Capital Investment 4

[Derek84]

Cześć,
mam zamiar zreperować/zmodernizować samodzielnie zamieszkane nieruchomości (50% należy do mnie, 50% do mojego ojca).

Na początek interesuje mnie, jakie są dostępne możliwości finansowania i jakie są z nimi związane ryzyka.

Zakładając, że wartość domu wynosi 300 000€. Założmy, że koszt modernizacji/remontu wyniesie od 150 000€ do 200 000€.

Jakie mam dostępne opcje finansowania (kredyt hipoteczny), mając niewielką lub żadną wiedzę i doświadczenie w sektorze finansowym.

Jak oceenić ryzyko związane z finansowaniem jedynie 50% nieruchomości, w przypadku gdy pozostałe 50% (mojego ojca) np. musiałoby zostać sprzedane z powodu obcego działania lub choroby?

Jeśli wszystko to jest zbyt nieprecyzyjne, proszę o dalsze pytania. Postaram się odpowiedzieć na niewiadomości.
Dziękuję!

[NaTwoim13]

Cześć Derek84,

dla wartości 300 000 euro nie można zabezpieczyć pożyczki w wysokości 50% w przypadku potrzeby 200 000 euro, mimo że zastawienie 50% własności w ogóle nie jest możliwe. Wierzyciele hipoteczni muszą zgodzić się na obciążenie całej nieruchomości, w przeciwnym razie sprzedaż przez stronę trzecią w ogóle nie byłaby możliwa, ponieważ właściciel mógłby uniemożliwić ją poprzez swoją 50% udziału.

Czy sprzedaż przez ojca w wysokości połowy również nie byłaby możliwa, czy coś w tym rodzaju?

[Derek84]

Załóżmy, że mój ojciec zgodziłby się na odpowiednie obciążenie całkowite.

Moje obawy są takie:
Dom jest obciążony hipoteką (za zgodą wszystkich właścicieli).
Umowa kredytowa (nie ważne jakiego rodzaju, nie wiem niestety) jest na mnie.
Mój ojciec jest zmuszony sprzedać swoją część (czy w ogóle jest to możliwe?) (temat: licytacja podziałowa).
W takim przypadku byłbym zmuszony nie tylko spłacić bieżący kredyt na remont, ale również wypłacić mojego ojca (50% nowej wartości domu po remoncie).
Nie wierzę, że byłemby w stanie poradzić sobie z tym dodatkowym obciążeniem finansowym.
Czy przesadzam i mam zbyt duże obawy?

[NaTwoim13]

Pytanie brzmi, dlaczego ojciec musiałby sprzedać? A jeśli nawet tak, to jej udział już nie jest w jej posiadaniu, ponieważ został sprzedany, więc można spłacić swoją pożyczkę z uzyskanych środków.

[Derek84]

Wtedy jednak Dom nie będzie już w 100% należał do mnie i będę musiał/a szukać czegoś innego. Być może byłoby w porządku, gdybym był/a wolny/a od długów. Jednakże najprawdopodobniej nie będę mógł/mogła dalej mieszkać tutaj, prawda?

Powodami mogą być choroba lub trudności finansowe. Niezamierzone zdarzenia, które wykraczają poza moją odpowiedzialność i które w ostatecznym rozrachunku mogą doprowadzić mnie do utraty dachu nad głową.

Jeśli alternatywnie zdecyduję się na przyjęcie 100% udziału własności jako zabezpieczenie kredytu, nie miałbym/łabym tego obcego ryzyka, ale był/a bym odpowiedzialny/a za siebie.

Przedłużenie w formie darowizny 50% kapitału, byłoby alternatywą, którą rozważam. Nie wiem, jak aspekt zapotrzebowania własnego lub użytkowania do celów własnych powinien być uwzględniany.

Trzecią opcją dla mnie byłoby nabywanie nowego mieszkalnictwa z 50% jako zabezpieczeniem dla finansowania. W ten sposób w przypadku licytacji podziałowej nowe mieszkanie zostałoby chronione. ???

[6Bankkaufmann]

Dlaczego w ogóle miałoby dojść do licytacji podziałowej?
Oczywistym jest, że istnieje możliwość pozyskania lepszych warunków poprzez samodzielne nabycie nowej nieruchomości. Być może rozważany jest również obciążenie hipoteką całego domu, zgodnie z zgodą ojca.
Czy istnieją inni spadkobiercy, którzy być może uczestniczyliby w tym procesie?

