Capital Investment 4

[seppel86]

Cześć ponownie,

Byłem teraz u doradcy finansowego i w kasie oszczędności budowlanych.

Kwota pożyczki 123 000 € na mieszkanie

doradca finansowy złożył ofertę na 15 lat 2,01% z możliwością dodatkowej spłaty 5% rocznie i 2x 2 lata 0% spłaty w przypadku utraty pracy itp.
Pozostały dług 69 000 € Po tym niepewne.

Kasa oszczędności budowlanych chce to wszystko bardzo rozdrobnić. W tym 2 umowy o oszczędzaniu budowlanym z co najmniej jednym mieszkalnym Riesterem na każdą opcję. (Istnieją 2 warianty)
Oferty są dość niejasne, dlatego pomijam szczegóły. Ale czy ma sens Riester na mieszkanie, jeśli za kilka lat zamierzam się wyprowadzić i wynająć? Przeczytałem, że wtedy trzeba zwrócić dofinansowanie.

Dziękuję

pozdrawiam

[uwehaensch]

W Państwa przypadku planowanego wynajmu mieszkania w najbliższej przyszłości, koncepcja Wohn-Riester nie ma sensu, jak już sami zauważyliście.
Jednakże, jeśli wyprowadzicie się z mieszkania i nabędziecie inne nieruchomości do własnego użytku, możecie tam kontynuować korzystanie z programu Wohn-Riester.

[seppel86]

Dziękuję!

Chciałem tylko upewnić się, że niczego nie przeoczyłem.





Jeśli jednak przeprowadzisz się z mieszkania objętego wsparciem na rzecz innej nieruchomości przeznaczonej do użytku własnego, możesz nadal korzystać z programu Wohn-Riester.


To się nie zdarzy.

Jestem już trochę rozczarowany. doradca wie, że planuję wynająć i sprzedać mieszkanie w przyszłości. Mimo to, próbuje mi wcisnąć Wohn-Riester, nie udzielając mi pełnej informacji.

[uwehaensch]

To się nie stanie.

Jestem trochę rozczarowany.

Powinieneś też być!
doradca z kasy oszczędnościowej na pewno jest świadom takiego podstawowego rozporządzenia. Dlatego moim zdaniem może to być świadome pominięcie. Chciałbym usłyszeć odpowiedź na pytanie dlaczego albo dlaczego nie?

[seppel86]

Jutro mam kolejną wizytę u niego. W razie potrzeby zapytam niewinnie, jeśli sam nie wyjdzie z tym do przodu, co wątpię.

[seppel86]

Przejrzałem to jeszcze raz dokładniej.
Obydwie warianty rozpoczynają się tym samym kredytem bankowym.
Początkowa spłata wynosi 0%. Płacę tylko odsetki w wysokości około 198€. Reszta idzie na BSV i Riester.
Na końcu okresu płatności na stronie 2 jest dodatkowa spłata w wysokości 123.000 €. To oznacza, że przez pierwsze 13 lat płacę
naprawdę tylko odsetki. Czy to w ogóle ma sens? Na pierwszej stronie oczywiście pięknie napisane, że saldo po 13 latach wynosi 0€.
Dla mnie cała ta sytuacja staje się coraz bardziej dziwna.

[ThomasRomer]

Cześć seppel6,

podzielam zdanie poprzedników. W tym kontekście wsparcie Riester absolutnie nie ma sensu, ponieważ niesie za sobą wiele wad. Gdy przestajemy mówić o wykorzystaniu własnym, pojawia się problem związany z wsparciem Riester w obszarze BSV.

