Capital Investment 4

[Sohnenkoenig]

Cześć wszystkim,

w najbliższej przyszłości planuję kupić mieszkanie na własność i poprosiłem mojego banku lub jego partnera o przeliczenie kilku modeli finansowania. Wariant A to kombinacja kredytu i umowy oszczędnościowej (jestem pewien, że to znane), wariant B to klasyczny kredyt ratalny. Ku mojemu zaskoczeniu, kredyt kombinowany wypada znacznie lepiej - przekazano mi takie porównanie:

kredyt hipoteczny z umową oszczędnościową kredyt ratalny
Kwota kredytu 190.000 € 190.000 €
Wkład własny 45.000 € 45.000 €
Efektywna stopa procentowa ok. 1,55% ok. 2,24%
Miesięczna rata (oprocentowanie + spłata) 940 € 940,50 €
Minimalna miesięczna rata 438,58 € 940,50 €
Dodatkowe wpłaty niemal nieograniczone 10%
Okres kredytowania 20 lat 20 lat
Odsetki 40.959 € 48.134 €
Pozostała kwota do spłaty 0 12.252 €

Na pierwszy (i piąty) rzut oka nie widzę haczyka. Czy coś przeoczyłem? Pytam, ponieważ podczas czytania wydaje mi się, że te oferty kombinacyjne służą przede wszystkim pośrednikowi/doradcy/maklerowi. Zapytałem o okres kredytowania na 20 lat...

Dziękuję,
Królewiczu

[brainy]

Program BSP-V działa w 2 fazach:

1) Faza gromadzenia z tylko odsetkami od pożyczki wstępnej
2) Faza pożyczki

Czy raty miesięczne są stałe przez cały okres trwania?

[Bavaria-Hirs]

Kiedy już obliczyłeś efektywną stopę procentową, a tu kredyt ratalny jest zdecydowanie gorszy, to jasne, że musisz zapłacić więcej odsetek.

Ważne jest, że w obu wariantach miesięczne obciążenie jest zawsze zakładane jako równe - w przeciwnym razie porównanie nie będzie możliwe.

Aktualnie stoję przed tą samą decyzją. W moim przypadku efektywna stopa procentowa (bez uwzględnienia dodatkowych spłat!) w przypadku wariantu kredytu odroczonego i oszczędnościowego jest nieco gorsza niż w przypadku samego kredytu ratalnego, ale mam całkowitą pewność co do oprocentowania przez cały okres. W przypadku kredytu ratalnego po 15 latach kończy się czas spłaty, a oprocentowanie pozostałego długu jest bardzo niepewne.

[brainy]

Stopa efektywna KONSTRUKCJI CAŁOŚCI BSP + zaliczka, moim zdaniem, nie musi być podana.

Dlatego porównanie nie jest takie proste.

Jeśli mam wyższe obciążenie w fazie początkowej, konstrukcja oszczędnościowa często wypada lepiej w przypadku analizy odsetek lub pozostałego zadłużenia.

To matematyka finansowa.

[Bavaria-Hirs]

Skuteczna stopa procentowa CAŁKOWITEJ KONSTRUKCJI z BSP + Z góry mówiąc moim zdaniem nie musi być podawana.

Piękną cechą takiej konstrukcji jest to, że teraz mogę dokładnie powiedzieć do grosza, ile mnie będzie kosztować całe finansowanie do końca okresu kredytu - o ile nie zmienię moich comiesięcznych wpłat i nie dokonam dodatkowej spłaty. Dodatkowe spłaty prowadzą do dalszej poprawy sytuacji kosztowej.

I w ten sposób można porównać ze sobą 2 propozycje. W mojej konkretnej sytuacji na przykład:
- Konstrukcja z BSP+Z góry kosztuje mnie prawie dokładnie 200 000€ na niemal 20 lat
- kredyt ratalny (15 lat) kosztuje mnie po 15 latach 145 000€ przy pozostałym saldzie w wysokości 49 000€
==> Jeśli za 15 lat stopa procentowa dla refinansowania będzie mniejsza niż 4,5%, kredyt ratalny okaże się ogólnie tańszy niż BSP+Z góry. Jeśli stopa procentowa będzie wyższa, to Bausparer będzie tańszy - naprawdę proste.

