Capital Investment 4

[BenniG]

Hej,
ja (29 lat) chciałbym / chciałabym kupić Dom i już zrobiłem sobie pierwsze przemyślenia. Chciałbym/chciałabym poznać wasze/Państwa zdanie i otrzymać propozycje finansowania.
Dom należy częściowo do matki pod opieką i częściowo do jej córki. Cena ofertowa wynosi 189 000 €, zaoferowałem/zaoferowałam 160 000 €, a córka przekazała tę propozycję cenową sądowi opiekuńczemu.
Dom znajduje się na 635 mkw. budowlanym terenie z 416 € rocznego czynszu dzierżawnego (pozostało 37 lat).
Na działce trzeba pozbyć się trochę zieleni, zrobić drenaż po stronie, który jest pod ziemią, i stworzyć miejsca parkingowe.
Na parterze (77 mkw) praktycznie wszystko musi być zrobione (łazienka w kuchni, otwarta kuchnia w jadalni, okna, podłogi, centralne ogrzewanie (na parterze, parterze i ewentualnie na poddaszu) itp.). Chciałbym/chciałabym tam zamieszkać.
Na poddaszu (69 mkw) wszystko było zrobione (ogrzewanie kondygnacyjne, kuchnia, łazienka, podłogi...) około 1995 roku i obecnie wynajęte za 440 €, więc na razie nie widzę potrzeby interwencji.
Na poziomie podziemnym chciałbym/państwo zaaranżować dodatkowe mieszkanie (65 mkw - 2,15 m wysokości pomieszczenia) - wyższy standard niż na poddaszu - 585 € czynsz zimny. W 2016 roku otrzymam prawie 10 000 € odsetek z lokaty i zwrot podatku, więc nie będę od razu musiał/musiała polegać na dochodach z najmu.
Z prac chciałbym/chciałabym wykonać jak najwięcej sam/a. Mój dziadek był stolarzem, mój tata samodzielnie zrobił u nas w domu łazienkę, a mój brat wykafelkował kuchnię, a ja sam/sama również mam zdolności manualne - poza tym zawsze są przyjaciele.
Koszt zakupu wraz z kosztami pobocznymi dzieli się na (poziom podziemny) 54 300 € (parter) 64 500 € i (poddasze) 57 700 €.
Koszty renowacji 20 000 € / 40 000 € / 10 000 €
Dodatkowe koszty remontu 5 000 € / 15 000 € / 0 €.
W sumie potrzebuję 266 500 € kapitału.
Aktualnie mam około 100 000 € majątku jako zabezpieczenie.
W przyszłym roku otrzymam 1940 € netto (w służbie publicznej, 2018 r. awans na stopień -> 150 € więcej), a moja partnerka/partner dołoży 350 €.
Obecnie oszczędzam 365 € (emerytura, fundusze, oszczędzanie budowlane), wydaję 100 € na ubezpieczenia (AC, motocykl, ubezpieczenie na życie, odpowiedzialność cywilna) i 702 € na mieszkanie (500 € czynsz zimny).

