Capital Investment 4

[Paula]

Do użytku własnego dostałem interesujący Dom w cenie 250 tys. euro. Szacuję, że na remont plus dodatkowe koszty wyniosą około 80 tys. euro.

Mam miesięczne dochody netto w wysokości 6000 euro, mam kredyt konsumencki w wysokości 200 euro miesięcznie, a obecny czynsz miesięczny wynosi 800 euro. Nie mam negatywnej oceny w Schufa.

Mógłbym płacić miesięcznie od 1500 do 1800 euro odsetek i spłaty kredytu.

Czy wiązać odsetki na 15 lat?

Po 15 latach pozostałby mi dług w wysokości 50 tys. euro (wypłata z prywatnego ubezpieczenia emerytalnego).

Mam jeszcze dwie nieruchomości za granicą, które obecnie można sprzedać tylko poniżej wartości rynkowej.

Dlatego szukam jak najlepszego finansowania na kwotę 250 + 80 + 20 tys. euro.

Obecnie nie mam umowy oszczędnościowej na budowę.

Będę wdzięczny za odpowiednie propozycje.

[Alex [CryptoMod]]

Wygląda na to, że sytuacja wygląda raczej źle, ponieważ bank pozostanie w przypadku wykorzystania nieruchomości z niemałą stratą.

[Aipnos]

Nuż, to nie jest 140%, a raczej w zależności od banku: od 106% do 130%, w zależności od sposobu wyceny domu przez bank i prac modernizacyjnych.

1) Jest bardzo niewiele banków, które finansują jednocześnie Dom, remont oraz koszty dodatkowe. Ponadto istnieje wtedy wysoka marża odsetkowa, co oznacza, że można to rozdzielić na:
2) element 1: Dom, element 2: modernizacja oraz element 3: koszty dodatkowe.
Być może można skorzystać z kredytu KfW na modernizację, w zależności od wykonywanych prac (maksymalnie 75 tys. euro!) oraz od sposobu wyceny modernizacji przez bank (wzrost wartości? zachowanie wartości?).
Element 3 można sfinansować poprzez pożyczkę subordynowaną (czyli rodzaj kredytu prywatnego).

W przypadku elementu 2 możliwe jest porównanie warunków, co ma także tę zaletę, że w przypadku pożyczki subordynowanej można wyjść taniej albo następnie zamienić ją na znacznie korzystniejszy kredyt modernizacyjny.

Ale teraz możesz zadać sobie pytanie:
przy dochodzie netto 6 000 euro i czynszu w wysokości 800 euro (plus koszty dodatkowe) oraz 200 euro kredytu prywatnego, dlaczego nie udało się zbudować kapitału własnego???

Co do nieruchomości za granicą: czy są obciążone długami? Jeśli nie, można generować kapitał własny. Jeśli jednak są obciążone kredytami i nie stanowią majątku, wracamy do poprzedniego pytania:
Dlaczego przy takich dochodach nie udało się zbudować majątku/kapitału własnego?

[Paula]

Nieruchomości za granicą nie są obciążone.
Prywatny kredyt (rodzinny), który umożliwił zakup domu, kończy się w ciągu najbliższych miesięcy... ale nie będzie można go ponownie wykorzystać.

W ten sposób obecnie jest już zbudowany pewien kapitał własny, ale może być on aktualnie zamieniony na gotówkę tylko ze stratą.

Tradycyjne banki hipoteczne dotąd nie zaoferowały finansowania z Niemiec na nieruchomości w tym kraju.

Dlatego też nie oczekuję możliwości zabezpieczenia kredytu.

Mam nadzieję, że to odpowiedziało na postawione pytanie

[NaTwoim13]

Cześć Aipnos,

w jaki sposób lub z kim obciążają Państwo nieruchomości za granicą, aby można było wyprowadzić z nich kapitał własny?

[Aipnos]

To zależy od lokalizacji nieruchomości; w razie potrzeby może być konieczne skorzystanie z usług lokalnego banku.

[NaTwoim13]

?? Ale która bank na przykład w Hiszpanii lub Szwecji finansuje Niemca pracującego w Niemczech?

[Aipnos]

Na przykład w Anglii, Bank Virgine One jest dobrą opcją na elastyczne pozyskanie kapitału (obecnie klienci płacą tam 3,9% od zmiennej stopy procentowej, co oznacza, że można wpłacać lub wypłacać pieniądze w dowolnym momencie).Bank dokonuje wyceny nieruchomości i udziela kredytu w wysokości 60-70%, z którego można wypłacić maksymalnie 80% na inne cele.Dla innych krajów wchodzą w grę inne banki.

