Capital Investment 4

[maluch001]

Cześć, jestem nowym użytkownikiem na forum i chciałem zapytać, co sądzicie o ofertach, które dostałem dotyczących istniejącej nieruchomości. Oto fakty:
Dom 215 000 € + koszty notariusza/podatki 15 000 € = 230 000 €
Kapitał własny ok. 20 000 €
do sfinansowania 210 000 €

1. Oferta składająca się z:

142 000 €
20 lat stałego oprocentowania
2,37%/2,40% rzeczywiste/efektywne
2,0% spłaty kapitału
Rata 512,12 €
możliwa dodatkowa spłata 5%

50 000 € KFW 124
10 lat
1,8%/1,81% rzeczywiste/efektywne
2,13% spłaty kapitału
Rata 163,94 od 2. roku

18 000 € pożyczka od pracodawcy traktowana jako kapitał własny, aby uzyskać stopę procentową 2,37% na 20 lat.
Spłacone w pełni po 15 latach
3,91% oprocentowanie
Rata ok. 150 €
Możliwa dodatkowa spłata tylko całej pozostałej kwoty


2. Oferta składająca się z:

160 000 €
15 lat stałego oprocentowania
2,52% rzeczywiste
2,50% spłaty kapitału
Możliwa dodatkowa spłata 5%
Rata 689,34 €

50 000 € KFW 124
10 lat
1,8%/1,81% rzeczywiste/efektywne
2,13% spłaty kapitału
Rata 163,94 od 2. roku

Co o tym myślicie? Osobiście nie jestem zwolennikiem BSV i podobnych rozwiązań Najlepiej czysty kredyt ratalny.

Pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

Jeśli nie jesteś zwolennikiem produktów oszczędnościowych, po prostu z nich zrezygnuj.
Skąd masz te oferty?
Od banków?

[maluch001]

VW Bank (kredyt przez DSL Bank) i Sparkasse

[6Bankkaufmann]

W przypadku wariantu 1 z pożyczką od pracodawcy można jednak uzyskać lepszą stopę procentową. Na przykład EUR 192.000 na 20 lat i 2,23% / 2,25%. W ten sposób rezygnujesz z pożyczki KfW, ale masz pewność co do stopy procentowej przez całe 20 lat.

[maluch001]

Czy DSL Bank jest godna polecenia?

[6Bankkaufmann]

Tak, bank jest całkiem dobry

[Kass Finanz]

Cześć,
porównując bezpośrednią spłatę kredytu z spłatą poprzez umowę oszczędnościowo-kredytową, pomaga porównanie ogólnych kosztów, w tym odsetek i opłat przy tej samej długości spłaty.

Ponieważ okres spłaty jest ograniczony do 20 lat, bezpośrednia spłata powinna być tańszą opcją, zwłaszcza że opcja dodatkowej spłaty i tym samym redukcji odsetek jest dostępna od samego początku przy bezpośredniej spłacie, a nie dopiero po przydzieleniu umowy oszczędnościowo-kredytowej.

[NaTwoim13]

Cześć Maluch001,

czy jesteś pewien, że DSL Bank oferuje najlepsze warunki dla Twojej sytuacji?

[maluch001]

Zgodnie z kryteriami i moim doradcą bankowym, najlepszym rozwiązaniem jest ustalenie oprocentowania na co najmniej 20 lat. Sparkasse przedstawiła mi teraz niemal identyczną ofertę, ale niestety z ograniczeniem związania oprocentowania na maksymalnie 15 lat, chyba że zdecyduję się na założenie oszczędnościowej kasy mieszkaniowej u nich.

[6Bankkaufmann]

Ale nie musisz zawierać BSV przy 15 latach.

[maluch001]

Nie, ale jeśli chcę spędzić więcej niż 15 lat w Sparkasse. Bank DSL nie wymaga tego i oferuje mi ten sam procent na 20 lat.

[6Bankkaufmann]

Jeśli tak, skorzystaj z oferty DSL lub poszukaj alternatywnych ofert, które wydają się być trochę tańsze.

