Capital Investment 4

[Mathieu]

Cześć wszystkim,

właśnie zarejestrowałem się, aby wymienić doświadczenia dotyczące finansowania budowy.
Moja żona i ja postanowiliśmy zbudować. Mamy ofertę domu i obecnie zajmujemy się finansowaniem budowy.
Jednak otrzymaliśmy już 3 odmowy dotyczące naszego finansowania. Powód zawsze jest ten sam: Wartość zabezpieczenia jest zbyt wysoka!
Niestety mieszkamy w bardzo wiejskim regionie, więc współczynnik powierzchni gruntu jest bardzo niski. Jednak to się równoważy przez niską cenę działki.
Obliczyliśmy następujące koszty:
- Dom - pod klucz (KFW - 70): 230.000 euro
- Działka: 30.000 euro
- Koszty budowy, w tym materiał na prace własne oraz zagospodarowanie terenu zewnętrznego: 50.000 euro

Więc potrzebujemy finansowania w wysokości 310.000 euro (nie, nie mamy kapitału własnego ze względu na studia itp.)

Dom ma 137 mkw powierzchni mieszkalnej netto, standard KW 70, ogrzewanie podłogowe, pompa ciepła powietrze-woda, wentylację automatyczną itp., czyli najnowsze rozwiązania techniczne.
Z mojego osobistego punktu widzenia, 310.000 euro ze wszystkim (wliczając zagospodarowanie terenu zewnętrznego) za kompletną nową budowę nie jest zbyt wygórowane.
Nawet porównanie ofert 5 dostawców pokazuje, że mówimy tutaj o realistycznych cenach (nawet dla dostawcy o najniższych cenach) i nie pozwalamy sobie na zbyt wiele luksusu.

Według informacji od naszych banków i doradców finansowych, zdolność kredytowa jest dobra, rejestracja w SCHUFA jest absolutnie czysta, a inne warunki (stała praca na czas nieokreślony, itp.) są spełnione.
Teraz moje pytania:
- Banki podają maksymalną wartość 240.000 euro --> to nie może być realistyczne! Wiem, że liczy się wartość odsprzedaży domu, która być może nie wynosi 310.000 euro, ale za to ryzyko bank również zarabia sporo pieniędzy.
- Czy ktoś ma podobne doświadczenia? Znacie banki, które obliczają inne stawki za metr kwadratowy?

Nie mogę sobie wyobrazić, że młoda rodzina, z pewnym, regularnym i zupełnie wystarczającym dochodem, nie może sobie pozwolić na Dom za 300.000 euro.

Dziękuję za wasze rady, komentarze!

[6Bankkaufmann]

Kto to są banki... Czy naprawdę kilka banków niezależnie od siebie ustaliło wartość rynkową na 240 000 EUR? Czy posiadasz obliczenia banków i jesteś w stanie prześledzić to w transparentny sposób?

[Mathieu]

Banki to Spardabank, IngDiBa i Commerzbank.
Nie, nie mam obliczeń przy sobie. Wspomniane banki niestety są mało transparentne, więc muszę polegać na ich oświadczeniach. Wartość obrotu wynosiła jeszcze 240.000 €, pozostałe banki były poniżej tego poziomu!

[verschaukelt]

To taki brainstorming....

Klucz w ręku oznacza włączenie malarza z tapicerem i innych... Koszty malowania, tapetowania itp. nie są ulepszającymi działaniami, więc nie są one uznawane za koszty. Koszty dodatkowe związane z zakupem również nie są kosztami podnoszącymi wartość. Te również należy odjąć od całkowitych kosztów. Teren zewnętrzny to dodatkowy luksus. Zwiększa on wartość nieruchomości tylko minimalnie w przypadku ewentualnej sprzedaży. Odejmując koszty malarza/tapicera, luźne wykończenia podłóg w wysokości 15 000, odejmujemy również koszty dodatkowe związane z zakupem, a także te elementy zewnętrznego wykończenia, które nie zwiększają wartości, oraz koszty dostępu do nieruchomości, które również niekoniecznie podnoszą wartość, kwota 240 000 jako 100% finansowanie powinna się już w przybliżeniu zgadzać.

Finansowanie powinno być rozważane dopiero wtedy, gdy są dostępne przynajmniej pełne koszty dodatkowe związane z zakupem (notariusz, podatek od nabycia nieruchomości itp.), a także dodatkowe koszty na malarza, tapetowanie, podłogi, oświetlenie i rezerwę na dodatkowe koszty itp.

[6Bankkaufmann]

Być może po prostu koszty budowy są zbyt wysokie? Co oferują inni dostawcy jako koszty produkcji za ten sam lub podobny Dom?

