Capital Investment 4

[Orion_Laverne]

Cześć wszystkim,


Mimo że nigdy nie planowałem kupna domu, teraz jednak zdecydowałem się na to, aby kupić jeden, aby zamieszkać razem z moją partnerką i uwolnić ją od jej wynajmującego.


Jeśli chodzi o mnie:
Mam 36 lat, jestem singlem, od 15 lat jestem zatrudniony na stałe w większej spółce notowanej na giełdzie, moje wynagrodzenie netto to 2500 euro miesięcznie plus 450 euro z pracy dodatkowej. Nie brałbym pod uwagę dodatku urlopowego. Obecnie spłacam jeszcze kredyt za samochód, ale zostały mi do spłacenia tylko dwie raty po 500 euro każda. Ponieważ nigdy nie planowałem kupna domu, nie oszczędzałem na ten cel, a pieniądze wydawałem na podróże, sportowe samochody, elektronikę rozrywkową, meble, itp.
Aby chociaż uzbierać kapitał na koszty poboczne związane z zakupem, w ciągu ostatnich 4 miesięcy trochę ograniczyłem wydatki na luksus i zaoszczędziłem 7500 euro. Do planowanej daty zakupu pod koniec sierpnia powinno być dostępne 9000-10000 euro.


Moja partnerka, która miałaby się ze mną wprowadzić do domu, ma 34 lata, jest matką samotnie wychowującą dziecko, zatrudniona na stałe od 16 lat, zarabia około 2000 euro netto miesięcznie i miałaby wnosić swój udział w bieżących kosztach, ponieważ odpadają jej opłaty za czynsz w wysokości 800 euro. Jednak z powodu negatywnego wpisu w rejestrze dłużników (Schufa) nie będzie brana pod uwagę przy uzyskiwaniu finansowania.


Obiekt pożądania to starszy Dom jednorodzinny:
Parterowy o powierzchni 170 m², z 1968 roku, na działce o powierzchni 1000 m², w dobrym ogólnym stanie, centralne ogrzewanie olejowe zostało wymienione w 2006 roku. Konieczne będzie remont (podłoga w salonie, tapety/malowanie całego domu). Cena zakupu od osoby prywatnej wynosi 125 000 euro, a obiekt znajduje się w północnej Dolnej Saksonii.


Mój plan zakłada spłacenie domu najpóźniej w ciągu 10-15 lat. Według kalkulatora online, przy racie około 1000 euro, w zależności od oprocentowania, możliwa byłaby początkowa spłata w wysokości 7%. Chciałbym pozostawić sobie możliwość dodatkowych spłat (2000-3000 euro rocznie). Nie chciałbym jednak być zmuszony do zawarcia ubezpieczenia na życie czy umowy Riester.


Czy jest to realistyczne i możliwe do zrealizowania?

[6Bankkaufmann]

Jeśli praca dodatkowa trwa już dłużej niż 3 miesiące i jest wynagradzana na konto, można ją uznać za dodatkowe bezpieczeństwo. W innym przypadku należy liczyć jedynie na te 2500 euro jako stałe dochody. Dlatego kwota raty w wysokości 1000 euro może być nieco ambitna. Zalecałbym raczej wybór bezpośredniej spłaty kredytu w wysokości 2-3% z 15-letnim okresem obowiązywania oprocentowania, aby zapewnić ustalony kredyt. Po wykupieniu nieruchomości możesz bezpłatnie zwiększyć bezpośrednią spłatę w dowolny sposób. Jednak wartość wkładu własnego w postaci kosztów pobocznych zakupu powinna już być dostępna.

[credere]

Generalnie powinno to być możliwe. W każdym przypadku zalecałbym uwzględnić opcję bezpłatnej zmiany stopy spłaty oraz dodatkową opcję spłaty dodatkowej. Być może rata rzeczywiście jest zbyt ambitna, ale na pewno jest ona przystępna dla dwóch osób. W przypadku (oby nigdy niewystępującego) rozstania z partnerką, możesz przynajmniej zredukować trochę spłatę.

[6Bankkaufmann]

Zmiana wskaźnika spłaty oraz możliwość dodatkowej spłaty to już standardowe elementy umów kredytowych.

[credere]

Zmiana stawki spłaty i możliwość dodatkowej spłaty jest już standardem w umowach kredytowych.

Nie mogę tego potwierdzić dla banku, w którym pracuję. Tutaj jest to opcjonalne do uzgodnienia.

[6Bankkaufmann]

Kilka lat temu byłem w dużym banku, który pojawia się także w telewizji w reklamach. 90% klientów chce dokonać dodatkowej spłaty. Jednak 90% klientów nigdy z niej nie skorzysta. To było w 2008 roku.