Jeśli za 10 lat stopa procentowa będzie, wbrew oczekiwaniom, jeszcze niższa niż moje odsetki od zobowiązań w Bausparer, to po prostu spłacę go. Mam więc pełną elastyczność. Jeśli otrzymam spadek, po prostu spłacę Bausparer od razu i od razu będę bez długów.

[NaTwoim13]

Cześć Bavaria-Hirs,

jaka jest stopa procentowa finansowania wstępnego oraz wskaźnik obciążenia?

W innym wątku przeczytałem, że zamierzacie wybrać LBS U5+, który ma naprawdę słabą ofertę - m.in. 40% minimalnej oszczędności, 0,1% oprocentowanie oszczędności!!! i 2,35% oprocentowanie kredytu - zatem stopa procentowa finansowania wstępnego musi być naprawdę przekonująca.

[Bavaria-Hirs]

Cześć noelmaxim,

moje warunki kredytowe nie odgrywają roli w tym wątku, dlatego podaję tylko swoją całość, która dla mnie jest decydująca:

Więc, wiem, że do mojego kapitału potrzebnego w wysokości 170 000€ w maksymalnie 18,5 roku maksymalnie spłacę 196 170,40€, i to bez dodatkowych spłat - całkowicie bez ryzyka związanego z odsetkami i z absolutną pewnością planowania, rata wynosi 883€ miesięcznie.

Jeśli pojawią się dodatkowe spłaty, oczywiście skróci się czas spłaty kredytu i suma do spłaty będzie jeszcze mniejsza.

Ponieważ zadałeś pytanie nieco prowokacyjnie: Jeśli masz znacznie tańsze i absolutnie pewne pod względem planowania całość i jednocześnie zawsze jesteś osiągalny osobiście w moim pobliżu, to z chęcią przyjmę twoją ofertę - jeszcze nie podpisałem.

[NaTwoim13]

Cześć Bavaria-Hirs,

no cóż, ale tylko subtelnie prowokująco

Ja będę miała lepszą koncepcję, ale prawdopodobnie nie będę zawsze osiągalna osobiście, co wcale nie jest konieczne.

[Aipnos]

Cześć Noel,

Klient ma stopę procentową 1,57% przy miesięcznej racie i całkowitych kosztach!

Więc tutaj nie powinno być żadnych Bausparverträge z 2,35%, raczej poniżej 2%, a w fazie oszczędzania koszt finansowania powinien wynosić poniżej 1,50%^^

Obecnie połączenie z Bausparerem na 20 lat jest często (ale nie zawsze!) tańszą opcją.
Zawsze jednak zależy to od konkretnej sytuacji osobistej, a także od stopnia obciążenia hipotecznego.

[NaTwoim13]

Ale ma osobisty kontakt na wyciągnięcie ręki, kiedy tylko chce.

Znajduję to interesujące, gdy dyskutuje się jedynie o 2 formach pożyczek lub wariantach, a nie o konkretnych ofertach i elementach jako takich.

[Aipnos]

tja, niektórzy zastanawiają się:
czy mam kupić Porshe z 250 czy 320 KM????

inni dokładnie wiedzą, który model chcą, i pytają, gdzie mogą najtaniej dostać Porsche z 320 KM

ci inni przychodzą do nas^^

[Bavaria-Hirs]

Jak już powiedziałem: dla mnie liczy się to, co w sumie wychodzi.

Po prostu podaj mi realistyczny, zawsze gotowy do podpisania przykład obliczeń, w którym przy takim samym czasie trwania (niech będą to nawet 20 lat), pełnej gwarancji odsetek i wyżej wymienionej miesięcznej racie, po dodaniu wszystkich moich płatności wychodzę ostatecznie taniej - przynajmniej o 5000,-€, aby moje życzenie o doradcy z pobliskiego ulotniło się. Proszę o podanie tego tutaj na forum.

Jeśli musisz znać jakiekolwiek dodatkowe wartości, po prostu zapytaj.

[NaTwoim13]

Czy już pytałem, jaki jest stopień obciążenia?

Można go obliczyć, porównując potrzebne 170 000 euro do ceny zakupu/kosztów zakupu/wartości obciążenia.

