Capital Investment 4

[serokundan]

Dobry wieczór wszystkim,

od dłuższego czasu czytam tutaj i już zdążyłem zgromadzić wiele przydatnych wskazówek.

Krótko o mojej sytuacji / osobie:

- 27 lat, mężczyzna
- samotny
- mieszkanie wynajmowane (czynsz miesięczny: 500 €, łączne koszty miesięczne: 670 €)
- umowa o pracę na czas nieokreślony jako pracownik biurowy w dużej niemieckiej korporacji z indeksem DAX, aktualny dochód netto około 2200 - 2300 € / miesiąc.

Ponieważ obecnie studiuję dodatkowo, moje dochody z pewnością wzrosną po zakończeniu studiów (planowane zakończenie w styczniu 2016 roku).

Aktualnie posiadam dwa konta oszczędnościowe mieszkaniowe (BSV), na jedno wpłacam miesięcznie 163 €, drugie (VL) otrzymuje miesięcznie 40 €. Łącznie na obu kontach mam obecnie prawie 7000 €. Jednakże duże BSV dojrzeje dopiero w 2029 roku, a ja nie chcę czekać tyle czasu na budowę domu.

Moja koncepcja zakupu domu wygląda mniej więcej tak (szacunkowo):

- Cena zakupu wraz z działką: 250.000 € (nowy Dom klucza gotowego, kompletnie uzbrojony)
- Koszty dodatkowe budowy (bez pośrednika, bezpośrednio od dostawcy): około 15.000 €
- Wykończenie wnętrza (podłogi, prace malarskie): około 20.000 €

= Razem około 285.000 €

Aktualnie mam około 20.000 € własnych środków, które chciałbym zainwestować w wykończenie wnętrza.

Od KfW mogę uzyskać kredyt w wysokości 50.000 €; co oznacza, że pozostałą kwotę należałoby sfinansować poprzez kasę oszczędnościową budowlaną, w której mam swoje BSV. Czy jest to możliwe do zrealizowania?

Dom mógłby być gotowy do zamieszkania najwcześniej jesienią / zimą 2015 roku.

Moje miesięczne wydatki wyglądałyby wówczas następująco:

- Spłata kapitału: 1.100 €
- Koszty dodatkowe: 270 €
- Ubezpieczenia: 150 €
- BSV: 170 €
- Paliwo: 200 €
- Żywność: 200 €
- Telefon itp.: 100 €
= Prawie 2.200 € (co mniej więcej odpowiada mojemu obecnemu dochodowi)

W zależności od rozwoju moich dochodów, za kilka lat możliwe będą dodatkowe spłaty kapitału.

Jednakże ze względu na to, że deweloper - zrozumiale - oczekuje wynagrodzenia za postęp prac budowlanych, mogę być zmuszony przez wiele miesięcy przed przeprowadzką do własnego domu przelać wysokie sumy na jego konto. Czy moje bank to zaakceptuje? Ponieważ w tym okresie nie będę w stanie ponosić podwójnego obciążenia (czynsz + spłata kapitału).

Wiem, pytań co nie miara Ale byłbym bardzo wdzięczny za pomoc. Nie chcę czekać kolejnych lat, bo to, co wydaje na czynsz w tym czasie, mógłbym również zainwestować w spłatę kapitału.

[6Bankkaufmann]

Mówisz o czymś ważnym, co niestety często jest zaniedbywane.
Oprocentowanie budowy.
Jest to praktycznie oprocentowanie, które płacisz deweloperowi podczas budowy i które stanowi dodatkowe obciążenie miesięczne.
Jednak oprocentowanie budowy można obliczyć z góry za pomocą umowy o dzieło.
Przy długim okresie budowy może się tu pojawić całkiem spora suma, która również musi być dostępna jako pieniądze.
Dlatego pierwszym krokiem jest rozważenie całej sytuacji, nawet jeśli mówisz, że nie masz pieniędzy na oprocentowanie budowy.
Z drugiej strony, warto rozważyć uzyskanie 100% finansowania, włącznie z finansowaniem kapitału własnego przeznaczonego na wykończenie wnętrza.
Wtedy możesz użyć kapitału własnego na oprocentowanie budowy i podobne wydatki.
Gdzie mieszkasz?

