Capital Investment 4

[Johnny75]

Post został usunięty przez moderatora

[uwehaensch]

3.2. Czy wybrać Wohn-Riester? Czy pozostać przy planie oszczędnościowym?

Teraz zastanawiamy się, jak najlepiej wkomponować historię Riestera w finansowanie nieruchomości. Nie chcemy opcji Wohn-Riester w postaci pożyczki ani kombinacji, ponieważ a) są dla nas zbyt skomplikowane (każdy musi wziąć pożyczkę, dokładnie obliczać i odkładać roczne oszczędności podatkowe, aby cieszyć się pełnymi korzyściami, itp.) i b) związane z zbyt wieloma warunkami, zwłaszcza związanych z użytkowaniem w późniejszym wieku.

2. Obniżenie pozostałej kwoty kredytowej poprzez wypłatę z Riestera

Gdzie tkwi haczyk? Gdzie popełniamy błąd myślowy? Czy możliwe, że jednak opłaca się skorzystać z Wohn-Riester? Wtedy jednak musielibyśmy wziąć pożyczkę każdy, aby cieszyć się pełnym dofinansowaniem, ponadto warunki, zwłaszcza dotyczące zamieszkiwania w domu do 85 roku życia, raczej nas zniechęcają.

Oczywiście nie zapominam o opóźnionym opodatkowaniu, ale myślę, że sobie poradzimy.

Inne osoby wypowiedzą się tutaj na temat rzeczywistych możliwości finansowania, ja chcę tylko chwilę poruszyć kwestię Wohnriester i dlatego zacytowałem fragment Pańskiego wpisu.

W zasadzie, bez względu na to, jakim sposobem finansują Państwo swoją przyszłą nieruchomość przy wsparciu Riester, wymienione przez Państwa warunki (np. użytkowanie w późniejszym wieku, zamieszkiwanie do 85 roku życia, itp.) zawsze obowiązują!
Tak więc całkowicie obojętne jest, czy wybiorą Państwo pożyczkę z opcją Bauspar-Kombi (= dingens) czy też kredyt ratalny z dofinansowaniem Riestera dla bezpośredniego finansowania lub wypłatę kapitału z normalnego konta Riester do spłaty (również to jest Wohn-Riester).

Każde konto Riester jest więc zgodne z Wohn-Riester i nieruchomość finansowana bezpośrednio lub pośrednio podlega w każdym przypadku odpowiednim regulacjom z prawa emerytalnego dla domu własnego.

I oczywiście zawsze dochodzi do opóźnionego opodatkowania konta wspierającego mieszkanie, o którym już wspomnieli Państwo.

[Johnny75]

Szanowny Panie Haensch,

dziękuję za te informacje, nie zdawałem sobie z tego sprawy. Przeczytałem warunki jeszcze raz bardziej szczegółowo (było późno, a miałem ogromnego bólu głowy).

Zakup na przykład mieszkania w placówce Miejsce zamieszkania pod opieką nie byłby zatem szkodliwy? (O mój Boże, o czym teraz trzeba myśleć...)

Pozdrowienia od jednostki pancernych dla Marynarki

[NaTwoim13]

Cześć Johnny75,

z jakiego regionu pochodzisz, a dokładniej gdzie znajduje się miejsce inwestycji?

[Johnny75]

Cześć noelmaxim,

chodzi o południową część Stuttgartu oraz sąsiednie powiaty Esslingen, Böblingen i ewentualnie południową część powiatu Ludwigsburg, jak już zostało opisane powyżej.

Jeszcze nie zidentyfikowano obiektu - prawdopodobnie trochę potrwa ze względu na ograniczoną liczbę potencjalnych ofert.

[Matthew Pryor]

Jeśli wsparcie z programu Riester ma być składową finansowania, a planowana jest pewność co do rozwoju sald umów, należy przemyśleć, czy przeniesienie ich na plany oszczędnościowe bankowe ma sens. Oczywiście zależy to też w pewnym stopniu od dotychczasowego rozwoju obu umów FSP.

[Johnny75]

Fundusze są na plusie, ale niezbyt obficie. Czy zatem sugerują Państwo całkowite opróżnienie funduszu (co zwiększyłoby kapitał własny o 6.000 euro) i zamiast tego założenie i regularne oszczędzanie na planie oszczędzania bankowym? Oznacza to podwójne koszty założenia, ale zapewne pewność planowania?

