Capital Investment 4

[SchneckiLisa]

Cześć droga społeczności,

mój przyjaciel i ja odziedziczyliśmy pewną sumę pieniędzy po mojej ciotce i chcielibyśmy zainwestować ją w nieruchomość.
Teraz szukam porad znawców, jak podchodzić do tego tematu. Na co zwrócić uwagę, jakie kroki podjąć i jak stać się sukcesywnym inwestorem? Chciałbym wynająć nieruchomość dalej.
Czy ktoś ma może jakieś rekomendacje literatury na temat inwestycji w nieruchomości?
Może to być także sposób na wkroczenie w świat profesjonalnych inwestycji w nieruchomości. Czy są jakieś seminaria na te tematy i jeśli tak, gdzie? Ile to kosztuje? Czekam na wasze opinie! Pozdrowienia

[brainy]

Poleciłbym Ci naukę murarstwa, abyś mógł dobrze ocenić substancję obiektu.

Zauważasz, jakie problemy ma ktoś, kto ma pieniądze, ale nie ma pojęcia?

[SchneckiLisa]

No cóż, przynajmniej się przyznaję, że nie mam pojęcia.. Dlatego właśnie szukam porad i sugestii!

[brainy]

Jak myślisz, ile osób już sobie tam poparzyło palce!

Czy to jest zauważalna kwota na inwestycję w nieruchomości?

Mój osobisty tip: Nie kupuj nic poniżej 5 jednostek i nic poniżej 400 EUR miesięcznego czynszu za jedną jednostkę. Zawsze zwracaj uwagę na stopę zwrotu z wynajmu i atrakcyjność wynajmu (lokalizacja).

W obecnej sytuacji rynkowej wszystko to stało się bardzo trudne. Dobre obiekty po prostu nie są dostępne.

[2Bolitho]

Cześć Lisa,

nie jestem zwolennikiem inwestowania w nieruchomości. Osobiście uważam, że obciążenia związane z posiadaniem domów są zbyt wysokie w porównaniu do zysków, które są zbyt małe lub wręcz ujemne. Przy wynajmowanych nieruchomościach znalezienie dobrych najemców jest niezwykle ważne. Puste lokale obniżają zysk, a na bankrutujących najemców nie można natychmiast wymóc opuszczenia mieszkania. Dodatkowo muszę gromadzić rezerwy na remonty, ponieważ nieruchomość nie zyskuje na wartości. Spójrz nawet na 30-40 letnie domy. Pomieszczenia są za małe, zużycie energii jest zbyt wysokie itd. Dochody z najmu są opodatkowane jak dochód z pracy, a nie jak kapitał. Nawet jeśli mieszkam we własnym domu, to mocno się z nim wiążę.

Może przyjrzysz się mojej opinii bardziej uważnie, nawet jeśli stoi w sprzeczności z Twoimi zainteresowaniami.

Tutaj znajdziesz film Dirka Müllera na ten temat:
https://www.youtube.com/watch?v=2Jaf4twJxM4

Ale tutaj również poruszane jest zagadnienie nieruchomości i dodatkowo wyjaśniane jest, jak stać się udanym inwestorem:
viewtopic.php?t=15014

Pozdrowienia i powodzenia, Bolitho

[happywarmheart]

Czy to jest istotna kwota na inwestycję w nieruchomości?

Moja osobista rada: Nie kupuj nic poniżej 5 jednostek i nic poniżej 400 EUR czynszu miesięcznie za jednostkę. Zawsze zwracaj uwagę na zwrot z najmu i atrakcyjność wynajmu (lokalizacja).

W obecnej sytuacji rynkowej wszystko stało się bardzo trudne. Dobre obiekty po prostu nie są wystawiane na sprzedaż.

Cześć Lisa,
Jeszcze nie odpowiedziałaś na pytanie dotyczące kwoty.

