Capital Investment 4

[redhorse]

Cześć,

chciałbym kupić bliźniak poprzez pełne sfinansowanie i zwróciłem się do banku o różne możliwości finansowania, w tym ofertę BSV z Riesterem. Chciałbym poznać wasze oszacowanie kosztów i ryzyka, ponieważ choć dobrze radzę sobie z liczbami, to nie mam doświadczenia w zakresie finansowania budowy.

Dane
- Koszty finansowania: 230 000 €
- Kapitał własny: 0 € (podatek od nabycia nieruchomości, opłata dla pośredników oraz notariusz/grunty będą opłacane samodzielnie i nie trzeba ich finansować)
- Dochody: według banków wystarczające, również po wprowadzeniu nowego rozporządzenia UE
- Inne: finansowanie jako para małżeńska (z dwuletnim dzieckiem), dlatego do tego konta można wpłacić 608 € rocznie za pomocą Riester

Propozycja finansowania

BSV 1
- Kwota oszczędności budowlanych: 50 000 €
- Efektywna stopa procentowa 1,33% w przypadku kredytu odsetkowego (ok. 12 lat)
- Efektywna stopa procentowa 3,10% w przypadku kredytu BSV (ok. 11,5 roku)
- Całkowita efektywna stopa procentowa 2,01%
- Do tego konta wpływa wsparcie Riester w wysokości 454 € rocznie

BSV 2
- Kwota oszczędności budowlanych: 30 000 €
- Efektywna stopa procentowa 1,35% w przypadku kredytu odsetkowego (ok. 13 lat)
- Efektywna stopa procentowa 3,10% w przypadku kredytu BSV (ok. 12 lat)
- Całkowita efektywna stopa procentowa 2,02%
- Do tego konta wpływa wsparcie Riester w wysokości 154 € rocznie

BSV 3
- Kwota oszczędności budowlanych: 115 000 €
- Efektywna stopa procentowa 2,42% w przypadku kredytu odsetkowego (ok. 15 lat)
- Efektywna stopa procentowa 3,10% w przypadku kredytu BSV (ok. 13 lat)
- Całkowita efektywna stopa procentowa 3,01%

KfW
- Kwota oszczędności budowlanych: 35 000 €
- Efektywna stopa procentowa 1,26% (10 lat na okres kredytowy)
- Pozostałe zadłużenie po okresie kredytu: ok. 23 000 euro
- W obliczeniach ogólnych założono stopę procentową 6% po zakończeniu okresu kredytowego

Całkowita efektywna stopa procentowa po opodatkowaniu wynosi 2,27%, przy czym ulga podatkowa wynikająca z krótkotrwałego znaczącego wzrostu dochodów jeszcze się zwiększy.

Co sądzisz o takim rodzaju finansowania i jak oceniasz stopy procentowe? Jako laik, na pierwszy rzut oka, mogę powiedzieć, że stopa procentowa w wysokości 2,27% przez cały okres finansowania, ok. 28 lat, brzmi całkiem nieźle. W tej stopie procentowej, z tego co widzę, nie uwzględniono jeszcze wsparcia Riester. Z drugiej strony, w okresie emerytalnym muszę oczywiście opodatkować konto wspomożenia mieszkaniowego. Czy istnieje prosty sposób na obliczenie całkowitej efektywnej stopy procentowej dla wszystkich kredytów?

[NaTwoim13]

Witaj redhorse,

w tym finansowaniu jesteś skazany na bank na dobre i na złe. Od 10. roku stale wygasają pożyczki, które powinny zostać spłacone poprzez BSV. Jeśli poziom oprocentowania pozostanie niski za 10 lat, refinansowanie nie będzie możliwe, ponieważ zawsze będą istnieć obciążenia hipoteczne w księdze wieczystej. Przydzielone środki BSV mogą być stopniowo spłacone po ich przydzieleniu od 12. roku, ale przynajmniej pozostały dług z pożyczki KfW (dlaczego tak naprawdę nie wzięto 50 000 euro?) pozostanie na pierwszym miejscu. Oznacza to, że nawet po 15 latach, gdy wszystkie BSV są przydzielone i znajdują się w fazie pożyczek, refinansowanie może być utrudnione przez istniejące obciążenia. Aby temu zapobiec, jeśli wybierzesz w KfW okres konsolidacji oprocentowania na 20 lat, nie będziesz musiał refinansować po 10 latach i zmieniać warunków pożyczki. Okres konsolidacji na 20 lat będzie wtedy dowolnie możliwy do spłacenia po 10 latach i półtora!

