Capital Investment 4

[fresh2]

Cześć,
ja (33) i moja partnerka (34) zastanawiamy się nad zakupem nieruchomości. Preferowane są mieszkania z rynku wtórnego, domy szeregowe/pół bliźniaki. Ceny tutaj, na północnym Berlinie, wahają się w granicach 230-250 tys. euro. Oczywiście, nie ma górnej granicy cenowej.

O nas: Ja: zatrudniony na czas nieokreślony w służbie publicznej od 5 lat, obecnie zarabiam 2250 € netto, za 2 lata wzrost do 2550 € netto (nieżonaty, w związku małżeńskim ok. 2900 € netto). Bez dzieci ani zobowiązań finansowych.
Ona: zatrudniona na czas nieokreślony jako fryzjerka od 7 lat, zarobki netto obecnie 1150 € netto, napiwki min. 400 €. Bez dzieci ani zobowiązań finansowych. Tylko jedna negatywna wpis w rejestrze dłużników, który zniknie z rejestru w styczniu. Negatywne zdarzenie miało miejsce wiele lat temu i zostało już uregulowane (wynikało z próby prowadzenia własnej działalności gospodarczej).

Obecnie planujemy dziecko, więc jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, przyszły rok powinien przynieść przyjście potomka, co oznacza, że będziemy mieli rodzinny urlop wychowawczy przez 12 miesięcy.
Partnerka kończy w październiku swoje mistrzostwo w trybie pełnoetatowym w 5 miesięcy. Dlatego od marca będzie ponownie pracować.

Oto obliczenia dotyczące dochodów w klasie podatkowej 1 z uwzględnieniem czasu pracy oraz zarobków: partnerka - raz 40 h, raz 30 h tygodniowo, przy obecnym wynagrodzeniu oraz w grudniu 2017 r. (z napiwkami nie uwzględnionymi):

klasa podatkowa 1)
Obecnie) 2250 + 1150/913 € =3450/ 3163
2017) 2500 + 1150/913 € =3650 / 3413

klasa podatkowa 3)
obecnie) 2650 + 924,8/782,99 € = 3574/3432
2017) 2900 + 924,8/782,99 € = 3824/3682

To byłby nasz miesięczny dochód netto, raz jako nieżonaci, raz jako małżeństwo, z uwzględnieniem czasu pracy partnerki - 40 h/30 h tygodniowo, bez uwzględnienia napiwków, premii ani dodatkowych płatności, a w przypadku dziecka bez uwzględnienia zasiłku rodzinengo. W przypadku pojawienia się dziecka: klasa podatkowa 3 (ponieważ planujemy wtedy przed narodzinami wziąć ślub))

teraz) 2650 + 710 € urlopu rodzicielskiego = 3360+zasiłek rodziny

Teraz przejdźmy do właściwego pytania: Czy ma sens teraz oszczędzać na wkład własny, tak aby za 2 lata posiadać około 20 tys. euro? Z ewentualną pomocą moglibyśmy zgromadzić wkład własny na poziomie 20-30 tys. euro w ciągu 2 lat. Czy też lepiej jest finansować zakup obiektu w zakresie jak powyżej opisany (230-250 tys. euro) bez wkładu własnego. Obecnie mamy około 7000 €, ale część tej kwoty zostanie przeznaczona na mistrzostwo. Oszczędzanie razem to ok. 800 € miesięcznie. Nasze miesięczne koszty najmu wynoszą 700 € ciepłe, mieszkanie o powierzchni 60 m2 i 2 pokojach. Jeśli przenieślibyśmy się do większego mieszkania, musielibyśmy przewidzieć co najmniej 1000 € na koszty ciepłe.
Posiadamy 2 raty kredytowe. Każdy na nasze samochody. U mnie to 230 € miesięcznie, u partnerki 150 €. Te samochody zostaną spłacone w ciągu 2 lat, co oznacza większą dostępną gotówkę. Żadne inne kredyty nie są obecnie otwarte. Konta są w dobrym stanie. Samochody są dość nowe, więc posłużą jeszcze przez długi czas. Wkład własny jest niski, ponieważ jesteśmy razem od około 1,5 roku i oboje wcześniej pochodzimy z długich związków, w wyniku których po rozstaniu wydaliśmy sporo pieniędzy na nowe meble itp. Czy możemy sobie w ogóle pozwolić na zakup nieruchomości o wartości około 250 tys. euro? Dziwne formatowanie

[NaTwoim13]

Cześć fresh2,

Dochód Twojej przyjaciółki nie będzie uwzględniany po stronie przychodów z powodu negatywnego wpisu, ponieważ nie może stać się kredytobiorcą. Z bankowego punktu widzenia liczy się tylko jej dochód.

