Capital Investment 4

[Sorehead]

cześć wszystkim!

Mam nadzieję, że możecie mi pomóc i rozjaśnić tę sprawę...

Oto sytuacja wyjściowa:
Chcemy kupić Dom. Oto dane do sfinansowania:
Cena zakupu 189.000,-
Koszty poboczne zakupu: ~24.500,-
Koszty remontu: ~30.000,-

Finansowanie zabezpieczone będzie poprzez obciążenie hipoteczne domu rodziców w kwocie około 50.000,-. Kapitał własny nie będzie uwzględniany w finansowaniu.

Otrzymaliśmy od 4 banków łącznie 9 różnych ofert, które wszystkie mają taką samą sytuację wyjściową: potrzebna kwota finansowania 244.000,- oraz dodatkowe obciążenie hipoteczne.
Jako maksymalną miesięczną ratę podaliśmy ~950,-.

Po przeliczeniu kosztów (na ile byłem w stanie) pozostały obecnie dwie oferty:

Oferta 1:
Kwota kredytu: 244.000,-
Podzielona na dwa kredyty:
1) 194.000 od banku z oprocentowaniem rocznym 2,19% na 20 lat okresu oprocentowania. Spłata w wysokości 2% i rata w wysokości 675,77€
Pozostała kwota do spłaty po okresie oprocentowania: 96.839,32€

2) 50.000,- KfW z oprocentowaniem rocznym 1,71% na 10 lat okresu oprocentowania. Spłata w wysokości 4,46% i rata w wysokości 256,67€.
Pozostała kwota do spłaty po okresie oprocentowania: 25.710,63€

Łącznie miesięcznie (na pierwsze 10 lat): 932,44€

Oferta wydaje się być na pierwszy rzut oko, ale martwię się o finansowania uzupełniające. Szczególnie duży kontrakt ma jeszcze niemal 100.000 pozostałych.

Jeśli na przykład stopy procentowe wzrosną do 6% lub wyżej, miesięczne obciążenie może być zbyt wysokie.

Oferta 2:
Kwota kredytu: 245.000,- (przez przypadek zapomniałem, że jest tu dodatkowo 1.000,-)
Podzielona na kredyt bankowy i PKT
1) 95.000,- od banku z oprocentowaniem rocznym 2,12% na 15 lat okresu oprocentowania. Spłata w wysokości 4,22% i rata w wysokości 500,-€.
Pozostała kwota do spłaty po okresie oprocentowania: 24.458,16€

2) PKT z kwotą oszczędnościową 150.000,-
Przewidywany czas do przydziału 17 lat, 3 miesiące
Przewidywany wskaźnik oszczędności: 31,18%

Stopa procentowa do przydziału: oprocentowanie roczne 1,81%
>> Kwota odsetek miesięcznych: 218,75€
>> Całkowita kwota odsetek (do przydziału): 45.281,25€
Kapitał oszczędnościowy miesięcznie: 225,-
Oprocentowanie kapitału: 0,1%

Kapitał oszczędnościowy przy przydziale: 46.762,76
>> Wpłaty własne: 48.075,-
>> Oprocentowanie kapitału: 403,76,-
>> Prowizja od otwarcia konta: -1.500,-
Prowizja rachunku jest wliczona

Kwota kredytu: 103.237,-€
efektywna stopa procentowa kredytu: 2,61%
Okres kredytowania: 13 lat, 5 miesięcy
>> Całkowita kwota odsetek kredytowych: 17.660,81€

Miesięczna rata (raty odsetkowe i kapitałowe): 750,-

Oznacza to dla mnie konkretne rzeczy:
W pierwszych 15 latach będę płacił łącznie: 943,75€ miesięcznie (500,- + 218,75 + 225,-)

Po 17 (i trochę) latach mam dzięki PKT bazową miesięczną opłatę w wysokości 750,- i teoretycznie jeszcze 200,- na drugi kredyt.

To by było na tyle odnośnie ofert. Teraz pytanie, która oferta jest lepsza? Czy możecie podzielić się swoimi opiniami i zaleceniami?

Dziękuję z góry.

Pozdrowienia, Sascha

[Alex [CryptoMod]]

Ile macie lat i jakie jest Wasze miesięczne dochód?

[Sorehead]

Mam 33 lata, a moja żona jest jeszcze młoda mając 25 lat.