O finansowaniu budowy z dofinansowaniem Riestera napisano już wiele w innych wątkach. Dla mnie dofinansowanie Riester w finansowaniu budowy nie ma uzasadnienia ze względu na skomplikowanie, konto dofinansowania mieszkań oraz brak elastyczności w przypadku sprzedaży/późniejszego wynajmu. Ponadto nie można w ogóle przewidzieć, co stanie się z systemem Riester w przyszłości. To ostatnie jest jednak nieistotne, to tylko mój pogląd.

Co więcej, jeśli musisz sprzedać nieruchomość w pierwszych latach z powodu rozwodu/przeprowadzki zawodowej/choroby, niezależnie od myśli o Riesterze, wybrałeś niewłaściwe finansowanie! Przez 12 lat prawie nic nie spłacasz, z wyjątkiem 2% wkładu do KfW, wszystko opiera się na wysokim poziomie oprocentowania po 12 latach i wówczas, jeśli poziom oprocentowania pozostanie niski, jesteś bezradny, zależny od banku, zależny od pożyczek Bauspardarlehen po 3%. Riester to tylko dodatkowy balast!

Przepraszam, nawet jeśli oprocentowanie wydaje się atrakcyjne w pierwszych 12 latach, ten konstrukt finansowy czyni cię niemal przez 20 lat bezradnym, nie mówiąc o tym, że dodatkowe spłaty nie mogą mieć żadnego wpływu, jeśli będziesz mógł je dokonać. Sztywny, niewydolny, kosztowny w przypadku wcześniejszej spłaty ze względu na sytuację kryzysową (niestety, zdarza się to statystycznie często) i ostatecznie również drogi, ponieważ stopa procentowa przez cały okres, biorąc pod uwagę wszelkie wspomniane ograniczenia, nie jest tak świetna!

Z którego landu pochodzisz? Czy rozważyłeś już środki finansowania regionalnego swojego landu?

[bobodda]

Cześć redhorse,

W zasadzie finansowanie takie, jakie przedstawiłeś, może mieć sens. Jednak zastanawiam się nad kilkoma faktami.

W dzisiejszych czasach oszczędności budowlane mają uzasadnienie w zapewnieniu przyszłych niskich stóp procentowych. Jeśli dobrze to rozumiem, bierzesz na siebie zobowiązanie do zapewnienia sobie oprocentowania powyżej 3%. W zamian płacisz odsetki, ponieważ nie spłacasz, a więc w praktyce oprocentowanie może być nawet znacznie wyższe niż 3%.

Istnieją także oszczędności budowlane, które zapewniają oprocentowanie na poziomie 1% i nieco powyżej.

Pytanie, dlaczego KfW nie udziela pełnej kwoty w wysokości 50 000 EUR.

Riester w kontekście finansowania budowlanego:

Polecam bardzo dokładne zapoznanie się, ponieważ może być wiele pułapek. Nawet jeśli wszystko idzie zgodnie z planem.

Poza tym, wsparcie, w tym dla dzieci, dla jednego z dwóch pracowników na pewno jest bardzo interesujące, ale dla drugiego, który również otrzymuje wynagrodzenie, ale tylko 154 EUR, z pewnością bez analizy nie jest już tak atrakcyjne.

[redhorse]

Jest Pan/Pani przy tej finansowaniu skazany/skazana na bank bez reszty. Od 10. roku ciągłe kredyty się kończą, które powinny zostać spłacone poprzez BSV. Jeśli po 10 latach oprocentowanie nadal będzie niskie, refinansowanie nie będzie możliwe, ponieważ zawsze pozostaną obciążenia rejestrowe. Przydzielone BSV mogą stopniowo być spłacane po przydzieleniu od 12 roku, ale co najmniej pozostały dług z kredytu KfW (dlaczego zatem nie wziąć 50 000 euro?) pozostaje w pierwszej kolejności. Czyli nawet po 15 latach, kiedy wszystkie BSV są przydzielone i są w fazie kredytowej, refinansowanie może być utrudnione przez istniejące obciążenia. Aby tego uniknąć, jeśli wybierze się u KfW okres zabezpieczenia oprocentowania na 20 lat, nie trzeba będzie refinansować po 10 latach i ponownie ustalać warunki kredytu. Oprocentowanie na 20 lat byłoby wtedy możliwe do spłacenia po 10 i pół roku!

