Capital Investment 4

[Finanzkrise87]

Witam drodzy eksperci finansowi,

po wielu spotkaniach konsultacyjnych dotyczących mojej finansowania budowy czuję się w zasadzie gorzej poinformowany niż przedtem.
Przeczytałem kilka postów na tym forum, uważałem je za pomocne i mam nadzieję, że i ja mogę otrzymać trochę wsparcia.

Historia jest nieco skomplikowana, ale postaram się ją zrozumiale przedstawić.
Nieruchomość, o którą chodzi, została zakupiona przez moją matkę i jej ówczesnego partnera życiowego w 2014 roku.
To duży Dom (z 1964 roku) z 3 jednostkami mieszkalnymi. 2 z nich są używane prywatnie, a jedna jest wynajmowana.
Wartość nieruchomości w obecnym stanie (prawie surowym) wynosi około 200000,-€. W tę kwotę wliczono już pewne duże inwestycje (dach, okna, ogrzewanie).
Dom ma otrzymać standard KfW55, a odpowiednie dotacje zostały złożone, ale jeszcze nie zostały pobrane (łączna kwota dotacji 37500 €)
Ocena wartości banku - 390000€ po zakończeniu budowy.
Obecny plan:
1. Jednostka mieszkaniowa - matka + partner życiowy
2. Jednostka mieszkaniowa - moja dziewczyna (24 lata) + ja (28 lat)
3. Jednostka mieszkaniowa - wynajem dla osób trzecich

Aby uczynić mój apartament mieszkalnym, podpisałem wówczas kredyt równo-odsetkowy w wysokości 80000,- w moim banku domowym.
W tym samym czasie został również umieszczony hipoteczny obligo w wysokości 200000,- €. Miał on służyć wyłącznie jako zabezpieczenie, a nie jako aktywny element finansowania.

Partner życiowy mojej matki nie jest już aktualny, co skłoniło mnie do zakupu jego części (połowa udziałów).
Cena zakupu: 100000,- €
Nieuregulowane inwestycje moje: około 180000,-€

Czyli łączna kwota do sfinansowania wynosi 280.000 €
Mam rachunek oszczędnościowo-budowlany na 50000,- (oprocentowanie odsetek dodatnich 1,00% i odsetek od zadłużenia 1,95%), jednak zgromadzono na nim około 14000€.
Otrzymam dotacje KfW w wysokości co najmniej 50%
Przychody z czynszu wynoszą około 300€ czynszu netto

Moje średnie wynagrodzenie netto wynosi 2400,- przy czym dodatkowe wypłaty, takie jak premie, świąteczne i urlopowe pieniądze, nie są uwzględnione.
Nie muszę finansować samochodu ze względu na służbowy samochód.

Dochodów mojej dziewczyny narazie nie chcę uwzględniać.

Chciałbym wybrać finansowanie w taki sposób, aby nadal móc odkładać trochę pieniędzy.
Przy obecnym poziomie oprocentowania moim (laickim) zdaniem sensem jest długoterminowe zabezpieczenie odsetek. Na przykład 20-letnie zabezpieczenie odsetek.

Otrzymałem różne oferty, ale szczerze mówiąc, trudno mi dokonać różnicowania i podjąć mądrą decyzję.

Jako przykład ta oferta:

kredyt TA połączony z kredytem równo-odsetkowym:

kredyt równo-odsetkowy:
Kwota kredytu: 80000€
Ustalony odsetek od zadłużenia: 1,35% (Efektywnie 1,36%)
Zabezpieczenie odsetek: 8 lat
Pozostałe zadłużenie: 67000 €
Miesięczna rata: 235,-€
Nadpłata 5% i jednorazowa nadpłata w wysokości 37500€ (dotacje KfW)

kredyt TA:
kredyt TA: 200000€
Okres pożyczki TA: 10 lat
Ustalona stopa procentowa od zadłużenia: 0,7 %
Zabezpieczenie odsetek: 10 lat
Efektywna stopa procentowa roczna: 0,75

Rachunek oszczędnościowo-budowlany:
Kwota oszczędnościowa Bausparsumme: 200000€
Oprocentowanie odsetek dodatnich: 0,1%
Przydział przy: 43%
Oprocentowanie od zadłużenia i wypłaty w 100%: 2,15%
Efektywna stopa procentowa roczna po przydziale: 2,44%

Miesięczna kwota oszczędnościowa w latach 2016-2026: 751€ + opłata odsetkowa 116,67€
Miesięczna kwota oszczędnościowa w latach 2026-2036: 1023€