[NaTwoim13]

Okej, czy to dotyczy także obcokrajowców???

[Aipnos]

W czasie jesieni miałem klientów, którzy pracują w Niemczech, mieszkają w Niemczech, ale posiadają nieruchomość w Londynie, którą wynajmują.

To nie stanowiło problemu, aby założyć takie konto hipoteczne i przekazywać pieniądze Klientom online, gdy potrzebują ich w Niemczech, albo z powrotem.

W ten sposób wycofaliśmy 100 tys. jako wkład własny i uzyskaliśmy finansowanie na 500 tys. jako inwestycję kapitałową.

[6Bankkaufmann]

@Paula, to jest zwykłe pełne finansowanie i nie stanowi problemu, jeśli wartość twojego majątku jest większa niż pozostały dług z twoich pożyczek.
Więc wartość majątku (obiekty zagraniczne, depozyt i kapitał własny) musi być większa niż wartość długu (obiekty zagraniczne i istniejące kredyty ratalne).
Wtedy wszystko powinno pójść gładko.

[Paula]

OK,

ponieważ dotychczasowe tradycyjne banki odmówiły finansowania moich nieruchomości za granicą, zakładałem, że teraz również refinansowanie nie zostanie zaakceptowane....

Nie jest mi też jasne, jak bank w Niemczech może ustanowić zastaw na nieruchomości za granicą.

Muszę pójść do mojego banku...

Czy ktoś ma doświadczenia, czego się wymaga? Eksponat, ekspertyza...?

[Beisel-Finanz]

W zasadzie zalecam dostarczenie swojemu domowemu bankowi jak najwięcej dokumentów, jeśli to możliwe, takich jak ekspozycja, plany budynku, obliczenia powierzchni mieszkalnej itp. Ocena wartości możesz sobie oszczędzić, ponieważ każdy bank określa swoją własną wartość.

Podzielam zdanie moich poprzedników. Istnieją banki, które finansują zakup i dodatkowe koszty, dzięki czemu maksymalnie można uzyskać 100% finansowanie.

Dodatkowe koszty zakupu można sfinansować poprzez kredyt podporządkowany. Jednakże zalecam (o ile masz dobrą ocenę w rejestrze kredytowym) bardziej prywatny kredyt, który zazwyczaj jest tańszy od kredytu podporządkowanego.

Wymóg posiadania pozytywnego majątku (który odnosi się do banku nabywcy) doświadczalnie jest wymagany tylko przez Deutsche Bank...

[NaTwoim13]

To Bankier miał na myśli dokładnie to, a także miał to na uwadze podczas wypowiedzi, i tak, w Deutsche Bank można uzyskać najlepsze warunki - o ile jest odpowiednia zdolność kredytowa - jeśli chodzi o pełne sfinansowanie wraz z kosztami pobocznymi.
zdolność kredytowa - jako jedna z niewielu banków - ma również bezpośredni lub pośredni wpływ na warunki i możliwości kredytowe przy wysokich (do 150%) limitach.

[6Bankkaufmann]

Oczywiście, głównie chodzi o Deutsche Bank. Dlatego tak ważne jest przedstawienie majątku.
Również w przypadku innych banków przy ocenie scoringowej.

[marterer]

Przychód netto jest już bardzo wysoki, ale czy jest również bezpieczny?

[6Bankkaufmann]

EUR 6.000 to już bardzo dochodowy przychód.
Ale gdy przyjmie się oprocentowanie i spłatę w wysokości 6% oraz granicę 40% dla kredytów hipotecznych w stosunku do całkowitej kwoty netto, wtedy wstecznie otrzymuje się kwotę EUR 4.375 na pożyczkę w wysokości EUR 350.000.
To powinno naprawdę zapewnić wystarczającą elastyczność finansową.

[Paula]

Na własne ryzyko, że teraz zdradzę się jako dyslektyk finansowy...
Czy możesz wyjaśnić zasadę 40%?

Co oznaczają 4375€?
Skąd pochodzi teraz 350 tysięcy?


@ Beisel Finanz: co oznacza termin wygaśnięcie? (100% lub 150% wygaśnięcia)

Dziękuję za wyjaśnienia.

[NaTwoim13]

Finansowanie ceny zakupu - chyba że bank nie pobiera dodatkowego zabezpieczenia - wynosi 100% finansowania.

Finansowanie ceny zakupu i kosztów pobocznych transakcji stanowi pełne finansowanie.