Capital Investment 4

[Holzroller83]

Dobry wieczór,

moja żona i ja mamy po trzydziestce i od około roku rozważamy pomysł budowy domu. Niestety ceny działek w naszej okolicy (przedmieścia Kassel) są bardzo wysokie. Dodatkowo oferta działek jest tak niewielka, że trzeba mieć dużo szczęścia, aby zdobyć jedną.

Teraz rozszerzyliśmy nasze poszukiwania na stare, wymagające remontów domy. Niedawno znaleźliśmy dobrze utrzymany Dom jednorodzinny. Pomimo braku ocieplenia, Dom ten ma dość dobry certyfikat energetyczny (120 kWh/rok*m²). Posiada 200 m² powierzchni mieszkalnej, piwnicę o pełnej wysokości, 1600 m² działki i dość dobre położenie.

Cena domu to 320 tys. euro. Szacunkowe koszty remontu wyglądają następująco:

-20 tys. euro na remont łazienki i WC
-10 tys. euro na prace malarskie
-10 tys. euro na podłogi
-10 tys. euro na kuchnię
-5 tys. euro na przebijanie ścian itp.
-10 tys. euro na nowe okna (tylko tam, gdzie i tak jest remontowany)
-20 tys. euro na ocieplenie elewacji, nie jestem pewien, czy to sensowne (Dom ma ok. 8x14m, szacowałem ok. 100 euro/m²)
-10 tys. euro na rezerwę na niespodziewane wydatki

W sumie potrzeba 405 tys. euro. Koszty dodatkowe zakupu możemy pokryć ze środków własnych - niestety więcej nie mamy. Moim zdaniem cena domu jest bardzo atrakcyjna w porównaniu z resztą rynku. Należy dodać, że uzyskujemy usługi budowlane taniej niż normalnie - jeśli dla kogoś powyższe koszty wydają się zbyt niskie. Po lekkiej modernizacji Dom może być bardzo pożądany i teoretycznie można by go sprzedać znacznie drożej, jeśli to kiedyś będzie konieczne.

Mamy kredyt samochodowy w wysokości 400 euro miesięcznie.

Mamy także dwoje małych dzieci, moja żona nadal jest na urlopie rodzicielskim przez rok. Nasze miesięczne dochody netto wynoszą obecnie około 5 300 euro, uwzględniając zasiłki rodzinne. Gdy moja żona wróci do pracy na pełny etat, kwota będzie nieco wyższa.

Pytanie brzmi, czy dostaniemy kredyt na takie przedsięwzięcie? Czy należy wziąć różne kredyty na zakup i remont? Czy oprocentowanie, które znajdujemy w internecie, jest rzeczywiste, jeśli chcemy sfinansować wszystko? Czy banki w ogóle to zrobią?

Aktualnie wynajmujemy mieszkanie za 1 500 euro plus 350 euro za media. Nasze finanse są w porządku, ale więcej niż 200 euro miesięcznie nie możemy odłożyć.

[6Bankkaufmann]

Czy uwzględnili Państwo świadczenie rodzicielskie w kwocie EUR 5,300?
Jak wysokie jest Państwa dochód netto bez świadczenia na dziecko?
Jaka jest pozostała kwota zadłużenia w obecnym kredycie samochodowym o ratę EUR 400? Czy mogliby Państwo sfinansować koszty poboczne zakupu z własnym kapitałem i ewentualnie spłacić również istniejący kredyt samochodowy?
Czy są Państwo rzemieślnikami? Ponieważ koszty remontu muszą/by powinny zostać potwierdzone przez architekta towarzyszącego budowie, ze względu na ich wysokość. Alternatywnie, podczas składania wniosku kredytowego w banku, powinni Państwo być w stanie dostarczyć odpowiednie kosztorysy.
Finansowanie kwoty EUR 405.000 nie będzie z pewnością rozpatrywane bez fundamentalnego sprawdzenia kosztów remontu.

[Holzroller83]

Cześć pracowniku banku.