Okres spłaty kredytu z rachunku oszczędnościowo-budowlanego wynosi 10 lat, 2 miesiące
Całkowity okres kredytowania 20 lat i 2 miesiące

Oszczędności z rachunku oszczędnościowo-budowlanego: 88423€
pożyczka z rachunku oszczędnościowo-budowlanego: 111576€

Koszty rachunku oszczędnościowo-budowlanego:
Opłata za aktywację 2000€
Opłaty roczne 131€
Odsetki od zadłużenia 12680 €

Całkowita kwota 14811€
pomniejszona o odsetki dodatnie w wysokości 434 €

14376,- €


Koszty kredytu TA:
14000,40 €

Suma kosztów z kredytu TA i rachunku oszczędnościowo-budowlanego od początku obliczeń: 28377,-€




Podchodzę sceptycznie do tej propozycji i chciałbym otrzymać rzetelną opinię.

Moim zdaniem bardziej korzystnym rozwiązaniem dla mnie byłoby kredyt równo-odsetkowy z długotrwałym zabezpieczeniem odsetek.
Podział tego na dwie pożyczki i uzupełnianie ich o tyle, ile to możliwe, poprzez nadpłaty.

Zarządzanie moimi finansami nie jest moją ulubioną czynnością, dlatego jestem podatny na niewłaściwe porady.

Czekam na każdą opinię i z góry dziękuję.

[NaTwoim13]

Cześć Finanzkrise87,

witaj, zanim będziemy mogli ci pomóc, musimy najpierw ustalić, co już zostało złożone, jakie obciążenia hipoteczne zostały nałożone na Dom, jak obecnie są podzielone prawa własności oraz dlaczego - jeśli np. już złożono wniosek do KfW - potrzebne są dodatkowe 280 000 euro.

Może to wszystko jest zupełnie logiczne, ale tak jak opisałeś, nie jestem w stanie zrozumieć aktualnej sytuacji i twojego zamierzenia.

[Finanzkrise87]

Cześć noelmaxim,

na Dom nie ciążą żadne obciążenia hipoteczne. Hipoteka w wysokości 200 000 EUR została wpisana do księgi wieczystej w momencie zakupu i miała stanowić zabezpieczenie w przypadku niewystarczającego kapitału własnego, który miał być użyty do sfinansowania nieruchomości. Wpis hipoteki oraz złożenie wniosku o dofinansowanie KfW miało miejsce, gdy nie byłem jeszcze aktywnie zaangażowany w proces planowania. Muszę teraz zaakceptować te warunki. Dofinansowanie KfW to bezzwrotna dotacja w wysokości 25% kosztów inwestycji kwalifikowalnych, czyli 37 500 EUR z 150 000 EUR.

Struktura własności:
50% matka - 50% syn (ja)

Mój udział został niedawno nabyty. Aby go nabyć, muszę odkupić od byłego partnera życiowego mojej matki jego połowę udziału. Wartość nieruchomości to 200 000 EUR, co oznacza, że cena zakupu moich 50% wynosi 100 000 EUR.

Jednakże, ponieważ jak wcześniej wspomniałem, Dom nadal jest w stanie surowej budowy, muszą być uwzględnione dodatkowe 180 000 EUR na remont.

Istnieje już pożyczka w wysokości 80 000 EUR w banku domowym, z której jeszcze nic nie zostało wykorzystane oprócz bieżącego okresu obowiązywania odsetek. Bank domowy jest zainteresowany dalszym finansowaniem i zlikwiduje tę pożyczkę (ponad 80 000 EUR), jeśli finalizacja większej kwoty również odbywa się w ich instytucji.

Z zewnątrz sytuacja nie jest łatwa do zrozumienia. W razie pytań proszę po prostu pytać. Mam nadzieję, że trochę rozjaśniłem sytuację.

[NaTwoim13]

Jestem teraz przez dalsze wyjaśnienia w temacie, myślałem o tym dokładnie tak, ale teraz jest to potwierdzone. Brakowało wskazówki dotyczącej już zainwestowanego kapitału własnego, wtedy byłoby jasne. Obecna konstrukcja jest warta 200 000 euro, jeszcze potrzebne są 180 000 euro, z czego 100 000 euro otrzyma były partner życiowy matki, 160 000 euro (reszta 80 000 euro z wnioskowanych 180 000 euro i 80 000 euro, które już zostały zatwierdzone, ale jeszcze nie zostały wypłacone) wystarczą na ukończenie? Już nabyli notarialnie 50%, kiedy muszą one być udokumentowane? Kto jest kredytobiorcą 80 000 euro? 120 000 euro zastawów może być przeniesionych, ponieważ obecnie zatwierdzono tylko 80 000 euro w Sparkasse i wkrótce zostaną wypłacone? Jeszcze nie do końca rozumiem sprawę z KfW, czy zaciągnęli na to również pożyczkę? Skąd pochodzi dotacja KfW i kiedy zostanie ona wypłacona i na co?