Razem osiągamy miesięczny dochód w wysokości około 3500,- (netto).

Stworzyliśmy bardzo szczegółowy plan kosztów, aby oszacować, na co możemy sobie pozwolić miesięcznie, nie przeciągając zbytnio pasa.

Dlatego ustaliliśmy, że kończy się to przy 950,-.

[Alex [CryptoMod]]

Na pierwszy rzut oka wydaje mi się, że wszystko jest (jeszcze!) w zielonej strefie. Jednak w przypadku wariantu 2 okres związany z oprocentowaniem kończy się po 15 latach, podczas gdy oszczędności budowlane dopiero po 27 miesiącach są gotowe do alokacji. Co robicie w tych 27 miesiącach??? Czy planujecie mieć dzieci?

[Sorehead]

Tak, planowane są dzieci.

W ciągu 27 miesięcy można spróbować ponownie wpłacić 500,- w nowe finansowanie kredytu bankowego i gdy dotacji zostanie osiągnięty, dokonać redukcji rat.

[Sorehead]

Która oferta jest lepsza lub bardziej godna polecenia? Naprawdę nie mam pojęcia...

[6Bankkaufmann]

Tylko nie przesadzaj. Gdzie pan/pani mieszka? Po prostu zasięgnij kolejnej opinii niezależnego doradcy finansowego na miejscu.

[Sorehead]

Mieszkam obecnie w Hanowerze. Byłem m.in. w firmie interhyp i u „niezależnego” doradcy. Na koniec byłem tak samo mądry jak wcześniej. Każdy polecał co innego

[Alex [CryptoMod]]

To, co mnie nieco zastanawia, to fakt, że płacicie tu 20 lat, a w tym czasie na pewno pojawi się konieczność remontu/renowacji, na przykład dachu, ogrzewania, instalacji elektrycznej itp.

Może być więc trochę krucho.

Szczególnie z dziećmi, gdy jedno z dochodów odpadnie (najpierw oczywiście będzie macierzyńskie, a potem nic), może być prawdopodobnie trudno.

[Sorehead]

Przy którym wariantach? Czy przy obu?

[Alex [CryptoMod]]

W zasadzie dotyczy to obu opcji.

W zasadzie obie oferty różnią się tylko tym, że w przypadku konstrukcji BSV kupujesz zabezpieczenie przed oprocentowaniem, czyli zakładasz niemal zakład na rosnące stopy procentowe.

Pytanie brzmi, jakie prace remontowe będą konieczne w domu w ciągu najbliższych 20 lat i jak je opłacić.

Na przykład u nas za 5-10 lat konieczny będzie remont dachu, a następnie w ciągu 15 lat koniecznie trzeba wymienić ogrzewanie. Koszty to odpowiednio 35 tys. EUR (dach) i 10 tys. EUR (ogrzewanie), które trzeba odpowiednio zaoszczędzić lub zaplanować finansowanie.

Nie da się niestety zaplanować, czy kobieta po narodzinach dzieci wróci do pracy, czy może będzie pracować tylko w 50%.

[Sorehead]

Oczywiście, masz rację.
Ale czy to nie podważyłoby całej struktury..

Czy dobrze rozumiem, że w zasadzie obie oferty są użyteczne?

BSV prawdopodobnie będzie droższe, ponieważ związuję się z oprocentowaniem.

[Kass Finanz]

Oczywiście obie oferty są przydatne.
Pytanie brzmi, czy chcę skorzystać z tańszej oferty, która niesie ryzyko zmiany odsetek po upływie okresu wiązania oprocentowania, i czy mogę sobie na to ekonomicznie pozwolić, czy też chcę jak najbardziej wyeliminować ryzyko odsetek, nawet jeśli będzie to trochę droższe.

[Sorehead]

Stwierdzę, że bardziej skłaniam się do pewności odsetkowej.

W związku z tym moim wyborem jest LSV...

[Alex [CryptoMod]]

Tak, oczywiście, masz rację.
Ale to by podważyło cały koncept..

Niekoniecznie podważać, ale być może dostosować plany. Nawet przy najlepszym planowaniu mogą wystąpić problemy. Nasze finanse zostały zoptymalizowane w ten sposób, że jeśli jako jedyny żywiciel rodziny np. stracę pracę, moja żona mogłaby od razu wrócić do pracy (50%) i moglibyśmy spokojnie wytrzymać 1 rok z zasiłkiem dla bezrobotnych. Potem byłoby już trudniej, ale jeśli zakładasz najgorszy scenariusz, to w ogóle nie ma sensu podejmować żadnych działań.

