Capital Investment 4

[matte1987]

Hej wszystkim!

W innym wątku już krótko zapytałem, ale ponieważ teraz wiele się zmieniło (mieszkanie dla lokatora odpada), wydaje mi się bardziej sensowne otworzyć nowy temat.

- Ja 28 lat - Etatowy na pełen etat, na czas nieokreślony - 2100€ netto (12 pensji + około 1500€ rocznie premii wakacyjnej + około 3000€ rocznie premii)
- Żona 32 lata - Nauczycielka zatrudniona na stałe - 2700€ netto

Działkę otrzymujemy od moich rodziców. W zeszły weekend omówiliśmy przyszłe granice działki, więc teraz wiem, że będzie miała około 600m². Przy cenie 200-250€ za m² wartość działki wyniesie około 120-150 tys. euro.

Do końca roku powinniśmy zdobyć co najmniej 70 tys. euro własnego kapitału.

Dodatkowo obydwoje płacimy do programu oszczędnościowego, który pozostaje, abyśmy po 10-15 latach mogli z niego pokryć pierwsze naprawy domu, jeśli będzie to konieczne)

Jako zabezpieczenie na trudne czasy (planowanie dziecka w niedalekiej przyszłości, itp.) posiadamy 25 000 euro oszczędności, których nie chcemy wydawać.

To stan naszej sytuacji finansowej.

Jako projekt budowlany planujemy zbudowanie domu jednorodzinnego o powierzchni około 170-190m².
Jako swobodne środki dostępne zakładamy maksymalne koszty na poziomie 390 tys. euro. Jednak potrzebujemy dodatkowego zabezpieczenia, dlatego z naszym architektem ustaliliśmy graniczną kwotę na 370 tys. euro.

Po odliczeniu własnego kapitału potrzebujemy finansowania w wysokości 300-320 tys. euro. Po dokładnym rozpatrzeniu naszych wydatków, zaplanowaliśmy maksymalną ratę odsetkową i kapitałową w wysokości 1200 euro miesięcznie (czyli około 25% naszych dochodów netto).

Ponieważ jesteśmy raczej konserwatywni, rozważamy okres minimalnej stałej stopki procentowej na poziomie 20 lat, a najlepiej 25 lat lub dłużej.

Czy to jest realistyczne, czy powinniśmy zmniejszyć budżet u architekta?


Czekam na Wasze odpowiedzi.

Pozdrowienia

Mathias

[NaTwoim13]

Cześć matte1987,

na czym dokładnie polega Twoje pytanie? Czy te 1.200 euro pasują do 300.000 - 320.000 euro? Czy sobie na to mogą pozwolić? Czy ten Dom jest za drogi?

Myślę, że wiesz, że to najlepsze warunki, jakie można mieć.

W którym landzie federacyjnym ma być zrealizowany ten projekt?

[matte1987]

Cześć, dziękuję za szybką odpowiedź.

Przede wszystkim chciałbym się dowiedzieć, czy kwota 1200€ pasuje do sumy kredytu.
Inwestycja budowlana ma odbyć się w Pasawie, Dolnej Bawarii.

Pozdrawiam

[NaTwoim13]

Czy Dom spełnia standardy KfW?

[matte1987]

KWF Standard prawdopodobnie nie będzie brany pod uwagę. Wygląda na to, że będą budować tylko zgodnie z nowymi przepisami dotyczącymi efektywności energetycznej.
Wcześniej edytowałem informacje o planach budowy w Passau, Bawaria.

[Alex [CryptoMod]]

Myślę, że macie bardzo dobre warunki. Wysoki współczynnik kapitału własnego i również te 390 tys. EUR to realistyczna wartość.

[JanLopse]

W najlepszej wierze nie mogę zrozumieć, dlaczego nie bierze się pod uwagę standardu KfW. To jednocyfrowy, niski procent, jaki się napotyka, co znacząco obniża ogólny kredyt z punktu widzenia odsetek. Nie jestem pewien, czy kredyt KfW liczy się jako kapitał własny i tym samym wpływa na rzeczywiste oprocentowanie banku, ale taniej nie da się pozyskać kapitału obcego. Ponadto nowoczesne, wspierane przez KfW domy są dużym krokiem naprzód jeśli chodzi o oszczędności energii rocznie. Gdy porównam to, co pochłonęło nasz stary Dom.. z dzisiejszym standardem, to oszczędności wynoszą około 40%. Obecnie wielu mówi też o tej fazie niskich stóp procentowych, w której kredyty powinny być szczególnie opłacalne (warto przeczytać: https://www.vergleich-baufinanzierung...er-zinsen.html). Osobiście uważam, że dobrym rozwiązaniem jest mieszanka kapitału własnego i obcego, a z podanymi przez Ciebie danymi nie widzę od razu żadnych problemów - wręcz przeciwnie! Wspólne dochody netto prawie 5000€ pozwalają Wam wybierać spośród odpowiednich instytucji kredytowych. Więc porównujcie, porównujcie, porównujcie