Moje konkretne pytania:
Jeśli to możliwe, chciałbym/chciałabym jak najmniej wykorzystać własnego majątku. Część majątku chciałbym/chciałabym pożyczyć od mamy na krótki okres, inny jest stosunkowo pewny na samochód, więc na zakup domu, remont i renowacje miałbym do dyspozycji tylko 35 000 do 50 000 euro. Jakie wartości przyjmuje teraz bank w swoich limitach?
Nie mam pojęcia, jaki standard KFW osiągnę, w ofercie jest mowa o przerażających 406,9 kwh/m² x rok - czy mogę liczyć na dofinansowanie powyżej 7,5% bez ocieplenia zewnętrznego? Na poddaszu obecnie płacą około 60 € za gaz na ogrzewanie i ciepłą wodę - strop dwuspadowy na nieużytkowym strychu jest ocieplony prostą wełną.
Czy należy wziąć pod uwagę, że Dom ma 3, a nie 2 jednostki mieszkalne?
Z powodów podatkowych chciałbym/chciałabym podzielić Dom i finansowanie na część wynajmowaną (147 000 €) i część własną (119 500 €). Czy mogę odliczyć koszty dodatkowe zakupu od części wynajmowanej?
Koszty remontów przekraczają 15% wartości zakupowej -> 2% podlegają amortyzacji - czy w przypadku tak niskich kosztów inwestycji dla poziomu podziemnego warto poczekać 3 lata na rozbudowę, rezygnując z dochodów z najmu i wyższej amortyzacji kosztów dodatkowych zakupu?
Aby mieć więcej swobody finansowej w pierwszych 3 latach, chciałbym/chciałabym skorzystać z KFW124 (20/3/5).
Dla remontów skorzystaj z KFW151 (10/10/10) i po 10 latach spłacić istniejący BHW 50 000 € Bausparvertrag, który nadal będę oszczędzał/łam. Pozostałą część finansuj przez 15 lat z kredytem pełnego spłacania (Commerzbank 50% 1,66% oprocentowanie).

Wiem, że to wiele informacji i wiele szczegółów, więc z grubsza podsumowując:
kredyt w wysokości maks. 230.000 € dla jednej osoby.
Miesięczne dochody 3.415 € (wynagrodzenie: 1940 €, odsetki: 100 €, czynsz: 440 € + 585 € = 1025 €, partnerka/partner: 350 €)
63% wynajęte, 37% własne
416 € czynsz dzierżawny lekko rośnie przez kolejne 37 lat

[NaTwoim13]

Hej BennG,

1) Nigdy nie będzie 50% finansowania, więc warunki oferowane przez Commerzbank są niemożliwe. KfW nie jest wyłączane z wartości zabezpieczenia.
2) Nie spełniają kryteriów inwestora. Dlatego wybór banków jest bardzo ograniczony.
3) Czy dzierżawca jest publiczny, kościół czy prywatny? Jeśli dzierżawca związany jest z prywatnym właścicielem terenu, wybór banków jest dodatkowo ograniczony.
4) Program KfW 151 wymaga audytora energetycznego, a prace muszą być wykonane przez specjalistyczne firmy na podstawie rachunku, więc prace własne są niemożliwe.
5) Zaleca się podział ceny zakupu zgodnie z wynajmem po odjęciu wartości gruntu. 2% Amortyzacji można uzyskać tylko od wartości budynku. Koszty mogą być rozliczane proporcjonalnie do współczynnika wynajęcia na 50 lat (dlatego 2% Amortyzacji rocznie).
6) Pozostały okres dzierżawy 37 lat oznacza, że w większości banków maksymalny okres trwania kalkulacyjnego kredytu to 27 lat, co oznacza, że spłata musi być wysoka.
7) To, co partner dodaje do obciążenia finansowego, nie jest interesujące i nie jest brane pod uwagę!
8) Liczone jest tylko zainwestowane kapitał własny, a dodatkowe aktywa obniżające wartość zabezpieczenia tylko wtedy, gdy można je przekazać (pieniądze) lub zabezpieczyć (nieruchomość).
9) Czy warto kontynuować oszczędzanie w planie BSV od BHW zależy od warunków (oprocentowanie oszczędności, minimalny wymagany depozyt/do osiągnięcia minimalnej kwoty oszczędności do przydziału, oprocentowanie kredytu). Przy odpowiednio wysokiej kwocie oszczędności może być sensowne odliczyć tę kwotę od planowanej kwoty finansowania (zwiększając kapitał własny) i otworzyć nowy, bardziej odpowiedni plan oszczędnościowy.