Cześć wszystkim,

Dziękuję za szybkie i szczegółowe odpowiedzi.











Zapytałem/zapytałam banku podczas rozmowy, jak mogę zareagować na niższe oprocentowanie niż 3,1% po zakończeniu okresu oszczędzania lub po wygaśnięciu kredytu na spłatę odsetek. Otrzymałem odpowiedź, że zamiast kredytu na BSV można kontynuować finansowanie za pomocą zwykłego kredytu w banku. Jeśli dobrze rozumiem Pana/Panią, to przynajmniej z powodu KfW jestem związany/związana z danym bankiem i nie mogę uzyskać różnych ofert w tej sprawie? Ponadto nie mogę również kontynuować finansowania za pomocą programu Riester, czyż nie? Dowiem się, dlaczego nie chcę, aby pełne 50 000 euro przechodziło przez KfW, bank jednak poinformował mnie, że według informacji od KfW maksymalny okres zabezpieczenia oprocentowania wynosi 10 lat.





Zacytowane przez noelmaxim

Z którego landu Pani/Pan pochodzi? Czy rozważała/rozważał już środki finansowe oferowane przez swoje land?


Pochodzę z Nadrenii Północnej-Westfalii, nie brałem/brałam pod uwagę innych środków finansowych. Energetyczna modernizacja jest wykluczona, czy istnieją inne możliwości wsparcia finansowego?






Zacytowane przez bobodd

Istnieją również konta oszczędnościowe budowlane, które zapewniają oprocentowanie na poziomie 1% lub niewiele wyżej.


To zapewne jest spowodowane przez mojego banku, musiałbym porównać oferty gdzie indziej.

Mając na uwadze ograniczenia związane z programem Riester, oczywiście muszę jeszcze raz fundamentalnie przemyśleć tę sprawę, na pewno macie Państwo rację, jeśli chodzi o brak elastyczności.

Alternatywna oferta na okres 10 lat z zabezpieczeniem oprocentowania i KfW w tej samej banku jest następująca:

Bank
- Kwota kredytu: 180 000 euro
- 1,77% efektywna stopa roczna (zabezpieczenie na 10 lat)
- Pozostały dług po zakończeniu zabezpieczenia oprocentowania: około 130 000 euro

KfW
- Kwota kredytu: 50 000 euro
- 1,26% efektywna stopa roczna (zabezpieczenie na 10 lat)
- Pozostały dług po zakończeniu zabezpieczenia oprocentowania: około 33 000 euro

[bobodda]

1,77% na 10 lat jest średnią stopą - z uwzględnieniem dostępnych danych.

Przy 100% finansowaniu (maksymalna wysokość kredytu 100%) ma sens zapytać podmioty finansowe, które bardziej skupiają się na zdolności kredytowej, czyli na stabilności dochodów. W ten sposób moglibyście uzyskać niższą stopę procentową. Pisałeś, że Twoja zdolność kredytowa jest wystarczająca.

Być może moglibyście również przedstawić sytuację dochodową pod kątem programu Riester dla obu osób.
Ułatwiłoby to udzielenie konkretnych wskazówek.

Wady tego rozwiązania to konieczność / możliwość refinansowania po 10 latach.

Mowa tu o kwocie około 163 000 EUR (bez dodatkowych spłat). Niestety nikt nie wie, jakie będą stopy procentowe za 10 lat.

1% wyższa stopa oznaczałaby dodatkowe 136 EUR odsetek miesięcznie.

Ponadto: nawet pełne dofinansowanie z umów Riester (patrząc tylko na kapitał) zmniejsza ryzyko odsetkowe o 10 x 608 = 6080 EUR.
To nieznaczne 3,6%.

Radzę przeanalizować całą sytuację, zrozumieć życzenia i obawy, a następnie stworzyć koncepcję. Niezależnie od stóp procentowych, uważam, że żadne z proponowanych rozwiązań nie jest optymalne.