[Matthew Pryor]

Nie, nie proponuję pustego odpisu, ale przynajmniej elementarnej analizy świata produktów Riester.
Chodzi mi o to, aby jasno zrozumieć, że w przypadku produktu o stałym oprocentowaniu możliwości wypłaty są po prostu łatwiejsze do zaplanowania. Powinni Państwo się nad tym zastanowić.
Można również regularnie inwestować w fundusze i plany oszczędnościowe bankowe jednocześnie.
Ostatecznie, w przypadku planów oszczędnościowych w bankach zazwyczaj nie ma kosztów opłaty wstępnej.

[Johnny75]

Dziękuję za obcykany atak

Ale to prawda: Jak dotąd nie poświęciłam wystarczająco dużo uwagi różnorodnym opcjom Riester, więc faktycznie mam jeszcze dużo do nadrobienia. Dlatego również dziękuję za nowe dla mnie informacje.

Pozwól mi jednak zadać następujące pytanie: pełne dofinansowanie przysługuje tylko jednemu produktowi Riester na uprawnionego do przyznania dodatków. Więc po co pozostawić 3.000,- w FSP, jeśli na nim nie będzie już wpłacone więcej środków? Czy może jako joker na ewentualną późniejszą nadpłatę?

Czy nie lepiej byłoby przeznaczyć te pieniądze jako dodatkowy kapitał własny?

[Matthew Pryor]

Dlaczego nie należy już wpłacać nic na FSP, pozostawiam wyobraźni. Mówię o możliwości oszczędzania na równoległych dwóch umowach. Dofinansowania są wtedy rozdzielone proporcjonalnie między umowami i uwzględniane w odliczeniu od dochodu.
W ten sposób istnieje możliwość wprowadzenia koncepcji Riester do finansowania i jednoczesnego oszczędzania na FSP na przyszłą rentę pieniężną.

[Johnny75]

Teraz - po przeczytaniu jeszcze raz - myślę, że zrozumiałem, o co chodzi.

Faktycznie, warto rozważyć jazdę równolegle (nawet jeśli tylko po to, aby w pełni wykorzystać korzyści podatkowe).

Jednakże moim zdaniem lepiej skorzystać z pełnego dofinansowania zakupu domu, ponieważ nasze priorytety wyglądają następująco:

1. Spłata kredytu do czasu rozpoczęcia emerytury
2. Bieżące raty jak najwyższe, ale jednocześnie jak najniższe
3. Wszystko inne

Dodatek emerytalny z pewnością nie zaszkodzi, ale u mnie nie zajmuje najwyższego miejsca na liście życzeń. Moja partnerka ma jeszcze 3 inne filary (ubezpieczenie emerytalne, renta firmowa i PK), których również nie będzie dotykać.

Dobrą stroną nowych przepisów prawnych od 2014 roku jest to, że niezależnie od sposobu oszczędzania w ramach systemu Riester, zgromadzone środki można w każdej chwili (do 10 miesięcy przed rozpoczęciem okresu wypłaty) w całości lub częściowo wykorzystać na spłatę kredytu hipotecznego - lub też nie, jeśli nie ma takiej potrzeby (lub na przykład fundusz ma właśnie niską wartość).

Jak przeczytałem, kredyt mieszkalny z sukcesywnym spłacaniem Kapitaldiensts dzięki obecnie bardzo niskim stopom procentowym na cały okres kredytowania jest najtańszą alternatywą - jednak tylko wtedy, gdy można udokumentować posiadanie 25-40 procent kapitału własnego w stosunku do całkowitych kosztów - a u nas właśnie brakuje tego kapitału.

Dlatego pozostają albo kredyt mieszkaniowy Riester albo klasyczny kredyt bez dofinansowania z przyszłym zaangażowaniem Planu Składkowego Banku (BSP).

Niestety, jest niewiele kalkulatorów porównawczych do kredytów mieszkaniowych Riester, a ten, który znalazłem (na kilku stronach internetowych, zawsze od fmh.de), wymaga udokumentowania co najmniej 15% wkładu własnego w koszty zakupu, aby móc porównać oferty kredytów mieszkaniowych Riester - więc przypuszczam, że ten wkład jest wymagany w przypadku takiego kredytu.