Co do twojego innego pytania: Nie ma to sensu, ale niestety często tak jest oferowane. Z tą logiką na pewno nie zajdziesz zbyt daleko. Moja rekomendacja: Finansuj całą kwotę klasycznie poprzez kredyt hipoteczny i poproś o ofertę. Następnie zależy to od okresu kredytowania, jak postępować dalej. Jeśli okres wynosi 10 lat, to z dużym prawdopodobieństwem nie spłacisz całkowicie, dlatego trzeba się zająć kwestią refinansowania. Wtedy BSV może być sensowne, ale nie musi (bez programu WOHNRIESTER-BSV). Idealnie byłoby wydłużyć okres kredytowania do 15 lub 20 lat, wówczas powinna być już zakończona większość finansowania. Jeśli twoje bank nie chce na to przystać, to radziłbym poszukać inniej oferty, ponieważ są uczciwe banki, które się na to zgadzają.

Mam nadzieję, że mogłem pomóc? Jeśli coś nadal jest niejasne, po prostu zapytaj lub daj znać.

Pozdrowienia
Thomas

[seppel86]

Dziękuję za radę. Jak już wspomniałem, otrzymałem ofertę od innego doradcy finansowego.




doradca finansowy złożył ofertę na 15 lat z oprocentowaniem 2,01%, z możliwością dodatkowych wpłat specjalnych w wysokości 5% rocznie oraz 2 razy 2 lata bez spłaty w razie utraty pracy itp.


Wspomniano o tym w Mittelbrandenburgischen Sparkasse. Oferta wydaje się dość rozsądna. Ten doradca finansowy przygotował dla mnie także ofertę zwykłego BSV, nie próbując mi jej wcisnąć. Wątek ten został podany pobocznie. BSV byłby gotów przed końcem okresu wiązania oprocentowania i pokryłby całe zadłużenie, ale nic więcej. Brzmi to logicznie i rozsądnie doradzone, nie tak jak u Bausparkasse.

[NaTwoim13]

seppel86,

Pomysł podstawowy twojego pośrednika finansowego brzmi dobrze, kredyty hipoteczne z odsetkami w wysokości 1 lub 2%, pozostałe zadłużenie po 10 lub 15 latach jest zabezpieczone poprzez plan Bauspar. W przypadku umowy oszczędnościowej proszę zwrócić uwagę na następujące aspekty:

- Oprocentowanie oszczędności 1%
- Kwota oszczędnościowa przy przyznaniu 30%, co odpowiada 70% wymaganej kwocie do oszczędności
- Stopa procentowa dla pożyczki będącej częścią umowy oszczędnościowej nie przekracza 2% (przy zachowaniu minimalnego poziomu oszczędności w wysokości 30% - patrz poprzedni punkt)
- Opłata za zawarcie umowy mniejsza niż 1% kwoty wypłaty/sumy oszczędności

Stopa procentowa dla kredytu hipotecznego na 15 lat wydaje się nieco za wysoka. Jak prezentują się dane wejściowe?

1) Cena zakupu
2) Koszty poboczne związane z nabyciem - notariusz, podatek od nabycia nieruchomości, pośrednik
3) Planowane i finansowane prace modernizacyjne oraz remonty
4) Kapitał własny
5) Twója oszacowana potrzeba finansowa

Dlaczego w ofercie nie uwzględniono środków KfW?

[Hanomag]

- Oszczędności w spółdzielni budowlanej przy alokacji 30%, co odpowiada 70% roszczeniu o pożyczkę budowlaną

Czy istnieją jeszcze takie spółdzielnie budowlane?

Dawno temu, gdy BHW należało jeszcze do DGB i związku zawodowego urzędników, dostałem tam kredyt budowlany w wysokości 110 000 marek niemieckich z 27% wkładem własnym. Od tego czasu BHW raczej należy do spółdzielni budowlanych, które muszą radzić sobie z niezadowolonymi klientami.

[NaTwoim13]

Oczywiście, ta taryfa nadal istnieje. Taryfa, która - jeśli chodzi o zabezpieczenie odsetek dla pozostałej kwoty zadłużenia z zabezpieczeniem odsetek na 10 lub 15 lat - nie ma sobie równych na rynku pod względem odsetek kapitałowych (1%), kosztów zawarcia umowy (1,6% od połowy kwoty wypłaty, zazwyczaj 1% od kwoty wypłaty/kwoty kredytu hipotecznego) i relacji minimalnej wpłaty własnej (30%) do oprocentowania kredytu (2%). Obecnie nie ma alternatywy, jeśli weźmie się pod uwagę wszystkie te aspekty.

