Capital Investment 4

[Groxo]

Cześć,

zakładamy następujące założenie:
Cena domu z wszystkim: 200t€
Remont: 20t€
Łącznie potrzebne 220t€

kredyt 1: 140t€
kredyt 2: 50t€
Własny kapitał: 30t€
_____________

Teoretycznie można byłoby sfinansować cenę domu za pomocą kredytów bankowych. Pozostałoby wtedy 10t€ + 20t€ (Remont) z własnego kapitału do pokrycia.

Pytanie 1:
Czy istnieje bank, który zgodzi się, aby najpierw skorzystać z kredytu (na zakup domu) i użyć własnego kapitału na remonty (+ resztę ceny)? Tło: W ten sposób można uniknąć opłat za udostępnienie środków. Sposób postępowania zwyczajowy, jak to jest zazwyczaj rozwiązywane?

Pytanie 2:
Załóżmy, że istnieje bank, który nie mówi od samego początku: Najpierw wykorzystujemy własny kapitał, a na remonty wypłacamy stopniowo resztę kredytu. Jak długo ma się czas na przeprowadzenie remontu? Oczywiście, jeśli wszystkie koszty remontu muszą być zgłoszone w banku, będzie to ograniczone przez okres bez odsetek od udostępnienia - ale co zrobić, jeśli częściowo lub w całości użyję własnego kapitału na remont?

Pytanie 3:
Załóżmy, że bank mówi: Najpierw własny kapitał, potem kredyt - a ja zauważę, że zaplanowane koszty remontu nie są potrzebne, ponieważ na przykład okazuje się, że wymiana okien jest kompletnie niewydajna? Czy mogę po prostu przepuścić/zwrócić pewną kwotę x?

Proszę bez komentarzy w stylu 20t€ na remont zniknie szybciej, niż myślisz. Wyżej podane liczby są zupełnie fikcyjne i służą tylko do zobrazowania zasady.

Dziękuję za wasze oceny.

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

u nas było to tak:

90.000 EUR cena zakupu
9.000 EUR opłaty dodatkowe
21.000 EUR remont (co było zbyt nisko oszacowane)

Bank praktycznie wypłacił cenę zakupu minus opłaty dodatkowe, my zapłaciliśmy dodatkowe koszty z własnych środków (17.500 EUR) a następnie stopniowo, w zależności od tego, jak składaliśmy faktury, dalej były wypłaty.

[NaTwoim13]

Nawet jeśli kapitał własny musi zostać natychmiast wykorzystany - co jest zrozumiałe i praktykowane - nie widzę w tym problemu. Zakładając, że zainwestowałem kapitał własny, czy to na opłaty dodatkowe i/lub częściowo również na pokrycie kosztów zakupu, wtedy - jeśli postępuję zgodnie z zasadami - 15 000 euro może zostać wypłacone z góry na konto kredytobiorcy przez bank. Za te pieniądze można rozpocząć pierwsze prace, co jest ciekawe zwłaszcza w przypadku gdy wykonuje się dużo prac własnymi siłami i trzeba kupić materiał w markecie budowlanym, albo gdy chce się/ trzeba opłacić lokalną usługę. Realizowane prace są dokumentowane przeze mnie za pomocą zdjęć i faktur za materiały, a gdy wydane zostaną 15 000 euro, to można zażądać następnej transzy pieniędzy. Większe rachunki nadal mogą być płatne bezpośrednio przez bank po złożeniu dyspozycji płatniczej.

No cóż, okres bezzwrotności może być odpowiednio zaplanowany, a jeśli zostanie coś nadmiar - co zdarza się rzadko - można to zwrócić poprzez dodatkową spłatę. Uważam jednak, że nadmiarowe, niepotrzebne środki zawsze można wykorzystać w innym miejscu.

[Groxo]

