Capital Investment 4

[Zlatan]

Cześć wszystkim,

Proszę o Waszą opinię i ekspertyzę.

Aktualnie mamy do czynienia z ofertą

pośredniczącą jednej z wielkich niemieckich spółdzielni,
dotyczącą finansowania
1. projektu budowlanego
dom w stanie deweloperskim + koszty materiałów na prace własne

2. działki budowlanej
bez innych kosztów (notarialne, podatkowe itp.)

Kilka danych do oszacowania wartości rzeczowej:

Dom (KfW70/Stadtvilla 180 mkw z pompą ciepła z sondą głębinową)
= 235.000 €

Działka w Dolnej Saksonii (blisko centrum miasta)
= 55.000 €
przy obecnie rosnących cenach gruntów w okolicy

Na materiały do wykonania własnymi siłami tj.
Garaż / teren zewnętrzny
Kuchnia / łazienka
Podłogi / ściany / sufity
= 60.000 €

Więc pożyczka na
= 350.000 €

OFERTA
300.000€ (Przez bank hipoteczny)
50.000€ (Program KfW153 z znanymi aktualnymi warunkami i okresami kredytowania)

300.000€
-----------
- Oprocentowanie nominalne 2,99% (Efektywne 3,04%)
- Początkowa spłata 1%
- 30-letnie zabezpieczenie przed zmianą oprocentowania

3 opcje zmiany spłaty
1 roczna opcja dodatkowej spłaty
(maks. 15.000 €)
1,5 roku bez opłat za udostępnienie środków

= około 1.000€ miesięcznie do
banku hipotecznego po zakończeniu prac budowlanych.

Uwzględniając dostosowanie spłaty do
2% / 2,5% / 3% resztkowe zadłużenie po 30 latach (moim zdaniem) jest znośne.

Proszę nie poruszać tematu zachowania płatności czy rodzaju kredytu,
odnosić się wyłącznie do liczb.

Obecnie uważam, że najważniejsza jest jak najdłuższa
możliwa długość kredytu
(aktualnie najlepszy poziom oprocentowania),
podział kwoty na 2 części wynika z uwzględnienia maksymalnej możliwej
miesięcznej raty oraz należy zauważyć,
że w ofercie finansowania nie uwzględniono żadnego kapitału własnego.

Po wielu porównaniach ta oferta jest najlepsza spośród tych, które mamy na stanie.

- Co sądzicie o samych liczbach?

Jeśli coś przeoczyłem albo jest niejasne
... Prosze mnie o tym poinformować

Dzięki z góry

[finanzierung]

Świetna oferta.
Jeśli podczas budowy nie pojawi się nic, co wymaga dodatkowych pieniędzy, to podpisz.

Zakładam, że umowę budowlaną sprawdził i uznał za poprawną biegły przez Ciebie zatrudniony w celu zapewnienia odpowiednich płatności albo że architekt sporządził przedmiar robót i na jego podstawie uzyskano oferty od wykonawców (co pozwoliło określić koszt budowy na 235 tys. EUR ??).

[NaTwoim13]

@Finansowanie

To wszystko jest konieczne dla Zlatana, w przeciwnym razie może to solidnie się posunąć!

[Zlatan]

Wygląda na to, że jest to naprawdę korzystne, zgadzam się: bez kapitału własnego, długi okres kredytowania i 3% oprocentowanie. Ok, negocjacje są już zakończone, a wynik może być efektem mojej wiedzy, ale gdzie jest haczyk? Powiedziano mi, że wskaźnik obciążenia nieruchomości zazwyczaj wynosi 80% i jest określany w drodze wyceny majątku. W tym przypadku jednak wycena majątku została już ustalona na 100% na korzyść wartości i związanych z nią zabezpieczeń banku... Niedobrze? Ponieważ jest to firma budowlana polecana przez znajomych, byliśmy już w VPB (Stowarzyszenie Prywatnych Inwestorów Budowlanych) i chcielibyśmy im powierzyć techniczne odbiory. Oferta finansowania została złożona przez niezależnego pracownika (niezależny ekspert finansowania budowlanego) i ewentualne umowy byłyby zawarte za pośrednictwem wspomnianego dużego banku oraz ich własnej córki hipotecznej - taki standardowy model. Jednak ekspert finansowy został polecany przez firmę budowlaną, które działają całkowicie niezależnie od siebie, a współpraca jako zespół naprawdę przyniosłaby korzyści zarówno pod względem terminu oddania obiektu do użytku, jak i związanych z tym odsetek od udostępnienia.

