Capital Investment 4

[mauki]

Cześć, najpierw mocno skorzystałem z funkcji wyszukiwania dotyczącej naszego problemu. Ale muszę stwierdzić, że większość problemów finansowych jest dość indywidualna.
No to zacznijmy. Podstawowa sytuacja jest następująca: Istnieje mieszkanie własnościowe o wartości rynkowej 160 000 euro (szacowana konserwatywnie), do spłaty pozostało około 30 000 w przypadku wcześniejszej spłaty (po upływie 10 lat).
Ponadto istnieje mieszkanie własnościowe o wartości rynkowej około 120 000 euro (bardzo konserwatywnie oszacowane). To mieszkanie jest opłacone.

Nowy obiekt: cena zakupu mieszkania własnościowego wynosi około 190 000 euro + około 15 000 kosztów dodatkowych.
Brzmi to dość nieskomplikowanie. Ale tak właściwie nie jest.

Opłacone mieszkanie własnościowe ma zostać zaoferowane do sprzedaży za 2 lata, ponieważ do tego czasu córka powinna bezpłatnie mieszkać tam. Wtedy cena sprzedaży zostanie podzielona, aby córka mogła zdobyć coś własnego, a my moglibyśmy spłacić ewentualną hipotekę.
Zabezpieczenia są zatem wystarczające dla zakupu nowego obiektu.
Kolejny problem to fakt, że obecnie otrzymuję zasiłek chorobowy, a najprawdopodobniej sytuacja zmieni się dopiero za trzy miesiące.
Tak więc zwykłe finansowanie, według mojego doradcy interhyp, w obecnym momencie nie jest możliwe.

To dość irytujące. Ponieważ w zasadzie pieniądze są dostępne.
Teraz zastanawiam się, czy istnieją inne możliwości.

Kapitał własny z związany ze sprzedażą obecnego mieszkania wynosiłby 130 000 euro. Zatem musielibyśmy wziąć hipotekę w wysokości około 70 000 euro (ewentualnie tylko 40 000 / 30 000 mogłyby być pozyskane prywatnie) na już opłacone mieszkanie. Możliwe byłoby także uzyskanie pożyczki z gwarancją stałego oprocentowania i spłatą w całości, wraz z odsetkami, w ciągu maksymalnie 3 lat, bez rat. Czy coś takiego istnieje? Prawdopodobnie tylko w formie prywatnej!?
Wpis w księdze wieczystej jest przecież doskonałym zabezpieczeniem!?
Czy ktoś ma jakiś pomysł?

Czekam z niecierpliwością
Dzięki z góry

[6Bankkaufmann]

Cześć, zgodnie z ustawą o bankowości KWG bank musi przeprowadzić ocenę zdolności kredytowej.
Zasiłek chorobowy zawsze jest taką niemile widzianą kwestią, ponieważ nie wiadomo, czy po zakończeniu historii choroby rzeczywiście zacznie się znów pracować.
Moje doświadczenie z praktyki wewnętrznej banku oraz obecnego jako pośrednik, mówi mi, że banki nie robią nic podczas wypłaty zasiłku chorobowego.
Wasz bank domowy lub bank lokalny na pewno obieca Wam dobre perspektywy jeśli zaczniecie ponownie pracować.
Banki ogólnokrajowe - jak Interhyp, do której się zgłosiliście - na pewno również powiedzą Wam, że powinniście najpierw znów przez co najmniej 1 miesiąc otrzymać wypłatę.
Zatem znów pełna praca.
Jestem zwolennikiem tego podejścia.

Prywatni inwestorzy są na pewno możliwi ze względu na zabezpieczenia.
Jednak nie inwestują oni w Was z różowymi chmurami warunków kredytowych, lecz z dość znacznym dodatkiem odsetkowym.

