Capital Investment 4

[Niedie]

Cześć wszystkim,

śledzę tę stronę od pewnego czasu i udało mi się wyrobić sobie opinię. Aktualnie stajemy przed decyzją o zakupie domu jednorodzinnego. Dom został zbudowany w 1990 roku.

Koszt nieruchomości to 210.000€. Posiadamy opinię wartości sporządzoną przez miasto z lutego 2015 roku. Wartość ta jest nieznacznie poniżej 210.000€.

Do tego dochodzą koszty dodatkowe: 15.000€ (nie ma pośrednika).

Do 225.000€ należy doliczyć koszty remontu. Koszty te wynoszą około 40.000€ przy zatrudnieniu specjalistycznych firm.

Mamy w kręgu znajomych/rodzinnych fachowców. Możemy kupować materiały samodzielnie i wykonywać większość prac pod ich nadzorem. Szacujemy, że koszty te wyniosą 16.000€. Oszczędność więc wyniesie 24.000€.

Podsumowując:
265.000€
- 24.000€ praca własna
- 16.000€ wkład własny
= 225.000€
(Wyżej wymienione kwoty są zaokrąglone)

Reszta wkładu własnego zostanie niestety wydana na nową kuchnię i wyposażenie.

Co do nas:
Dochód netto rodziny (2 dorosłych (żonatych), 1 dziecko) wraz z 1 raz świadczenie rodzinne: około 3050€.
Aktualnie nie mamy żadnych zobowiązań finansowych.
Również nie ponosimy wydatków na opiekę nad dziećmi.

Mamy teraz trzy warianty finansowania i chcielibyśmy, aby społeczność przeanalizowała oferty/warianty i ewentualnie dodała kilka uwag.

Wariant 1 (kredyt ratalny):
Kwota kredytu: 225.700€
Stopa nominalna: 2,22% // Stopa efektywna: 2,24%
Wskaźnik spłaty: 2%
Oprocentowanie: do 5% rocznie
Okres wiązania: 15 lat
Miesięczna rata: 791,25€
Pozostały dług po 15 latach: 144.990€

Wariant 2 (Mieszanka kredytu ratalnego i budżetu oszczędnościowego):
Kredyt ratalny: 125.000€
Stopa nominalna: 1,75% // Stopa efektywna: 1,76%
Wskaźnik spłaty: 1,744%
Oprocentowanie: do 5% rocznie
Okres wiązania: 15 lat (180 miesięcy)
Miesięczna rata: 364,00€
Pozostały dług: 87.930€

Budżet oszczędnościowy: 100.000€
Stopa nominalna: 1,35% // Stopa efektywna: 1,41%
Okres wiązania: 13 lat, 2 miesiące (158 miesięcy)
Miesięczna rata odsetek: 112,50€
Miesięczna rata oszczędności: 274,00€
Oprocentowanie wkładu: Marginalne (po 158 miesiącach 256,31€)
Stopa nominalna po przydziale: 2,35% // Stopa efektywna: 2,61%
Koszty założenia: 1.600€
Pozostały dług: 58.942€

Wariant 2 Całość:
Miesięczna obciążenie: 750,50€
Pozostały dług po 15 latach: 146.871€. Brak uwzględnienia kolejnych 22 miesięcy po przygotowaniu oszczędności. Suma prawdopodobnie była by niższa.

Porównując wariant 1 z 2, widzę przewagę V2 w naszej sytuacji. Nawet jeśli ta konstelacja jest często kwestionowana. Miesięczne obciążenie jest około o 40€ niższe, a po 15 latach pozostaje mniej długu. Dodatkowo, w umowie oszczędnościowej mamy zabezpieczenie odsetek przez cały okres kredytowania. Ryzyko stopy procentowej za 15 lat dotyczy więc tylko 87.930€.

Wariant 3 (kredyt w L-Bank):
Jeśli otrzymamy ten kredyt, to weźmiemy go, ponieważ naszym zdaniem jest nie do pobicia. Dlatego nie będę się teraz na niego bardziej skupiał, chyba że ktoś uważa to za konieczne lub interesujące.

Z góry dziękujemy za Wasze uwagi,
Niedie

[Konrad4]

W żadnym wypadku nie wybieraj opcji 2, ponieważ tym samym tylko karmisz pośredników.

[Aipnos]

I Konrad4, dlaczego on nie powinien wziąć drugiej opcji?????
Tylko dlatego, że pośrednik dostaje tam trochę więcej prowizji???
Nawet jeśli klient może zaoszczędzić tam sporo pieniędzy???

AHA, bardzo pouczające!!!!

---------------------------------------------------------------------------

Po prostu policzmy sobie:

Opcja 1:
Odsetki, które klient płaci: 61.715 EUR
przez 15 lat,
pozostały dług po 15 latach: prawie 145 tys. EUR

Opcja 2:
Odsetki, które klient płaci: 48.459 EUR
Prowizja za udzielenie: 1.600 EUR
Odsetki od salda: 256 EUR
Pozostały dług: około 147 tys. EUR
-----------------------------------
Całkowity koszt: 49.803 EUR

Więc w opcji 2 są dwóch zwycięzców:
- po pierwsze pośrednik/bank, który otrzymuje wyższą prowizję (ewentualnie dlatego, że suma kredytu pozostaje taka sama!)
- klient, który tutaj oszczędza tylko 11.912 EUR w kosztach!!!