Bez zasiłku rodzinnego nasz dochód netto wynosi solidne 4 900 euro.

Nie jestem rzemieślnikiem. Jednakże członek rodziny prowadzi małą firmę budowlaną, dzięki czemu dostajemy wiele prac po kosztach własnych i możemy dobrze oszacować koszty remontu.

Ważne jest również to, że chodzi tu o prace nieobowiązkowe. Certyfikat energetyczny jest w porządku, dach i okna są jeszcze w dobrym stanie, ale musiałoby zostać zainwestowane 50 do 60 tysięcy, aby nam się naprawdę podobało. Czy ma to znaczenie dla banku?

Mój kredyt samochodowy będzie trwał dokładnie jeszcze dwa lata, a następnie samochód może zostać spłacony za 11 000 euro. Albo teraz za 20 000 euro.

[NaTwoim13]

Hej Holzroller83,

ze względu na ich dobrobyt oraz fakt, że ze względu na wysoką czynsz nie mogli zrobić oszczędności w kwocie 200-300 euro, nie widzę żadnego problemu z możliwością finansowania i rozumiem, dlaczego chcą teraz spłacać swoją własną hipotekę, a nie właściciela.

Planowane przez nich środki mogą być uwzględnione w 100%, na przykład wkład własny lub usługi w niższych cenach mogą zostać uznane za kapitał własny, a tańsze ceny można wyjaśnić i udokumentować.

Początkowa spłata może być niska w okresie urlopu rodzicielskiego, a potem dostosowana/zwiększona po zakończeniu urlopu i wzroście dochodów.

Ogólnie rzecz biorąc, stawki procentowe można również znaleźć w Internecie, ale parametry dotyczące oceny nieruchomości są zazwyczaj uproszczone, czyli wprowadzają Państwo teoretyczną wartość i pozwala się ją obliczyć, ale bank po analizie finansowania ma ostateczne słowo. W szczególności, jeśli planowane są duże prace modernizacyjne, te obliczenia mogą być nieprawidłowe, ponieważ zazwyczaj nie bierze się tego pod uwagę. Ponadto większość banków nie uwzględnia tych działań w 100%, więc kalkulator odzwierciedla warunki jednego banku, który nie określa potem wartości zabezpieczenia tak, jak to obliczył kalkulator.

kredyty KfW powinny być również brane pod uwagę, tak samo jak kredyty subordynowane ograniczające współczynnik obciążenia, które stanowią zewnętrzny kapitał własny dla pierwszego banku.

[Holzroller83]

Cześć.

O co dokładnie chodzi z 100% podjęcia działań?

Najchętniej wziąłbym całą kwotę jako kredyt, kupił i zaczął budować. Właściwie nie potrzebuję porady technicznej, i nie lubię się poddawać. Rozumiem jednak, jeśli bank stawia opór - to przecież ich Dom.

[NaTwoim13]

Nie, ich ich pieniądze

Nikt nie będzie ich nadzorował, jeśli będą równo przygotowane w kwestii finansowania i zaprezentowane w banku.

Jeśli mają tylko koszty dodatkowe, cena zakupu wynosi 100%, a jeśli chcą pożyczyć więcej pieniędzy na modernizacje i remonty, działania te muszą być zaakceptowane i uwzględnione pod kątem wzrostu wartości o 100%, w przeciwnym razie suma finansowania przekroczy 100% wartości zalicytowania, co sprawi, że w wielu bankach nie znajdą wsparcia, ponieważ kwoty ponad 100% nie są finansowane.

Weźmy jako przykład cenę zakupu. Okna w danym obiekcie stanowią część całkowitej wartości. Jeśli teraz usuwamy okna i montujemy nowe, nie oznacza to koniecznie wzrostu wartości o 100%, ponieważ cena zakupu (w której używane okna stanowiły pewną wartość) musiałaby być pomniejszona, zatem Dom bez okien byłby wart mniej, a montując nowe okna, niekoniecznie uzyskamy wartość większą o 100%.