W przypadku pierwszej propozycji idzie się w kierunku pełnego finansowania. Brakuje tu czegoś, co byłoby należne przed osiągnięciem maksymalnej kwoty, ale stopy procentowe z umów budowlanych są przerażające. Dodatkowo ograniczenie elastyczności ze względu na finansowanie Riester. Proszę działać tylko przy 100% zrozumieniu produktu!

Druga propozycja jest trochę bez entuzjazmu i kończy się po 10 latach pełnym ryzykiem odsetkowym.
Dlaczego zrobić to w obecnym niespotykanym niskim środowisku procentowym.

To podejście ma sens tylko wtedy, gdy JESTEŚ przekonany, że stopy procentowe za 10 lat będą niższe niż obecnie lub przynajmniej tak samo skrajnie niskie.
Ponadto, jesteś gotowy znieść wysokie koszty i wady (oraz płacić wyższą ratę), jeśli sytuacja nie potoczy się tak, jak oczekiwaliście. jeśli sytuacja nie potoczy się tak, jak oczekiwałeś/aś.

[NaTwoim13]

@bobodda

Proszę podaj nam nazwę banku z lepszymi warunkami dla klasycznego kredytu hipotecznego z ratami stałymi i 100% finansowaniem. Warunki te nie mogą być już średnie. Ponieważ nie znają Państwo miejsca inwestycji, proszę podać nazwę banku, który oferuje lepsze warunki niż 1,77% dla finansowania zakupu. Proszę jednak, aby nie był to bank oferujący stawkę 1,65% lub 1,70%, ponieważ 1,77% jest traktowane jako średnie.

[Hanomag]

Proszę, podaj nam nazwę jakiegoś banku z lepszymi warunkami dla klasycznego kredytu ratalnego o 100% kredytacji, tak że warunki nie są już przeciętne. Ponieważ nie znasz miejsca inwestycji, nie uwzględniając banków regionalnych i banków, które (w zasadzie prawie nie istnieją już) mogą odzwierciedlać warunki zależne od zdolności kredytowej, bo również tego nie znasz.

Proszę podaj nazwę banku, który przy znanych parametrach jest lepszy od 1,77% efektywnych kosztów przy finansowaniu zakupu. Ale proszę - ponieważ 1,77% jest przeciętne - nie podawaj takiego z 1,65% lub 1,70%.

Jako banki regionalne można wymienić banki Sparda i PSD. Obejmują one całe terytorium Niemiec i oferują doskonałe warunki. Twoje wyrażenie



bez uwzględnienia banków regionalnych i banków, które (prawie nie istnieją już)


można uznać za świadomą dezinformację.

[bobodda]

@noelmaxim

Napisałem:
Przy 100% finansowaniu (maksymalny poziom obciążenia 100%) ma sens zapytać instytucji finansowych, które bardziej skupiają się na zdolności kredytowej, czyli sytuacji dochodowej.

Ty napisałeś:
Proszę wymieńcie nam bank z lepszymi warunkami przy klasycznym kredycie ratalnym i 100% obciążeniem. Tak, aby warunki nie były już średnie.
To - ponieważ nie znacie lokalizacji inwestycji - bez uwzględniania banków regionalnych i tych, które mogą odzwierciedlić warunki zależne od zdolności kredytowej...

Eeeem - sorry:

Jeśli mówię o instytucjach, które bardziej skupiają się na zdolności kredytowej, to dla mnie nie ma sensu szukać bez uwzględniania [... od] banków, które mogą odzwierciedlać warunki zależne od zdolności kredytowej...

To nawet jest sprzeczne. I bez sensu szukać czegoś tam, gdzie nie można tego znaleźć.
Zwłaszcza jeśli istnieją możliwości szukania tam, gdzie się to znajdzie.

Potwierdzasz nawet, że istnieje takie możliwe. (prawie nie sugeruje, że takie istnieją)

W związku z tym, sam sobie przeczywasz, wygłaszając bezsensowne twierdzenia. Wspaniałe osiągnięcie.

Ja i prawdopodobnie także czytelnicy z pewnością chcielibyśmy wiedzieć, w jaki sposób ta ciągła obrzucania błotem faktycznie pomaga pytającym.
Może możesz to wyjaśnić. Z góry dziękuję.