Stąd moje pytanie o cenę zakupu plus ewentualne modernizacje i remonty.

[Bavaria-Hirs]

Oferent Deweloperski klucz w ręku: 360.000
Koszty dodatkowe budowy: 30.000
Wartość działki: 70.000

Czyli LTV wynosi 0,37?

[Aipnos]

A więc jeśli bank oszacuje koszty w ten sposób, a my będziemy mieć współczynnik obciążenia hipoteki poniżej 60%, może to wyglądać tak:

12 lat po 1,25% efektywnie, miesięczna rata: 938 EUR
7,5 roku po 1,53% efektywnie, miesięczna rata: 920 EUR

Po 19,5 roku wszystko będzie skończone, a w tym czasie łączne koszty wyniosą 31 180 EUR, wliczając opłatę za otwarcie rachunku oszczędnościowego!!! Miesięczna rata jest mniejsza, a termin spłaty jest nawet o 6 miesięcy wcześniejszy!

W ten sposób zaoszczędzimy ponad 9 000 EUR, jeśli w obliczeniach kwoty 40 959 EUR uwzględniono opłatę za otwarcie rachunku oszczędnościowego. Jeśli nie uwzględniono, zaoszczędzimy ponad 10 000 EUR...

Oczywiście ta kombinacja powinna być również dostępna u pośrednika obok Ciebie!

PS. Znalazłem nawet 2 banki w tej dziedzinie, które mogłyby zaoferować coś takiego! Albo nawet taniej! (oczywiście mamy do wyboru wiele banków/kas oszczędnościowo-budowlanych, w powyższym przykładzie (pod względem warunków) wybrałem 2 banki do wyboru!)

Jeśli jesteś zainteresowany/a, po prostu napisz!

[Bavaria-Hirs]

Cześć Aipnos,

Wydaje mi się, że się pomieszało. Nie jestem autorem wątku, moje dotychczasowe dane znajdują się w #7. Potrzebuję tylko 170 000, a moje całkowite koszty, łącznie z opłatami końcowymi, wynoszą mniej niż 28 000 € w ciągu 18,5 lat.

[NaTwoim13]

To niemożliwe!!!

[Bavaria-Hirs]

Co się nie działo?

[NaTwoim13]

To wszystko nie pasuje ani z tyłu, ani z przodu!

Załóżmy, że masz kredyt wstępny przeznaczony na oszczędności do umowy budowlanej z LBS. Zakładamy, że oprocentowanie wynosi 1,5% na 10 lat. Jednocześnie oszczędzasz na umowie budowlanej, całkowita rata wynosi 883 euro.

W takim przypadku płacisz 212,50 euro odsetek, przez 120 miesięcy, co daje same odsetki w ciągu pierwszych 10 lat w wysokości 25.500 euro, do tego dochodzi 1.700 euro opłaty za otwarcie umowy.

Nie zważając na to, co się stanie z resztą, czyli 670 euro. Dzięki tym wpłatom najlepsza umowa budowlana zaczyna się zapełniać już po 7 latach, z oprocentowaniem kredytu na poziomie 2%, oprocentowaniem oszczędności 1% i opłatą za otwarcie umowy 1,6% na 50% sumy umowy budowlanej.

Nie zważając na to, że mogę dołożyć 100 euro i spłacić 120.000 euro po 15 latach, a saldo 39.000 euro po 10 latach może być zabezpieczone na 2% i spłacone również po 17 latach.

Nie chcę już więcej spekulować, jedyną rzeczą, którą dokładnie i precyzyjnie wiem o Twoich planach, jest to, że masz kogoś w pobliżu, kogo zawsze możesz osobiście pozdrowić.

Szczerze mówiąc, nie da się niczego porównać - poza jabłkiem z gruszką - w sposób celowy.

[Aipnos]

Hej Noel,

tak, to możliwe, jeśli Bavaria-Hirs sfinansowała 18,5 lat na 1,57%. Odpowiada to... 1,57% już wcześniej obliczyłem.