[maluch001]

Krótkie pytanie między innymi, czy dzisiejsze informacje dotyczące szwajcarskiego franka mają wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych, jeśli tak, to w jakim kierunku?

[6Bankkaufmann]

Amerykanie z pewnością wkrótce podniosą stopy procentowe. Z pewnością nie będą one utrzymywać się na obecnym poziomie przez długi czas. Można oczekiwać lekkiego umiarkowanego wzrostu w ciągu najbliższych lat.

[maluch001]

Czy można spodziewać się wzrostu w ciągu najbliższych dwóch tygodni ze względu na to, co działo się na rynku wczoraj, czy sytuacja pozostaje bez zmian?

[el_bundz]

Obecnie prowadzę kilka rozmów dotyczących pożyczki. W jednej z rozmów po gwałtownym skoku kursu franka szwajcarskiego otrzymałem zalecenie poczekania jeszcze 2 tygodnie, ponieważ powinno to przynieść około 0,1%.
Tak też zrobię.

[6Bankkaufmann]

Co masz na myśli mówiąc, że stopy procentowe banków spadną w ciągu tygodni? Kto to mówi?

[3ducnici]

Proszę zwrócić uwagę...

Z reguły banki umieszczają swoje główne pożyczki na pierwszym miejscu, a pożyczkę KfW na drugim miejscu.

Jeśli konieczne jest dodatkowe finansowanie w ciągu 20 lat, może to być trudne.
Trudność polega na tym, że trzeba znaleźć kogoś, kto chciałby sfinansować w kolejności wtórnej i zwykle z gorszym oprocentowaniem.

Nie jestem pewien, czy ma to zawsze związek z pożyczkami KFW, ponieważ bank udzielający pożyczki KfW jest zazwyczaj także tym samym bankiem, który udziela głównej, pierwszorzędnej pożyczki. Być może obie pożyczki można by złączyć w jedną pierwszorzędną rejestrację, ale profesjonaliści mogą na ten temat powiedzieć więcej!

W naszym przypadku, kiedy konieczne było dodatkowe finansowanie, zwróciliśmy się najpierw do banku, który miał pierwsze dwa miejsca. Ten jednak odmówił.
Możesz więc szybko stać się zależny...

Warto również zwrócić uwagę na to, jak wysoko bank wycenia nieruchomość. Bank, który wycenia nieruchomość zbyt nisko, być może odrzuci wniosek z powodu niższego limitu obciążenia, podczas gdy bank, który wycenia nieruchomość wyżej, może zaakceptować wniosek...

Ponadto, ważne jest oprocentowanie w kontekście 60/80%...

A co z odsetkami przygotowawczymi? W naszym przypadku musieliśmy wziąć drugą pożyczkę na pożyczki KfW, ponieważ pożyczki KfW były dostępne tylko w całkowitej kwocie. Do tego czasu musieliśmy korzystać z tej pożyczki mostkowej. Oprocentowanie było wtedy około 7%, zamiast 2% i 3,5%...
Ponadto... kwota pierwszej głównej pożyczki nie mogła zostać całkowicie wypłacona (większa część była przeznaczona na spłatę starego budynku), mówiono, że bank hipoteczny chce najpierw zainwestować pożyczki KFW...

Byliśmy zdezorientowani. Między innymi z tego powodu, że cała wypłata pierwszej hipotecznej pożyczki została opóźniona o 2 lata, z powodu postępu budowlanego (czy powinienem raczej napisać opóźnienie)...
i wtedy pojawił się kolejny haczyk:

Okres oprocentowania hipotecznej pożyczki zaczął biec dopiero w momencie pełnej wypłaty całości pożyczki. To zostało sprytnie opóźnione poprzez odwoływanie się do pożyczek KfW i pozwolono sobie na dobrą zapłatę przez te dwa lata...

W efekcie hipoteczna pożyczka faktycznie może być wypowiedziana po 12 latach, zamiast po 10 latach...

[6Bankkaufmann]

Wyłącznie po pełnej spłacie pożyczki zgodnie z BGB 489 możliwe jest jej rozwiązanie z 6-miesięcznym terminem wypowiedzenia.

