: 95 € miesięcznie <
Ostatnia rata: początek 2025 roku <
<
Uwaga: doradca podatkowy uważa, że sensowne jest zawarcie odrębnej umowy dotyczącej PV, aby łatwiej określić odsetki w ramach działalności zgłaszanej do rejestracji oraz aby zagwarantować celowość wobec PV wobec urzędu skarbowego. Według moich obliczeń, koszt oddzielenia kwoty od głównego kredytu wynosi łącznie około 350 € w opłatach i różnicy odsetek) <
<
3. Część: kredyt kończący się w terminie (100.000 €) <
Wiązanie = Okres: 10 lat <
Efektywny % roczny: 1,88% <
Koszty odsetkowe na miesiąc: 154,17 € <
Składki oszczędnościowe BSV 215 + 80 (VL) = 295 € <
<
Ten kredyt zostałby spłacony po 10 latach przez 2 BSV. Szybki spłacacz z efektywnym oprocentowaniem kredytu w wysokości 2,61% oraz taryfą normalną z oprocentowaniem kredytu w wysokości 3,2%. Raty dla obu BSV łącznie: 700 €. <
Ostatnia rata kredytu: 01/2031 lub 06/2034 <
<
Pozostałe ryzyko związane z odsetkami wynosi zatem po zakończeniu okresów wiązania odsetek jedynie około 56.000 € pozostałego zadłużenia z 1. części. <
<
W związku z tym miesięczna kwota do zapłacenia przez pierwsze 10 lat wynosiłaby 1.144 €. Od 2025 roku miesięcznie wynosiło by 1.300 €. Zakładamy, że możemy skorzystać z praw do dodatkowej spłaty (5% sumy kredytu) w przypadku części 1. Jednakże nie uwzględniono tego tutaj. <
<
Zgodnie z umową kupna, przejęcie nieruchomości jest zaplanowane na 31.07.2015 r. Mamy więc jeszcze sporo czasu i niedługo będziemy szukać innych ofert. Byłoby super, gdybyście mogli się przyjrzeć. Jestem wdzięczny za każdą wskazówkę, sugestię usprawnienia lub punkt do dyskusji <
Co sądzicie np. o Wohnriester? Osobiście mnie odstrasza, ale wydaje się, że jest polecany przez wielu dostawców. <
Czy odrębny kredyt na PV jest konieczny/sensowny? <
<
Pytania na pytania... <
<
Pozdrowienia i dzięki z góry dla forum i jego użytkowników - Christian

[patrice999]

Uważam, że zbyt wiele wariantów w finansowaniu budowy może w końcu samemu sprawić zamieszanie. To jest wyłącznie subjektywne spojrzenie klienta końcowego. Mniej czasem znaczy więcej....

Uważam również, że rozwiązanie z punktu 3 nie jest optymalne, ponieważ, jak wspomniałem, obciążenie zmienia się znacznie po 10 latach poprzez fazę spłaty kapitału, a jednocześnie zbliża się konieczność przedłużenia kredytu z punktu 1... Jeśli w tym momencie stawki procentowe będą wyższe, może to szybko prowadzić do niechcianego dodatkowego obciążenia finansowego.

Osobiście nie uważam programu Wohnriester za optymalny, ponieważ przy sprzedaży następuje zwrot całego dofinansowania (życie jest długie, a lata małżeństwa także ... i opodatkowanie w podeszłym wieku.

Niestety nie mogę nic powiedzieć na temat punktu 2, nie mam tu zupełnie punktu odniesienia.

Ze względu na prezentację Twoich możliwości finansowych...

Co miesiące przez pierwsze 10 lat zapłata wynosiłaby zatem 1 144 €. od 2025 r. miesięcznie należałoby zapłacić 1 300 €. Zakładamy, że wykorzystamy prawo do nadpłat (5% sumy kredytu) w przypadku elementu 1. Jednakże ten aspect tutaj nie jest uwzględniony.

... być może interesujący byłby również kredyt hipoteczny z pełną spłatą kapitału w ciągu 20-25 lat.

