Capital Investment 4

[BenniG]

Cześć,

najpierw kilka informacji wstępnych dla lepszego zrozumienia:

Mam zainteresowanie długą (około 70 m) działką (570 m2) w centrum miejscowości z kilkoma budynkami.
Następujące budynki są ułożone 50 m wzdłuż prawej granicy działki (budynek poprzeczny na całej szerokości) bez odstępów.
- 2-piętrowy budynek frontowy z dachem dwuspadowym (budynek mieszkalny 10 m),
- 1/2 1-piętrowy budynek poprzeczny z dachem dwuspadowym i przejazdem przez podwórze (połowa innego budynku i połowa przejazdu należy do sąsiada) (budynek mieszkalny 10 m),
- 1-piętrowy budynek tylny (budynek mieszkalny 20 m)
- Kompleks budynków poprzecznych (piwnica sklepowa, garaż, 2 pomieszczenia magazynowe i taras na dachu) z tylnym dojazdem (zatwierdzony w 2005 roku)

Teraz planuję połączyć i wyremontować pierwsze dwa budynki. Dom wzdłuż działki chciałbym od razu, a tylny budynek poprzeczny wcześniej lub później rozebrać. Za kilka lat (w zależności od rozwoju rodzinnego, sytuacji finansowej, orientacji zawodowej) chciałbym postawić nowy Dom na terenie kompleksu budynków poprzecznych, wprowadzić się i wynająć lub sprzedać budynek z przodu.

Miejscowy urząd budowlany poinformował mnie, że mam złożyć wniosek wstępny dotyczący mojego planowanego budynku, w którym sąsiedzi mogą wyrazić swoje opinie na temat zabudowy granicznej. W Badenii-Wirtembergii ten wniosek wstępny jest ważny przez 3 lata (możliwe jest przedłużenie o kolejne 3 lata (czy może to zostać odrzucone?)).
W ciągu tego czasu należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Jako powód odrzucenia nie można już podawać zabudowy granicznej i ustalonego w wniosku wstępnym wysokości budynku. Pozwolenie na budowę jest znowu ważne przez 3 lata (możliwe jest jego przedłużenie o kolejne 3 lata (czy może to zostać odrzucone?)).
W najgorszym przypadku miałbym więc aż 12 lat na rozpoczęcie pierwszej pracy wykopowej (czy to właściwie widzę, czy co musi się stać w obrębie odpowiednich terminów?).

Jak wygląda projekt pod względem finansowym?

Podane są następujące informacje:
150 000 € za działkę z obecną zabudową (koszty dodatkowe pokrywane są z własnego kapitału)
100 000 € na remont i rozbiórkę
250 000 € na nową budowę
Zakładając, że oprocentowanie pozostaje stałe na poziomie 1,5% przy stopie obciążenia 80%;
Może być dostarczony kapitał własny w tyle, aby osiągnąć stopę obciążenia 80%;
X mniejsze niż 10 lat, więc jedyną rozważaną opcją jest płatne rozwiązanie umowy;
Wyremontowany obiekt nie traci na wartości z powodu bieżących ulepszeń.

Więc teraz potrzebuję 250 000 € i być może za X lat kolejne 250 000 €.

Oto kilka możliwości, które mnie interesują.

Alternatywa A, wariant 1
Ponieważ początkowo wydaję tylko 250 000 €, 50 000 € kapitału własnego wystarczy na stopę obciążenia 80%.
W związku z tym zawieram pożyczkę na 200 000 €.
Jakie opcje miałbym wtedy za X lat przy wyborze źródła kapitału obcego przy zaległym zadłużeniu w wysokości 150 000 €?
Jeśli wybrałbym inną bank na nową budowę, czy musiałby on zadowolić się drugim miejscem w księdze wieczystej?
Czy w ogóle to jest możliwe?
Jeśli tak, czy byłoby sensowne zbudowanie 20% kapitału własnego (50 000 €) lub czy spłacanie 50 000 € w innym banku zapewnia wystarczające zabezpieczenie?

Alternatywa A, wariant 2
Sprzedaję przednią część działki wraz z wyremontowanym domem za 200 000 €. Czy musiałbym spłacić kredyt tymi pieniędzmi, czy mogę wykorzystać je na sfinansowanie nowej budowy?
W ogóle, jak to wygląda z podziałem, czy byłoby to możliwe?