W związku z tym najprawdopodobniej wybierzemy wariant kredytu ratalnego + późniejsze zainwestowanie w BSP:

1. kredyt: € 350.000,-; 15 lat okres kredytowania; 2,2% efektywne oprocentowanie, 3% spłaty, rata: € 1.487,- miesięcznie - pozostała kwota zadłużenia to € 168.600,-

Następnie refinansowanie z zainwestowaniem BSP/FSP (około € 60.000 tylko składki i dofinansowanie), co daje kwotę pozostałego kredytu około € 110.000,- przez 12 lat, co powinno być wykonalne nawet przy wyższych stopach procentowych (zwłaszcza że BSP nadal jest zasilany i w przyszłości można go być może jeszcze wykorzystać).

Wygląda solidnie - czy jednak jest w tym może jakiś błąd myślowy?

[Aipnos]

A więc z doświadczenia, jeśli finansuje się ponad 80%, to zazwyczaj kombinacja banku (10-15 lat oprocentowania) oraz późniejsze zaangażowanie kredytu budowlanego/innych umów jest bardzo sensowne.

Bardzo długie okresy oprocentowania, czyli powyżej 20 lat, są bardzo interesujące dla ubezpieczeń, ale zazwyczaj udzielają one finansowania tylko do maksymalnie 80% wartości zabezpieczenia. Banki są w takich przypadkach bardzo drogie w porównaniu do ubezpieczeń.

Znajdź w swoim regionie niezależnego pośrednika, który na pewno pokaże Ci, gdzie możesz coś zaangażować. Być może przy podwójnym kontrakcie otrzymasz zniżki odsetkowe (np. DSL Bank w połączeniu z BHW Bausparer), wtedy zwrócą się szybko więcej niż tylko koszty otwarcia! Banki spółdzielcze mają również oferty we współpracy z Schwäbisch Hall itp.

Wiec jest więcej niż jedna mozliwość. Pochodzę z Nadrenii i moja ostatnia rekomendacja dotyczyła 15-letniego okresu oprocentowania, pełnego finansowania i z KfW124 mieszanym oprocentowaniem wynoszącym efektywnie 1,77% (ale to także była bank z regionu).

[Johnny75]

Cześć Aipnos,

Dziękuję za Twój wkład. Mam nadzieję na KfW124 lub na wersję z Badenii-Wirtembergii z L-Bank (Wohnen mit Kind) (wymagane 15% własnego wkładu). Jeśli nasz wymarzony Dom jeszcze trochę się opóźni, możemy tam być może jeszcze podejrzeć.

Byłem już na pierwszej konsultacji u bardzo dużego pośrednika - niestety, byłem tam zdezorientowany, gdy możliwość wczesnego wypłacenia funduszu emerytalnego Riester została mocno zanegowana...

[Aipnos]

Hej Johnny,

jeśli chodzi o L-Bank, to nie mam z nią doświadczenia, ale znam się na innych programach wsparcia z NRW, tutaj często wymaga się wniesienia 15% wkładu własnego, ale tylko część (co najmniej 50% = 7,5% ogólnych kosztów) musi być dostępna w gotówce, resztę można na przykład zrealizować samemu.

Więc spróbuj dowiedzieć się dokładnie, ponieważ sam nie znalazłem informacji w L-Bank, gdzie byłoby napisane, że wymagane jest 15% wkładu własnego!

Ponadto L-Bank również wchodzi w porządek późniejszy, czyli przy cenie 350 000 EUR, finansujemy w pierwszej kolejności bankiem, a w drugiej kolejności 50 000 EUR L-Bankiem.

Tutaj w Nadrenii Północnej-Westfalii jest wiele banków, które traktują KfW itp. jako kapitał własny przy wartości finansowania, czyli 300 000 EUR finansowania przy cenie zakupu 350 000 EUR, czasami w granicach od 86% do 96% wartości nieruchomości i w rezultacie z atrakcyjnymi stopami procentowymi. Dodatkowe 50 000 EUR od KfW są dodawane zgodnie z warunkami narzucanymi przez KfW.