W pozostałych kwestiach zgadzam się całkowicie z brainym. Kiedyś miałam dwie mieszkania na własność i zostałam zniechęcona inwestycjami w nieruchomości. 15 lat z dużym nakładem pracy dla niewielkiego zysku, to nie sprawia przyjemności. Zdecydowałam się na wykorzystanie mojego udziału w nieruchomościach poprzez korzystanie z funduszy, czyli zamkniętych udziałów. Około 6%-8% zwrotu rocznie (w zależności od typu funduszu), prawie brak pracy administracyjnej jest dla mnie lepsze niż 3% zwrotu rocznie w krótkich okresach, kiedy czynsze czasami dochodziły w pełnej wysokości, w połączeniu z irytującymi zebraniami właścicieli, sporymi o czynsze itp. Do tego większe bezpieczeństwo w funduszach, ponieważ inwestują w kilka obiektów, na przykład jeden fundusz zawiera 400 mieszkań.

Znam (byłego) architekta, który kupił Dom z 10 jednostkami mieszkalnymi 10 lat temu i teraz żyje z tego. Jego praca to teraz zarządzanie nieruchomościami. Kiedy 1-2 najemcy nie płacą czynszu, a kolejny zmniejsza czynsz, nadal ma 7,5 czynszu. Wtedy rozproszenie ryzyka wystarcza.

Możesz mieć szczęście, że trafi Ci się taka nieruchomość. Ale obecnie takie oferty szybko znikają, nawet przy wzroście cen. Bez odpowiednich kontaktów trudno będzie Ci znaleźć okazję, ale może masz odpowiednie źródła.

Chociaż jest to raczej oczywiste:
Dla pełności informacji odnośnie funduszy należy również wspomnieć, że należy zwracać uwagę na dostawcę, jego historię sukcesu oraz treści oferowanych funduszy. Jeśli fundusz jest zgodny z nowym rozporządzeniem jako AIF, to również wprowadzono wiele progów bezpieczeństwa, co praktycznie wyklucza oszustwa lub malwersacje. Zapewniona jest także minimalna kompetencja, ponieważ osoby działające muszą udowodnić ją przed BaFin, w przeciwnym razie nie ma zezwolenia.

To jednak nie chroni całkowicie przed tym, że rzeczywiste wyniki mogą być gorsze niż prognozowane. Dlatego zawsze warto przyjrzeć się również historycznym wynikom, zarówno poprzednich funduszy, jak i osób działających w poprzednich firmach.

Jeśli dziedziczona kwota jest większa, nie polecałabym wkładać wszystkiego w nieruchomości (fundusze), tylko rozłożyć na różne klasy aktywów. To sprawi, że inwestycja będzie bardziej odporna na wahania rynkowe i tym samym bardziej bezpieczna.

[Geldbaum]

Hej SchneckiLisa,

który z poprzednich mówców stał się gejem/lesbijką po rozczarowaniu związkowym z kobietą/mężczyzną? Nikt?

Dlaczego jednak inwestowanie ma się tak samo jak związki? Inwestycja nie jest ryzykowna, ludzie zachowują się ryzykownie. Dobrze, że poprzednicy przynajmniej pośrednio przyznają, że z niewiedzą zainwestowali w nieruchomość...

Nie trzeba być murarzem, istnieją książki na temat usterek budowlanych i zawód budynek ekspert, który może być pomocny przy zakupie. Zwrot kapitału własnego zależy od wkładu własnego, a nie od całkowitej kwoty inwestycji. Do analizy zwrotu kapitału dochodzą zwroty podatkowe i amortyzacje, nie tylko dotyczące uciążliwej substancji budynku przez 40 lub 50 lat... Rezerwy mogą być inwestowane, aż będą musiały zostać wypłacone, co przynosi dodatkowe zyski... Całkowity zwrot z kapitału własnego wynosi co najmniej 10%...

Szkoda, że nikt nie pisze ogólnie o swoim osobistym zwrocie z inwestycji w akcje i inne inwestycje, oraz o podatku Belki i o tym, że można go obniżyć do poniżej 1%...

Czy inwestycja jest opłacalna dla danej osoby zależy od ogólnej strategii (biznesowej) i kontroli oraz długoterminowej strategii podatkowej. Kto są najemcy, nie obchodzi właściciela a najemca może być dziś taki czysty, a nie można przewidzieć przyszłości. Prywatny inwestor nieruchomości może w każdym indywidualnym ubezpieczeniu OC domagać się ochrony przed roszczeniem na wypadek niewypłacalności w cenie 5-10 € rocznie. Pokrywa to całe straty. Ponadto należy mieć ubezpieczenie ochrony prawnej, które sfinansuje drogę do uzyskania tytułu potwierdzającego roszczenie. Potwierdzenie to jest istotne dla odszkodowania od ubezpieczenia zabezpieczenia przed niewypłacalnością... O tym już wielokrotnie informowałem.