[mauki]

Dziękuję za szybką odpowiedź! Zdrowie chorować to już kara! Ale rozumiem, dlaczego banki nie chcą podjąć ryzyka. Chociaż ryzyko jest względne, biorąc pod uwagę zabezpieczenia, które w pełni pokryłyby to ryzyko. Pod względem zasadniczym, praktycznie żadnego ryzyka

Mam już 50 lat i nie mam zamiaru podejmować kolejnej finansowej szarży. Ale od marca banki, dzięki dzięki UE są ograniczone w podejmowaniu decyzji i działaniu z większą odpowiedzialnością i swobodą w tej kwestii. Skutki są już dość drastyczne! Finansowanie budowy jest teraz znacznie trudniejsze. W zasadzie przepaść między bogatymi a biednymi staje się jeszcze większa. Dla ludzi z normalnym dochodem lub specjalnymi przypadkami staje się teraz znacznie trudniej nabyć własność. A to w czasach, gdy umowy czasowe itp. są już niemal normą!

Zastanawiam się, po co szkolą się pracownicy banku!? Przecież właśnie po to, aby nauczyć się właściwie oceniać ryzyko, a nie tylko wdrażać dyrektywy UE!? Kiedyś spędzano czas z doradcą finansowym, szczegółowo oceniając wszystkie możliwości i ryzyka, a doradca podejmował decyzję na podstawie własnej oceny. Jestem ciekawy, dokąd te nowe wytyczne doprowadzą.

Uważam, że pozyskiwanie kredytów prywatnych to bardzo dobra sprawa! Tutaj także istnieje możliwość dokładnego oszacowania ryzyka z wyprzedzeniem. Oczywiście nie można oczekiwać rózowych chmur warunków. Ale gdzie dzisiaj znajdziesz inwestycję o znikomym ryzyku, która przynosi stopę zwrotu przekraczającą 3%?

Moje pytanie ostatecznie sprowadza się do tego, czy poza finansowaniem prywatnym istnieją inne możliwości, dla których zabezpieczeniem wystarcza hipoteka (wpis w księdze wieczystej).

[6Bankkaufmann]

Nie znam już partnera bankowego, który reagowałby tylko na zasadzie obiektu.
Inaczej jest w przypadku, gdy spółka z o.o. jest właścicielem nieruchomości.
W takim przypadku można łatwo uzyskać kredyt ramowy do 50% wartości rynkowej nieruchomości.
Jednak spółka z o.o. jako właściciel musi być również zarejestrowana w księdze wieczystej.

[Martin79HN]

Hej Mauki,

może warto się zastanowić?
Wymagać od córki normalnej opłaty czynszu. (z umową najmu i regularnymi płatnościami.)
Dzięki temu będziesz miał więcej dochodu i zasiłku chorobowego.

Koszty remontu / opłaty za mieszkanie itp. odlicz od dochodu z czynszu.
Zalecałbym sprawdzenie tej kwestii wcześniej.

Na przykład po roku zasiłek chorobowy przestaje przysługiwać, a dochody z najmu pozostają i w ten sposób macie równy dochód.
Wtedy bank nie powinien zaprzepaścić planów, prawda?

Zasiłek chorobowy
Dochody z czynszu od córki
= Twój dochód

Czy taką finansowaniem jest możliwe?
Myślę, że eksperci mogą się wypowiedzieć na ten temat, ale potrzebują od nas danych liczbowych.

Może okazać się dla Ciebie korzystne, ponieważ możesz otrzymać oprocentowanie od 1 do 1,5% zamiast 3%.

Pozdrowienia

Martin

[Martin79HN]

Może jeszcze jedno rozważenie:

Obie córki mogą na przykład ofiarować po 10 000 € w formie darowizny
do dyspozycji + z rodziny 30 000€ stanowi łącznie 50 000 € kapitału własnego.

+ 130 000 € z sprzedaży mieszkania (mieszkanie 1)
= 180 000 € kapitał własny

Mieszkanie własnościowe 190 000 € + 15 000 € koszty dodatkowe + 5 000 € awaryjne = 210 000 €
odjęte 180 000 € = 30 000 € zapotrzebowanie kapitałowe

To powinno być finansowalne poprzez
zasiłek chorobowy + dochody z najmu (od lokatora córki w mieszkaniu 2)


Pieniądze od córek nie muszą być zwracane
uzyskają dochód ze sprzedaży mieszkania w ciągu 2-3 lat.

