Capital Investment 4

[seppel86]

Cześć wszystkim,

mój wynajmujący zaoferował mi swoje mieszkanie do kupienia. W Berlinie Rosenthal 58m² z miejscem postojowym w garażu podziemnym, na poddaszu z dużym balkonem z widokiem aż do telewizyjnej wieży,
Dom z roku 1996. Cena wynosi 137 000 €. Nie muszę płacić prowizji dla pośrednika. Obecnie płacę czynsz około 600 € z opłatami dodatkowymi.
Do mojej osoby: 29 lat
Dochód netto około 2 250 € (w przyszłych latach raczej więcej, ponieważ dalej się kształcę)
Wkład własny 35 000 €
żadnych innych kredytów

Mogę wnosić około 20 000 € z własnego kapitału. Czy w ogóle byłoby to sensowne? Czy lepiej zdecydować się na kompletną finansowanie?
Jestem teraz w rozterce. Nie mam zamiaru zestarzeć się w tym mieszkaniu. Ale może mieszkać w nim jeszcze kilka lat i potem wynajmować/sprzedawać?
Co sądzicie? Czy powinienem zaakceptować to ofertę? Jakie dodatkowe stałe koszty by mnie czekały, oprócz tych, które już teraz płacę?

Z góry dziękuję

Pozdrowienia

[Ex-Studentin]

Czy jest jakiś powód, dla którego on/a oferuje Ci ją na sprzedaż?
Dokładnie przeczytaj protokoły z walnych zgromadzeń i sprawdź, jakie rezerwy zostały utworzone przez wspólnotę mieszkaniową oraz jakie remonty mogą być planowane w najbliższej przyszłości.

Wniesienie kapitału własnego opłaca się. Przynajmniej koszty dodatkowe (notariusz, podatek od nabycia nieruchomości) można pokryć samodzielnie i wynegocjować lepsze warunki kredytu.

Koszty stałe miesięczne: Wiele rzeczy jest już przerzucanych na najemców. Z wyjątkiem kosztów związanych z ewentualnym zarządzaniem nieruchomością i miesięcznych rezerw. Moja koleżanka kupiła mieszkanie w tej samej kategorii cenowej i według mojej wiedzy ma miesięczną ratę w wysokości 600€ + 400€ koszty dodatkowe, prąd powinien być wliczony.

Poza tym znasz mieszkanie najlepiej. Czy nadaje się np. na współlokatorów? Ile jest pokoi? Warto sprawdzić w internecie oferty porównywalnych mieszkań, aby ocenić czy cena jest adekwatna.

Ogólnie rzecz biorąc, nie wygląda to źle, jeśli chcesz pozostać w okolicy i mieszkanie dobrze się wynajmie.

Z drugiej strony cena za możliwy czynsz czynsz jest stosunkowo wysoka (w obszarach miejskich to jednak nie jest niezwykłe). Jeśli zamieszkasz tam tylko jeszcze 3 lata i chcesz później wynająć, to będziesz tracić każdego miesiąca, jeśli czynsz wynosi 600 już na ciepło.

[seppel86]

Najpierw dziękuję za szybką odpowiedź.





Czy jest jakiś powód, dla którego on ją Tobie oferuje do sprzedaży?


Na pewno, ale nie podał żadnego powodu. Jest pierwszym właścicielem. Mieszkanie ma więc prawie 20 lat... kto wie, być może jest już spłacone. On również nie mieszka w Niemczech. Oferował mi je po prostu jako pierwszemu zanim umieści go na sprzedaż agent nieruchomości.





Przeczytaj dokładnie protokoły zebrania wspólnoty właścicieli i sprawdź, jakie zabezpieczenia finansowe zostały utworzone przez wspólnotę oraz jakie remonty mogą być w najbliższej przyszłości konieczne.


Tak, planuję to zrobić.





600€ + 400€ opłaty dodatkowe


400 € opłat dodatkowych??? Miałem nadzieję na 500 € czynszu + 200 € opłat dodatkowych.