[Kass Finanz]

Warunki do uzyskania finansowania budowy są naprawdę korzystne. Okres wiązania oprocentowania, możliwość dodatkowej spłaty czy kredyt spłacany w całości - można z pewnością obliczyć indywidualnie.

[guest]

Cześć,

uważam, że mniejsza podstawowa spłata, ale większe opcje dodatkowej spłaty, ewentualnie z możliwością zmiany stopy spłaty, są rozsądne.

Ponieważ nie znam osobistych, rzeczywistych warunków, spontanicznie przychodzą mi na myśl następujące pytania:

Co się stanie w przypadku separacji? Czy Dom będzie wtedy nadal finansowalny? Wygląda na to, że tak, ponieważ obecnie jest już sporą kwotę na bieżąco oszczędzana miesięcznie.

Ale człowiek to zwierzę przyzwyczajenia: na jaki luksus chcesz zrezygnować przez jaki czas? Czy można naprawdę żyć bez najnowszego iPhonea? Bez dwóch / trzech wyjazdów wakacyjnych w roku.

Powinno się na tak stary Dom zawsze odkładać odpowiednie środki na naprawę. W niespodziewanych sytuacjach często trzeba reagować szybko.

Ponadto warto rozważyć, czy Dom raczej znajduje się w słabej strukturze? Warto przemyśleć średnioterminowe zachowanie wartości. Przy zakupie należy już rozważać myśl o ewentualnej przyszłej odsprzedaży. Północna Dolna Saksonia nie jest ani Hamburgiem, Stuttgarterem, Monachium, ani Berlinem, gdzie ceny rosną lawinowo. Tutaj może również wystąpić ewentualny spadek cen, który nie będzie spowodowany tylko ewentualnie rosnącymi stopami procentowymi.

Brakuje mi również obecnej wysokości czynszu? Ta kwota - oprócz oszczędności na luksusy- dostępna jest również do finansowania. Bank uwzględnia tylko jego dochody przy obliczaniu finansowania. Dlatego również obecne oszczędności na czynsz dla niej nie będą brane pod uwagę.

Ponieważ obecnie (w sierpniu) koszty dodatkowe związane z zakupem nie są/nie są w pełni pokryte, mimo to należy próbować finansowania tylko w oparciu o cenę zakupu i ewentualnie pożyczyć brakujące euro od członków rodziny. Gdy zgromadzona kwota zostanie osiągnięta, ewentualnie brakuje ją już nie więcej niż 5 000 euro, co byłoby ewentualnie pierwszą dodatkową spłatą - ale zapewne zaoszczędziłoby to odsetki na cały okres kredytu.

Odpowiednie oferty oferują panowie tutaj na forum / wątku.

Powodzenia

gość

[Orion_Laverne]

Cześć i dzięki za odpowiedzi/sugestie.

Widzę już, że prawdopodobnie powinienem był trochę bardziej się rozwinąć:

Praca dorywcza jest wykonywana od ponad 3 miesięcy i powinna być uwzględniona przy finansowaniu.
Nie płacę czynszu, a dodatkowo dostaję wynagrodzenie za mieszkanie w określonym budynku, lub pilnowanie go.
Nawet po zakupie domu, ze względu na bliskość do mojej głównej pracy, nadal będę mieszkał tam w ciągu tygodnia.

Aktualnie nie myślę o separacji. Przez ostatnie 5 lat naszego związku spędzamy weekendy oddzielnie, co sprawia, że każda wspólna godzina staje się krótkim urlopem.
W razie ewentualnej separacji istnieje kilka opcji (w zależności od tego, ile czasu minie od zakupu domu). Jeśli jej wynik w chwili rozstania będzie dobry, może wykupić mi Dom. Alternatywnie możliwa jest także umowa najmu. W przypadku separacji nie jestem związany lokalizacyjnie z nieruchomością i finansowo byłbym bezpieczny.

Moje ograniczenia finansowe dotyczące luksusu są obecne tylko do momentu zakupu domu, lub (jeśli sprzedający opóźni zakup o 1-2 miesiące) tylko do zgromadzenia 9000€ kosztów pobocznych. Zostanie sfinansowana tylko cena zakupu. Aby zaoszczędzić 9-10000€ przy moich dochodach w ciągu 6 miesięcy, trzeba tymczasowo dostosować swoje wymagania i styl życia. Na przykład jeździć częściej samochodem codziennym, który zużywa mniej paliwa w miesiącu przy tej samej trasie, niż luźniejsze auto na weekend. Nie chodzi się do kina kilka razy w tygodniu i gotuje się częściej, zamiast codziennie jeść na mieście.
@gość: Skąd wziąłeś kwotę 5000€ i pożyczanie pieniędzy od rodziny? Brakuje mi tylko 1500 euro na koszty poboczne (jak wspomniano w początkowym poście), więc do końca sierpnia nie ma z tym problemu.