[fu86]

Jesteśmy w podobnym wieku, ja kupiłam i całkowicie odnowiłam Dom w wieku 24 lat. Niemniej jednak nie jako singiel, w Twojej prezentacji nie ma miejsca na oszczędności, na ewentualne naprawy samochodu, ogólnie koszty dojazdu do pracy są zbyt naiwnie oszacowane tylko na paliwo. Czy można ewentualnie sprzedać samochód i kupić tani mały samochód? Czy masz poza studiami i pracą czas, aby zająć się domem i działką? Jeśli nie, trzeba również tworzyć rezerwy na usługi zewnętrzne. Do domu dochodzi podatek od nieruchomości, kominiarz, ewentualne opłaty za drogi podczas remontów, itp. Musisz przeliczyć inaczej - to jest zbyt ryzykowne. Czy na pewno musi to być nowe budownictwo?

[Alex [CryptoMod]]

Uważam również, że to jest zbyt mocno naciągnięte.

Najprawdopodobniej nie będziesz w stanie uzyskać 230 tysięcy kredytu poprzez BSV, ponieważ tam zazwyczaj wysoki jest odsetek spłaty.

W Twoim zestawieniu brakuje jeszcze kosztów zewnętrznych (10-20 tysięcy EUR) i praktycznie nie masz możliwości budowania rezerw na niespodziewane wydatki. Nawet jeśli budowa się opóźni albo deweloper nagle wyskoczy z dodatkowymi kosztami, o których dzisiaj nie masz pojęcia, to szybko mogą pojawić się problemy.

Biorąc pod uwagę Twoje dochody, skłaniałbym się raczej w kierunku nieruchomości z rynku wtórnego.

[serokundan]

Dziękuję za odpowiedzi.

Lokalizacja nieruchomości byłaby w Westfalii Północnej.

Problem polega na tym, że istniejące nieruchomości w naszej okolicy są praktycznie niemożliwe do znalezienia poniżej 200 000 euro, a nawet wtedy trzeba by było zainwestować dużą sumę w remonty itp. Dlatego pomysł z budową nowego domu, gdzie z reguły przez pierwsze 10-15 lat nie trzeba dokonywać żadnych remontów/aneksji.

Jak już wspomniałem, moje obliczenia opierają się na obecnym dochodzie, po ukończeniu studiów z pewnością dostanę pracę lepiej płatną, jeśli nie w obecnym przedsiębiorstwie, to w innym. Studia zakończę za niecały rok, wtedy będę mieć również wystarczająco czasu, aby zająć się domem itp. Wśród moich bliskich znajomych znajduje się wystarczająca liczba fachowców.

@fu86: Koszty, o których wspomniałeś, będą pokryte szacowanymi kosztami dodatkowymi (około 2,50 €/m²).

[fu86]

Na pewno nie, ponieważ są one zbyt niskie. Potrzebujesz pewnej rezerwy, która buduje się zbyt wolno w Twoim rachunku za media. Na przykład u mnie ulica została wyremontowana - opłaty za dojazd wynosiły 10€ za metr kwadratowy powierzchni działki, co daje 18000€, czego nie można było przewidzieć przy zakupie. Oczywiście, możesz to spłacić z 7% odsetkami u wykonawcy remontu drogi.
Jeśli możesz sobie pozwolić na zakup nieruchomości za 200k, to bym to zrobił, przecież można tam z pewnością najpierw zamieszkać. Jeśli masz wielu przyjaciół, którzy są utalentowani, można ich wykorzystać w weekendy i podczas urlopu, łącząc remont z imprezami grillowymi.
A jeden z moich znajomych wybudował Dom pod klucz - ile tylko musiał potem jeszcze zainwestować, to ja ledwo co włożyłem w mój Dom... Tylko w same tereny zewnętrzne.
Jeśli zmienisz pracę, to i tak przy budowie od nowa będziesz związany z miejscem, ponieważ przy sprzedaży stracisz.
Moje doświadczenie mówi mi, że ktoś z finansów lub bankowiec może to obliczyć inaczej.