Specjaliści tutaj na forum z pewnością mogą dać Ci kilka cennych wskazówek.

[Alex [CryptoMod]]

Zgadzam się, że to wszystko jest zbyt skomplikowane.

Na przykład, jeśli dostaniecie 2% rocznie na 15 lat, to saldo zadłużenia po 15 latach wyniesie 39 000 EUR, jeśli przyjmiemy, że miesięczna rata wynosi 1 100 EUR. (bez uwzględniania dodatkowych spłat)
Nie widziałbym w tym żadnego ryzyka.

To dotyczy jedynie kwoty 213 000 EUR na Dom, pomijam tutaj instalację fotowoltaiczną.

Dlaczego więc należy korzystać z konstrukcji oszczędnościowej na zakup nieruchomości, której kosztów nie jesteśmy w stanie samodzielnie przeanalizować??

[NewGee]

Cześć i dzięki wielkie za szybkie i pomocne odpowiedzi.

Co do komentarzy:

Myślę, że złożoność modelu jest dla mnie do ogarnięcia. Obciążenie kredytem mieszkaniowym po 10 latach wynosi stałe 700 €. Ratę pozostałego kredytu z części budowlanej 1 można ewentualnie dostosować, a wyższe odsetki mogłyby wydłużyć spłatę, ale widzę wystarczający margines finansowy po 10 latach, jeśli skok z 1144 do 1300 € + x (koszty odsetkowe) jest zbyt duży. A opłaty dla oszczędzających na budowę są już opłacone, dlaczego mielibyśmy teraz je wykluczyć z finansowania?

Przeprowadziłem przeciwstawienie z pełnopłatnikiem. Aby porównać konstrukcje, założyłem, że przy pożyczce w wysokości 213.000 € w pierwszych 10 latach rata wynosi 1049 €, a w kolejnych 5 latach rata wynosi 1300 €, tak jak jest to uwzględnione w przykładowych obliczeniach. Wtedy otrzymuję resztę długu w wysokości 51.174,33 € po 15 latach, podczas gdy według oferty dalej pozostałoby około 38.000 € zadłużenia z dodatkowym obciążeniem przez wyższe odsetki za lata 10-15. Musiałoby się wydarzyć sporo pod względem odsetek, aby sprawić, że pełnopłatnik stałby się bardziej atrakcyjny, o ile się nie pomylam.

@Herrmueller: Skąd wzięła się reszta zadłużenia w wysokości 39.000 € przy kwocie pożyczki 213.000 € oraz równej 1.100 € spłacie przez 15 lat?

Czy gdzieś popełniłem poważny błąd myślowy/błąd obliczeniowy?

Dzięki z góry za pomoc!

Pozdrowienia - Christian

[Alex [CryptoMod]]

@Herrmueller: Jak doszliście do kwoty 39 000 € pozostałej do spłaty przy kwocie pożyczki 213 000 € i wpłacie 1 100 € przez 15 lat?

Gdzie popełniłem poważny błąd myślowy/albo rachunkowy?

Nie,

było już późno, chyba źle wpisałem coś w kalkulatorze spłat... Pozostała kwota 56 000 zł, ale to też nie jest już tak duża kwota, która by zagrażała egzystencji. W innym przypadku spłata pełna w ciągu 20 lat i to wszystko.

Korzystanie z BSV opłaca się tylko wtedy, gdy stopa procentowa jest lepsza niż odsetki bankowe, a Ty napisałeś, że mają one 2,62% i 3,2%.

Koszty odsetkowe dla spłacającego pełną kwotę przez 20 lat wynoszą około 44 500 EUR.
Niech doradca bankowy policzy, ile kosztuje wariant BSV.

[NewGee]

Wykonałem kiedyś zestawienie w Excelu. Następnie odsetki i opłaty wynoszą prawie 40 000 € do spłaty plus dodatkowe koszty odsetkowe w przypadku wzrostu stóp procentowych. Jest więc jeszcze trochę zapasu.

Wątpię, że znajdę bank oferujący 2% na 20 lat, prawda? Dlatego moim zdaniem 44 500 € to trochę zbyt mało.