Poza tym znasz mieszkanie najlepiej. Czy np. nadaje się do wynajęcia w formie wspólnoty mieszkaniowej? Ile pokoi jest? Najlepiej sprawdź w Internecie pod kątem porównywalnych mieszkań, czy cena jest odpowiednia.


Jest raczej na obrzeżach Berlina. 2 pokoje. Niekoniecznie odpowiednie dla wspólnoty mieszkaniowej lub studentów. Już zrobiłem porównanie cen. Cena jest dobra.





wydajesz każdego miesiąca więcej


Jeśli kwota pozostanie niska, nie przeszkadza mi to. Wolę szybciej spłacać kredyt.





jeśli masz zamiar pozostać w okolicy i mieszkanie dobrze się wynajmuje.


To moje największe zmartwienie... późniejsze wynajęcie/sprzedaż. Ale oczywiście nie możecie mi w tej kwestii pomóc.

Finansowo miałoby to sens?

[Ex-Studentin]

Dziękuję najpierw za szybką odpowiedź.
400 € kosztów dodatkowych??? Miałem nadzieję na ratę 500 € + 200 € kosztów dodatkowych.
...
Ale finansowo ma to sens, prawda?

200€ kosztów dodatkowych mogą być trochę za niskie. 400 € u mojej dziewczyny są stosunkowo wysokie: Zawsze zależy od standardu budynku. U mojej dziewczyny było to wielorodzinne mieszkanie z windą i obsługą techniczną. Takie rzeczy są po prostu dość drogie. Twoja podziemna garaż jest jednak również kosztowny. Możesz też zapytać swojego wynajmującego o opłaty związane z mieszkaniem. W naszej okolicy wahają się one między 250 a 350 € miesięcznie plus prąd.

Osobiste zasoby wspólnoty byłyby dla mnie najważniejsze. Jeśli w przyszłym roku na przykład ma być odnowiony parking podziemny lub elewacja, to wszystko w innym wypadku może spaść na ciebie, a twój były wynajmujący wyszedłby na tym dobrze.

Pod względem ceny zakupu finansowanie przy Twoich zarobkach nie stanowi problemu, o ile masz umowę na czas nieokreślony i nie masz innych długów.

[xlarge]

Jako właściciel, opłaty za mieszkanie są zawsze wyższe niż koszty użytkowania. (Na przykład, najemca nie musi płacić za zarządcę ani za naprawy.)

U nas (96 m² - budynek wielorodzinny - garaż podziemny - winda - dozorca - sprzątanie klatki schodowej - woda - ogrzewanie - odpady) płacimy 370€ (w tym 60€ tylko za zarządcę...), do tego dochodzi 130€ za prąd, internet, opłatę medialną i podatek gruntowy... jednak podczas remontu elewacji musieliśmy dodatkowo co miesiąc płacić 70€ przez 8 lat... zobaczymy, kiedy będą kolejno planowane remonty dachu/garażu.

Warto jednak zauważyć, że można odliczyć 20% kosztów rzemieślniczych/kosztów pracy w gospodarstwie domowym podczas rozliczenia podatkowego.

[seppel86]

Znalazłem mieszkanie w internecie, które wydaje się znajdować na tym samym terenie. Adresu nie ma, ale rozpoznaję to miejsce na zdjęciach. Budynki na terenie wyglądają wszystko tak samo. Mieszkanie ma schowek i jest nieco większe, przez co minimalnie droższe. Opłata miesięczna wynosi 290 €, wliczając w to koszty dodatkowe za miejsce parkingowe w garażu podziemnym. Czy zatem mogę założyć, że będę płacił tyle samo? Być może trochę mniej? Moje mieszkanie jest około 8m² mniejsze.

[Ex-Studentin]

Brzmi realistycznie. 500€ rata na 30 lat również. Wtedy będziesz miał około 800 na miesiąc (plus prąd, internet, abonament TV..) Naprawy naprawiasz sam. (Ale ktoś inny może w każdej chwili przejąć zarządzanie nieruchomością.)