[finanzierung]

Zakładam, że umowę budowlaną sprawdził i uznał za poprawną ekspert zlecony przez Ciebie w celu sprawdzenia liczb lub że architekt przygotował SIWZ i na jego podstawie pozyskano oferty na poszczególne prace (w ten sposób ustalono koszty budowy na kwotę 235 tys. EUR ??).

Czy więc żadne z powyższych? To ofert od dewelopera/firmy budowlanej, którą chcesz podpisać bez skonsultowania jej z płatnym przez Ciebie specjalistą??

[Zlatan]

Oczywiście, sprawdzę to...
W tekście jest napisane
Zrzeszenie Prywatnych Inwestorów Budowlanych z udziałem niezależnego inżyniera/architekta i w ten sposób
niezależnej oceny przez specjalistę w formie:
-Omówienie oferty wykonawcy
-Omówienie opisu zakresu prac budowlanych
-Omówienie innych kosztów dodatkowych
-Ustalenie terminów odbiorów technicznych w trakcie budowy (5-7 razy, w zależności od branży)

To powinno wystarczyć do zabezpieczenia

[NaTwoim13]

Cześć Zlatan,

dlaczego nie wymieniasz nazwy firmy budowlanej? To przecież może przynieść tylko korzyści, jeśli wspomnisz o tym w tym publicznym forum, podobnie jak nazwa banku.

[NaTwoim13]

Zostało mi to już wyjaśnione, że wskaźnik obciążenia nieruchomości, zwykle wynoszący 80%, jest zazwyczaj ustalany poprzez wycenę rzeczową.
W tym konkretnym przypadku jednak wycena ta została już ustalona na poziomie 100% na korzyść wartości i związanych z tym zabezpieczeń dla banku...

Niestety, nie jestem w stanie zrozumieć, co chcesz przez to przekazać, ani co ktoś miał na myśli, co to oznacza, czy oznacza?

[finanzierung]

Ponieważ jest to polecana firma budowlana, już byliśmy w VPB (Stowarzyszenie Prywatnych Inwestorów Budowlanych) i również chcielibyśmy powierzyć im techniczną akceptację.

Dla mnie brzmiało to tak, jakby chodziło tylko o akceptację postępów częściowych, a nie obejmując wstępnego przeglądu umów budowlanych, itp.

[Alex [CryptoMod]]

bez wkładu własnego
ten długi okres trwania, a następnie
3% oprocentowania Ok, to już jest ostatecznie ustalone, a wynik może być także skutkiem mojej wiedzy, ale - Gdzie jest haczyk?
Właściwie nie chcesz słuchać o prawdziwym haczyku według twoich informacji:

Prosze unikać dyskusji na temat zachowań płatniczych lub rodzaju kredytu, i skupić się tylko na liczbach.

Moim zdaniem haczyk polega na tym, że w przypadku dodatkowych kosztów nie masz już rezerwy, aby je pokryć.

[NaTwoim13]

Cześć Panie Müller,


bez znajomości Twojego lub naszego dochodu, w równym stopniu odnosi się to do drugiego wątku, nie możemy ocenić czy brak bufora istnieje. Być może bank zgodziłby się na dodatkowe finansowanie lub można byłoby ubiegać się o pożyczkę podporządkowaną.