Być odnoszącym sukcesy inwestorem i móc z tego żyć, oznacza wstawać o jedno więcej niż się upadło. Sukces inwestora zależy również od umiejętności negocjacyjnych, zmysłu biznesowego, znajomości ludzi, intuicji, myślenia rozwiązaniami, kreatywności i wielu innych rzeczy. I w końcu inwestor z ponad 50-letnim doświadczeniem może też popełnić błąd... uczenie się i rozwijanie nie mają po prostu końca...

Kontakty nie są potrzebne, kontakty nawiązuje się z czasem, w przeciwnym razie na świecie nie byłyby tworzone nowe firmy, bo każdy zaczyna gdzieś, niektórzy od zera.

Jeśli ktoś nie chce podejmować wysiłku, rzeczywiście lepiej jest inwestować w nieruchomości poprzez fundusz zamknięty. Jednak moim zdaniem przeszłość ma niewielkie znaczenie. Ponieważ zarówno zyski, jak i straty można przenieść, na przykład w udziały milczące. W ten sposób nieszczęście może pojawić się dopiero po latach... To dotyczy każdej osoby prawnej.

Literatura? Oczywiście! Dobrym początkiem jest książka: https://www.amazon.de/Erfolg-mit-Wohn.../dp/3956453093

W tej książce wymienione są inne bardzo pomocne książki. Czasami autorzy polecanych książek prowadzą własne seminaria. Tak, zarabiają wtedy na seminariach. Ale wiedza z bieżącej (i własnej) praktyki, którą zazwyczaj posiadają organizatorzy seminariów, jest bardzo cenna!

Ponadto polecam książki Roberta Kiyosaki i Donalda Trumpa...

Powodzenia!

[Luisimo]

Cześć, Lisa,

czy kiedykolwiek przemyślałaś inwestycję w kampanię crowdfundingową?

Nowa forma finansowania, jaką jest crowdinvesting, która jest już bardzo popularna w innych branżach, pojawiła się niedawno także na rynku nieruchomości. Jako osoba prywatna możesz bezpośrednio inwestować w projekty za pośrednictwem platformy internetowej i otrzymywać atrakcyjne zwroty.

W Schliersee, niedaleko Monachium, obecnie budowana jest luksusowa posiadłość Villa Alpenblick z ponad 22 atrakcyjnymi apartamentami. Poprzez platformę FunderNation masz możliwość inwestycji już od 100 €.

Może warto zobaczyć, czy byłoby to interesujące dla Ciebie.

Pozdrowienia

[ProfFF]

Cóż sądzisz, ile osób już sobie tam poparzyło palce!

Mogę się z tobą tylko zgodzić. Dobrze, że chcesz się dalej kształcić w tej dziedzinie poprzez literaturę. Może masz kogoś w swoim kręgu rodzinno-przyjacielskim, kto zna się na tym temacie i może cię wesprzeć.

[obelix]

Zawsze zwracaj uwagę na zwrot z inwestycji wynajmu ...

jaki obecnie byłby dobry zwrot z inwestycji wynajmu?

Często słyszę o dążeniu do 5%, ale wielu kończy na około 4% (z pominięciem strat najmu). Te dochody z wynajmu trzeba jeszcze opodatkować. Wtedy płacący gotówką ma niewiele do odliczenia.

[brainy]

Zwrotka, który należy osiągnąć z wynajmu, zależy z pewnością od lokalizacji (oczekiwania co do wzrostu wartości w przyszłości) i wieku (stan - zwłaszcza energetyczny) nieruchomości. A także, im drożej, tym wyższy spodziewany zwrot. Nieruchomość za 100 000 EUR może kupić praktycznie każdy, podczas gdy przy 1 mln EUR lub więcej, w zależności od regionu, krąg potencjalnych nabywców zmniejsza się. Negatywnie wpływa na zwrot, gdy na rynku jest dużo pieniędzy, a brakuje odpowiednich obiektów (np. Hamburg). Wtedy sytuacja staje się trudna. Zwrot w wysokości 3% w najlepszej lokalizacji w Monachium może być lepszą inwestycją niż 10% na granicy polskiej w regionie o wysokim bezrobociu. Zawsze zwracam uwagę także na koszty budowy. To kiepsko, gdy 90% kosztów nowej budowy lub nawet więcej płaci się za używaną nieruchomość. W takiej sytuacji należy często długo czekać na wzrost wartości. Jednak także tutaj zasady potwierdzają wyjątki.

