Capital Investment 4

[hasni86]

Obecnie studiuję jeszcze na kierunku inżynierii mechanicznej, a moja żona jest na urlopie rodzicielskim. Mieszkamy za darmo w mieszkaniu moich teściów. Nasz dochód jest obecnie bardzo ograniczony! Około 600€

Pytanie teraz brzmi, czy bank zgodziłby się na finansowanie na podstawie biznesplanu. Nasz dochód nie wystarcza do podjęcia takiej decyzji!

Obiekt: 4,72 ha pastwiska, hala jeździecka, 14 boksów + 5 boksów w stajni na wolnym powietrzu, 340m² murowanego budynku pomocniczego (maszyny/magazyn) (obecnie 55m² wynajęte z jednym najemcą za 100€) kolejny najemca planuje wynająć 75m² za 140€.

Dom: 172m² powierzchni użytkowej, piwnica, strych nie wykończony. Dom wymaga znacznej renowacji.

Cena zakupu: 275.000 + koszty renowacji. Moi rodzice zainwestowaliby 100.000 i od razu odkupiliby od nas część domu i go przebudowaliby.

Planowana kwota kredytu: 230-240.000.

Wartość całego majątku powinna być znacznie wyższa od ceny zakupu.

Plan zakłada zatrudnienie około 12 koni, które generują miesięczny dochód w wysokości 2400€, z czego około 700€ stanowią koszty + praca. Ponadto planuje się rozbudowę piętra i stworzenie mieszkania do wynajęcia za około 500€. (Szwiegro ma firmę budowlaną, a moja żona jest architektem) dlatego przebudowa będzie wykonywana w dużej mierze własnymi siłami i korzystnymi warunkami.

Czy bank zgodzi się na coś takiego, czy też odmówi ze względu na nasz niski dochód?

[NaTwoim13]

Cześć hasni86,

samodzielnie nie otrzymasz finansowania, bank nie stawia swojego potencjalnego zysku na ryzyku własnym.

Czy rodzice mogą być wzięci jako poręczyciele?

[hasni86]

Obecnie gospodarstwo z działalnością hodowlaną nadal działa na terenie posesji, a obecni najemcy mogliby zostać przejęci, co oznaczałoby od razu dostępne dochody.

Moja żona otrzymałaby zaświadczenie, że w przypadku utraty jej dochodu dodatkowe płatności zostałyby dokonane przez pracodawcę (firmę jej rodziców) w celu kontynuowania spłaty kredytu.

[NaTwoim13]

To zaświadczenie im nie pomoże, dla banku to zaświadczenie nie ma wartości.

Odpowiednie jest niezależne od obiektu zakupu oszacowanie dochodu. Bankowi nie wystarcza, że dochód pokrywa tylko koszt zakupu. Ważne jest, aby ewentualne braki w dochodach były pokryte przez inne źródła dochodu.

[brainy]

Jeśli nie istnieje naprawdę stabilny regularny dochód, moim zdaniem finansowanie jest niemożliwe.

Prawie wszystko związane z końmi lub gastronomią jest bardzo krytycznie postrzegane przez niemal wszystkie banki i dlatego rzadko finansowane.

200 EUR na konia jest również zbyt niską kwotą, ale być może w Waszym regionie już nie ma dostępnych boksów.

Moim zdaniem koszty eksploatacyjne są wyższe niż 700 EUR.

Ile by kosztowało usunięcie zaległości w remontach?

Jak myślisz, jak w ogóle mogła powstać ta zaległość w remontach?

[6Bankkaufmann]

Zabezpieczenie obiektu jest ogólnie możliwe, jeśli finansowanie opiera się na dochodach z czynszu. Jednak głównie dotyczy to sektora mieszkaniowego i tylko do określonego stopnia obciążenia. Finansowanie oparte na przychodach z hodowli koni nie jest możliwe tylko na podstawie dochodów z hodowli koni.

[hasni86]

Co jeszcze możemy zrobić, aby znalezienie finansowania było możliwe?