Co oznacza słaba struktura gospodarcza w Dolnej Saksonii? Czy nieruchomość w rejonie uzdrowiskowym w bezpośrednim sąsiedztwie plaży Morza Północnego podlega tej kategorii? Jeden z znajomych (makler) powiedział, że Dom zostałby sprzedany natychmiast i za znacznie wyższą cenę, gdyby był mniejszy lub miał inny układ. Na przykład 80 metrów kwadratowych salon nie każdemu odpowiada.
Myśl o późniejszej sprzedaży lub przeprowadzce nie wchodzi w grę, zwłaszcza ze względu na lokalizację. Mieszka się tu, gdzie inni spędzają wakacje.
Wyżające ceny nieruchomości w Berlinie czy Hamburgu? Przepraszam, ale jeśli chcę poczuć atmosferę wielkiego miasta, wolałbym spontanicznie polecieć na wydłużony weekend do Nowego Jorku niż stale mieszkać w jednym z tych centrów przestępczości. Bez systemu redystrybucji środków międzylandowych wszystko tam eksplodowałoby, ale z pewnością nie ceny nieruchomości.

Dobra, dosyć o mnie i moim tle, lub o tle domu.

Sądzę, że będę dążył do całkowitej spłaty w 15 lat bez planowanych dodatkowych spłat. Jakie stopy procentowe w tym przypadku są możliwe? 2,5%? 2,75? 3,0?
Im lepsze warunki zmiany oprocentowania i możliwości dodatkowych spłat, tym lepiej. Lepiej mieć coś i nie potrzebować, niż potrzebować i nie mieć.

[6Bankkaufmann]

Przy cenie zakupu w wysokości 125.000 EUR i pełnej spłacie w ciągu 15 lat otrzymasz ofertę finansowania budowy z oprocentowaniem nominalnym w wysokości 2,30% - RRSO 2,32% przy kwocie netto kredytu w wysokości 125.000 EUR = wypłata w 100%.
Bezpośrednie oprocentowanie wynosi 5,5%.
W takim przypadku miesięczna rata wynosiłaby 812,50 EUR.

[Orion_Laverne]

Trochę wydaje się, że coś tu nie gra, dlatego podsumowuję dotychczasowy przebieg:

Oferta 3,08% od ING Diba. Po 7 dniach oczekiwania otrzymałem najpierw akceptację od ING Diba, a godzinę później odmowę. Wartość obiektu jest zbyt niska.
W odpowiedzi sprzedawca obniżył cenę o 29000 euro, aby wartość odpowiadała wycenie Sprengnetter. Ponowna odmowa ING Diba, tym razem bez uzasadnienia.

Teraz otrzymałem nową ofertę około 3,8% (DSL Bank) na 15 lat z pełną spłatą, nieznany mi czas realizacji.
Zaczyna mi się kończyć czas, a sprzedawca staje się niecierpliwy.
Decyzja kredytowa w ciągu tygodnia byłaby dla mnie optymalna, ale wygląda na to, że nikt tego nie jest w stanie zrealizować, czyż nie?

[NaTwoim13]

Jak już im wcześniej powiedziałem, zwłaszcza w przypadku Ing.DiBa, ten błąd szacowania wartości rynkowej nigdy nie powinien się zdarzyć, ponieważ udostępniają oni w swoim portalu Hypologin wartości nieruchomości za pośrednictwem Sprengnetter dla nas, dużych pośredników (nie w portalu pośrednictwa Ing.DiBa dla mniejszych). Od razu to oceniam i otrzymuję niezawodną wartość. Ten czas można było zaoszczędzić, ponowne sprawdzenie punktacji prowadzi nieuchronnie do punktacji czerwonej! To także jest wiadome! Chce się uniknąć siłowania się z punktacją tak długo, aż pasuje!

Niestety, stracono wiele czasu; finansowanie ceny zakupu przez DSL Bank nie może być nigdy alternatywnym rozwiązaniem, ponieważ DSL Bank oferuje warunki powyżej 90%, które są poza wszelką rozsądnością, świadomie - nie chcą prowadzić takich transakcji z tak wysokimi kosztami, to są warunki obronne!

[NaTwoim13]

DSL Bank byłby zresztą po oprocentowaniu 3,42%, także zbyt drogi, ale skąd miałoby się wziąć 3,8%, tego nie rozumiem.

[6Bankkaufmann]

To prawda, obecnie DSL Bank jest zbyt odległa od 100% wypłaty (przykład pełnego finansowania z długiem subordynowanym).