Capital Investment 4

[Baupummel]

Witaj eksperci,

Wiosną przeprowadziliśmy przekształcenie z cesją hipoteki na nowy bank.

Teraz otrzymałem z sądu informację o zmianach w księdze wieczystej i odpowiedni rachunek.
Dziwi mnie, że wpis brzmi: ...Przekazane z odsetkami od //.//.2005 do (nowy bank) ....
Czy to jest poprawne? Prawdopodobnie tak, ponieważ odnosi się to do poprzedniego wpisu, ale zadaję sobie pytanie, czy jako klient jestem z tego zadowolony?

Mam na myśli, co się stanie w przypadku egzekucji komorniczej? Czy chodzi tutaj tylko o stopę procentową obliczaną od pozostałego kapitału, czy czas przeszły także ma jakieś znaczenie?
Czy zarejestrowana stopa procentowa nie byłaby dziś niższa, a w przypadku nowego wpisu nie miałaby potencjalnych korzyści? Oczywiście nowy wpis powinien być droższy niż cesja, ale może warto pomyśleć o tym?

Czekam na Wasze komentarze.

Pozdrowienia
Baupummel

[6Bankkaufmann]

Zastaw hipoteczny jest zazwyczaj przenoszony na nowy bank od początkowej daty, czyli tutaj od 2005 roku. W przypadku egzekucji nowy bank ma zatem już zabezpieczenie i odnotowane w księdze wieczystej odsetki z wpisu hipoteki są udzielone od początku. Oprocentowanie odnotowane w księdze wieczystej nie ma nic wspólnego z oprocentowaniem kredytu hipotecznego. Stanowi ono narzędzie prawnego egzekwowania dalszych zaległych płatności w przypadku egzekucji.

[3eugh]

Czy nie miałoby sensu (jeśli to możliwe), przekazać nowemu bankowi tylko część oryginalnej hipoteki - równą nowej kwocie pożyczki - i pozostawić resztę starej hipoteki do skasowania? Dlaczego nowy bank powinien dysponować większą zabezpieczeniem niż kwotą wypłaconą?

[6Bankkaufmann]

Oczywiście jest to możliwe, ale jest to mało praktyczne.

[Hanomag]

Oczywiście jest to możliwe, ale jest to mało praktyczne.

Też tak uważam. Usuwanie generuje dodatkowe koszty. A jeśli znowu potrzebujesz więcej pieniędzy, na przykład na remont lub jako zabezpieczenie dla dzieci, będziesz musiał ponownie zapłacić za wpisanie nowego obciążenia hipotecznego.

[3eugh]

Ale korzyści z wyższego bezpieczeństwa związane z dodatkowym zabezpieczeniem dla kolejnych pożyczek występują tylko w przypadku, gdy dokonuje się tego w tej samej banku. Dla tych, którzy chcą zachować elastyczność i nie chcą korzystać z niekorzystnych ofert obecnej banku, pozostaje tylko rezygnacja - lub konieczność przejęcia części zastawu wspólnie. Czy jest to tańsze niż usunięcie i późniejsze ponowne wpisanie dla nowego banku? Jeśli tak, rozumiem to całkowicie.

[guest]

Cześć eugh,

która inna bank postawi (pozwoli sobie postawić) na 2. miejsce zabezpieczenia? Widzę problem w Twoim rozwiązaniu. Nawet jeśli suma 200.000 euro (2005) zmniejszy się nagle do 120.000 euro (2015), które powinny być zapisane w księdze wieczystej, kto miałby pożyczyć kwotę x pod jakim oprocentowaniem? Jeśli nieruchomość jest warta 1 milion euro, to nie ma problemu, ale wydaje się to raczej mało prawdopodobne, ponieważ przeciętny Kowalski raczej finansuje od 80% do 110% niż tylko 20/25%.

gość

[3eugh]

Dlatego napisałem, że w przypadku oferty nowego banku najprawdopodobniej trzeba będzie zrezygnować z wykupu zabezpieczenia oraz zapytać, czy byłoby to tańsze niż początkowo usunięcie części zabezpieczenia (ewentualnie dla spokojniejszego snu) i później, w razie potrzeby, wpisanie nowego zabezpieczenia? Ale pytanie o drugorzędne zabezpieczenie jest prawidłowe: Niewiele banków to robi, prawda? Ale wówczas nasuwa się pytanie, dlaczego nie usunąć części zabezpieczenia, jeśli kwota pozostała do spłaty oraz inne zobowiązania wobec banku z nowym/obniżonym zabezpieczeniem są nadal odpowiednio zabezpieczone?

Ponownie przykład:
Kwota kredytu początkowo 400 000€ = Zabezpieczenie
Po kilku latach spłaty pozostała wartość kredytu wynosi tylko 300 000€, co oznacza, że zabezpieczenie wynosi nadal 100 000€ za dużo (niepotrzebnie).
Po prostu czułbym się pewniej, gdybym wiedział, że w interesie banku w ostateczności mógłby zrealizować tylko 300 000€ zamiast 400 000€ - czy jestem w błędzie?
Nie sądzę, żeby zachowało się jakiekolwiek korzyści przy pozostawieniu zabezpieczenia w wysokości 400 000€ w przypadku refinansowania lub zaciągnięcia kredytu konsumpcyjnego, jeśli nastąpi to w tym samym banku. W przypadku innych banków (ze względu na drugorzędność) nie powinno to być istotne. Z drugiej strony częściowe usunięcie zabezpieczenia również wiąże się z opłatami notarialnymi, co jest dość znaczące.
Czy ktoś ma jeszcze jakieś pomocne myśli na ten temat? Dziękuję!