Jeśli chodzi o oszczędności budowlane: chodzi o to, aby zachować stałą stopę procentową. A kto wie, co będzie za 10, 15, 20 lat. Nie jest nieprawdopodobne, że kredyty budowlane w momencie ich wykorzystania będą o wiele tańsze niż warunki rynkowe. Dzięki krótszemu okresowi wiązania oprocentowania mogę uzyskać znacznie lepsze oprocentowanie dla głównej części sumy. Rozumiem, że koncepcja oszczędzania budowlanego jest wątpliwa ze względu na nieprzejrzyste koszty (prowadzenie konta, ubezpieczenie, opłaty kredytowe, opłaty za zakończenie), ale mamy już te umowy i opłaciliśmy opłatę za zakończenie. Umowy już istnieją...

Pozdrowienia i jeszcze raz dzięki - Christian

[Alex [CryptoMod]]

Masz w zasadzie rację. Dlatego to bankowiec powinien obliczyć, jakie będą całkowite koszty. Na przykład: 15 lat związania z oprocentowaniem, dalsza płatność w BSV (jakie są stopy procentowe dla depozytu oszczędnościowego?) i ewentualnie kontynuowanie finansowania lub wykorzystanie sumy środków jako płatność specjalna?? Moim osobistym zdaniem, przy niskim oprocentowaniu (zarówno kredytu, jak i oszczędności), należy jak najwięcej spłacać. To, co zostanie spłacone, nie generuje później odsetek i im mniejszy pozostały dług, tym mniej trzeba się martwić. Nie martwi mnie, czy płacę 2% czy 10% odsetek od pozostałego długu w wysokości 55 000 EUR (oczywiście 10% byłoby irytujące). Ale jeśli mam zaległy dług w wysokości 120 000 EUR, różnica 3% w oprocentowaniu może już boleć.

[6Bankkaufmann]

@NewGee, przez 20 lat nie otrzymasz 2,0%. Być może 2,x%.

[NewGee]

To samo widziałbym. Co z kolei przemawia za uwzględnieniem BSV w przeciwieństwie do pełnego spłacenia.
Ponadto dodatkowe spłaty są prawdopodobne, co dodatkowo zmniejsza ryzyko stopy procentowej dla pozostałych około 53 000 € po 10 latach.

Pozdrowienia - Christian

[6Bankkaufmann]

Koszty całkowite są bardzo łatwe do porównania. Czy masz przed sobą rachunek kosztów całkowitych dla opcji BSV od banku?

[NewGee]

Koszty ogólne nie, ale harmonogramy spłat wszystkich zaangażowanych pożyczek. Jak już wspomniałem, koszty ogólne dla tego modelu wynoszą prawie 40 000 €.

Jaka jest twoja opinia na temat tego modelu?

[immerfernweh]

mam dla ciebie link, ponieważ także mam model kredyt konsolidacyjny + jednoczesne oszczędzanie na budowę. Chcielibyśmy teraz, 22 miesiące przed zakończeniem okresu wiążącego oprocentowania, wyjść z umowy i musimy zapłacić odszkodowanie za przedterminowe spłacenie dla całej pierwotnej sumy. Może ten artykuł pomoże Ci podjąć decyzję? https://www.test.de/Bausparfinanzier...05536-2105536/

[Hanomag]

Jaka jest Twoja opinia na temat tego modelu?

Z linkiem do Fundacji Warentest alwaysfernweh wskazał Ci właściwą odpowiedź. Niestety, praca Fundacji Warentest jest również potępiana w tym forum. Prawdopodobnie dlatego, że także tutaj roi się od nieuczciwych pośredników finansowych.

Gdzie byłby przeciętny konsument, gdyby nie instytucje takie jak centra konsumenckie, Fundacja Warentest, Ökotest itp.

[Alex [CryptoMod]]

Tak bym również widział. Co z kolei przemawia przeciwko wykorzystaniu BSV w porównaniu do pełnego spłacenia.
Oprócz tego dodatkowe spłaty są prawdopodobne, co dodatkowo zmniejsza ryzyko odsetkowe dla pozostałych około 53 000 € po 10 latach.