W sumie potrzebna jest gotówka/kapitał własny tylko na koszty dodatkowe

i przy 45 000 EUR oraz 350 000 EUR ceny zakupu, koszty dodatkowe wynoszą około 41 000 EUR, trzeba by było zfinansować 50 000 EUR od KfW/L-Bank, 296 000 EUR od banku (w przypadku odpowiedniego banku LTV wynosiłby około 85% lub 94%)

[Martin79HN]

Cześć Johnny,

L-Bank przejdzie moją wiedzę dopiero na 2. miejsce, gdy 25% kapitału własnego, nawet w formie gotówki, jest dostępne! Przynajmniej tak jest w przypadku pożyczki z programu Lakra Z15! Nie mogę powiedzieć, czy coś takiego dotyczy na przykład programu KfW 124.

Faktem jest, że można uwzględnić środki z rachunku Riestera w finansowaniu! Należy złożyć wniosek w biurze przyznająym dopłaty i przedstawić plan budowy/kupna. Termin realizacji to 3 miesiące! Całkowite koszty również powinny być znane!

Wypłacić całą kwotę z umowy lub pozostawić co najmniej 3 000 €. Jeśli umowa Riestera oferuje dobrą stopę procentową, rozważ następujące kroki:

Skontaktuj się z firmą oferującą produkt Riestera, aby sprawdzić, czy możliwe jest korzystanie z środków bez utraty dopłat. Może to być kwota częściowa lub tylko związana z rezygnacją. (niestety, w przypadku umowy riestera na oszczędności budowlanej często wiąże się to z rezygnacją lub podziałem, itp.) W przypadku umowy na oszczędnościach funduszowych lub w banku riestera sprawa wygląda inaczej.

Na przykład teraz możliwe jest wypłacenie środków z umowy riestera, ponowne wpłacenie ich i za 10 lat użycie większej kwoty na spłatę długu. Wykorzystamy tę możliwość w naszym finansowaniu.

Pozdrowienia,

Martin

[Johnny75]

@Apnos:

Teraz ponownie rozmawiałem bezpośrednio z bankiem L w sprawie programu Wohnen mit Kind i muszę sprostować moje oświadczenie (oraz inne, które usłyszałem):

Sam bank L nie stawia żadnych warunków odnośnie wysokości kapitału własnego dla udzielenia kredytu lub zastawu podporządkowanego (instrukcja, którą przeczytałem, miała gwiazdkę z adnotacją nie dotyczy kredytów pomocowych).

Jeśli takie warunki są jednak stawiane, to zawsze pochodzą one od banku, przez który jest składane wniosek o kredyt pomocowy. Musielibyśmy więc znaleźć bank, który zaakceptuje dobrą płynność jako rekompensatę za stosunkowo niski kapitał własny.

Czy w ogóle jest realistyczne, aby zaciągnąć (niepomocowy) główny kredyt w jednym banku, a kredyt pomocowy w innym? Wniosek o główny kredyt mógłby więc faktycznie - jak już powiedziałeś - być niższy, co miałoby odpowiednie konsekwencje dla oprocentowania i raty...

@Martin79NH:
Wypłatę skonsultowałem już z DWS: możliwa w dowolnym momencie, zarówno częściowa jak i całkowita z lub bez wypowiedzenia. Muszę tylko jeszcze sprawdzić ewentualne opłaty z tym związane...

To samo dotyczy planu oszczędnościowego bankowego, który być może jeszcze zawrę.

[Aipnos]

Cześć Johnny,

więc znajdź pośrednika z Twojego regionu, który powie Ci, która bank z Twojego regionu uważa Landesbanken za równą wartość kapitału własnego.
I nie ma problemu z towarzyszeniem ci w pełnym finansowaniu po rozsądnych oprocentowaniu.
Ponadto, przy obliczeniach domowych + oszczędności emerytalnych, powinno to również przynieść pozytywne efekty.
To, co może być problemem w Twoim regionie, to znalezienie nieruchomości, w której banki także przyznają się do tej samej wartości przy zakupie.

[Johnny75]

Cześć Johnny,
to, co może być problemem w twoim regionie, to znalezienie nieruchomości, która ma tę samą wartość dla banków przy cenie zakupu.

Pierwszym problemem jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości dla nas.

Co do Twojego zarzutu: Myślałem, że banki nie przeprowadzają ocen nieruchomości poniżej 400 000,-? Czy po przejrzeniu ekspozycji mogą po prostu powiedzieć: 350 000,-? W życiu, maksymalnie 300 000,- Czy tak mam to sobie wyobrazić?