[Sorehead]

Tak, w tę stronę już coś planujemy. Moja żona obecnie pracuje w redukowanym wymiarze godzin. Teraz zwiększa czas pracy z powrotem do 100%, aby uzyskać maksymalne świadczenie rodzicielskie. Więc gdy przyjdą dzieci.

Po urlopie macierzyńskim planowane jest, że wróci do pracy.

Nie możemy wiele zmienić w kwestii bezpieczeństwa miejsc pracy, ale obaj teraz pracujemy w sektorze publicznym.

Ale od tego odchodzimy

[Alex [CryptoMod]]

W zasadzie musicie obliczyć koszty dla obu wariantów (uwzględniając wszystkie koszty w przypadku wariantu BSV !!!) i wtedy zdecydować, jakie będą koszty zabezpieczenia przed zmianą stóp procentowych.

[Sorehead]

Wszystko jasne

Myślę, że wybierzemy BSV.

Dziękujemy za pomoc!

[6Bankkaufmann]

Jaka była decydująca przesłanka wybrania opcji oszczędzania na cele mieszkaniowe? Czy udało Ci się szczegółowo rozłożyć wszystkie koszty i przede wszystkim zrozumiale je zrozumieć?

[Sorehead]

Zaufam wypowiedzi Interhyp: Oba kontrakty są dobre - zaufaj swojej intuicji i wybierz wersję, przy której będziesz spać spokojnie.

Tak, umowa o oszczędności budowlanej jest drogim kontraktem, ale mogę względnie dokładnie przewidzieć, jakie obciążenia mnie czekają (jeśli nic się nie zmieni) i kalkulować je.

W przypadku zwykłego kredytu ratalnego prawdopodobnie zaoszczędzę pieniądze, ale po 20 latach zostanie mi prawie 100 tysięcy. Poza tym ryzyko związane z oprocentowaniem jest dla mnie po prostu zbyt duże.

Przede wszystkim chcemy zakończyć tę sprawę za około 30 lat.

W zasadzie kupuję sobie bezpieczeństwo odsetek.

Oczywiście umowa o oszczędności budowlanej wiąże się także z ryzykiem: Czy faktycznie otrzymam przydział w planowanym czasie? Ale jak już powiedziałem wcześniej - naprawdę czuję wielki szacunek (a nawet strach) przed kredytem ratalnym.

[Benice]

Cześć,

Obecnie znajduję się w podobnej sytuacji.
Nasze podstawowe dane są prawie identyczne.
Tylko dzieci właściwie nie są zaplanowane.

Nie wiem też, czy powinienem zdecydować się na BVS czy wolę wcześniejszą spłatę...
Ale kiedy czytam znowu o Wohnriester, że w późniejszym wieku trzeba będzie oddać podatki, mam znowu wątpliwości...

[6Bankkaufmann]

Istnieją także kredyty z systemem spłaty kapitału wraz z wiązaniem oprocentowania na 30 lat.
Warto skonsultować się z niezależną osobą, aby szczegółowo omówić zalety i wady w trakcie osobistej rozmowy.

[Benice]

Cześć,

Czy przeczytałeś już inny wątek ode mnie @Bankkaufmann?
Została tam złożona oferta z 30-letnim kredytem.
Co o tym sądzisz?

Górny przypadek: jak zostanie spłacona reszta po przydziale??

[Kass Finanz]

Po przydzieleniu umowy oszczędnościowej budowlanej pierwotne finansowanie spłacane jest z salda umowy oszczędnościowej budowlanej oraz uzgodnionej pożyczki budowlanej. pożyczka budowlana będzie zatem nadal funkcjonować z uzgodnionym obliczeniem odsetek i spłat, aż do pełnej spłaty pożyczki budowlanej. Dodatkowe wpłaty są możliwe po wypłaceniu pożyczki budowlanej.

Generalnie, warto porównać całkowite koszty kredytu z np. z 30-letnim okresem wiązania oprocentowania z kredytem z okresem wiązania oprocentowania na 15 lat i spłatą części w ramach systemu oszczędnościowego budowlanego (łączny czas trwania także około 30 lat).