[seppel86]

Cena zakupu: 137 000€
Koszty dodatkowe: 11 000€ (nie trzeba płacić prowizji pośrednikowi)
Kapitał własny: 25 000€
Kwota kredytu: 123 000€ (nie ma potrzeby remontu/modernizacji)

Dlaczego w ofercie nie uwzględniono żadnych środków z KfW?

Nie znam się na tym.

Rata wyniosłaby tylko około 463€ przy 2,5% spłacie. Dzięki temu miałbym prawie takie same wydatki jak obecnie. Czynsz: 470€. Zamierzam pozostać w mieszkaniu i je kupić.
Planuję jednak wynająć je w przyszłości (za 5 lat) i sprzedać w dalekiej przyszłości (za 25 lat). Wtedy pozostały dług będzie dość duży. Ale poradzę sobie dobrze z pieniędzmi, więc chciałbym dodatkowo spłacać około 2000€ rocznie. Nie chcę wysokich rat, w razie pojawienia się innych wydatków. Wolę na koniec roku przeznaczyć oszczędności na dodatkową spłatę.

Edycja: Jeśli dobrze rozumiem, to dofinansowanie KfW ma na celu korzystne refinansowanie/modernizację, czy nie?

[NaTwoim13]

Cześć Seppel86,

nie, KfW należy traktować jako jeden z elementów całkowitego finansowania/całkowitych potrzebnych środków finansowych. Można wybrać program KfW 124 Własności Mieszkaniowej jako część potrzebnych środków. Zalecam również dodanie tego elementu do całego konceptu - nawet jeśli ma on na celu długoterminową stabilizację stopy procentowej i bezpieczeństwo.

Dzięki instrumentowi zabezpieczenia stopy procentowej Signal Iduna F60, pozostałe zadłużenie KfW po 10 latach (ale również po 15 latach, jeśli pozwala na to pożądana stopa procentowa i spłata) może być doskonale zabezpieczone przy minimalnym nakładzie pracy.

Warto również zauważyć, że nie ma pewności, czy poziom stóp procentowych za 10 lat będzie znacząco gorszy, co oznacza, że dłuższy okres trwałości stopy procentowej z wyższymi odsetkami nie będzie konieczny. Natomiast zawieszenie spłaty w ramach umowy oszczędnościowej z takimi wspaniałymi warunki, jakie oferuje Signal, zapewnia między innymi elastyczność w korzystaniu z pieniędzy przeznaczonych na spłatę, jakby były one zwolnieniem lekarskim dla nieruchomości w przyszłości, gdyby to było konieczne. To umożliwia również wybór krótszego okresu trwałości stopy procentowej, a mimo to zachowanie pewności co do stopy procentowej.

Biorąc pod uwagę oprocentowanie w wysokości 1% (to oprocentowanie zyskuje na wartości, lub wzrasta, jeśli otrzymuje się premię budowlaną, która jest bardziej korzystna niż wielu ludzi sądzi), które jest tylko nieznacznie niższe niż odsetek w przypadku 10 lat, kupowanie przyszłości z 2% staje się absolutnie ważne, a oszczędzanie budowlane jako dodatek do zdrowego planu finansowego staje się ponownie atrakcyjne. Warunkiem koniecznym - jak już wspomniano - jest możliwość zabezpieczenia i kupienia kredytu z minimalnym nakładem pracy, czyli minimalną wpłatą przy atrakcyjnej stopie procentowej.

Jeśli po 10 latach stopy procentowe będą niskie, można przedłużyć ofertę na kolejne 10 lat, mając świadomość, że za 5 lat zakończy się kolejny okres trwałości stopy procentowej na ewentualnie innym poziomie rynkowym, dzięki czemu narzędzie zabezpieczenia stopy procentowej może być gotowe na kolejny element planu.