Czy mieszkanie znajduje się w rosnącej okolicy? Możesz sam policzyć, jak długo musisz mieszkać w mieszkaniu, aby po sprzedaży po tym samym cenie mieć co najmniej zero. Wydatki dodatkowe przy zakupie i odsetki po prostu znikają. Wynajmując, możesz odliczyć odsetki i koszty napraw od podatku, ale musisz opodatkować dochody z najmu.

[matti85]

Nawet jeśli na końcu zapłacisz o 100 € więcej niż teraz, musisz pamiętać, że jest to również inwestycja na przyszłość lub oszczędzanie. Opłata nie zniknie, podczas gdy wynajem już tak. A jeśli sprzedasz za 10-20 lat, będziesz miał piękny kapitał własny.

Zalecam sprawdzenie protokołów, aby wiedzieć, co wkrótce się wydarzy i ile wynoszą rezerwy.

Do twoich opłat dodajesz tylko rezerwę plus zarządcę. Koszt zarządcy wynosi od 20 do 30 € miesięcznie. Mógłbyś doliczyć 100 €.

Twoja czynszowa stawka zimowa wyniesie około 500 €, do tego dochodzą normalne opłaty dodatkowe plus 100 €, które można przybliżać. To już jest twoje, możesz to urządzić tak, jak chcesz, a twój czynsz nie przepada. Ponadto, Berlin nie jest najgorszym miejscem na inwestycje.

[brainy]

Mieszkanie jest utracone, ale twoja rata nie.

Jeśli spojrzeć dokładnie, tak do końca nie jest.

Koszty zarządzania, akumulacja funduszu na utrzymanie nieruchomości i udział odsetkowy w racie także są utracone, tak samo jak teraz czynsz.

Moim zdaniem: można to zrobić (wtedy z 20% wkładem własnym) lub nie.

Za to przemawia to, że ceny w Berlinie nadal będą rosły, przeciwko temu, że obecnie wynajmowanie jest tańsze i mieszkanie nie będzie na zawsze.

[seppel86]

Obliczenia są poprawne?

Mieszkanie 137.000€ + podatek od nabycia nieruchomości + notariusz = około 147.000€ kwota kredytu netto

Przy raty 500€ (rata anuitetowa) z oprocentowaniem 2% rocznie, kalkulator online wykazał, że czas spłaty wynosi prawie 34 lata, a całkowity koszt to 201.700 €.

Oznacza to, że płacę 54.700 € samych odsetek. Zakładając, że sprzedaję po 25 latach i płacę do tego czasu 100€ miesięcznie na zarządzanie i konserwację, to w ciągu 25 lat wynosi to 30.000 €.

Oznacza to, że zapłacę łącznie 84.700 € za mieszkanie, które nigdy nie odzyskam?

Dzieli się ten koszt przez moją czynszu zimną: 84.700€ / 450€ daje prawie 16 lat. Czy to oznacza, że muszę zamieszkiwać mieszkanie przez 16 lat lub wynajmować je bez przerwy, aby się opłacało ??? Nie uwzględniono nieoczekiwanych kosztów, takich jak naprawy, itp.

W obliczeniach założono, że czynsz, wartość mieszkania, opłaty za mieszkanie itp. pozostaną takie same przez lata. Wiem, że to nierealistyczne, tylko teoretyczne założenie.

O rany... zapomniałem o 20.000€ wkładu własnego. Ale czy te obliczenia mają sens?

[brainy]

Na pewno nie będziesz płacił 34 lata chorego oprocentowania 2%.

Każdy musi to dla siebie przeliczyć.

Jeśli wynajmujesz, musisz także płacić podatki od dochodów.

W porównaniu z obecnymi czynszami, mieszkanie jest z pewnością drogie w zakupie, jakkolwiek to przeliczasz.

[Jehan]

Cześć,

pamiętaj również: jeśli bierzesz kredyt i planujesz sprzedać mieszkanie za kilka lat, będziesz musiał spłacić kredyt wtedy. Jeśli w tym czasie obowiązuje jeszcze okres wiązania odsetek, będziesz musiał zapłacić odszkodowanie za rozwiązanie umowy wcześniej - może to być naprawdę kosztowne!

Jehan