[matte1987]

@JanLopse:

Ponieważ w wielu przypadkach po prostu się nie opłaca.
Według nowego rozporządzenia dotyczącego efektywności energetycznej, dofinansowanie jest dostępne dopiero od standardu KFW 55. Aby osiągnąć taki standard, konieczne jest więcej wysiłku niż tylko trochę izolacji.
Zacznijmy od audytora energetycznego, któremu trzeba zapłacić. Mówimy tu o mostkach termicznych.
Ponadto, zasilanie gazem jest bardzo trudne lub wręcz niemożliwe samodzielnie, aby osiągnąć ten status.
Więc potrzebny jest system solarny do minimum ciepłej wody. Nie chcę teraz wrzucać liczb, ale jeśli w jakiś sposób mogę obejść system solarny, to niech mi będzie, bo takie inwestycje nigdy się nie zwrócą.

To nie stoi jednak na przeszkodzie, aby mimo wszystko budować/ocieplać Dom na najwyższym poziomie. Też tak zamierzamy zrobić.

Po prostu nie uzyskam wtedy statusu KFW. Jednak nie będę przez nich tak sztywno kontrolowany i nie będę musiał podejmować absurdalnych wysiłków, aby cieszyć się posiadaniem domu KFW.
Nie zrozum mnie źle, uważam, że optymalizacja domu pod kątem oszczędzania energii ma sens, ale nie za wszelką cenę.

Nowy Dom o średniej wielkości generuje koszty gazowe/energetyczne/pelletowe około 800-1300€.
U nas zakładam 1200€.
Aby osiągnąć status KFW, na pewno trzeba by zainwestować kwotę w pięciocyfrowym zakresie (audytor energetyczny, inny źródło ciepła, jeszcze lepsza izolacja, itd.).

W przypadku kosztów ogrzewania pewnie zauważę różnicę około 100-200€ mniej rocznie, jeśli w ogóle.

Więc stoją przede mną dodatkowe koszty rzędu powiedzmy 12.000€ w porównaniu do uprzywilejowanego kredytu KFW i oszczędności na kosztach ogrzewania w wysokości 200€ rocznie.

Dla mnie decyzja nie będzie trudna.

Zaprojektujemy i oszacujemy nasz Dom zgodnie z naszymi życzeniami. Po wykonaniu tego, sprawdzimy jeszcze raz, jakie dodatkowe koszty i przede wszystkim jakie wady przyniósłby dla nas program KFW.

Wtedy zobaczę, czy to jest dla nas odpowiednie, czy nie.

Jednakże moje podejście do konieczności skorzystania z programu KFW zmieniło się – chociaż początkowo skupiałem się głównie na tym, co można przeczytać w moim pierwotnym wątku na forum.
Po prostu w związku z KFW i ich standardami nie jest wszystko tak różowe, jak twierdzą.

Pozdrowienia

[matte1987]

W trakcie naszego finansowania oczywiście biorę pod uwagę wiele scenariuszy, zauważyłem, że zwiększenie kwoty kredytu znacząco podnosi koszty. Na przykład, za kwotę 280 000 € płacę około 95 000 € odsetek. Natomiast dla 300 000 € koszt już wynosi prawie 110 000 €. Warunkiem tego założenia jest stała miesięczna rata i tym samym niższa spłata przy wyższym kredycie. To, że to tak bardzo się przejawia, jest naprawdę imponujące.