[3ducnici]

Dopiero po pełnej wypłacie pożyczki można ją zgodnie z BGB 489 umorzyć z wypowiedzeniem wynoszącym 6 miesięcy.

Dziękuję, dokładnie tak to było. I właśnie o to chodziło, że wypłata była przeciągana przez 2 lata!

[6Bankkaufmann]

Dobrze, ale banki nie opóźniają wypłaty świadomie. Prawdopodobnie jest to związane z długim czasem budowy u Państwa, prawda?

[Harley]

Dopiero po pełnej spłacie kredytu zgodnie z BGB 489 można go spłacić z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Niewielka poprawka:

Po upływie 10 lat od pełnej spłaty...

tu na pewno chodzi.

(Oczywiście dotyczy to tylko przypadku, gdy okres wiązania oprocentowania wynosi ponad 10,5 roku.)

[3ducnici]

dobrze, ale banki nie celowo opóźniają wypłaty.
Prawdopodobnie jest to związane z długim czasem budowy u Państwa, co nie?

Nie, to była renowacja (okna, ocieplenie elewacji, izolacja dachu, ogrzewanie)

Wtedy chodziło tylko o 10 000 euro, które nie zostały jeszcze wypłacone jako pozostałe zobowiązanie kredytowe.

[Hanomag]

Mała poprawka:

Po upływie 10 lat od pełnej wypłaty...

Czy chodzi Ci o to, że pożyczka będzie wypłacalna dopiero po 10 latach i 6 miesiącach?

Osobiście interpretuję § 489 BGB w ten sposób, że 6-miesięczny okres wypowiedzenia może rozpocząć się w ciągu 10 lat, co oznacza, że wypłata jest możliwa już po 10 latach.

[Harley]

Czy masz na myśli, że pożyczka byłaby wypłacalna dopiero po 10 latach i 6 miesiącach?

Osobiście interpretuję przepis § 489 BGB tak, że termin wypowiedzenia przewidziany na 6 miesięcy może rozpocząć bieg w ciągu 10 lat, a wypłata staje się możliwa już po 10 latach.

Pożyczkobiorca może wypowiedzieć umowę pożyczki związanej oprocentowaniem stałym w całości lub części, ... w każdym razie po upływie dziesięciu lat od daty całkowitego otrzymania, z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego sześć miesięcy;


Rozumiem ten zapis jako możliwość złożenia wypowiedzenia po upływie 10 lat od pełnej wypłaty, a następnie oczekiwanie dodatkowych 6 miesięcy.

W związku z tym spłata pożyczki jest możliwa najwcześniej 10,5 roku po pełnej wypłacie.

Wydaje mi się, że kluczowe jest tu słowo po (upływie)...;

gdyby chodziło o spłatę na zakończenie 10. roku po pełnej wypłacie, to powinno brzmieć na (zakończenie)...

[3ducnici]

Czy to oznacza, że pożyczka byłaby wypłacana dopiero po 10 latach i 6 miesiącach?

Osobiście interpretuję § 489 BGB tak, że okres wypowiedzenia wynoszący 6 miesięcy może rozpocząć się w ciągu 10 lat, co oznacza, że wypłata będzie możliwa już po 10 latach.

Nie, chodziło o to, że pożyczka (na przykład przy dłuższym okresie spłaty) byłaby rozwiązywalna po 10 latach z okresem wypowiedzenia wynoszącym 6 miesięcy, co oznaczałoby jej spłatę po 10 latach i 6 miesiącach...