Teraz, jeśli obliczę 190 tys. EUR na 170 tys. EUR i 18,5 lat przy maks. 883 raty, otrzymam:

miesięczna rata wynosi 855,75 EUR przez pierwsze 11 lat, a następnie 7 lat i 9 miesięcy po 884 EUR; Oprocentowanie efektywne: 1,18% w pierwszej fazie, 1,52% efektywnie w drugiej fazie.
Całkowite koszty wynoszą 26.871 EUR; czyli o ponad 1000 EUR mniej niż w finansowaniu Bavarii.

Jeśli więc już masz 1,57%, nie ma potrzeby dalszego pytania, jeśli zatem chcesz maksymalnie 23000 EUR kosztów na 18,5 roku (łącznie z opłatą za otwarcie), oprocentowanie nie może przekroczyć maksymalnie 1,29% (dla obu faz!)
czyli musisz uzyskać oprocentowanie poniżej 1% w pierwszej fazie, a następnie Bausparer ze stopą od 1 do 1,25% (efektywnie 1,3-1,5%), wtedy się uda...

tylkóe niektóre banki oferują stopy procentowe poniżej 1%, gdy pobiera się wyższą kwotę kredytu (ja otrzymuję to w Sparkasse, na 10 lat wiązania oprocentowania i jeśli wartość obciążenia nieruchomości wynosi mniej niż 60% (czyli mniej niż 50% kosztów produkcji/kupna) trzeba pożyczyć co najmniej 250000 EUR, aby uzyskać najkorzystniejszą stopę procentową... potem się uda...

[NaTwoim13]

Cześć Aipnos,

Nie chodziło mi tylko o aspekt matematyczny, musi to także być realistyczne, a Ty wyraźnie pokazałeś, że możesz to zrobić taniej, ale wydaje się, że pomyliłeś się z ogólnym kosztem.

Dlaczego Bavaria-Hirs nie prezentuje jasnych faktów? Dlaczego tu się tak zagmatwujemy? Czy to nasza własna wina?

Po prostu przedstaw, w jaki sposób jest zbudowane to konstrukcja - zwłaszcza z podaniem okresu przedfinansowania - i koniec.

[Aipnos]

Okres finansowania jest ustawiony (w moim przykładzie):

11 lat finansowania wstępnego (jednocześnie 11 lat oszczędności w BSV) łącznie miesięcznie: 855,75 EUR (po 11 latach Klient zapłacił 112.959 EUR)

następnie następuje kredyt hipoteczny, czas spłaty: 7 lat, 9 miesięcy z miesięczną ratą 884 EUR = Klient ponownie zapłaci 82.212 EUR.
(ostnia rata wynosi zaledwie 112 EUR, więc Klient łącznie spłaci 81.440 EUR)

Opłata za zamknięcie: 1.700 EUR

Ogólna kwota zapłat od Klienta: 196.099 EUR
Klient otrzymał: 170.000 EUR
więc koszt łączny: 26.099 EUR

To jest to, co realistycznie mogę zaoferować Klientowi. Czyli warunki obecne.

Jednak Klient chce zaoszczędzić co najmniej 5.000 EUR z łącznego kosztu 28.000 EUR, jeśli zdecyduje się na zawarcie umowy gdzie indziej, zatem oferowana mu stopa procentowa gdzie indziej musi być co najmniej o 18% niższa niż 1,57%, którą otrzymuje, zatem maksymalna stopa wynosi 1,29%. Ale 1,29% przy tylko 170.000 EUR finansowania jest nierealistyczna!

Więc tutaj nie ma co długo się zastanawiać: Bavaria, oferta z 1,57% jest dobra, podpisz!

[NaTwoim13]

Rozumiem, ale dlaczego tak długo trwa okres oszczędzania w umowie oszczędnościowej na budowę? Dlaczego 11 lat, czy taki wysoki stopień oszczędności jest naprawdę konieczny? W końcu to oznacza, że oszczędności wyniosą 45%???

Przy tej określonej miesięcznej łącznej płatności w wysokości około 880 euro przy potrzebie finansowania w wysokości 170 000 euro, umowa oszczędnościowa - biorąc pod uwagę, że rata oszczędności wynosi około 670 euro - jest znacznie bardziej korzystna, co powoduje niższy odsetek finansowania, ponieważ wymagane jest krótsze okres wiązania oprocentowania oraz wcześniejszy efekt spłaty ratalnej.