[Mathieu]

Dziękuję za wasze odpowiedzi!
Już od dłuższego czasu zajmuję się tym tematem! Co do uwag dotyczących prac malarskich, terenów zewnętrznych itp.
Jeśli to wyciągnę, to nie otrzymam finansowania, ponieważ banki również niechętnie patrzą na zbyt wysoki wkład własny. A tereny zewnętrzne, itd. po prostu do tego należą.
Podatek od nabycia nieruchomości i koszty notarialne nie są uwzględnione w sumie finansowania, my płacimy je z naszego konta.
Dodatkowe koszty / rezerwa również są uwzględnione!
Według moich wyliczeń potrzebne jest 300 000€ na nowy budynek w stanie surowym zamkniętym! Nie da się zejść poniżej tego bez ryzyka dalszego finansowania! Jeśli jest inaczej, proszę o wskazówki, gdzie!
Oczywiście nie byłem na tyle naiwny, aby zatrzymać się od razu na pierwszej ofercie. Cena jest porównywalna nawet z ofertami wprowadzającymi na rynek.

[NaTwoim13]

@verschaukelt

Twoje stwierdzenia dotyczące wartości prac malarskich i terenów zewnętrznych są nonsensowne.

@Matthieu

1) Gdzie ma być zbudowany Dom (rozważenie dotacji)?
2) Jaką miesięczną obciążenie odsetkami i spłatą ustawiłeś sobie jako najwyższy limit (rozważenie pożyczki opcjonalnej)?
3) Jakie jest całkowite dochód netto (rozważenie banków, które, ze względu na dobrą zdolność kredytową, akceptują częściowe kredyty bez zabezpieczenia – dotychczasowy wybór banków nie wyróżnia się w tym zakresie)?
4 )Zapytano o pożyczkę pracodawcy?


Kto lub jakie instytucje do tej pory doradzały ci?

[Mathieu]

@ noelmaxim
Dziękuję za zapytanie!

1) w Hochwald PLZ 54xxx
Nie ma dostępnych dotacji związanych z miejscem, ponieważ gminy raczej skupiają się na zachowaniu centrów miejscowości i renowacji starych budynków

2) Znam jedynie kredyty podporządkowane dla firm. Obawiam się, że będzie to zbyt drogie! Nasza maksymalna rata wynosi 1.250€ i chcę budować z uczciwymi warunkami, a nie tylko z czystego entuzjazmu

3) Miesięczny dochód netto pomniejszony o środki na emeryturę w firmie wynosi dokładnie 4.000€
13/14 pensji nie uwzględniono

4) pożyczka od pracodawcy nie wchodzi w grę, ponieważ w pewien sposób robimy się zależni od pracodawcy! Przynajmniej do pewnego stopnia! I jak powiedziałem, to nasze wielkie marzenie, ale nie chcemy budować za wszelką cenę.

Pozdrowienia

[verschaukelt]

Przeliczyliśmy koszty na następujący sposób:
- Dom - kluczowy z KFW - 70: 230 000 euro
- Działka: 30 000 euro
- Koszty budowy, w tym materiały na własne prace oraz zagospodarowanie terenu zewnętrznego: 50 000 euro

Zatem potrzebujemy finansowania w wysokości 310 000 euro (nie, kapitał własny nie jest dostępny ze względu na studia itp.)

[QUOTE=Mathieu;112587

Podatek od nabycia nieruchomości i koszty notarialne nie są uwzględnione w kwocie finansowania, opłacamy je z naszego konta.
Dodatkowe koszty / rezerwa są również uwzględnione!


Teraz mam problem ze zrozumieniem?

Proponuję skonsultować to z doradcą, który nie pracuje w banku. Zazwyczaj otrzymają Państwo wydrukowaną propozycję z harmonogramem płatności i obliczeniami. Większość z nich potrafi również pobawić się programem propozycji, aby uzyskać finansowanie, które może jednak być możliwe. Jeśli bawisz się - kapitał własny to tylko koszty poboczne kupna, wtedy można uzyskać finansowanie ponad 100%. Różnicę można wówczas ewentualnie uzyskać poprzez osobny, droższy kredyt, rata dla pełnego spłacania wraz z innymi wynosiłaby około 1400 euro . Jest to jednak próba i nie jest reprezentatywna, ponieważ przetestowałem to tylko na kalkulatorze, a Państwa dane są nieco niedokładne.

[NaTwoim13]

Chciałbym dowiedzieć się, co obejmuje pozycja koszty dodatkowe budowy, czy mogliby Państwo to proszę szczegółowo wyjaśnić?

Ile dzieci mają Państwo, jakie jest Państwa roczne dochód brutto oraz jakie są dostępne/lub obecne środki pieniężne (na koszty dodatkowe związane z zakupem)?

[Mathieu]

@verschaukelt:
Oczywiście również skorzystałem z porady niezależnego od banku doradcy finansowego. Jak już wcześniej wspomniałem, chciałbym zrealizować swoje marzenie przy akceptowalnych, realistycznych warunkach. Wszystko inne byłoby nonsensem! Chcę spełnić swoje marzenie, ale nie chcę zrujnować swojego życia.

@noelmaxim:
Teraz staję się bardziej transparentny, niż pierwotnie chciałem w tym forum. Mimo to jestem pewien, że kalkuluję tutaj z realistycznymi liczbami. Albo faktycznie jestem zupełnie ślepy na koszty.