[Alex [CryptoMod]]

Jak duży ma być ten Dom, z piwnicą czy bez?
Jak duży jest działka?
Jakie są ogólnie ceny działek na Twoim terenie?

[Kass Finanz]

Podstawowo finansowanie powinno być możliwe, jednakże finansowanie jest naprawdę bardzo ograniczone.

Oprócz kwoty 285.000 euro, należy wziąć pod uwagę dodatkowe koszty nabycia, odsetki budowlane, ewentualne dodatkowe koszty, które nie zostały jeszcze uwzględnione (przeprowadzka, meble itp.).

Proszę najpierw sporządzić dokładny wykaz wszystkich kosztów oraz przychodów na osi czasu. Dokładnie określić koszty związane z budową, ponieważ sprzedawcy często liczą bardzo optymistycznie. Nie zapomnieć o zagospodarowaniu terenu zewnętrznego.

W miarę możliwości, byłoby to korzystniejsze, aby w przyszłości, mając większe dochody, kupić inne mieszkanie.

[serokundan]

Jak duży ma być ten Dom, z czy bez piwnicy?
Jak duży jest działka?
Jakie są ogólne ceny działek w waszym regionie?


Dom ma około 110 mkw powierzchni mieszkalnej, bez piwnicy, działka ma prawie 300 mkw.

U nas w okolicy cena za mkw wynosi około 200-250 euro, w zależności od lokalizacji.

Ten Dom czy ta ulica nawet jeszcze nie istnieje, to nowe osiedle, gdzie obecnie jest pole. Tylko domy są już oferowane przez dewelopera.

[fu86]

Ja, lepiej trzymać się z dala od tego - moim zdaniem zbyt ryzykowne

[Kass Finanz]

Następnie mogą pojawić się ewentualne koszty infrastruktury miejskiej.

[Alex [CryptoMod]]

Dom ma około 110 m2 powierzchni mieszkalnej, bez piwnicy, działka prawie 300 m2.

W naszej okolicy cena za metr kwadratowy wynosi około 200-250 euro, w zależności od lokalizacji.

Dom bądź ulica nawet nie istnieją, to nowe osiedle, gdzie aktualnie znajduje się pole. Tylko domy są już oferowane przez dewelopera.

Ok, więc cena domu jest dość realistyczna, ale na pewno brakuje jeszcze kosztów podłączeń (czyli prąd/woda/kanalizacja/telefon itp.) od granicy działki do domu.....

Wiesz, problem w takich przypadkach, gdzie jest mniej więcej żadnego kapitału własnego, polega po prostu na tym, że wtedy nie stać cię na to, aby np. zatrudnić architekta, który przygotuje projekt i specyfikację techniczną oraz ROZLICZY WSZYSTKIE (!) koszty. Deweloper podaje ci tylko koszty domu, wszystko inne dowiesz się dopiero, gdy dojdzie do tego momentu i już podpiszesz umowę.....

I zlecenie zazwyczaj dostaje ten, który w swojej ofercie pomija najwięcej

[serokundan]

Wówczas do ceny domu mogą być dodane ewentualne koszty uzbrojenia miasta.

Nie, cena domu obejmowałaby wszystkie koszty uzbrojenia i opłaty za podłączenia.


Ale po ponownym dokładnym rozważeniu wszystkich przez was wymienionych czynników, uważam, że sensowniejsze będzie jeszcze zaczekać dwa, trzy lata zanim zrealizuję zakup / budowę domu.

[Kass Finanz]

Nie sądzę, że sprzedawca może dokładnie oszacować koszty infrastruktury dziś, ponieważ prace infrastrukturalne nie zostały jeszcze zakończone. Spróbuj skonsultować się z miastem.