Więc opcja 2 zdecydowanie jest do preferowania nad opcją 1, po prostu dlatego, że oszczędza się prawie 12.000 EUR!

@Konrad4: tyle w temacie... ZERO POJĘCIA!!!!

Jeszcze coś:
Jeśli w opcji 1 już płacisz 791,25 EUR miesięcznie, dlaczego nie dostosowujesz tego także w opcji 2???

Najlepiej porównać, gdy płaci się wszędzie tę samą miesięczną ratę.

Ponieważ w obu wariantach bierzemy kredyt w wysokości 225.000 EUR, następnie płacimy w obu wariantach 791,25 EUR miesięcznie lub częściowo oszczędzamy.
i po 15 latach po prostu patrzymy na pozostały dług!!!
Ponieważ płacąc w wersji 2 dodatkowe 41 EUR, zobaczymy, że pozostały dług byłby wtedy jeszcze niższy (znacznie poniżej 140 tys. EUR), i w ten sposób można od razu zobaczyć, że jest to tańsza opcja niż opcja 1

[obelix]

Wariant 2 nie jest nigdy brany pod uwagę, ponieważ tylko karmi pośredników.

świetna deklaracja.

Jeśli wariant 3 nie jest możliwy do zrealizowania, dla mnie korzyścią wariantu 2 jest jasne zmniejszenie pozostałego długu po upływie okresu wiązania oprocentowania (kwestia bezpieczeństwa). Ponadto umowa oszczędnościowa na cele mieszkaniowe jest praktycznie zawsze bardzo zmiennym elementem finansowania. Całkowite koszty nie zawsze są decydującym powodem podjęcia decyzji.

[Suxxess]

Jak już wspomniałem, oczywiste jest, że należy postawić na konia, który pozostawi mniej długów na końcu.

Co do logiki, że nie należy wybierać danej wersji, ponieważ wtedy pośrednicy zarabiają. Kto zarabia na wyższym pozostałym saldzie długu? Prawidłowo, bank...

[Kass Finanz]

Tutaj pokazuje się, że dobra doradztwo może zaoszczędzić dużo pieniędzy. Najtańsza oferta nie zawsze pochodzi od banku. Niezależni pośrednicy finansowi często mają większą przestrzeń do negocjacji. Także prowizje można uwzględnić w kosztach finansowania i mogą prowadzić do tańszych ofert.

Poprzez realizację całkowitych kosztów i odpowiednie porównanie można porównać różne oferty. Jednak różne okresy związania oprocentowania prowadzą do różnych warunków. Więc proszę nie porównywać jabłek z gruszkami, ale koszty całkowite przy takim samym okresie związania oprocentowania i tej samej kwocie.

Dla kalkulacji związanych z ewentualnym refinansowaniem można obliczyć tylko zmyślone oprocentowanie.

[Konrad4]

Teraz dostałem od was zdanie o ciepłych uszach, czyli kompletnie nie mam pojęcia. Oczywiście chcę poprawić swoje 0 -pojęcie, a mianowicie poprzez rzeczywistą ofertę:

1.) pożyczka, 10 lat, 116 tys. €, stopa procentowa 1,2%, spłata 1% (dla lepszego porównania), = 212,67 €
2.) Wüstentod Flex, 10 lat, stopa procentowa 1,1%, spłata/rata oszczędnościowa 1% = 96,67€ = 203,01 € miesięcznie

Ale jak to będzie wyglądać po 10 latach? W przypadku pożyczki z punktu 1.) już nie będzie związania, umowa wygasła. Czy BSPV również wygasłby po 10 latach? Czy istnieje zauważalna różnica fiskalna? Zupełnie nie znam czynnika prowizji - czy miałby on być również wliczany?

[Aipnos]

Cześć Konrad,

hmm, oszczędności budowlane są tutaj trochę droższe niż w banku!
Za to po 10 latach otrzymasz kredyt budowlany w wysokości 2,35% w oszczędności budowlanej.
JEDNAK, jeśli wpłacisz tylko 1% na konto oszczędności budowlanej, to nie będzie żadnej alokacji po 10 latach... trzeba tam wpłacić już 3-4% (w zależności od oszczędności budowlanej), aby później otrzymać kredyt.

Dlaczego oszczędności budowlane są droższe?
ponieważ w przypadku 116 tys. EUR masz co najmniej opłatę manipulacyjną w wysokości 1%, która jest wymagana od razu na początku!
1% rozłożone na 10 lat to 0,1% rocznie, przy 1,10% oprocentowaniu + 0,10% dopłaty daje nam 1,20%, a ponieważ pieniądze trzeba zapłacić z góry (opłata manipulacyjna), efektywna stopa procentowa jest wyższa niż w banku.

Więc bank efektywnie: 1,21%
Oszczędności budowlane efektywnie: 1,22%