Koszty dodatkowe przy budowie

Badanie gruntu budowlanego
670,00 €

Podłączenie kanalizacji
2.500,00 €

Zabezpieczenie przed cofaniem się wody w kanalizacji
1.500,00 €

Podłączenia wody pitnej, prądu, telekomunikacji
6.000,00 €

Dokumenty aplikacyjne
150,00 €

Uzupełnienie terenu pod budowę
12.000,00 €

Materiały do prac malarskich / podłóg (poza kafelkami)
6.000,00 €

Teren zewnętrzny
10.000,00 €

Prace geodezyjne
1.500,00 €

Pozwolenie na budowę
250,00 €

Ubezpieczenia na okres budowy
500,00 €

Prąd i woda na placu budowy
1.600,00 €

Toaleta na placu budowy
750,00 €

Rezerwa
6.000,00 €

Koszty dodatkowe przy budowie łącznie
49.420,00 €



Teren musi być uzupełniony, ponieważ budujemy bez piwnicy.
Wszelkie nie wymienione koszty są zawarte w kosztach firmy budowlanej.

[NaTwoim13]

Więc zbliżamy się już trochę do sedna sprawy. No cóż, oczywiste jest, że można udzielić odpowiedzi na pytanie, dlaczego banki uważają Dom za zbyt drogi, dopiero gdy koszty będą w przybliżeniu znane.

Dla mnie firma budowlana w definicji pod klucz musi zapewnić budowę, dostarczyć toaletę, a także zadbać o wodę i prąd. Jeśli tak nie jest, cena musi być odpowiednia i jeśli za metr kwadratowy trzeba zapłacić 1700 euro, to według mnie za drogo. Innymi słowy, za tę cenę te pozycje muszą być wliczone. Jestem również zdania, że banki również nie do końca mają rację w swojej wycenie, gdzieś pomiędzy znajduje się prawda, ale i wtedy jeszcze nie osiągnęliby celu. Jednocześnie chciałbym jeszcze raz zaznaczyć, że w wyborze banków nie postępowali najlepiej, ale należy unikać prowadzenia dzikich dodatkowych zapytań, ponieważ to niekoniecznie służy wynikowi w kalkulatorze scoringowym.

To, co mnie w Państwa przypadku denerwuje, to to, że mam wrażenie, iż być może nie otrzymali Państwo wszechstronnej porady lub nie zostały przedstawione odpowiedzi/rozwiązania na odmowy, w przeciwnym razie nie zwracaliby się z prośbą o pomoc do społeczności forum. A jeśli doradzał im niezależny doradca, to całkowicie nie rozumiem wyboru banków, ponieważ żadne z nich na pewno nie są bankami dla nowej budowy! Zwłaszcza przy finansowaniu wszystkich kosztów budowy, czyli obecności jedynie kosztów nabycia nieruchomości.

Jaka jest Państwa roczna dochodowa? Ile osób mieszka w gospodarstwie domowym? Czy zaoferowano im już pożyczkę kolejnościową z długim okresem spłaty (ze względu na niższe raty)? Dlaczego twierdzą, że nie ma możliwości otrzymania wsparcia finansowego, skoro takie możliwości istnieją w Państwa regionie!

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

mieszkamy także w obszarze o słabej strukturze. Ceny działek są w pełni zagospodarowane i wynoszą 60 EUR/m2.
Wady wynikające także z faktu, że przy eksploatacji nowy budynek, który kosztował około 300 000 EUR, być może będzie można sprzedać jedynie za odpowiednio mniejsze pieniądze.
Myślę, że tam leży problem.





Rozumiem, że liczy się wartość sprzedaży po ponownym zakupie domu i może ona nie wynosić 310 000 EUR, ale to ryzyko jest powodem, dla którego bank również na tym zarabia.


Żaden kredytodawca nie chce brać na siebie tego ryzyka... Chcą, żeby pieniądze były spłacane zgodnie z harmonogramem, a w razie czego, żeby po sprzedaży możliwie szybko odzyskać pożyczone pieniądze. Przy tej konfiguracji jest to bardzo mało prawdopodobne.

[guest]

Dobry wieczór,

nawet jeśli marzenie o budowie domu nie jest możliwe do zrealizowania, być może problem można rozwiązać, przechodząc na używaną nieruchomość? Również warto zastanowić się, czy to jedna konkretne wioska musi być celem, są oczywiście powody takiej decyzji, ale im mniejsza wioska, tym trudniej znaleźć odpowiedni Dom. To zależy od tego, jak wiele zmian w standardzie zostało życzone przez klientów, albo jak bardzo zdecydowali się na zmiany w standardzie.

Korzystając z tej opcji, unika się utraty związanej z nowym budownictwem.

Jeśli bank blokuje możliwość pozyskania finansowania z powodu szans na odsprzedaż - czyli propozycje (innego) pośrednika (są tu eksperci, którzy wyraźnie się znają), nie są skuteczne, pozostaje jedynie kontynuowanie oszczędzania i później, po kilku latach, próba z nowym kapitałem - albo pójście za propozycją: pozostanie na wynajmie w mieszkaniu/domu, na wsi (na prowincji) pozostaje przystępny czynsz. Chociaż aktualne reklamy sugerują inaczej: wynajem nie jest hańbą - posiadanie nieruchomości nie jest koniecznością.

Powodzenia

gość