Dodatkowo to:





Ogólnie rzecz biorąc, dodatkowa spłata ma na celu skrócenie okresu spłaty lub miesięcznego obciążenia. Jednak w praktyce jest to rzadko spotykane. Powodem tego jest konstrukcja umowy dostawcy. Zazwyczaj przyznanie prawa do dodatkowych spłat prowadzi do wzrostu oprocentowania, w zależności od dostawcy, o około 0,1 procent. Chociaż wydaje się to niewiele, może to jednak w ciągu kilku lat summować się do kilku tysięcy euro więcej odsetek.

Udowodniono, że dodatkowe spłaty rzadko prowadzą do oszczędności w wysokości dodatkowych kosztów. Z tego powodu zaleca się dokładne porównanie ofert i ewentualne zrezygnowanie dobrowolnie z dodatkowych spłat.


Twoje BSV mają oprocentowanie 2,6% i 3,2% efektywne.
Jakie jest oprocentowanie kapitału?

Teoretycznie, dopóki otrzymujesz propozycję 20-letniego zabezpieczenia oprocentowania

[Matthew Pryor]

Gdzie byłby przeciętny konsument, gdyby nie instytucje takie jak centra konsumenckie, fundacja Warentest, Ökotest itp.?

Znajdowałby się tam, gdzie powinien być, jeśli uważa się za świadomego konsumenta: w samodzielnych poszukiwaniach i porównywaniu, stosunkowo prostych obliczeń matematycznych. Ten, kto uważa poradniki za poprawną odpowiedź, wyraźnie jest zdezorientowany. Smutne, ale prawdziwe.

[obelix]

Z linkiem do Fundacji Warentest, zawszefernweh wskazał Ci drogę do właściwej odpowiedzi. Niestety praca Fundacji Warentest jest również potępiona na tym forum.

Na wyniki Fundacji Warentest lub Finanztest nie kładę dużego nacisku. Często są one niedokładnie zbadane i policzone. Odwołuję się do porównań finansowych i modeli finansowania ze wszystkim, co się z tym wiąże. Nie wszystkie firmy, które nie chcą brać udziału w porównaniu, robią to dlatego, że uważają swój własny produkt za słaby.

[Hanomag]

On byłby tam, gdzie powinien być, jeśli uważa się za odpowiedzialnego konsumenta: przy samodzielnych badaniach i porównywaniu niezbyt skomplikowanych obliczeń matematycznych. Ten, kto uważa się za doradcę prawidłowej odpowiedzi, wyraźnie nie daje sobie z tym rady. Smutne, ale prawdziwe.

Jeśli i ty tego nie chcesz przyjąć do wiadomości, to większość ludzi jest w tej kwestii przytłoczona. Dlatego takie poradniki są doskonałe - szczególnie dla tych, którzy sami chcą przeprowadzić badania i porównania.

Ponadto nie każdemu leży to na sercu. Moim zdaniem należy zapoznać się z odpowiednimi poradnikami, skonsultować się z jednym lub kilkoma fachowcami/maklerami, zawrzeć umowę, a następnie monitorować rozwój sytuacji.

Nie każdy ma czas i motywację, aby tak dobrze się z tym zagadnieniem zapoznać, że robi wszystko odpowiednio. Jak widać tutaj, nawet tzw. eksperci nie znają się na wszystkim. Każdy ma swoje obszary wiedzy, które opanował w większym lub mniejszym stopniu, dlatego w innych dziedzinach polega się na wiedzy innych osób.




Cytat od obelix

Na wyniki Fundacji Warentest lub Finanztest nie przykładam dużej wagi. Szczegóły często są źle przebadane i obliczone. Chodzi mi o porównania finansowe i modele finansowe wraz z całym otoczeniem.

Może się zdarzyć, że niektóre szczegóły są niedokładne, ale ogólny kierunek jest właściwy. Te testy często mi pomagały. Niedawno udało mi się dzięki takiemu testowi skierować doradcę z MLP, który miał na celowniku mojego syna, we właściwym kierunku.