[Hanomag]

Cession jest znacznie tańsza niż usunięcie i ponowne wprowadzenie do rejestru. Bank może maksymalnie egzekwować sumę długu, którą dłużnik jej zawdzięcza.

[3eugh]

Z dotychczasowych informacji myślałem o cesji, ale co do egzekucji, usłyszałem, że - w przypadku dalszego oświadczenia o zamiarze - bank może nawet egzekwować całą gwarancję solidarną, nawet jeśli klient jest mu winny mniej. Podobno można się bronić poprzez wniesienie sprzeciwu odnośnie egzekucji, ale wtedy dziecko już się wylało z kąpielą. Być może inni eksperci mogą się odnieść do tego?

[6Bankkaufmann]

Bank może egzekwować hipotekę do wysokości hipoteki oraz roszczenia odsetkowe wpisane w księdze hipotecznej. Odsetki hipoteczne wynoszą od 10% do 18%. W przypadku egzekucji bank może rościć te odsetki ROKI. Jeśli hipoteka została przeniesiona od samego początku, nie ma znaczenia, czy, jak w powyższym przykładzie, hipoteka wynosi 300 000 EUR, czy nawet mniej niż aktualna pozostała kwota. Bank zawsze korzysta z odsetek hipotecznych jako narzędzia do rozliczania wszystkich kosztów związanych z procesem egzekucyjnym.

[3eugh]

Dziękuję! Co jeśli wartość zabezpieczenia hipotecznego (GS) jest bardzo niska? W takim przypadku odsetki niekoniecznie przyniosą bankowi to, czego potrzebuje, prawda? Jeszcze jedno: Czy wtedy bank mógłby nadal pobierać pieniądze od klienta każdego roku nawet po całkowitej spłacie GS za pomocą odsetek? I na koniec: Gdzie dokładnie w księdze wieczystej są zapisane te odsetki?

[6Bankkaufmann]

Dział 3: wpis hipoteki na szkole podstawowej: 100 000 EUR dla Wald-Wiesenbank, natychmiast rozliczalne zgodnie z § 800 Kodeksu postępowania cywilnego, oprocentowanie hipoteki 15%. Tak mniej więcej. Ale jeszcze raz, to nie są odsetki od kredytu budowlanego.

[NaTwoim13]

Witaj Niech to diabeł,

jak może zobowiązanie być znacznie wyższe niż zobowiązanie podstawowe? Banki mają jako zabezpieczenie - jak zauważył bankowiec - coroczną opłatę z księgi wieczystej oraz jednorazową opłatę z księgi wieczystej jako dodatkową usługę. Za pożyczkę płaci się tylko według oprocentowania, które jest określone w umowie kredytowej. Oprocentowanie w księdze wieczystej jest istotne tylko dla banku, gdy klient nie może spłacać rat kredytowych i nieruchomość jest zmuszona do aukcji. Z oprocentowania wynika, ile bank maksymalnie może uzyskać z dochodu ze sprzedaży działki, zanim zostaną zaspokojeni inni wierzyciele. Oprocentowanie w księdze wieczystej chroni więc bank, zazwyczaj wynosi 15-20 procent. .

Nigdy nie usunąłbym zastawu na nieruchomości, ponieważ - jak również wspomniano - kosztuje to pieniądze. Jeśli jednak ponownie będziesz potrzebować środków, będziesz musiał je ponownie zarejestrować.
W szczególności, gdy zgłosi się naprawa, a pieniądze nie leżą pod ręką, należy ponownie wycenić GS. Oczywiście można to również zrobić w innym przedsiębiorstwie. W obszarach małych pożyczek działa to dobrze z pośredniczonymi natychmiastowymi pożyczkami budowlanymi, ponieważ kasus budowlany schodzi na dalszy plan do 80%. Zastaw nieruchomości lub następne wolne części zastawu nieruchomości są następnie zbywane, jeśli można je zbyć.

[guest]

Widzę to tutaj, jak wyżej.

Następujące punkty: usunięcie kosztuje tylko, nie przynosi (początkowo) nic.

Teoretycznie w jakich okolicznościach długi w banku mogą być wyższe niż zastaw hipoteczny? - Być może natychmiast po udzieleniu pożyczki, jeśli jeszcze nie naliczyło się tu 20% rocznych odsetek i spłata hipoteki ( zastawu) okazałaby się kosztowna. Również bank musiałby popełnić błąd obliczeń i wypłacić więcej niż warto jest nieruchomość.

Zwykle przez pewien czas spłacana jest rata, zanim nastąpi kryzys. Do tego czasu gromadzi się tyle „odsetek” w księdze wieczystej, że wszelkie koszty są pokryte.

Zabezpieczenie dla banku w przypadku 300 000 euro plus 20% na 10 lat wynosi 900 000 euro; ważne jest więc, czy to 900 000 euro, czy 400 000 euro plus 20% = 1,2 mln euro. Prawdopodobnie wartość nieruchomości będzie wynosiła między 250 000 a 500 000 euro.

To, ile bank może zatrzymać z dochodu z licytacji, jest dziś (o ile mi wiadomo) tylko zobowiązaniem dłużnika z umowy kredytowej, o ile nieruchomość stanowi również zabezpieczenie innych zobowiązań wobec tego banku (kredyty ratalne, rachunki bieżące...). Jeśli dochód przekracza zobowiązania (wliczając odsetki, koszty egzekucji itp.), istnieje roszczenie o zwrot nadwyżki.

Jak zawsze jednak: to nie porada prawna, tylko własna opinia, jedynie wiedza z podsłuchu, doświadczenia lub przeczytanego.

Gość