Masz rację oboje - zawsze znajdzie się coś do zrobienia na końcu z remontem. Ale może poniższy przykład wyjaśni moje obawy:
Instalacja grzewcza jest obecnie w porządku, ale starszego rocznika.
a) Wyrzucam ją z finansowania
b) Wkładam równoważną wymianę
c) Myślę przyszłościowo i planuję znacznie więcej na np. piec na pelet
Załóżmy c). Wnioskuję więc o dodatkowe 15-20t€. Latem jednak 2-3 hydraulików przygląda się tej pozycji kosztów i odradzają - z jakiegokolwiek powodu (pelety nie mają przyszłości, wartościowo grzałka jest w porządku, itp.) - od tego. Teraz stoję z 15t€, które muszę wydać na remonty.
Mogę powiedzieć dobrze, wyłożę więc podjazd - ale nie jestem taki. Albo to i tak musi być wyłożone i mam to już uwzględnione w finansowaniu, albo nie musi, wtedy nie widzę sensu w marnowaniu 15t€.
ALE BANK mówi mi: Przepraszam, ale przy udzielaniu pożyczki zakładaliśmy, że cała kwota zostanie zainwestowana w podwyższenie wartości - więc zobacz, jak zagospodarować te 15t€.
Czy dobrze to widzę?
Czy istnieją banki, które postępują inaczej?
Czy są jakieś wskazówki i triki, aby zadowolić bank, nie wydając tych 15t€ bez sensu?
Czy ktoś może coś powiedzieć na temat Odszkodowania za brak odbioru w tym kontekście?

[NaTwoim13]

) Chcą zastąpić podjazd kostką brukową, ale nie są pewni co do wyboru ogrzewania? Kiedy chcą dokonać zakupu i kiedy zdecydować co zrobić z ogrzewaniem? Dlaczego nie pójdą teraz do ekspertów, porozmawiać i podjąć decyzję? Czy chcą tę decyzję odłożyć na później, by ewentualnie nie musieć jej podejmować? Jeśli ilość kredytu hipotecznego jest dobra, będą mieć większą swobodę w planowaniu, być może nawet mogą zarobić pieniądze w niektórych bankach, jeśli jest przeciwnie, będą musieli trzymać się pewnych reguł, ale z tego też zdali sobie sprawę. Istnieją banki, gdzie nie trzeba brać całej kwoty i nie płaci się za to dodatkowych opłat, trzeba sprawdzić ich warunki i zobaczyć, czy to ma sens.

[Alex [CryptoMod]]

Właśnie ogrzewanie zdecydował(a)bym się zmienić od razu, ponieważ zazwyczaj przynosi to zwrot w postaci natychmiastowej niższej konsumpcji!!
Na przykład jeśli stopa procentowa dla obcego kapitału wynosi 2,X%, a koszt ogrzewania wynosi 15 tys. EUR i rocznie oszczędza się 500 EUR na ogrzewaniu......

A teraz OT:

Mamy centralne ogrzewanie na pelety, zużycie około 2,5 tony peletów/rok przy powierzchni mieszkalnej 260 m2 budynku z 1955 roku.
Wcześniej Dom jednorodzinny 150 m2, roczne zużycie oleju opałowego 2.500 litrów, budynek z 1965 roku.

[Groxo]

) chcą zamiast wybrukować podwórze, tak niech będzie, ale czy chcą teraz zrozumieć, co zrobić z ogrzewaniem, też nie?

To dylemat traf w sedno. Moim problemem jest, że nie lubię się zbytnio zobowiązywać. Na przykład mam już pewne informacje odnośnie ogrzewania, dlaczego zostało wyłączone z finansowania. Ale trzeba się zastanowić nad wieloma kosztami:
Izolacja dachu, tak. Koszty? Zależy. Czy ma być możliwe do chodzenia? Czy pozostanie szczelne po izolacji? Czym izolować? Czy zrobić to samemu czy zlecić wykonanie? Koszty: od 2t€ do 6t€
Okładziny podłogowe, tak. Koszty? Zależy. Kork, parkiet, laminat? Nawet jeśli jest jasne: WINYL. Kto będzie to robił? Koszty materiałów: od 2t€ do 8t€ Odpłatne wykonanie +x dla fachowców.
Na samych tych dwóch pozycjach mamy szeroki zakres od 4 do 14t€ - a to są dwie z 10(?).

Chciałbym lub mogę w tej chwili nawet przy tak wielu informacjach nie zdecydować się na konkretną kwotę.

ALE jeśli to oznacza: No dobrze, ale musisz. Zdecyduj, czego chcesz, inaczej nie rozwiążesz tego dylematu. To jest jedna sprawa. Nie wybiorę banku ze względu na elastyczność reszty kwoty. Wydaje się, że jest już zbyt realistyczna/niska, więc ten luksusowy problem chyba nie będzie miał miejsca.

/OT odnośnie ogrzewania:
Ma 20 lat i wg powszechnej (ekspertów) opinii jest stara. Jednak różni fachowcy ds. instalacji sanitarnych są zdania, że nie ma sensu ekonomicznego wyciągania sprawnej grzałki, która działałaby jeszcze śmiało przez 7-10 lat. Lepiej zająć się innymi kwestiami (izolacją).