Jest to jedynie ilustracja, ogólnie istnieją banki (choć niewiele), które uznają te działania za wzrost wartości o 100% i jedna z tych banków oferuje najlepsze warunki i zasady w tym wysokim segmencie udzielania kredytów. Prace własne powinny być również oceniane na 100% i to właśnie ma miejsce.

Nie mają się martwić o nadzór, pod warunkiem że przestrzegają ustalonych zasad i regulacji, do których należy zaplanowanie, potwierdzenie i właściwe wykonanie planowanych działań. Otrzymają wypłatę kwoty na remonty od 10 000 do 15 000 euro na konto i będą mogli wykonać prace własne, kupując materiały, zachowując rachunki i robienie zdjęć zrealizowanych działań. Kiedy pieniądze na koncie się skończą, przez zlecenie płatności, przesłanie zdjęć i rachunki, mogą złożyć wniosek o kolejną transzę na konto. Większe rachunki mogą być bezpośrednio regulowane przez bank za pomocą zlecenia płatności.

Wszystko da się świetnie zaplanować, zawsze to działało i będzie działać także w przyszłości.

[Holzroller83]

Jak dokładnie trzeba wcześniej oszacować koszty modernizacji? Załóżmy, że nie chcę położyć nowego parkietu na parterze, ponieważ stare deski wyglądają tak pięknie. Wtedy być może potrzebuję o 5000 mniej. Z tych pieniędzy nie kupię skutera ani nie poprawię ogrodu, co pewnie nie przyczyni się do zwiększenia wartości nieruchomości.


Czy w praktyce ustala się wcześniej limit? Czy miesięczne spłaty i odsetki zawsze rosną wraz z kosztami i wypłaconymi środkami?


A co w przypadku, gdy Dom w obecnym stanie jest absolutnie zamieszkalny i ma dobrze wyposażoną kuchnię? Czy dla banku wszystkie zmiany, które są właściwie tylko modernizacjami, są nieistotne? Czy w razie wątpliwości bank po prostu przyjmuje niższy procent wartości dodanej?


Jeśli pokryję tylko koszty nabycia nieruchomości z wkładu własnego, to w każdym razie przekroczę 100% obciążenie poprzez modernizację, czy jakoś tak? Jak wyjaśnić bankowi, że płacę za usługę X na przykład 5000 euro przyjacielskiej ceny, ale usługa jest warta 8000 euro? Albo że otrzymałem materiał za darmo z różnych powodów?

[NaTwoim13]

Wszystko to robi Twój makler finansowy. Wszystkie koszty są w przybliżeniu obliczone i przedstawione na stole, skondensowane w jednym zestawieniu, z pieczątką architekta na wierzchu i gotowe.

Nie, wartość nie może przekroczyć 100%, wręcz przeciwnie, ta spada z powodu własnej pracy.

Na zewnątrz działek podnoszą wartość, skutery raczej nie )

Wszystko zależy od przygotowania finansowania i złożenia wniosku w odpowiednim - zwłaszcza z uwagi na uznanie modernizacji w 100% - banku.

To nie jest czary.

[6Bankkaufmann]

Czy masz swojego architekta nadzorującego budowę? Jeśli nie, to kompletny kosztorys powinien wystarczyć do złożenia wniosku kredytowego w banku. Finansowanie z ratą poniżej 1500 EUR (dotychczasowy czynsz) jest możliwe do uzyskania.

[Holzroller83]

Cześć.

Mam zaprzyjaźnionego inżyniera budownictwa, który udziela nam porad. Jestem również inżynierem i mam dość dobre umiejętności techniczne. Które elementy KFW są dla nas odpowiednie i dlaczego?

Dziękuję za pomoc.

[NaTwoim13]

Usługi wykonywane samodzielnie i/lub nie przez firmy specjalistyczne nie będą kwalifikować się do programu dotyczącego energooszczędnego remontu, jedynie do programu 124 Własności nieruchomości, który jednak nie ma nic wspólnego z modernizacjami i remontami.