Alternatywa B, wariant 1
Teraz zabezpieczam finansowanie na całość 500 000 €. Na początek wydaję jednak tylko 250 000 €.
Czy potrzebne będą kolejne 50 000 € na stopę obciążenia 80% i czy gdy następne 250 000 € zostaną wydane na nową budowę, potrzebne będą kolejne 50 000 €, czy od razu 100 000 €?
Czy 2% spłaty w tym przypadku wynosi 4 000 € (250 000 € minus 50 000 € kapitału własnego) czy od razu 8 000 €?
Po roku oprocentowanie kredytów wynosi zazwyczaj 3%, więc w miarę szybko powinienem zacząć nową budowę.

Alternatywa B, wariant 2 a
Jeśli w ciągu roku zdecyduję, że nie chcę już budować nowego domu, co się stanie z niezrealizowanymi 250 000 €, czy będą one naprawdę bezpłatne?
Jak to się ma do księgi wieczystej?
Czy bank żąda odszkodowania?

Alternatywa B, wariant 2 b
Jeśli po kolejnych 3 latach zdecyduję, że jednak chcę zbudować nowy Dom, czy obowiązuje standardowy proces związany z alternatywą A, czy już coś straciłem?

Jak widzicie, znów trochę bardziej szczegółowa kolekcja pytań.
Jeśli pozostało jakiekolwiek niejasności, proszę zapytać.
Cieszę się na aktywną dyskusję i z góry dziękuję za odpowiedzi.
BenniG

[NaTwoim13]

Cześć BenniG,



nie, to jest dobrze, to jest coś ekscytującego.



Wariant A1

Możliwe jest, że bank zajdzie w kolejności późniejszej, jednak wybór banków na kredyt następczy byłby ograniczony, ponieważ wiele z nich nie udziela kredytów w tej kolejności. Warunki wówczas są raczej gorsze niż na rynku.



Wariant A2

Ogólnie - po pozytywnym rozpatrzeniu oceny zabezpieczenia - można użyć tych środków na nową budowę.



Wariant B1

Dla przyznanych 500 000 euro 80% to 400 000 euro maksymalnej kwoty finansowania, odpowiednio 100 000 euro wkładu własnego jest konieczne. Także przy spłacie brane są pod uwagę 400 000 euro, co odpowiada 8 000 euro rocznie. Opłaty za udostępnienie są płatne po upływie okresu bezzwłocznego dostępności niewykorzystanych środków. Ten okres może być również dłuższy niż 1 rok. Sensownie byłoby wtedy wziąć 2 części kredytu, jedną z krótszym okresem bezzwłocznej dostępności i jedną z dłuższym. Dłuższy okres bezzwłocznej dostępności kosztuje dodatkową marżę, którą można zaoszczędzić. Spłata zaczyna się dopiero po pełnej wypłacie, dotyczy to jednego elementu kredytu, który został wykorzystany i wypłacony w całości.



Wariant B2a

Oczywiście kosztują, jest to tzw. kara za niedotrzymanie umowy, która jest równoznaczna z odsetkami od wcześniejszej spłaty, jest to drogie, bardzo drogie.



Wariant B2b

Wówczas jest podobnie jak w A1, w księdze wieczystej w dziale 3 jest hipoteka banku finansującego, nowe środki muszą zająć drugorzędne miejsce.



Dla takiego przedsięwzięcia wybieram bank, który od 10-15 lat zajmuje czołową pozycję na rynku pod względem warunków, zgodnie z tym bank po pewnym czasie lub później również będzie nadal grał w czołowej lidze. Ponadto bank, który w pełni uwzględniający pracę budowlaną w procesie podnoszenia wartości nieruchomości, ponieważ nie wszystkie banki to robią. W przypadku braku tego ostatniego mogą one bardzo szybko wypaść - zwłaszcza gdy planowana jest również praca własna - z poziomu 80% finansowania. Bank musi być również chętny do wypłat, czyli materiały do prac własnych muszą być dostępne za pośrednictwem środków kredytowych, które bank wypłaca z góry na konto inwestora. Ważne jest, aby pamiętać, że wkład własny zawsze musi być wykorzystany przede wszystkim na koszty dodatkowe związane z zakupem oraz na część zapłaty za zakup.