[NaTwoim13]

Poprawne byłoby obciążenie obiektu kupna i obiektu stanu posiadania.

Jaki to jest Dom? Jak tam mieszkasz?

Ojciec może jednak sprzedać tylko swoją połowę i pod przymusem pozostaje pytanie, kto chciałby coś licytować, gdzie połowa należy do kogoś innego i możliwe, że jeszcze jest zamieszkała? I jeśli sytuacja mieszkaniowa na to pozwala, zasadniczo nie ma znaczenia, czy drugą połową mieszka ojciec czy trzecia osoba, ponieważ ojciec tak chciał lub musiał to znosić.

Co się stanie z tą połową, jeśli kupią coś innego?

[Derek84]

Nie chodzi o połowy domu w sensie bliźniaka. Chodzi o budynek wielorodzinny z 3 jednostkami mieszkaniowymi (parter, 1. piętro i poddasze) oraz ogrodem, gdzie współwłasność wynosi 50/50 pomiędzy mną a moim ojcem. Moje 50% po ojcu mam odziedziczyć sam w przyszłości.

Moim priorytetem jest oczywiście remont do celów własnych. Chciałbym minimalizować ryzyko dodatkowych kosztów. Chcę się skoncentrować na tej opcji, dopóki ryzyko spoczywa wyłącznie na mnie.

Widzę ryzyko zdrowotne u mojego ojca. Z drugiej strony chciałbym również swobodnie decydować o remoncie i modernizacji. Oczywiście współwłasność 50/50 niesie za sobą potencjał konfliktu, patrząc jednak, że inwestycja byłaby tylko moja.

Jeśli inwestuję sam, to wartość nieruchomości wzrasta wyłącznie na moje koszty. Jeśli zostanę zmuszony do zakupu pozostałych 50% przed spadkiem, to napotkam dodatkowe koszty, które mogą przewyższyć samą inwestycję.

Jeśli mój ojciec sprzeda swoje 50%, to dla mnie będzie to niekorzystne, ponieważ ktoś inny zarobi na mojej inwestycji. Czy te 50% są chronione przed sprzedażą osobom trzecim?

W gruncie rzeczy chciałbym wykluczyć możliwość zmiany właściciela tych 50% poza spadkiem na mnie, jeśli przeprowadzę remont i w całości opłacę.

[guest]

Hej Derek,

obecnie nie rozumiem obaw.

Większość ojców pilnuje swojej własności. Oczywiście zawsze może się coś zdarzyć, ale jutro też może zostać potrącony przez samochód... Prawdopodobieństwo, które mogłoby prowadzić do utraty majątku, nie może być tutaj ocenione.

Wspomniane problemy zdrowotne mogą rzeczywiście prowadzić do umieszczenia ojca w domu opieki, w którym ewentualnie również mógłby zostać zwrócony jego majątek.

Załóżmy teraz, że ojciec musiałby sprzedać swoje 50% udziałów w domu. Pojawiają się tu 2 możliwości: sprzedaż prywatna lub licytacja. Prawdopodobnie w żadnym z tych przypadków nie znalazłby się kupiec. Jak już wspomniano powyżej, nowy właściciel 50% udziałów zawsze musiałby się z tobą dogadać, ponieważ miałby połowę wszystkiego (nie jednego mieszkania czy dwóch). A czy kupujący zakładałby, że relacje byłyby optymalne?! Jako fikcyjny kupujący rozważyłbym obiekt, który nie jest obarczony takimi problemami.

Z tego powodu bank raczej nie udzieliłby kredytu na 50% udział.

Wróćmy do umieszczenia ojca w domu opieki: też tutaj sprzedaż nieruchomości byłaby trudna, ponieważ naturalnie byłby tylko jeden zainteresowany.

Chociaż prawdopodobnie zbędne, ponieważ nie będzie już innych zainteresowanych, oczywiście można także wpisać sobie prawo pierwokupu do księgi wieczystej.

Zgoda ojca na przeniesienie może być uzależniona od (dożywotniej) lokaty. Jest to jednak obniżające wartość, ponieważ ewentualny kupiec musiałby zapłacić za mieszkanie i utrzymywać go, lecz nie mógłby z niego korzystać (ani uzyskać z tego żadnego czynszu).

Czy darowizna 50% udziałów stwarza ryzyko skonfiskowania ze względu na niespłacone świadczenia socjalne, musiałby odpowiedzieć ekspert prawniczy.