[Aipnos]

uśmiecha się,

nie chodzi o opinię rzeczoznawcy, niektóre banki przeprowadzają wycenę wartości nieruchomości na miejscu od kwoty finansowania 300 tys. EUR, inne od 400 tys. EUR...

jednak każdy bank przeprowadza wewnętrzną ocenę nieruchomości, bez konieczności wychodzenia na zewnątrz. (dla tego każdy bank ma swój własny system lub korzysta z systemu zewnętrznego dostawcy, np. Sprengnetter; wprowadzają tam wszystkie dane do systemu, adres, wielkość, wyposażenie itp., a system podaje im informację o wartości...)

A jeśli znajdziecie nieruchomość za 350 000 EUR, która Wam odpowiada, ale bank mówi: według naszych wycen, jest warta tylko 300 000 EUR, to bardzo prawdopodobnie będą się w nią angażować.
(ING-Diba robi wyjątek, ponieważ finansuje do 150% własnej wyceny, jeśli finansuje się tylko do pełnej ceny zakupu)
Więc są także banki, które mimo to się angażują, ale chcą ubezpieczenia ryzyka za kwotę różnicy (zazwyczaj są to spółdzielnie)

[Johnny75]

Tak właściwie to, jak opisałem to dość płasko

Polisa na życie związana z ryzykiem i tak zostanie wykupiona, więc nie przeszkadza mi to. Nie zamierzam też nabywać żadnego z tych wielce zachwalanych przez pośredników domków sprzed 60 lat z ogromnymi zaległościami w konserwacji (ogrzewanie, elektryka, hydraulika, ocieplenie itp.) za 380 000,- („z urokiem!”, „z potencjałem!”, „z możliwościami”, „do dowolnego kształtowania!”).

Takich nieruchomości jest tu naprawdę pod dostatkiem…

Poza tym, po pierwsze, mam tylko podstawowe zdolności manualne, nie mam znajomych rzemieślników ani czasu i ochoty, aby przez wiele lat musieć coś majstrować (lub dać komuś majstrować).

[Aipnos]

To tylko życzę powodzenia i sukcesów.

Może znajdziesz coś świeżego, co ma około 10-15 lat... albo powstanie nowa centralna dzielnica nowego osiedla...

[Johnny75]

Przed budowaniem bardziej mnie przeraża... mam już dość siwych włosów

Ale dziękuję jeszcze raz za Twoje wskazówki. Postaram się więc otrzymać dofinansowanie L-Bank na moich warunkach, aby w sumie zmniejszyć obciążenie odsetkami/miesięczną ratę albo móc zacząć większe nadpłaty.

Mam czas, więc sobie go wezmę.

[Johnny75]

Hej Johnny,

znaleźć pośrednika z Twojego regionu, który powie Ci, która bank z Twojego regionu traktuje L-Bank jak kapitał własny w warunkach.
I nie ma problemu z prowadzeniem pełnego finansowania po rozsądnych stopach procentowych.

Chciałbym zapytać o to jeszcze raz:

Odebrałem teraz kilka odpowiedzi od różnych banków dotyczących warunków kredytu preferencyjnego z L-Bank i wszystkie brzmią mniej więcej tak samo: kredyt preferencyjny zostanie udzielony, jeśli zostanie zatwierdzona również cała finansowania.

Następnie cytat od mojego banku: Nie jest możliwe jedynie finansowanie tego kredytu długoterminowego, ponieważ bank, z którym zostanie zawarta umowa finansowania, powinien również złożyć wniosek o ten kredyt.


Oznacza to więc, że muszę zawrzeć zarówno kredyt główny, jak i preferencyjny w tym samym banku, czyli że nie znajdę banku, który udzieli mi tylko kredytu preferencyjnego w podziale?

A teraz chodzi o to, żeby znaleźć bank, który mimo to traktuje kredyt preferencyjny jak kapitał własny i oferuje odpowiednio korzystniejsze warunki dla kredytu głównego?

Czy powyższy cytat jest tylko opinią jednego banku i u innych może być całkiem inaczej?

[Aipnos]

Hej,

więc jest to podobne do programu KfW-124, wniosek jest składany w banku domowym lub w banku, w którym zostaje zrealizowana główna finansowanie.