W celu ostrożności, jednakże, to co mówię muszę zrewidować, zgadzam się oczywiście z Tobą, że taki projekt (z małą ilością własnego kapitału) musi być dokładnie zbadany pod względem kosztów budowy i związanych z nią usług, być może z udziałem rzeczoznawcy budowlanego.
Ale w gruncie rzeczy, dotyczy to każdego nowego budynku, ponieważ nawet inwestor z dużą ilością własnych środków na początku je wykorzystuje, aby minimalizować zapotrzebowanie finansowe, rezerwy z mojego doświadczenia nie zatrzymują klientów, w związku z tym tacy klienci również mieliby zwiększone zapotrzebowanie na dodatkowe finansowanie, jeśli koszty i usługi nie byłyby dokładnie zbadane. Z punktu widzenia szczegółowej analizy planu, zaleca się także uwzględnienie bufora, który - jeśli nie zostanie wykorzystany - może albo nie być odebrany bez dodatkowych kosztów (należy również zwrócić uwagę na wybór banków), albo może zostać zwrócony jako dodatkowa wpłata.


W tym przypadku wiele zależy moim zdaniem - gdy chcemy ocenić projekt - również od dochodu, bez znajomości tego nie jestem w stanie sobie wyobrazić całego planu, a dochodu tu nie znamy, tak jak w przypadku drugiego wątku!


Ale jak już powiedziałem, co do kwestii szczegółowego sprawdzenia planu budowy, w szczególności kosztów i ewentualności, zgadzam się z Państwem, dotyczy to jednak każdego inwestora, który chce uniknąć kłopotów/nieprzewidzianych okoliczności lub ograniczyć je od samego początku, niezależnie od dużego czy małego kapitału własnego! Wielu potencjalnych inwestorów jest uwarunkowanych dochodem i standardem życia.

[Zlatan]

Cześć,

W zasadzie chciałem uniknąć tej dyskusji zasadniczej.

- Dyskusja o tym, czy i w jakim celu powinien istnieć EK, nie odnosi się do pytania o to, jakie jest to ofert.
Napisałem tylko, że nie wpływa to na finansowanie hipoteczne.
Macie absolutnie rację z argumentami
Ekspert ds. budowlanych - przed podpisaniem umowy
lub
także Pan Mueller z argumentem Bufor na niespodziewane zdarzenia

... Prawda, to obowiązek dla każdego inwestora budowlanego!!!

ALE

1. Część własna (te 60 000€) jest dostępna, ogród może poczekać lub stanie się tańszy itp. I
2. Faktycznie nie podaję swojego wynagrodzenia, więc proszę założyć, że wystarczy, i nie jest to przeliczane na zero, a o to chodzi w tej kwestii.

I jeszcze raz, czy nie ma już eksperta ds. budowlanych na pokładzie - !?

Chodzi o to, czy podane warunki są ok
- czy ktoś powie nie może być tak
(Mimo trudnej oceny indywidualnej wartości zabezpieczenia finansowego)

BO byłem już z tą ofertą w innym oddziale tego samego banku, ale w landzie Dolna Saksonia (Braunschweig), próbując negocjować ją co najmniej na takich samych albo lepszych warunkach, ale bez szans na uzyskanie tych warunków bez wkładu własnego
o około 15 000 - 20 000€ ....

Dlatego jestem tutaj i dlatego pytam
w inny sposób
Jak to możliwe, że istnieją takie różnice pomiędzy poszczególnymi oddziałami?

Referencyjna oferta pochodzi z banku spółdzielczego (obszar Magdeburg)
Münchner Hyp (córka VoBank)

Firma budowlana na obszarze Magdeburga
(Oczywiście nie podaję tu informacji, aby uniknąć nieobiektywnej dyskusji, bo na to są również forum budowlane)

[Alex [CryptoMod]]

Nie jestem ekspertem finansowym, ale sądzę, że to właśnie te dane, których tutaj nie chcesz podać, mogą pomóc ocenić, czy oferta jest dobra, czy nie.

[Zlatan]

Dane, których nie podałem, dotyczą mojej portfela i służą tylko do oceny, czy mogę sobie na to pozwolić ...
Ocena jest moja.
Pozostałe dane podałem
Czy czegoś brakuje oprócz numeru telefonu, adresu, nazwy i zdjęć zamieszczonych?

[NaTwoim13]

Jeśli pochodzisz z Brunszwiku, możesz przyjść osobiście i się zapytać.