[fresh2]

Okej. Wtedy poczekajmy do marca 2016. Wpis zostanie wtedy usunięty, mistrz zostanie zakończony, a ona wróci w pełni do swojej pracy. Jak to wygląda od tego momentu?

[6Bankkaufmann]

Jeśli możesz zaoszczędzić 800 EUR miesięcznie, to do marca 2016 roku nie będziesz miał wystarczającego kapitału na dodatkowe koszty zakupu. Proponuję poczekać, aż zakończysz planowanie rodziny i oszczędzić osobno wystarczający kapitał na dodatkowe koszty zakupu.

[fresh2]

Moje pytanie dotyczy sensowności tego podejścia. Oszczędzanie przez 2 lata na pokrycie kosztów zakupu: oczywiście istnieje ryzyko, że pod koniec 2017 r. odsetki i koszty zakupu wzrosną, a plan oszczędności własnych przepadnie w dodatkowych kosztach. Albo wcześniejsze sfinansowanie bez wkładu własnego, ale z niskimi odsetkami i cenami zakupu być może dostępnymi w 2017 r. W takim przypadku mógłbym także uzyskać oszczędności na wynajmie i spłacić wcześniej kredyt.

Czy to błędne myślenie z mojej strony?

Jakie byłyby aktualne odsetki przy 2% spłaty razem z wkładem własnym na koszty zakupu?

A jakie obecnie bez wkładu własnego?

I przewidywane na koniec 2017 r.?

[6Bankkaufmann]

Przepraszam, moja kryształowa kula nie ma informacji o stawkach bankowych w 2017 roku. Amerykanie prawdopodobnie podniosą stawki w latach 2015/2016, co może spowodować reakcję ze strony ECB. Istnieje możliwość, że dojdzie do niewielkiego wzrostu stóp procentowych.
Jednakże ogólnie rzecz biorąc, pełne sfinansowanie zawsze będzie droższe niż finansowanie tylko notarialnej ceny zakupu. Aktualne stawki procentowe można rzetelnie podać tylko wtedy, gdy znane są wszystkie dane dotyczące dochodów i obiektu.

[fresh2]

Więc jeśli wyjmiemy marzec 2016 roku: Dochód: 2250 + 1150€ = 3400 € Przykład obiektu: Cena zakupu 230 000€ euro + koszty dodatkowe + prowizja dla pośrednika > Cena końcowa zakupu 265 000€. Jakie byłyby około odsetki przy pełnym finansowaniu bez własnego wkładu?

[6Bankkaufmann]

Czy masz pomysł, jak można finansować dzisiaj kwotę 265 000 EUR?

[fresh2]

jakie są stopy procentowej przy pełnym finansowaniu. Chciałbym się dowiedzieć, jaka jest różnica w oprocentowaniu w porównaniu do sytuacji, gdy pokrywam koszty dodatkowe z własnych środków

[Kass Finanz]

Wygląda na to, że będzie to pożyczka podporządkowana, w ramach której koszty dodatkowe zakupu będą finansowane oddzielnie.
Finansowanie budowy w wysokości 230 000 euro będzie kosztować około 800 euro, a pożyczka podporządkowana w wysokości około 30 000 euro na 10 lat będzie wynosiła około 400 euro miesięcznie. Do tego dochodzą jeszcze obliczone koszty dodatkowe związane z nieruchomością w wysokości około 2,50 euro za metr kwadratowy, obliczane przez banki jako stała stawka, oraz oczywiście koszty utrzymania odpowiednie do sytuacji rodzinnej.

[fresh2]

Ok, dziękuję. A co oznacza to w odsetkach.

Przykład: wkład własny 100% finansowanie na 15 lat przy 2% spłaty = 2,5% odsetek.

Brak własnego kapitału i pełne finansowanie 112% na 15 lat przy 2% spłaty = ? ...3%, 3,5%, 4% odsetek?

[NaTwoim13]

Pierwsze obliczenie jest zbędne, ponieważ po pierwsze jest możliwe dopiero za rok i po drugie można je przedstawić przy założeniu dochodu i posiadanych kapitałów własnych.

W przypadku drugiej wariantu - przedstawiam tutaj te liczby w bardzo uproszczony sposób, ponieważ są one bardzo nieugięte w kwestii liczb - oto scenariusz, jednak czy byłby sensowny, jest kwestią dyskusyjną:

1) 207 000 euro, 10 lat stała stopa nominalna 1,99%, efektywna 2,01%, spłata 1% Rata euro 515,78
2) 53 000 euro, 5 lat stała stopa 15 lat łączny czas trwania kredytu stopa nominalna 6,29%, efektywna 6,47% Rata euro 455,58

Średnia stopa procentowa w pierwszych 5 latach wynosi 2,87%, całkowita rata za pierwsze 5 lat wynosi 971,36 euro