[obelix]

3% Zwrotu z wynajmu w prestiżowej lokalizacji w Monachium może przynieść lepsze zyski niż 10% na granicy polskiej w regionie o wysokim bezrobociu.

Jak to zrozumieć? Nie chodzi mi o absolutną kwotę w euro, ale o stopę procentową.

Na przykład: Jakie % zwrotu z wynajmu powinny być w średnich miastach w dobrej lokalizacji dla domu szeregowego z lat ok. 25, w dobrym stanie, cena zakupu ok. 150 000 euro?

[brainy]

Mogę tylko wyrazić swoje osobiste zdanie:

Jednostkowy obiekt to w ogóle nie jest obiekt inwestycyjny. Od 3 lub jeszcze lepiej 5 jednostek zaczyna się ocena wartości dochodowej. Domy jednorodzinne i bliźniacze są wyceniane na podstawie wartości substancji (wartość nowego budynku minus odpis). Dochodowość z takich pojedynczych obiektów zawsze wynosiła od 2 do 5%, jeśli można tu mówić o zwrocie z inwestycji. Z punktu widzenia inwestycyjnego to właściwie katastrofa.

Ogólnie rzecz biorąc, w Niemczech można mówić o zróżnicowaniu północ-południe i wschód-zachód, jeśli chodzi o wycenę nieruchomości (oprócz obszarów miejskich).

To, co zostało powiedziane o Monachium, oznaczało:
Przy obiekcie o skromnej stopie zwrotu z najmu w Monachium można w przeszłości uzyskać wyższe, całkowicie zwolnione z podatku, wzrosty wartości niż w obiekcie na wschodzie Niemiec (bez znaczenia jaki stan). Może to się zmienić w przyszłości i na pewno nie dotyczy tego samego miejsca wszędzie na wschodzie (szczególnie na południu).

Przy każdej inwestycji ważne jest, aby znać lokalne warunki. Wszędzie obowiązują inne zasady. W zachodniej części Niemiec są rejony, gdzie bardzo chętnie mieszka się przed miastem. W mieście: nie jest to popularne.

W naszych nowych krajach poznałem przeciwną sytuację: ludzie z tych terenów często chcą mieszkać w centrum i w żadnym wypadku w przedmieściach.

W Berlinie Kreuzberg i Neukölln leżą obok siebie. Jedno jest modne i prestiżowe, drugie jeszcze się rozwija.

Powodzenia z inwestowaniem pieniędzy.

[MC Muffin]

Uważam, że jako niedoświadczony inwestor zbyt ryzykowne byłoby zainwestowanie wszystkich środków w nieruchomości. Mądrzej byłoby rozłożyć pieniądze na wiele klas aktywów.

[florianmeier]

Większość inwestorów jest zbyt biedna, aby sensownie dywersyfikować swoje inwestycje i jednocześnie lokować je w nieruchomościach.

Właśnie skonstruowane produkty nieruchomościowe charakteryzują się znaczącym kosztem. Nawet nie wspominając o produktach oszukańczych (fundusze zamknięte).

[MC Muffin]

Istnieje wiele możliwości inwestycji, nie ograniczaj się tylko do czegoś tak nieelastycznego jak nieruchomości.

[obelix]

Uważam, że dla niedoświadczonego inwestora zbyt ryzykowne byłoby zainwestowanie wszystkich pieniędzy w nieruchomości. Mądrzej byłoby rozłożyć środki na wiele klas inwestycyjnych.

Cytat MC Muffin

Istnieje wiele możliwości inwestycyjnych, nie koniecznie trzeba ograniczać się do czegoś tak nieelastycznego jak nieruchomości.


Czy są jakieś konkretne sugestie?

[MC Muffin]

Z niewielkimi pieniędzmi giełda jest najłatwiejsza do prześledzenia.

- Akcje
- Fundusze akcji
- Fundusze nieruchomości
- Surowce (np. ETC)
- Strategie dyskontowe
- Wikifolia

Lista jest nieskończona