Dochód z wynajmu musiałby być jednak opłacony przynajmniej przez 3 miesiące. (udokumentowany!)
Dzięki temu banki mogą uznać dochody z najmu za stabilny dochód na dłuższą metę.

Nie wspomniałbym, że planują Państwo sprzedać mieszkanie za 2 lata!
Ponieważ wtedy dochody z najmu przestaną płynąć! Zastaw hipoteczny (jeżeli konieczny w wysokości 30 000 € = możliwe pożyczki bez zabezpieczenia) mógłbym więc całkowicie przenieść na nowy obiekt.

[Martin79HN]

Porada:
Czy córka 1 albo córka 1 i córka 2 nie mogą teraz przejąć całkowicie mieszkania?
A następnie wziąć kredyt. (zamieszkały przez jedną z córek)

Wartość rynkowa 120 000 €, obie córki płacą teraz po 40 000 € = 80 000 €
Dodatkowo córka 1 płaci córce 2 wyrównanie czynszu (50% czynszu)

+ 130 000 € z sprzedaży mieszkania = 210 000 €
I nie mają zadłużenia na swoim nowym obiekcie (190t cena zakupu 15t opłaty dodatkowe + 5t zapas)
oraz brak obciążeń. Pozostawiasz swoim córkom wolne od długów mieszkanie za 20-30-40 lat!

Twoje córki są młode i mogą spłacić po 40 000 € każda.
A później zawsze mogą poszukać domu, większego mieszkania w innym mieście.

Często wszystko kończy się inaczej niż się myśli.

[NaTwoim13]

Przychody z najmu nie muszą być już przelane, to jest akceptowane.

Bez znaczenia czy to 1 euro czy 300 000 euro, jeśli dochód nie jest zrównoważony - a tak nie jest w przypadku zasiłku chorobowego - ale konieczne jest obliczenie przestrzegania limitów budżetowych, wtedy nie można również otrzymać pożyczki.

Jeśli jest widoczne lub przewidywalne, że po 3 miesiącach praca będzie na pewno wznowiona, rozwiązaniem może być dostosowanie kwitu o zakup do takiego, w którym wypłata wynagrodzenia ponownie się pojawi. Tymczasowe współfinansowanie przez współkredytobiorcę również może być rozwiązaniem, które można zakończyć po uzyskaniu wynagrodzenia, czyli po zakończeniu zasiłku chorobowego. W ich otoczeniu na pewno znajdzie się ktoś, kto może rozważyć takie tymczasowe współfinansowanie przez współkredytobiorcę.

[Martin79HN]

Witaj Panie Noelmaxim,

Otrzymywanie zasiłku chorobowego niesie ze sobą ryzyko, że może nie być już żadnych dochodów!
Moim zdaniem wszystko zależy tutaj od stanu zdrowia oraz właściwej oceny.

Czy może nie byłoby rozwiązaniem z jedną córką lub dwiema córkami?
Dziewczęta mogłyby przejąć mieszkanie, które zostanie sprzedane w przyszłości?
I to za bardzo korzystną cenę zakupu! (oznacza to dobre warunki kredytowe dla obu stron!)

Wartość 120 t
po 40 t (2 córki)
= 80 t kapitału własnego dla ojca

Co zrobisz z mieszkaniem, czy będziesz w nim nadal mieszkać, czy sprzedasz czy wynajmiesz, zależy od Ciebie.

W ten sposób ojciec mógłby wprowadzić się do nowego mieszkania własnego bez zadłużenia.
Ponieważ 130 t dostanie się również ze sprzedaży innego mieszkania własnościowego!

Chciałbym usłyszeć Twoją opinię na ten temat.

Pozdrowienia

Martin

[mauki]

Dziękuję ! Pomysł z wynajmem też mi już przyszedł do głowy. Ale banki już nie uznają dochodów z wynajmu !!!!! Przecież mogą się one w przyszłości zmienić lub zawieść !! Szalona sprawa.

Mam tylko jedną córkę .

[6Bankkaufmann]

Żadne wynajem nie byłby możliwy w przypadku oddzielnego zasiłku chorobowego.
Oczywiście jednak banki uznają wynajem jako dochód. W przeciwnym razie prywatne osoby - które mają tylko dochody z wynajmu - w ogóle nie mogłyby finansować żadnych środków.