Z tym zdaniem

...... nakłady na remont przekraczają 15% ceny zakupu -> możliwość odliczenia 2% - Czy pod tak niewielkim kosztem inwestycji w KG jest rozsądne czekać 3 lata na rozbudowę i zrezygnować z przychodów z wynajmu oraz większego odliczenia kosztów zakupu?.......

nie mogę nic zrobić, ponieważ zawiera kilka błędnych założeń.

[BenniG]

Dziękuję za odpowiedź.
1) i 8) 17 500 € trzymam w zapasie na samochód, 11 000 € na emeryturę, 9 000 € w Bausparkasse, 2 000 € w udziały w Volksbank, a 5 000 € w depozyt terminowy do listopada 2016 r., co daje łącznie 44 500 €, które mam, ale nie mogę ich wykorzystać.
35 000 € mógłbym uzbierać.
20 000 € mogłaby mi pożyczyć moja matka, ale nie chciałbym tego wykorzystywać.
Co zatem obniża wartość kredytu hipotecznego?

2) Dlaczego nie mam dostępu do wszystkich banków? Czy miałoby to więcej sensu finansowego, gdybym zostawił Dom jako budynek dwurodzinny?

3) Właścicielem wieczystym jest fundacja: https://www.esp-schoenau.de/stiftung

4) i 9) Oczywiście nie chcę generować zbędnych kosztów, aby potem otrzymać zwrot 7,5%.

5) Jak określona jest wartość działki? 635 mkw x 200 €/mkw = 127 000 € wydaje się nieco wysoka.

6) Nie chcę spłacać dłużej niż 27 lat.

7) Dotacja byłaby opłacalna tylko wtedy, gdybyśmy podpisali umowę najmu i ja odpowiednio opodatkowałbym te dochody?

Z cytowanym zdaniem chciałem się dowiedzieć, czy jest bardziej opłacalne od razu po zakupie przekształcić kg w mieszkanie i amortyzować przez 50 lat, czy lepiej poczekać 3 lata, zrobić łazienkę i kuchnię, a następnie jednorazowo amortyzować.
Przecież mogę uzyskać dodatkowe 30 000 € i osiągnąć wynajem w wysokości 585 € oraz uznać 63% zamiast 47% domu za wynajmowalne.

Co więc powinienem zmienić w moim projekcie, aby stworzyć lepsze warunki wyjściowe?
Jak w ogóle przebiega wypłata, jeśli wziąłbym kredyt w banku, a koszty remontu będą pojawiać się w kolejnych miesiącach. Czy otrzymam wszystko na początku czy muszę zanosić (lub wysyłać) rachunki do banku po każdym zakupie i otrzymywać kwotę na moje konto (z uwzględnieniem odsetek od udostępnienia)?

[NaTwoim13]

Nie chodzi o to, co obniża wartość zastawu, ale o to, co może zwiększyć wartość. Kluczową rolę odgrywają tutaj modernizacje i remonty, ponieważ wiele banków przyjmuje, że tylko 50% tych działań zwiększa wartość. Gdy ustalimy wartość zastawu, określamy potrzebę finansowania w stosunku do niej, czyli tzw. stopień obciążenia zastawem. Dodajmy do ceny zakupu 50% kosztów działań, pomnóżmy tę sumę przez potrzebę finansowania (podziel FB przez BW), zobaczmy, co z tego wyniknie, a kiedy bank uwzględni jeszcze 10% obniżkę w wartości zastawu, szybko przekroczymy 100%! Wiele kapitału własnego zostanie wtedy wyparowane, zwłaszcza że koszty nabycia, które zresztą w ogóle nie zwiększają wartości, muszą być już początkowo obecne, aby osiągnąć 100%!

2) Dlaczego nie wszystkie banki są dla mnie dostępne? Czy finansowo rozsądniej byłoby zachować Dom jako Dom dwurodzinny? Niektóre nie oferują dzierżawy, dodatkowo w wielu bankach przy wynajmowaniu (jako inwestycja) wymagane jest odpowiednie dochodzenie, aby być uznawanym za inwestora - w Państwa przypadku to nie ma miejsca.