[Aipnos]

Hej Noel,

ustępuj mi, masz rację, zbyt mocno skupiłem się na 18,5 latach i tanich oszczędnościach na przyszłość.

Jednak im mniej oszczędzamy w fazie oszczędzania, tym wyższa będzie później spłata.

Oczywiście, dużo bardziej opłacalne jest podzielenie finansowania.

Na przykład:
25 000 EUR spłaty w ciągu 10 lat
145 000 EUR finansowane przez bank w ciągu 10 lat, spłata w BSV
po 10 latach mamy BSV z kwotą 884 EUR

Problemem wielu BSV będzie to, że gdy osiągniemy minimalną spłatę w ciągu 8 lub 10 lat, miesięczna rata wzrośnie, czyli mógłbym oszczędzać 170 tys. euro w BSV tylko 580 EUR w ciągu 8 lat, finansowanie tylko 8 lat, jednak problemem jest to, że BSV będzie częściowo oszczędzony, więc będę musiał spłacać pożyczkę z Bauspardarlehen z wyższą ratą, ponad 1000 EUR, a to nie jest celem Bavarii, on chciałby stałą ratę 884 EUR, a osiągnę to tylko wtedy, gdy oszczędzę trochę więcej, aby później stawka spłaty mogła być dostosowana do 884 EUR.

Oczywiście, jeśli przez 8 lat płacę tylko odsetki bankowe i dokonuję minimalnych wpłat w BSV, to poradzę sobie z 735 EUR miesięcznie, ale od 9 roku będę musiał płacić 1100 EUR miesięcznie za Bauspardarlehen. Gdybym wybrał ten plan, całkowite koszty prawdopodobnie byłyby nawet poniżej 23 000 EUR!!!

[NaTwoim13]

Ok, do porównania muszę przyjąć wartości 1:1, które jednak brałem pod uwagę w swoich rozważaniach.

W każdym razie uważam, że jest to niewłaściwe podejście, ponieważ finansowanie jest znacznie tańsze i jeśli mogę to jeszcze udoskonalić, czyli zrobić bardziej opłacalnym, to mogę się przekonać i zobaczyć, jakie korzyści przyniesie mi akceptacja płacenia o 100 euro więcej za 8 lat. Pomimo faktu, że te 100 euro mogą być jednorazową płatnością w wysokości 1200 rocznie, czyli jednorazową spłatą.

Po prostu przeszkadza mi, gdy w BSV z oprocentowaniem 0,25% marnuje się zbytecznie dużo pieniędzy, gdzieś tam muszę przełożyć to na coś innego, czyli wpłacać jak najmniej, aby osiągnąć jak największe bezpieczeństwo lub znaleźć ten najlepszy plan. Jednak jestem pewien, że te dodatkowe 100 euro wcale nie są konieczne. Po prostu za dużo środków na spłatę kredytu idzie do umowy oszczędnościowej.

No i tak przy okazji, ten plan LBS..............

[Bavaria-Hirs]

Tutaj są moje dokładne dane, jeszcze raz je przeanalizowałem:

- Finansowanie wstępne w wysokości 1,07% RRSO, okres kredytowania 94 miesiące
- następnie LBS U5+ według ustalonych warunków
Płatności:
94 miesiące odsetki po 141,66€
94 miesiące oszczędzanie po 748€
127 miesiące spłata po 890€
1 ostateczna rata w wysokości 498,94€
RAZEM 197.156,98€
Informacje dodatkowe:
- Zasiłek pracodawcy VL nie został jeszcze uwzględniony (obniża moje rzeczywiste koszty, stąd wspomniane 883€)
- Można uniknąć 550€ opłaty za zamknięcie poprzez rozliczenie z starymi klientami LBS (już uwzględnione)
Czy ta oferta jest dobra, czy można znaleźć coś znacznie tańszego? Oczywiście bez ryzyka odsetkowego!

[NaTwoim13]

Absolut atrakcyjna i świetna stopa oprocentowania przedpłacona, ale z niekorzystną taryfą budowlaną. Poza tym zbyt wiele idzie do BSV!

Do finansowania wymagane jest kredytu hipotecznego z krótszym terminem wiązania oprocentowania.