[mauki]

Do sprzedaży za dwa lata, nieobciążone mieszkanie, moja córka i jej chłopak mają zamieszkać, aby mieć możliwość (on skończy naukę za rok) radzić sobie finansowo i jeszcze coś zaoszczędzić. Wtedy oboje mogą kupić coś na własność z ich udziałem w wysokości 50%. Chcemy spłacić kredyt potrzebny do tego czasu za nasz udział. Co dodatkowo komplikuje sprawę. Większość banków nie jest zbyt zachwycona spłatą po maksymalnie 3 latach. Dodatkowo oprocentowanie jest na poziomie pożyczki prywatnej. Obecnie rozważamy kilka możliwości. Dla nas ważne jest, abyśmy mogli być pewni, że będziemy w stanie spłacać raty lub zobowiązania!! Mieszkanie jest naszym funduszem emerytalnym. Nie chcielibyśmy go stracić. Tak naprawdę mieliśmy zamiar zainteresować się czymś innym za dwa lata (ogrodem, moja żona koniecznie chce ogród . Ale jak to często bywa.... znajduje się obiekt, który idealnie pasuje w momencie, gdy nie pasuje. Ale nie poddajemy się Nie podjąłbym takiego przedsięwzięcia, gdybym nie był całkowicie pewien, że wrócę do zdrowia w 100%, tak na marginesie. Ja jako amator... zawsze miałem zdanie, że mało jest rzeczy pewniejszych niż hipoteka !?

[Martin79HN]

Cześć Mauki, po mojej ocenie dochody z najmu są traktowane jako dochód (po odjęciu opłat za czynsz (niepodlegających obciążeniu), rezerw + potrącenie z tytułu utraty czynszu). Może podstawowy problem można znaleźć w trwającym jeszcze kredycie. Obciążenie jest obecnie nadal obecne i jest z pewnością przypisane do wyższej stopy procentowej (która oczywiście zniknie!) Czy Twoja córka miałaby możliwość wzięcia kredytu na zakup mieszkania (w którym mieszka Twoja córka) od Ciebie? Pod jakimi warunkami mogłaby otrzymać kredyt na przykład na 5 lat stałego oprocentowania?
A za 5 lat może sprzedać mieszkanie i zdobyć znaczny kapitał własny. I może rozpocząć nowy etap w kierunku domu / mieszkania. Albo kredyt z zmiennym oprocentowaniem, co pozwoli na jeszcze szybszą sprzedaż. Być może powinieneś rozważyć tę opcję. (tylko rada)

Pozdrawiam

Martin

[Martin79HN]

Cześć Mauki,

muszę wycofać swoją propozycję.
Córka z chłopakiem nie będą w stanie spłacić kredytu w wysokości 80 000 €, gdy są w fazie edukacji / początku kariery zawodowej. (za 2-3 lata sytuacja może wyglądać inaczej!)

Co szpricht przeciwko sprzedaży mieszkania, w którym teraz mieszkają córka i jej chłopak? Można uzgodnić z kupującym, że córka pozostanie najemcą przez co najmniej 1-2 lata. (z twoją poręczeniem za czynsz)

W ten sposób będziesz mieć kapitał i będzie można spokojnie uregulować wszystko.
Co sądzisz o tej propozycji?

[mauki]

To brzmi przynajmniej interesująco! Będę nad tym zastanawiał się i omówię to z rodziną. Zobaczymy, czy znajdzie się tam chętny kupiec!

[Martin79HN]

Chciałbym wystawić mieszkanie na Immobilienscout24 po uczciwej cenie (ok. 5.000-10.000€ wyżej niż wartość) i zaoferować je jako inwestycję kapitałową. Cena o 5.000-10.000€ wyższa ma dać kupującemu pole do negocjacji. Do ogłoszenia dołączyłbym informację o wynajęciu mieszkania (umowa najmu na przykład na 2 lata).

Należy jasno określić w umowie najmu, kiedy i jak można złożyć wypowiedzenie. Powodzenia.

Pozdrawiam

Martin