Jak można ocenić warunki, gdy informacje są niejasne (na przykład wkład własny i korzystanie z zysków - co jednak nie powinno być uwzględnione)? Dochód i kredytowość mogą również wpływać na warunki. Wiemy, ile chcesz pożyczyć, ale nie wiemy w jakiej proporcji ta suma w stosunku do wartości nieruchomości po zakończeniu budowy i to jest decydujące dla oceny warunków.

Szczerze mówiąc, też nie jestem w stanie - nie jest to złośliwe - zrozumieć, czego dokładnie oczekujesz po odpowiedziach, które odpowiadają Twoim wytycznym. Jeśli mam być szczerze, nie zauważyłem jeszcze konkretnej pytania, na które można by udzielić sensownej i pomocnej odpowiedzi.

Całościowe i niezależne doradztwo może zapewnić tylko niezależny pośrednik finansowy. Pracownik banku może doradzić jedynie na podstawie możliwości warunkowych i kryteriów alokacji, ale... idź tam, tam dostaniesz to, co potrzebujesz, lub co bardziej odpowiada Twoim celom i życzeniom, dostaniesz w rzadkich przypadkach. Wiem, że wiele z tego wiesz i to nie było Twoje pytanie, ale moje pytanie brzmi: dlaczego nie skorzystać z niezależnego i kompleksowego doradztwa, zarówno koncepcyjnego, jak i warunkowego?

Co do wybranej przez Ciebie firmy budowlanej - co powinno być jasne - gorąco zalecam sprawdzenie wszystkich branż i usług pod kątem kompletności, ale już dobrze to zauważyłeś i zamierzasz uwzględnić.

[Alex [CryptoMod]]

Dane, których nie wymieniam, odnoszą się do mojego portfela i służą jedynie do oceny, czy mogę sobie na to pozwolić ...
Sam oceniam.

Ale o to chodzi ...

Czy jesteś urzędnikiem na dożywotnim etacie z wysokim wynagrodzeniem w wysokości 5000 EUR netto, wtedy oferta może być jeszcze lepsza.
Jeśli jesteś pracownikiem w handlu detalicznym odzieżą (branża ryzykowna) z wynagrodzeniem 2500 EUR netto, to oferta może być najlepsza.

Jeśli bank wie, że masz jeszcze 100 000 EUR w zapasie, warunki mogą być inne niż gdy masz tylko 10 000 EUR ...

[guest]

Zlatan,


Jesteś tutaj anonimowy, więc nikt nie może nic zrobić z tymi danymi (nawet po podaniu dewelopera itp.), aby Cię nękać, sprzedawać Twoje informacje itp.


Myślę, że powinieneś skontaktować się z agentem, na którego masz zaufanie, podać wszystkie informacje, otrzymać ofertę, która może być albo wyższa albo niższa. Możesz to zrobić jeszcze 2 lub 3 razy i wybrać najlepszą ofertę.


Jak pisze Herrmueller: bez informacji, które otrzymał również bank, ani amator jak ja (i inni tutaj), ani zawodowcy piszący tutaj nie mogą udzielić wiarygodnej odpowiedzi.


Dla Ciebie dodatkowe informacje mogą być aktualnie drugorzędne, ale dla ewentualnych cichych czytelników mogą być one decydujące. Nie każdy może wiedzieć wszystko lub prawie wszystko, a niewielu z nas buduje/kupuje/finansuje 5 domów co roku. Przy dalszych informacjach ostrzega się przed (finansowymi) szkodami, które mogą wpędzić Cię w bankructwo jeszcze przed wprowadzeniem się do nieruchomości (nie muszą). Jeśli jest mniej interesujące: po prostu zignoruj...


gość

[Trader60]

Zlatan, istnieją lepsze rozwiązania
info@sinnl-finanz.de

[Daukind]

Gdzie można znaleźć lepsze warunki dla 30-letniego zabezpieczenia oprocentowania bez wkładu własnego?

[6Bankkaufmann]

Czy istnieje jakiś partner bankowy oferujący 30-letnie zabezpieczenie stopy procentowej w ramach pełnego finansowania i to jeszcze w dobrych warunkach?Nie jest mi to znane.