[Finanzkrise87]

Wciąż nie do końca pasuje, ale zbliżamy się do sedna.

- Konstrukcja budynku jest warta 200 000 euro, to odpowiada
- Za połowę tej konstrukcji zapłaciłem notarialnie 100 000 euro (do 29 lutego trzeba udokumentować)
- Druga połowa budynku należy do mojej matki, która swoją część zapłaciła własnymi środkami poprzez własne prace w 2014 roku
- Konstrukcja budynku nie ma pozostać konstrukcją, dlatego potrzebuję dodatkowych 180 000 euro na remont/renowację aż do ukończenia

Całkowity koszt finansowania dla mnie wynosi 280 000 euro.

Jestem kredytobiorcą dotychczasowej kwoty 80 000 euro. Te 80 000 nie zostały uwzględnione w rachunku banku, zostały uznane za bezprzedmiotowe. Rachunek pochodzi również od mojego banku, który chciałby przejąć istniejący kredyt, gdyby otrzymał ofertę kredytu o łącznej kwocie 280 000 euro. W przypadku każdego innego banku miałbym prawdopodobnie problem z istniejącym kredytem w moim banku.

Możemy bez problemu przekazać cesję w wysokości 200 000 euro, ponieważ obecnie nie ma żadnego obciążenia na nieruchomości. Brakująca różnica do całkowitej kwoty (całkowita kwota 280 000 - 200 000 cesja = 80 000) euro mogłaby być również wpisana bez wątpienia. Moja matka pokrywa swoją część kosztów remontu w całości z własnej kieszeni i nie musi polegać na cesji do kredytu. Bank wycenił nieruchomość z całkowitą wartością po ukończeniu na 390 000 euro. Więc jest wystarczająco dużo marginesu.

Nie wzięto kredytu z KfW. Po wykonaniu prac w ramach związanych z energooszczędnym remontem, otrzymamy zwrot 25% od KfW.
Jeśli na przykład wydamy 10 000 euro na ocieplenie zewnętrzne, co jest wymagane do uzyskania żądanego standardu energetycznego, otrzymamy zwrot 2500 euro za ten zabieg od KfW. Całkowita kwota kwalifikowalnych świadczeń wynosi 150 000 euro - maksymalny zwrot 25% wynosi 37 500 euro.

Mam nadzieję, że znów zrobi się trochę jaśniej w ciemności

[NaTwoim13]

Jeszcze nie do końca, ale już całkiem nieźle pasuje.

Gdzie jest zabezpieczenie kredytu KfW? Mówiliście przecież, że Dom jest wolny od obciążeń?

Dlaczego nie wypłacacie 80 000 euro i zostawiacie je tam, a bierzecie tylko 200 000 euro nowego kredytu?

[Finanzkrise87]

Brak pożyczki w KfW. Istnieje jedynie zatwierdzone wniosek o wspomniane środki finansowe. Alternatywą byłaby pożyczka o niskim oprocentowaniu, ale całościowo byłaby droższa. Jeśli to ma sens, nie ma przeszkód, aby zachować istniejącą pożyczkę. Jednak już straciłem 1 rok okresu obowiązywania odsetek. 80 000 euro pożyczki, oprocentowanie 1,2%, okres obowiązywania odsetek 5 lat, pozostały dług po 5 latach 59 000 €, miesięczna rata 420 €. Moje istniejące BSV (50 000 €) nadal bym regularnie wpłacał 200 € miesięcznie. BSV byłby gotowy do wykorzystania po okresie obowiązywania odsetek (31.12.2019), a resztę długu spłacałbym kredytem hipotecznym. Miesięczne obciążenie przez tę pożyczkę wynosi 620 €, a już straciłem 1 rok okresu obowiązywania odsetek. Nie chcę ponosić miesięcznego obciążenia wynoszącego więcej niż 1100 €. Kwota 480 € na spłatę kredytu w wysokości 200 000 € wydaje mi się nieodpowiednia. Ale być może ktoś może mnie pouczyć. Jak już wspomniałem, jestem wdzięczny za każdą radę.