Zostało wspomniane wzięcie rodziców jako poręczycieli. Co dokładnie by to oznaczało? Czy w przypadku niewypłacalności naszej strony, musieliby oni odpowiedzieć swoim majątkiem?

Chodzi nam o około pierwszy rok, ponieważ za 9 miesięcy kończę studia. Zarobki na poziomie 3500-3800€ brutto są standardowe dla początkujących w branży. (tak, wiem, że aktualnie nam to nie pomaga)

Wartość zastawu na nieruchomość znacząco przewyższa cenę zakupu...

[6Bankkaufmann]

Z mojego punktu widzenia powinieneś poczekać, aż ukończysz studia i przepracujesz kilka miesięcy w zawodzie, a następnie będziesz miał umowę o pracę na czas nieokreślony.

[Alex [CryptoMod]]

Wartość zastawu nieruchomości jest znacznie wyższa od ceny zakupu...


Powiedziałem już o tym bankowi przy planowanym zakupie.....
Poprosili mnie wtedy o wyjaśnienie, dlaczego kupujący się o nią nie przeciągają ???

Zazwyczaj istnieje powód, dlaczego cena zakupu jest dość niska, a w przypadku zbycia bankowi być może nie udałoby się zbliżyć nawet do tej ceny zakupu.

Czy wasi rodzice nie mogliby kupić obiektu, jeśli już wkładają 100 000 EUR kapitału własnego i wy byście prowadzili gospodarstwo ??
Później może być na was przepisane.

[hasni86]

Mój teść oraz mój szwagier są inżynierami budownictwa i mają pozwolenie na sporządzanie wycen wartości. Obydwaj mówią, że jest to jedyna okazja.
Ziemia/działka jest już warta ceny zakupu. Stajnia, hala jeździecka oraz budynek warsztatowy o powierzchni 340m² nie wymagają remontu. Wszystko zostało zbudowane na nowo w 1983 roku, jedynie budynek mieszkalny jest bardzo zastarzały

Być może firma budowlana teściów mogłaby wziąć współodpowiedzialność!?
Tak, abyśmy mogli spłacać raty poprzez dochody z gospodarstwa, ale w przypadku niewypłacalności firma pomogłaby?
Czy to jest akceptowalna opcja dla banku?

[Alex [CryptoMod]]

Czy jesteście jedynymi zainteresowanymi osobami?

[Alex [CryptoMod]]

Spróbuję podejść do tego od innej strony:

Jeśli bank ma udzielić pożyczki w wysokości 600 000 EUR na Dom jednorodzinny w Monachium o wartości 1 000 000 EUR, to wie, że w ostateczności odzyska te 600 000 EUR w przypadku licytacji komorniczej.

Wasz obiekt jest dość specyficzny i może być dla Was okazją, ale w przypadku ewentualnej licytacji komorniczej bankowi będzie ciężko...

[hasni86]

Jaka byłaby wartość dla banku, gdyby wszystko było wycenione na, powiedzmy, 350 000?
Jest kilku zainteresowanych, ale sprzedawcy są bardzo specyficzni i z zasady nie chcą sprzedawać sąsiadom, którzy oferują znacznie więcej. Oświadczyli nam, że skontaktują się z nami, jeśli poprzedni zainteresowany zrezygnuje.

[Alex [CryptoMod]]

Jak wysoki byłby dla banku wartość, gdyby wszystko zostało oszacowane na powiedzmy 350 000?

Wartość dla banku jest taka, jaką sam oszacuje, ekspertyza uprzejmościowa z rodziny nie zrobi na nim wrażenia.

[NaTwoim13]

Najpierw należy ustalić cenę zakupu jako wartość do przyjęcia. W późniejszym czasie wyższa wartość ustalona przez eksperta nie przyniesie korzyści, ale niższa wartość może spowodować odrzucenie, jeśli nie zostanie to pokryte kapitałem własnym.

W przypadku sprzedaży członkom rodziny jest inaczej, można ustalić wartość z góry i w razie potrzeby ustalić wyższą wartość.