[Aipnos]

Thomas,

oczywiście lepiej jest zamiast wpłacać pieniądze na BSV w wysokości 0,25%, wziąć je na spłatę kredytu, efekt odsetkowy jest większy = koszty są niższe.

wracając do Bavarii:
wygląda to nieźle, jak już wspomniałem, można jeszcze poświęcić kilka godzin czasu, aby obniżyć koszty.

Alternatywa dla Bawarii:
jeśli chcesz wydać maksymalnie około 900 EUR miesięcznie, a oszczędzasz 40 EUR miesięcznie na BSV

Oto mój sugestia:
- 120 000 EUR kredytu na 15 lat po 1,28% efektywnie, miesięczna rata: 736,20 EUR
Całkowite koszty: 12.516 EUR odsetek w ciągu 15 lat, pozostałe zadłużenie: 0
- 50 000 EUR, 15 lat po 1,39% efektywnie, miesięczna rata: 99,17 EUR
Całkowite koszty: 9.522 EUR odsetek, pozostałe zadłużenie po 15 latach poniżej 42 000 EUR (możliwa dodatkowa spłata, co mogłoby dalej obniżyć koszty)

aby zmniejszyć zadłużenie poniżej 42 000 EUR po 15 latach:
40 EUR VL, 30 EUR oszczędności własne = 70 EUR miesięcznie
wtedy osiągnie się minimalne saldo w kasie oszczędnościowo-budowlanej.
Po tych 15 latach otrzyma się następujące:
- Saldo: 12.600 EUR
- kredyt z kasy oszczędnościowo-budowlanej 29.400 EUR po 2,35% (alternatywnie 1,25%, tutaj należy osiągnąć wyższe saldo w kasie oszczędnościowo-budowlanej, musiałbyś oszczędzać łącznie już ponad 90 EUR miesięcznie)
wtedy płaci się miesięcznie 800 EUR, a po 3 latach i 2 miesiącach jesteśmy gotowi
Koszty: odsetki od kredytu z kasy oszczędnościowo-budowlanej: 1.140 EUR
Opłata za uruchomienie: 420 EUR

CAŁKOWITE KOSZTY w tej konstelacji:
ok. 23.600 EUR

[Bavaria-Hirs]

Dziękuję za przykład.

1,28% rocznie na 15 lat z zabezpieczeniem odsetek. To jest coś, czego jeszcze nigdzie nie widziałem.

Czy koszty doradcy finansowego są już uwzględnione? Ile chce za tę poradę i za zorganizowanie tego? Nie będzie mógł przeżyć tylko z miłości i powietrza

[NaTwoim13]

Jak to robi twój chłopak za rogiem?

Dobrzy i wielcy pośrednicy finansowi otrzymują swoje usługi od banku w postaci wynagrodzenia za marżę odsetkową.

[Aipnos]

Cześć Bawario,

Przy stopie obciążenia poniżej 60%, warunki wynoszą 1,28% efektywnie dla całkowitej spłaty. Jeśli kwota finansowania przekracza 200 tys. euro i jest to całkowita spłata, tutaj możemy zaoferować 1,23% efektywnie.

Dziś.

Wszystko w cenie, czyli partner bankowy uwzględnił wynagrodzenie za pośrednictwo w warunkach kredytu.

[6Bankkaufmann]

10 lat kredytu spłacanego w całości za mniej niż 200 000 EUR można już uzyskać przy tej kombinacji warunków za 1,10%

[NaTwoim13]

@Pracownik banku

15 lat pełnopłatności było wymagane, bądź sugerowane.

[NaTwoim13]

Cześć Bavaria Hirs,

o co dokładnie chodzi z VL w wysokości 40 euro?

Czy te kwoty mają zostać odliczone od rat? Oznacza to, że faktycznie płacą Państwo 849 euro przez 94 miesiące, a następnie 850 euro przez 127 miesięcy?

Czy te kwoty mają być dodane do już podanych rat w umowie oszczędnościowej jako dodatkowa rata oszczędnościowa, a następnie jako dodatkowa rata spłaty dla kredytu budowlanego?

[Bavaria-Hirs]

849 lub 850 płacę bezpośrednio, 40€ jest potrącane ze składki partnera życiowego, z czego 6,65€ to brutto udział AG. Te 40€ są przekazywane na oszczędności i spłatę Bausparvertragu.