[NaTwoim13]

Analiza z kwotą 80 000 euro na 5 lat, a następnie spłacenie przez kredyt związany z oszczędnościami budowlanymi, zasadniczo ma sens, jeśli tylko ta kwota 80 000 euro jest potrzebna, ale w Państwa przypadku nie jest to już odpowiednie, ponieważ potrzebują Państwo więcej środków, zatem ten element w ogóle nie pasuje do brakujących obecnie dodatkowych środków.

Czy mają Państwo opcję zmiany oprocentowania w kredycie 80 000 euro?

Zasadniczo finansowałbym 200 000 euro na 20 lub 25 lat i jednocześnie finansowałbym 80 000 euro kredytu (resztę zadłużenia) jako zaplanowany kredyt, dzięki czemu ten kredyt nie jest traktowany jako obciążenie brzemiące, ponieważ zostanie spłacony przez bank po 4 latach. Obniżyłbym wymaganą spłatę, ale co najmniej 200 euro za płatność dla kredytu budowlanego zostałoby oszczędzone, ponieważ reszta zadłużenia będzie gotowa do spłaty po 4 latach.

Zapewniłbym wszystkie kredyty opcjami zmiany oprocentowania i dodatkowych spłat. Być może podzieliłbym 200 000 euro proporcjonalnie do części wynajmu i użytkowania własnego. Jedną część kredytu wyposażyłbym w bardzo wysokie wymagania spłaty, a drugą w niższe, a naliczone odsetki od odsetków, które zostaną spłacone, można odliczyć od dochodów w stosunku do 2% od wartości wykorzystania i innych kosztów.

Myślę, że uzyskają Państwo doskonałe warunki, zabezpieczą Państwo oprocentowanie na długo, zachowując elastyczność w spłacie. Podatkowo możecie Państwo ustawić się zdrowo z częścią kredytu o niskiej spłacie, wykorzystać 80 000 euro i równocześnie je zabezpieczyć. Nie będzie już potrzebny kredyt związany z oszczędnościami budowlanymi do zabezpieczenia oprocentowania i zaoszczędzicie 200 euro płynności, ponieważ oprocentowanie po zakończeniu okresu widawczego jest zabezpieczone. Jednocześnie potwierdza to ich oprocentowanie w pierwszej klasy, ponieważ bank, który udziela 200 000 euro, ma umowę na pierwszeństwo, która będzie zabezpieczona po 4 latach.

[Finanzkrise87]

Przede wszystkim dziękuję za porady!

Jeśli to nie sprawi zbyt dużego problemu, chciałbym dowiedzieć się, jak taki model mógłby wyglądać dla mnie.

Choć teraz prawdopodobnie zaczniesz się kręcić rękoma nad głową, muszę najpierw sprawdzić, czy istnieje opcja zmiany harmonogramu spłaty.
Nie jestem także pewien, jak zamierzają Państwo uwzględnić kredyt forwardowy? Czy istniejący kredyt może być odpowiednio zmieniony?

Istniejący kontrakt oszczędnościowy budowlany nie będzie już przez Państwa finansowany, czy jedynie za pomocą składek pracowniczych, a pieniądze będę przeznaczał na spłatę kredytów, prawda?

1. kredyt - kredyt ratalny na cel własny np. 160 000 € na 20 lat związany z oprocentowaniem (niska spłata, opcja zmiany harmonogramu spłaty, dodatkowa spłata)
2. kredyt - kredyt ratalny na mieszkanie wynajmowane np. 40 000 € na 10 lat związany z oprocentowaniem (wysoka spłata, opcja zmiany harmonogramu spłaty, dodatkowa spłata), możliwy do odliczenia podatkowo.
3. kredyt - kredyt forwardowy na 80 000 €. Spłatę obecnie w wysokości 5% można obniżyć na przykład do 2%. kredyt zostanie zaciągnięty dopiero za 4 lata?
4. BSV - finansowany jedynie składkami pracowniczymi

Czy w moim przypadku odradza się kredyt TA-Darlehen? Całkowite koszty wydają się na pierwszy rzut oka interesujące.

[BenniG]

Punkt 2. zdecydowanie niskie spłaty kapitału, ponieważ możesz odliczyć od podatku odsetki od kapitału

[NaTwoim13]

Za pomocą comiesięcznych kapitałów odsetkowych i spłaty zobowiązań, spłacam najpierw część nieruchomości do własnej dyspozycji, a udział podlegający opodatkowaniu staram się utrzymać na niższym poziomie. Omawiam to wcześniej z doradcą podatkowym, aby zabezpieczyć odpowiednie rozdzielenie zobowiązań kredytowych i umożliwić ich późniejsze odliczenie podatkowe.