[NaTwoim13]

Jaka jest cena domu, ile wkładu własnego planują Państwo zainwestować?

[Groxo]

190 tys. € + NK
EK 42 tys. €

wspomniane w 1. poście liczby są tym samym obsoletem

[guest]

Witaj Groxo,

myślę, że nie chcesz unieważnić 15 tys. (z przykładu ogrzewania) i nie chcesz też kupować nowego samochodu na kredyt. Wydaje mi się, że po prostu nie chcesz przyjąć kwoty kredytu.

Jak napisał noelmaxim, potrzebujesz banku oferującego elastyczną kwotę kredytu 170-200.000 euro. Co powiesz na to, żeby zacząć od zadania sobie pytania, jak drogi jest taki kredyt w porównaniu z kredytem dającym możliwość dodatkowej spłaty (np. 5% rocznie plus jednorazowo w pierwszym roku 20.000 euro - chociaż raczej niespersonalizowane banki tego nie zaoferują) albo ewentualnie zwrócenia nadmiernie zaciągniętej kwoty poprzez 5% dodatkową spłatę. Jeśli stopa procentowa wzrośnie przez elastyczną kwotę, nie musisz się nad tą alternatywą zastanawiać. Wtedy możesz zastanowić się nad nową sytuacją. - Może spróbuj zapytać eksperta (np. tutaj w forum) ze swoim konkretnym pytaniem i danymi.

Powodzenia!

Gość

P. S. Przy piecach na pellet należy również uwzględnić zwiększone koszty konserwacji, czasami sprzedawcy pelletów o tym zapominają.

[Groxo]

Dziękuję również gościu za Twoją opinię. Wszelkie elastyczne pożyczki, które porównaliśmy, ostatecznie przyniosły więcej wad niż korzyści. Zdecydowaliśmy się, że zawsze znajdzie się coś do zrobienia i na pewno sensownie wydamy te pieniądze. W końcu zdecydujemy się na elektryczne rolety i system SmartHome. Przynajmniej będę miał argument do przeciwstawienia się żonie ...

[Groxo]

Bank daje mi wolność wyboru, czy najpierw wezmę kapitał własny na cenę zakupu, czy też bank zapłaci cenę zakupu, a ja pozwolę sobie odnowić za pomocą kapitału własnego (+ dowód). Uważałbym to za ładniejsze, gdyby bank pokrył pełną cenę zakupu, a ja mógłbym postępować trochę swobodniej z kapitałem własnym. Z drugiej strony, kosztuje mnie to również 2,5%, jeśli bank to zrobi. Jednocześnie otrzymuję tylko 1% odsetek od mojego kapitału własnego, więc (kontrolowane) straty wynoszą 1,5%.

Pytanie: Jakie korzyści miałbym, jeśli zatrzymam kapitał własny i nie będę prosił banku o pieniądze za każdą renowację?

[Alex [CryptoMod]]

Również,

jeśli wziąłbyś od razu 42 000 EUR z banku, to kosztowałoby cię to około 50 EUR/miesiąc.....

[Groxo]

Mówisz dobrze. To byłby roczny minus w wysokości około 600,-€. Ale czy może to mieć również zalety? Mam wrażenie, że jestem bardziej elastyczny, gdy moje środki własne są jak najdłużej dostępne. Czy jest to jedynie drogo opłacone (błędne) poczucie?

[Alex [CryptoMod]]

O jaki okres chcesz zapytać?
Wtedy mogą również zostać naliczone odsetki od udostępnienia.....

[Groxo]

12 miesięcy bez odsetek finansowanie
w tym okresie chciałbym to skorzystać


Więc... czy mam (teraz) niezauważalne korzyści, trzymając więcej wolnych środków?

[6Bankkaufmann]

Oczywiście, zawsze są specjalne życzenia podczas fazy remontu/renowacji/modernizacji

[NaTwoim13]

Jak więc bank ma zagwarantować, że podejmiesz te działania, jeśli pozwalają ci na zachowanie twojego wkładu własnego? Działania zostały uwzględnione w kształtowaniu oprocentowania, ponieważ zwiększają wartość, co skutkuje wyższą wartością zabezpieczenia kredytu i niższym wskaźnikiem obciążenia. Jeśli jednak nie podejmiesz tych działań, bank będzie miał mniejsze zabezpieczenie w nieruchomości. Nie będzie mógł już niczego kontrolować, co z gruntu jest zupełnie normalne. Poza tym, bank będzie miał dowód na to, że faktycznie posiadasz/miałeś kapitał własny.