Czyli celem jest znalezienie banku, który zajmie się wszystkim, i który traktuje L-Bank jako kapitał własny podczas warunkowania (lub nie uwzględnia tej kwoty podczas warunkowania), co pozwala na uzyskanie korzystnych oprocentowania w głównym finansowaniu.

Ponieważ L-Bank prawdopodobnie potrzebuje kilku tygodni (jeśli nie miesięcy) na przetworzenie wniosku, może się zdarzyć, że bank udzieli Ci 300 tys. EUR + 50 tys. EUR finansowania tymczasowego, które zostanie później zastąpione przez L-Bank.

Praktycznie nie ma banków, które samodzielnie oferują kredyt preferencyjny, czyli kredyty KfW samodzielnie udzielane są tylko przez 2-3 banki, o ile mi wiadomo.

[Johnny75]

Jeszcze raz dziękuję, Aipnos

Moim celem jest więc znalezienie banku, który określi stopę procentową dla głównego kredytu ze względu na następujący stosunek:


Kapitał własny do kwoty głównego kredytu (w moim przypadku obecnie 85% minimalnego wynagrodzenia) lub jeszcze lepiej: kapitał własny + kredyt subsydiowany do całkowitej kwoty kredytu (74% minimalnego wynagrodzenia)


Czy dobrze to rozumiem? Jednak ostatnie, nawet dla mnie jako laika, brzmi zbyt pięknie, aby mogło być prawdą?


Ile kosztuje mnie finansowanie pośrednie?

[Aipnos]

Czy,

nie do końca,

więc 300 tys. EUR finansowanie główne, 50 tys. EUR L-Bank (długoterminowe)
45 tys. EUR kapitał własny prawdopodobnie zostanie w całości przeznaczony na koszty nabycia, albo może tylko 35-40 tys. EUR

Jeśli bank twierdzi, że wartość domu wynosi również 350 tys. EUR, a bierze pod uwagę tylko główne finansowanie, to uzyskujemy tu wskaźnik BLW wynoszący ledwie 86% (spróbuj go zredukować do poniżej 85%!)

L-Bank ustala warunki, a następnie są one wpisane w długoterminowe zobowiązania, razem z L-Bank sięga się prawie 100% BLW

Musisz więc znaleźć bank, który użyje tylko głównego kredytu do warunków

[Aipnos]

Finansowanie pośrednie:
w zależności od banku wynosi od 3-5%, ale płacisz tylko odsetki i tylko za czas, w którym korzystasz z pieniędzy

[Johnny75]

"
ähm,
Sollst also eine Bank finden, die nur den Hauptdarlehen für die Konditionen benutzt

Das meinte ich ja mit Verhältnis EK zu Hauptdarlehen Das andere wäre auch zu schön gewesen

Übrigens haben wir noch 4.500,- gefunden: Festgeld, 3.500,- angelegt vor 6 Jahren zu 4,2 % p.a. - das wird demnächst fällig.

Und wie gesagt: Objekt ist sowieso noch keins in Sicht, insofern sparen wir erstmal kräftig weiter.

Und nochmals: Danke!"

[NaTwoim13]

Niezależnie od tego, czy chodzi o finansowanie z KfW, czy też programy podobne do KfW takie jak program 153 L-Bank na energooszczędne budownictwo lub program 124 Wohneigentumsprogramm (tylko w przypadku L-Bank trzeba mieć jedno dziecko), zawsze wymagane jest pośredniczące instytucja kredytowa. Ta instytucja kredytowa ustanawia ogólną hipotekę, a z przyznanymi środkami włącznie z KfW lub L-Bank, bank znajduje się w rozliczeniach. Dlatego prawie nie będzie banku, który wyłączy KfW z wartości obciążenia hipotecznego. np. Signal Iduna robi to poprzez bank Donner und Reuschel. Korzyścią składania wniosków o środki w Badenii-Wirtembergii za pośrednictwem L-Bank jest dofinansowanie środkami w wysokości 0,25%. Dodatkowe środki L-Bank, jak na przykład pożyczka promocyjna Lakra Z15, której wniosek składa się poprzez biuro pomocy mieszkaniowej, mogą z kolei obniżyć poziom obciążenia hipotecznego i stanowią obcą kapitał własny dla pierwszego banku.