W określonym okresie spłacam część środków bez zastosowania odsetek, co pozwala mi oddzielić ten fragment w celu zwiększenia udziału własnego. Nie tracę w ten sposób żadnych środków na spłatę, nawet jeśli na wyciągu bankowym po zakończeniu okresu obowiązywania odsetek widnieje ta sama suma co na początku. W rzeczywistości druga suma została spłacona wyżej, co ma korzystny wpływ na udział własny i ma sens także pod względem podatkowym.

Nie przeszkadza mi obciążenie odsetkami kredytu, które jest bardzo niskie i korzystne. Jestem natomiast zaniepokojony faktem, że kapitał spłaty musi być gromadzony w mało korzystnym oszczędnościowym kontrakcie mieszkaniowym. Gdy mam dostęp do tego kapitału spłaty do wykorzystania na spłatę swojego udziału, ekonomicznie można opracować lepszy model finansowania niż ten, który byłby możliwy przy użyciu wcześniejszych kredytów. Oprocentowanie 0,7% jest kuszące, jednak nie daję się zwieść tej stawce procentowej, gdyż faktycznie jest znacznie wyższe, biorąc pod uwagę udział spłaty, który musi być wpłacony na rachunek oszczędnościowy.

[Finanzkrise87]

Dziękuję jeszcze raz za wskazówki, bardzo pomocne.

Porozmawiałam ze swoim doradcą podatkowym, który również zalecił mi tę formę finansowania!

Spróbuję wprowadzić 37 500€ od KfW jako jednorazową wpłatę dodatkową. W poprzedniej propozycji banku była to również opcja, mam nadzieję, że zostanie ona zaakceptowana w tej wersji.

[NaTwoim13]

Dotyczy to finansowania banku oszczędnościowego czy też zaproponowanej koncepcji?

doradca podatkowy może lub powinien jedynie określić koncepcję, wynikającą głównie z aspektów podatkowych, ale nie finansowanie jako takie, ponieważ to nie jest jego obszar działania.

[Finanzkrise87]

Finansowanie jako takie w ogóle nie było przedmiotem dyskusji.

Ledwie kwestia koncepcji:
Wielka pożyczka na sfinansowanie udziału własnego i oddzielna pożyczka na wynajmowaną jednostkę, aby zapewnić korzyści podatkowe.
Istnieje również możliwość wzięcia pożyczki ogólnej, ale w moim przypadku nie ma to sensu, ponieważ mieszkanie wynajmowane to osobne pomieszczenie, które w przyszłości będzie miało niższy standard niż jednostka mieszkalna.
Gdyby obie jednostki były mniej więcej porównywalne, zaleciłby mi tę wersję: 150 m^2 na własność + 70 m^2 na wynajem = 220 m^2 łącznie. Udział mieszkania wynajmowanego wynosiłby 31,38%, który mógłbym odliczyć podatkowo.

Ale jak już powiedziałem, w moim przypadku lepiej je rozdzielić. Wyjaśnił mi także, jak mam sporządzić rachunek.

[NaTwoim13]

Dobrze, doszliśmy już do tego punktu, myślę, że to zaproponowałem zgodnie z intencją doradcy podatkowego.

[Finanzkrise87]

Potrzebuję sugestii, które spełniałyby moje wymagania. Zleciłem teraz bankowi przygotowanie propozycji alternatywnej zgodnie z tym konceptem.

[NaTwoim13]

Więc zobaczymy, co Sparkasse wymyśli, gdy trzeba im jako laikowi powiedzieć, jak postępować. Wydaje mi się, że teraz po ich wezwaniu będzie to bardziej w ich interesie niż w interesie Sparkasse.

Jeśli ktoś potraktuje mnie w ten sposób, gdy kupuję samochód - o czym również nie mam pojęcia - wychodzę z tego miejsca tak samo jak weszłam, gdybym to zauważyła. Zaufanie u mnie wygląda zupełnie inaczej, musiałabym obawiać się, że samochód będzie ruszał do tyłu na biegach 1 do 5, a na biegu wstecznym jechał do przodu.

To nie do wytrzymania, musiałabym tam wrócić, bo mam coś do reklamacji lub po prostu do gwarancji albo koniecznej inspekcji!!!