3) Dzierżawcą jest fundacja: https://www.esp-schoenau.de/stiftung
Przynajmniej nie prywatne prawo dzierżawy!

4) i 9) Oczywiście nie chcę generować zbędnych kosztów, aby następnie otrzymać zwrot 7,5%. Jeśli chodzi o 9), dodatkowe koszty (opłata za zakończenie starego planu ubezpieczenia budowy) mogą być tańsze, niż kontynuowanie starego!!! Do tego bieżący kapitał/osiągnięcia z planu oszczędnościowego natychmiast są wykorzystane, co oszczędza koszty odsetkowe. 10 lat to długi okres, z odpowiednią stawką szybko nadrabiają już uzyskane okresy trwania starego planu! Warunki 1% odsetek od oszczędności, jedynie 30% akumulacji (duże kredyty, mała własna inwestycja), oraz stopa kredytu 2% nie są możliwe do spełnienia przez większość planów oszczędnościowych, zwłaszcza niska stopa akumulacji daje swobodę w spłacie drogich kredytów, ponieważ nie trzeba uzyskiwać oszczędzonych środków, aby wprowadzić plan w fazę realizacji. Co mi da stopa kredytu 1,5% za 10 lat, jeśli wymaga to 50% akumulacji, gdy możliwe jest uzyskanie 0,25 lub 0,5% odsetek od oszczędności! To się nie opłaca!!
Jeśli chodzi o 4), konsultant ds. efektywności energetycznej kosztuje przynajmniej 1500 euro, dodatkowo poprzez własną pracę...
...No i tak, to wszystko u najlepszego banku to tak naprawdę proste.

[Fury]

Cześć,

Zauważyłem kilka rzeczy, które moim zdaniem nie są do końca zgodne i być może warto je ponownie rozważyć.

0. Koszty modernizacji wynoszą 20.000 / 40.000 / 10.000. Przypuszczam, że dotyczą one mieszkania w suterenie / parterze / na poddaszu. Jak oszacowano te koszty? Szczególnie koszty dla mieszkania w suterenie wydają mi się niskie.
1. Mieszkanie w suterenie ma być wynajmowane za wyższą cenę za metr kwadratowy niż mieszkanie na poddaszu (wyższy standard). Jednak wysokość sufitu ma wynosić tylko 2,15 m. Dla mnie to wszystko, tylko nie wyższy standard. Czy taka wysokość sufitu jest w ogóle dopuszczalna?
2. Prace renowacyjne mają być w dużej części wykonane jako prace własne. Czy najemca na poddaszu będzie miał ochotę mieszkać przez dłuższy czas w pobliżu dwóch placów budowy, czy istnieje ryzyko, że te dochody znikną w trakcie budowy?

[BenniG]

Dziękuję panie Buhmann za wskazówki! Cześć Fury, co do 0. podziału, przyjąłeś to poprawnie. Koszty pozyskałem z różnych źródeł i doświadczeń. Dwa pomieszczenia w piwnicy mają już nowe okna/drzwi i są praktycznie od razu do zamieszkania, kuchnią byłaby moja dotychczasowa, łazienka oczywiście musi zostać całkowicie odnowiona. co do 1. Szczerze mówiąc, jeśli najemca podpisze umowę mając 2,15 m wzrostu, to przejdzie. Mieszkania między Heidelbergiem a SAP są deficytowe. Lepszym standardem mam na myśli w porównaniu do mieszkania na poddaszu. Może być to na przykład ogrzewanie podłogowe, wyższej jakości podłoga, bardziej komfortowa łazienka. co do 2. nie mam pojęcia - do tej pory nie rozmawiałem z najemcami. Mają około 30 lat, wprowadzili się 4 lata temu. Wtedy na parterze mieszkała 85-letnia właścicielka w kompletnie przestarzałym mieszkaniu - jak już wspomniałem, nie mam pojęcia, ale przy zakładaniu ich zamieszkania mogliby spodziewać się bardziej rozległego remontu.