Tak naprawdę to wszystko jest całkiem proste i bez znaczenia, na który wariant się zdecydują, ważne jest działanie, planowanie i kalkulacja!

[BenniG]

Wariant B1
Przy przyznaniu 500 000 euro, 80% stanowiłoby maksymalna suma finansowania w wysokości 400 000 euro, co oznaczałoby, że konieczne byłoby własne wkład w wysokości 100 000 euro. Także przy spłacie założone zostałyby 400 000 euro, czyli 8 000 euro rocznie. Odsetki od udostępnienia muszą być zapłacone po upływie okresu bezpłatnego udostępnienia niewykorzystanych środków. Ten okres może być dłuższy niż 1 rok. Sensownie byłoby wtedy ująć 2 części kredytu, jedną z krótszym okresem bezpłatnego udostępnienia, a drugą z dłuższym. Dłuższy okres bezpłatnego udostępnienia wiąże się z pewnym dodatkowym obciążeniem odsetkowym, które można by było zaoszczędzić. Spłata zaczyna się dopiero po pełnym wypłaceniu, wówczas odnosi się do elementu, który został skorzystany i już w całości wypłacony.

Dziękuję z góry:

W tym przypadku mamy zatem element wart 150 000 € z rocznym okresem bezpłatnego udostępnienia, którego spłata nie rozpocznie się dopóki nie wykorzystam całości 150 000 € (przyjmując, że dokładnie po roku). Do tego momentu musiałbym płacić odsetki miesięcznie w wysokości od 62,50 € (za początkowo potrzebne 50 000 €) do 187,50 €.
Rata dla 150 000 € wynosiłaby wtedy 520,83 € (odsetki patrz powyżej, spłata 333,33 € (150 000 € * 2% / 12 miesięcy).

Inny element, mający 5 lat bezpłatnego okresu udostępnienia, wynoszący teraz 250 000 €, wymagałby dodatkowej marży odsetkowej w wysokości 0,5%.
Po 3 latach zdecydowałem się rozpocząć budowę i potrzebuję 2 lata do ukończenia, musiałbym więc przez 2 lata płacić od 0 € do 416,66 € odsetek, a po zakończeniu 833,33 € (odsetki i spłata po 2%).

Ogólna rata wyniosłaby wtedy 1 354,16 € przez cały okres wiązania odsetek.

Jak wyglądałaby sytuacja w tej konfiguracji w przypadku okresu wiązania odsetek (przyjmując 10 lat)?
Ten rozpocząłby się od 4.2016 i zakończyłby w 4.2026 dla całych 400 000 €?
Alternatywnie, mógłby też rozpocząć się od pierwszego € (czyli od 4.2016 do 4.2019) lub od ostatniego € (czyli od 4.2017 do 4.2021) wziętego z danego elementu, co oczywiście utrudniłoby następną finansowanie.

[NaTwoim13]

Dlaczego 150 000 euro??

Jeden 200 000 euro, krótki okres swobodnego dostępu, ponieważ pieniądze są wypłacane szybko. Po pełnej wypłacie płacisz ratę odsetkową i kapitałową.

Inny element z dłuższym okresem swobodnego dostępu. Za wypłacone pieniądze płacisz miesięcznie odsetki odroczne, za nie wypłaconą część w okresie swobodnego dostępu nie płacisz nic. Po zakończeniu tego okresu płacisz odsetki od wypłaconych pieniędzy oraz opłaty gotowości w wysokości 0,25%. Po pełnej wypłacie zaczynają obowiązywać pełne raty odsetkowe i kapitałowe.

Czas rozpoczęcia i zakończenia pożyczki jest określony czasem ustalenia oprocentowania. Czas, gdy nie jest całkowicie wypłacona lub czas swobodnego dostępu, także stanowi okres kredytowy. Pełna wypłata, korzystanie lub rozpoczęcie opłacania opłat za gotowość nie ma nic wspólnego z okresem kredytowym. Jedynie w ten sposób można określić pozostały dług lub spłacone udziały.

Okres swobodnego dostępu wynoszący 5 lat nie istnieje, byłby zupełnie bezsensowny, takie rzeczy reguluje się poprzez kredyt terminowy. U najlepszych dostawców opłata - po 12 miesiącach darmowego okresu i niepłacenia - wynosi 0,02% miesięcznie.