Teraz rozważam, czy nie byłoby sensowne wykorzystanie naszych oszczędności budowlanych. Mamy 3:

1. Oszczędności budowlane:

Suma 25 000 € - gotowe do wypłaty - wpłacono około 10 345 € (stan na 31.12.2014)
Oprocentowanie oszczędności 2% - Oprocentowanie kredytu 4,25%

2. Oszczędności budowlane:

Suma 50 000 € - faza oszczędzania - wpłacono około 5 200 € (stan na 31.12.2014)
Oprocentowanie oszczędności 0,5% - Oprocentowanie kredytu 2,8%

3. Oszczędności budowlane: Schwäbisch Hall - Fux Spezial

Kwota 20 000 € - faza oszczędzania - wpłacono 5 500 € (stan na 31.12.2014)
Oprocentowanie oszczędności 0,25% - Oprocentowanie kredytu 1,5%

OB 1 pozostaje nienaruszony, ze względu na premię odsetek, o ile to możliwe. Oprocentowanie oszczędności jest znacznie wyższe niż nasze przewidywane oprocentowanie kredytu.
OB 2 jest zasypywany przez moją żonę z programu dofinansowania pracowników, a OB 3 przeze mnie z programu dofinansowania pracowników.

Załóżmy, że anulujemy oba konta, aby móc wprowadzić pieniądze jako wkład własny, moim zdaniem początkowo nie niosłoby to dodatkowych kosztów. Opłaty za otwarcie w wysokości 500 € (OB 2) i 200 € (OB 1) są przecież od razu stracone.

Jednak jeśli wprowadzę dodatkowe 10 700 € kapitału własnego, zaoszczędzę około 4 000 € kosztów odsetek przy 25 latach spłaty (przy założeniu 25-letniego okresu kredytowania). Tak przynajmniej wynika z moich obliczeń, gdy rata i stopa procentowa pozostaną takie same, a zmniejszę tylko kwotę kredytu.
Czy to możliwe?

Czy nie byłoby więc rozsądne, jeśli to zrobię?

Nawet jeśli zawrzemy współcześnie nową umowę OB (przy założeniu 30 000 € ---> zatem 300 € opłaty za otwarcie), to w ogóle to nie stoi w proporcji do kosztów odsetek, jakie zaoszczędzimy, czy nie?

Będę bardzo wdzięczny za informacje!

Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Cześć Matte1987,

Jeśli ustawiasz swoje stopy procentowe i spłaty jako stałe parametry, to oczywiste, że będziesz mieć niższy procent spłaty, co oznacza, że obciążenie odsetkami musi być wyższe z powodu dodatkowego zadłużenia. Musisz jednak zwrócić uwagę na korzyści z odsetek z inwestycji i odliczyć ten zysk od obciążenia odsetkami, które powstanie, należy także zauważyć, że nie powinieneś spłacać tej części zadłużenia, ponieważ pieniądze są pośrednio - obecne - spłacone, więc procent odsetkowy dla większego zadłużenia musi zostać zwiększony. Po prostu musisz mieć dwa komponenty: kredyt w wysokości 280 000 euro z harmonogramem spłaty, czyli ratalnym, i 20 000 euro bez spłaty, czyli końcowym. Następnie, kiedy Twoje obliczenia mają być rozliczone w określonym przez Ciebie momencie, musisz odjąć zyski z planu oszczędnościowego BSV od kosztów odsetkowych, wtedy obliczenia wyglądają zupełnie inaczej.

Kluczowe będzie to, gdzie kończą się 280 000 euro i gdzie 300 000 euro, od tej kwoty zależności powinieneś uzależnić swoją koncepcję, ponieważ odsetki za stopę obciążenia na poziomie 78 są tańsze niż za stopę obciążenia 82, a właśnie tę stopę obciążenia bierzesz pod uwagę z uwzględnieniem całkowitej kwoty.

To wszystko można rozważać jedynie holistycznie, trzeba znać wszystkie parametry, aby opracować i obliczyć najbardziej odpowiednią koncepcję. Jednak większość konsumentów ma braki w podstawowej wiedzy w tym zakresie, a także kryteriach decyzyjnych banków (pomijając całkowicie warunki) oraz przede wszystkim programach obliczeniowych, które uwzględniają, bądź uwzględniają, wszystkie warunki banków.

Programy zawsze mogą odwzorować najlepsze stopy procentowe dla danego konceptu, ale koncept ten nadal nie musi być najlepszy, ale to właśnie stanowi podstawę wszelkich rozważań, gdy chcemy ustalić najbardziej korzystną ofertę pod względem oprocentowania. Łatwo porównać jabłko z gruszką, szybko gruszkę z jabłkiem, Twoje początkowe rozważania to doskonały przykład.