[BenniG]

Po prawie 1,5 miesiąca nadal nie dostałem odpowiedzi, czy sąd opiekuńczy zaakceptował obniżkę ceny. Czy ktoś ma przybliżony przedział czasowy, który warto oczekiwać?

Krótko jeszcze raz informacje tła: 1/3 nieruchomości należy do damy, nad którą pieczę sprawuje córka, a 2/3 do córki. Oryginalna cena zakupu wynosi 189 000 €, a ja chcę zapłacić 160 000 €.

Jeśli można założyć, że sąd opiekuńczy zadowoliłby się kwotą 63 000 €, czy mogę zapłacić 63 000 € za jedną trzecią matki i 97 000 € za dwie trzecie córki, czy też cena zakupu musi być zawsze podzielona proporcjonalnie 1/3 - 2/3?

Jak można podzielić cenę zakupu? Ponieważ pierwsze piętro jest wynajmowane, a ja nadal chciałbym stworzyć kolejne jednostki do wynajmu, dla mnie sensowne byłoby następujące podzielenie, gdybym na przykład wprowadził się do piwnicy (z przeznaczeniem na warsztat). Czy mogę jasno określić w umowie kupna, że ziemia zostanie zakupiona za 10 000 € (przy założeniu współczynnika 24), piwnica za 20 000 €, parter za 50 000 €, a piętro i poddasze za 80 000 €? A może podział dokonywany jest według metrażu, w takim przypadku jak postępować z powierzchnią użytkową w piwnicy (którą zamierzam przekształcić w swoje mieszkanie).

[NaTwoim13]

To nie ma nic wspólnego z umiejętnościami, ale z koniecznością, jeśli chcemy mieć później odpowiednie rozdzielenie i dokumentację podatkową oraz uniknąć dyskusji.

Istnieje ogólna cena zakupu, w umowie zakupu określone jest, jaka część ceny zakupu przypada na poszczególne jednostki mieszkaniowe, podając metraże. Dodatkowo wartość działki jest oddzielona (z powodu amortyzacji, której można dokonać tylko na wartość budynku). W umowie zakupu stworzona jest zatem dobra baza do odliczenia odpowiednich jednostek mieszkaniowych, które są wynajmowane. Pożyczki powinny być oczywiście również podzielone zgodnie z udziałami w cenie zakupu oraz oddzielone co do wysokości.

[BenniG]

Ale jednak metr kwadratowy mieszkania z 1993 roku, które zostało zmodernizowane (łazienka, kuchnia, gazowe ogrzewanie z indywidualnymi grzejnikami, zadaszony balkon), ma większą wartość niż metr kwadratowy mieszkania z 1955 roku, w którym niewiele zostało zaktualizowane (stare drewniane okno, centralne ogrzewanie olejowe z odprowadzaniem, kuchenka węglowa w kuchni, nieużywane gazowe ogrzewanie wody, łazienka z 1955 roku, krzywe płytki na tarasie itp.). Z kolei to mieszkanie ma wyższą wartość kwadratową niż ogołocony piwnica. W związku z tym konieczne będzie inwestowanie różnej ilości środków finansowych w poszczególne piętra, aby można je było zamieszkać. Ponieważ najprawdopodobniej i tak będę potrzebował architekta, aby oszacować nakłady na remont i własny wkład, może on również oszacować wartość poszczególnych pięter i odnotować stosunek wartości do ceny zakupu w umowie kupna?

[NaTwoim13]

Jeśli wartości są solidnie ustalone, tym lepiej, odpowiednio - tak jak przedstawiłem - warto odseparować wartości w umowie zakupu.

Nie chodziło mi o wartości, chodziło mi o podział ich z odpowiednimi wyróżnieniami poszczególnych jednostek mieszkaniowych w umowie zakupu oraz oddzielenie udziału w nieruchomości.