Jeśli modernizacja jest dokonywana tylko przez jednego właściciela, wartość całej nieruchomości rośnie. Dla płacącego właściciela nadal zostaje 50% wartości odnowionego domu. Czy wewnętrzne roszczenie przeciwko współwłaścicielowi wynikałoby z umowy, należałoby ewentualnie regulować umową - jeśli istnieją roszczenia ustawowe, byłychby to należało wyjaśnić z wyprzedzeniem przez prawnika lub podobnie uprawnioną osobę do udzielania porad prawnych.

Dzisiejszy, dobrowolny zakup 50% udziałów w powyższym przykładzie kosztowałby około 150 000 euro. W przypadku inwestycji w wysokości 100 000 euro, nie wynika automatycznie z tego wartość budynku w wysokości 400 000 euro. Jeśli jednak fikcyjnie przyjmiemy, że wartość 50% udziału wynosi 200 000 euro. W przypadku wystąpienia zaoferowany zostałby prawdopodobnie od 50% wartości, ponieważ brakowałoby dalszych możliwych kupców. W przypadku licytacji 50% udział mógłby być nabyty za 100 000 euro. - Bez modernizacji oczywiście za 75 000 euro.

Motywem pytania jest zrozumiały, przy obecnym osobistym niepokoju warto być może:

1. Podzielić Dom na mieszkania własnościowe
2. Przekazać sobie posiadanie domu / ew. z prawem do zamieszkania
3. nabyć teraz 50% udziałów

Moim zdaniem tylko to daje pewność, która jest pożądana.

Powodzenia

gość

[Derek84]

Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź.

W chwili obecnej zamieszkuję już jednostkę mieszkalną. Mój ojciec nie mieszka w tym domu. Według obecnego planu nie przewiduje się tego również w przyszłości.

Ostatecznie, faktycznie ponoszę mniejsze ryzyko, jeśli zainwestuję w ten Dom, który będzie w 100% moją własnością. Zwłaszcza jeśli inwestuję samodzielnie.

Sprawa wyglądałaby inaczej, gdyby oboje inwestowaliśmy po równo, 50/50. W takim przypadku istniałoby potencjalne ryzyko wypłaty dla mojego ojca oraz pozostałego salda kredytu na remont jako ryzyka.

[guest]

Oczywiście tak jest: jeśli teraz zapłaci połowę, to wartość jego połowy wzrośnie bezproblemowo.

Załóżmy (choć tak nie jest), że ojciec inwestuje 50 000 euro w swoją część i byłoby trzeba nabyć jego połowę domu, wtedy musiałbyś zapłacić te 50 000 euro za remont. To nie zmienia faktycznej sytuacji opisanej na początku. W rzeczywistości wartość nieruchomości nie wzrasta o tę zainwestowaną kwotę. Połowa udziału była wcześniej warta 100 000 euro, a może być warta może być teraz 125 000 euro.

Jeśli ojciec bezproblemowo podarowałby Ci Dom, byłoby to z pewnością najlepszym rozwiązaniem. Jednak czy to będzie możliwe, można ustalić tylko z ojcem. Zakup teraz jest stosunkowo bez sensu, można by to zrobić później, ale wtedy mogłoby być trzeba zapłacić ewentualnie wyższą cenę: jeśli ktoś nalega na sprzedaż udziału, będzie zwracać uwagę na odpowiednią cenę, a dzisiaj połowę można by było dostać za 50% wartości?!

Jeśli finansowo ojciec może to zrobić i chce, to jest to z pewnością drugie najlepsze rozwiązanie, jeśli zapłaci za te 50% remontu.

gość

[Suxxess]

Jeśli twój ojciec się zgodzi, wtedy chciałbym przyjąć darowiznę z prawem do zamieszkania. (Nawet jeśli twój ojciec nie zamieszkuje tam.) Możecie zamówić rzeczoznawcę, który określi wartość domu na dzień dzisiejszy. Następnie inwestujesz dość znacząco w Dom:

Załóżmy, że twój ojciec stanie się przed upływem 10 lat osobą wymagającą opieki, wówczas zakład opieki zdrowotnej może żądać odwrócenia darowizny. W takim przypadku posiadałbyś wycenę wartości połowy domu z tamtego czasu i twoje następne inwestycje byłyby zabezpieczone. (ewentualnie prawo do zamieszkania, czy jest używane czy nie, będzie wtedy nadal uwzględnione jako obniżające wartość, co oznacza, że musiałbyś wypłacić mniej funduszom opieki zdrowotnej w razie potrzeby)