[Hanomag]

Kopiuję pierwsze dwa akapity z 489:




(1) Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę kredytową z oprocentowaniem stałym całkowicie lub częściowo, 1. gdy okres wyznaczonego oprocentowania kończy się przed czasem określonym na spłatę i żadna nowa umowa dotycząca oprocentowania nie została zawarta, z zachowaniem okresu wypowiedzenia jednego miesiąca, nie wcześniej niż na dzień zakończenia okresu oprocentowania; jeśli została ustalona zmiana oprocentowania w określonych okresach do roku, kredytobiorca może wypowiedzieć umowę tylko na dzień zakończenia okresu oprocentowania; 2. w każdym razie po upływie dziesięciu lat od pełnej kwoty otrzymania z zachowaniem okresu wypowiedzenia 6 miesięcy; jeśli po otrzymaniu kredytu zostanie zawarta nowa umowa dotycząca terminu spłaty lub oprocentowania, to moment tej umowy zastępuje moment otrzymania. (2) Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę kredytową z oprocentowaniem zmienne każdego czasu z zachowaniem okresu wypowiedzenia trzech miesięcy.

Porównaj numer 2 z akapitem 2. Uważam, że w przypadku numer 2 okres 6 miesięcy może rozpocząć się w ciągu 10 lat. Nie jestem jednak tego w pełni pewien.

[Harley]

Kopiuję pierwsze dwa akapity z 489:
Porównaj Nr. 2 z akapitem 2.

Nadal nie wiem, na co celujesz.

Nr. 2 dotyczy pożyczek ze stałym oprocentowaniem

Abs. 2 odnosi się do pożyczek o zmiennym oprocentowaniu

Jak mam to porównać?

(OK, teraz dodałeś drugie zdanie. Teraz rozumiem, o co ci chodzi.)

[Harley]

Na stronie DTW (Baufi Makler) znalazłem przykładowe obliczenia. Przynajmniej zakładają 10,5 lata.

https://www.immobilienfinanzierung.d...C2%A7-489-bgb/

[Hanomag]

Akceptacja tego sprawia mi trudność, także dlatego, że runda liczba 10 wydaje się po prostu bardziej sensowna niż 10 1/2.

Ale wasze stanowisko wydaje się być powszechnym poglądem prawnym. Potwierdzone również przez BaFin.

[6Bankkaufmann]

Po pełnej wypłacie pożyczki po dokładnie 10 latach można ją wypowiedzieć z 6-miesięcznym terminem wypowiedzenia. Zwłaszcza w przypadku nowej budowy cały ten proces mocno się przesuwa. Decydujący nie jest początek okresu obowiązywania oprocentowania, lecz dzień pełnej wypłaty. Jeśli istnieją inne pożyczki do wypłaty, to nie mają one znaczenia. Liczy się jedynie termin dla tej konkretnej pożyczki.

[Sam]

Po pełnej spłacie pożyczki kredyt można wypowiedzieć po dokładnie 10 latach, z okresem wypowiedzenia wynoszącym 6 miesięcy.
Szczególnie w przypadku nowego budynku cała ta sprawa znacząco się przesuwa. Liczy się nie początek okresu obowiązywania stopy procentowej, ale dzień pełnej wypłaty.

@Bankkaufmann, u nas jest podobnie. Czy wiesz, czy te 10 lat + 6 miesięcy także obowiązują w przypadku sprzedaży domu, czyli czy 10 lat kończy się np. 1.12.2015, a wypowiedzenie musi być złożone w banku najpóźniej do 31.05.2015?

[NaTwoim13]

Ważne jest nie to, kiedy kończy się pożyczka, ale kiedy było pełne wypłacenie pożyczki. Licząc od tego momentu, umorzenia oprocentowania na okres dłuższy niż 10 lat z okresem wypowiedzenia pół roku można dokonywać wcześniej bez odszkodowania za wcześniejszą spłatę.

Przykład:

Oprocentowanie kończy się 31.1.2025
podpisane 31.1.2005
Pełne wypłacenie miało miejsce 15.5.2005

Wypowiedzenie do 15.11.2015

Jeśli minęło 10 lat od pełnego wypłacenia pożyczki 15.5.2015, to muszę przestrzegać półrocznego okresu wypowiedzenia, co oznacza, że wypowiadam się do 15.11.2015 i spłacam pozostałą część długu.

Nie ma znaczenia, czy jest to nowe budownictwo, nieruchomość z rynku wtórnego, czy sprzedaż czy nie. Wyłącznie - 10 lat, pełne wypłacenie, półroczny okres wypowiedzenia są decydującymi parametrami.