Naprawdę warto o tym pomyśleć i uwzględnić to w swoich rozważaniach. Mimo że ogólnie nie jestem wielkim zwolennikiem oszczędzania budowlanego, to z tymi warunkami udało mi się uzyskać dobre wyniki w obliczeniach i porównaniach, więc muszę to zauważyć.

[seppel86]

Dziękuję noelmaxim za Twoją pomoc.

Dzisiaj doradca przygotował dla mnie ofertę: 50 000 € po 1,70% + 73 000 € po 1,54%. Oba na okres 10 lat.
Przypuszczam, że 50 000 € to kredyt KfW? Dlaczego oprocentowanie dla KfW jest wyższe?

Problemem przy zabezpieczeniu oprocentowania na 10 lat jest to, że nie będę w stanie spłacić pozostałej kwoty około 85 500 € poprzez BSV w ciągu 10 lat. Raty byłyby zbyt wysokie. Może to byłoby wykonalne z uwagi na moją sytuację finansową, ale nie pozostałoby miejsce na inne koszty/wydatki. Dodatkowo, z Signal Iduna F60 o jedynie 40% kwoty kredytu, sytuacja staje się jeszcze trudniejsza.

Na okres 15 lat pozostała kwota byłaby mniejsza, a BSV mógłby trwać dłużej.

[NaTwoim13]

Seppel, żaden problemChr_naMiałeś coś źle przeczytane albo nie w całościChr_naSuma oszczędności budowlanych (F60) z dodatkowym przydziałem wynosi połowę sumy wypłaty. 60 % musi zostać zapłacone od sumy oszczędności budowlanych, czyli 30 % od sumy wypłaty. Musisz myśleć o dodatkowym przydziale połowicznie. Odpowiednio opłaty są również niższe. Płacisz 1,6 % prowizji za otwarcie, ale tylko od sumy oszczędności budowlanych, która stanowi połowę sumy wypłaty. W innych kasach oszczędności budowlanych suma wypłaty równa się sumie oszczędności budowlanych, a na nią naliczane jest 1%, co jest więcej niż 1,6% od połowy. To jest tak, trzeba to po prostu wiedzieć i właśnie dlatego ta stawka jest unikalna na rynku i oferuje 1% oprocentowania odsetek od salda w porównaniu do 0,1 do 0,5%, przy stałych 2% stopach kredytu. Hipotetycznie/matematycznie (muszę obliczyć stopę spłaty, jaką masz w ofercie w przypadku twojej hipoteki, by zakończyć z całkowitym pozostałym saldem 85,500)musisz więc 30 % z 85,000 euro dla zilustrowania, jak działa ta stawka. To daje w ciągu 10 lat 26,000 euro. Za te 26,000 euro możesz nabyć 59,000 euro po 2%! Oszczędności w wysokości 26,000 euro oznaczają 212 euro miesięcznie. Ile płacisz odsetek za te dwa elementy? Zsumuj swoje obciążenia z tytułu obu kredytów hipotecznych do 212 euro, a otrzymasz całkowite obciążenie. Po 19 latach zakończysz dokładnie! Jeśli twoje obciążenia są za wysokie, to zmniejsz udział spłaty z 73,000 euro, dodaj pozostałe zadłużenie (które teraz jest nieco wyższe) do zadłużenia KfW (które wynosi 39,000 euro) i oblicz wszystko na nowo w oparciu o wyższą sumę wypłaty, tak aby mieszkało się w ramach swoich możliwości. Jeśli to niemożliwe, nie uzyskasz 100% pewności odnośnie oprocentowania, co jednak nie oznacza, że nie należy ten sposób myślenia, w przybliżeniu włączyć do swoich rozważań/do swojego planu finansowania.KonkretnieKfW 156 euro przy stopie spłaty 2,05% Pozostałe zadłużenie 39,000 euroHipoteka 154 euro przy stopie spłaty 1% Pozostałe zadłużenie

[seppel86]

Czy mogę Wam przesłać oba oferty, które otrzymałem? W każdym razie zamierzam założyć BSV