Jeśli potrzebujesz mojej ekspertyzy przy poszukiwaniu odpowiedniego partnera finansowego, serdecznie zapraszam do kontaktu ze mną.

Ale proszę, w odpowiednim wątku lub osobiście, ponieważ z pewnością redhorse nie spieszy się dowiedzieć, jak możesz lepiej ustawić się zawodowo.
Przeczytałem to tak, więc redhorse szuka opinii i wskazówek dotyczących możliwych zagrożeń związanych z ofertami finansowymi.

[NaTwoim13]

@bobodda

Wyciągnij swoją ofertę, oczekuję propozycji opartej na dostępnych nam informacjach.

Jeśli mówisz o średnich warunkach, to pewnie opierasz się na należycie uzyskanych informacjach. Na pewno teraz będziesz mógł przedstawić nam trwałą ofertę, z dobrymi warunkami.

Może dla ciebie jeszcze jedna informacja. Zawsze indywidualnie reaguje się na pytającego, wiesz kiedy? Kiedy mam wszystkie informacje i zazwyczaj tak jest, po tym jak skontaktowano się ze mną. Jeśli nie mam wszystkich informacji, nie mogę też wydać rzetelnej oceny dotyczącej opisanych warunków.

@Hanomag

Oczywiście wchodzą w grę również lokalne banki, ale jeśli nie znasz miejsca inwestycji, na razie żadna lokalna bank nie wchodzi w grę, ale bobodda wie już, że warunki są średnie.

Dotąd punktowe porady nie były/ nie są możliwe, jak też! Konkretne pytania muszą i powinny być oczywiście odpowiedziane, oczywiście można również porównać różne formy finansowania, ale jak długoterminowe mogą być propozycje najlepszego finansowania, najlepiej jeszcze z warunkami, gdy brakuje znacznie za mało informacji o pytającym??? Ja przynajmniej nie zamierzam wydać tak pochopnej opinii, że warunki są średnie. Nikomu to nie pomaga, również pytającemu!

[bobodda]

Zgadzam się z Tobą w zupełności, noelmaxim.

Nigdy nie twierdzisz, że propozycje innych są przeciętne.
Jeśli zechcesz poświęcić chwilę na przejrzenie niezliczonych Twoich wpisów i ocen innych konstrukcji finansowych,
są one przeważnie zawsze Z L E w Twoich oczach. Wydaje się, że taka jest Twoja metoda działania.
Proszę, napisz coś jeszcze raz.
W końcu nawet ostatni zauważy, że Twój jedyny cel to kompromitacja innych
i zdecydowanie nie dostarczanie rozwiązań lub sugestii dla pytającego.
W przeciwnym razie zajmowałbyś się propozycjami lub rozwiązaniami.
Dziękuję.

[NaTwoim13]

.....ach bobodda! Ja, ja też czasami piszę, że ta lub inna konstrukcja jest słaba, tak jak jasno wyrażam swoje zdanie, że dla mnie Riester nie powinien być częścią koncepcji finansowej. Podobnie nie przekonują mnie modele przedfinansowania oferowane przez systemy oszczędności mieszkalnych.

Moim zamiarem powinno być zrozumienie, że bez indywidualnego rozważenia sytuacji początkowej klienta, ich zdolności kredytowej i oceny wartości obiektu, nie możemy tu proponować rozwiązań finansowych ani źle oceniać warunków.

W niektórych wpisach odpowiadam jeszcze raz, nawet jeśli miałem już osobisty kontakt z pytającym. Często wtedy nie piszę nic więcej, ponieważ wszystko jest omawiane indywidualnie, ale czasami dodaję komentarz, zwłaszcza jeśli dyskusje trwają dalej. Wtedy z pewnością zdarza się również komentarz dotyczący opublikowanych warunków, ale z pełną wiedzą o sytuacji pytającego. Z reguły wątek pozostaje w dużej mierze nieaktywny. Uważam jednak, że w niektórych przypadkach jest uzasadnione napisanie czegoś w wątku, aby informacje były dostępne dla wszystkich, bo osoby czytające mogą też skorzystać - w zależności od pytania i tematu - z udzielonych odpowiedzi, więc myślę, że jest to zgodne z intencją forum.

Pozwólmy, od samej zasady to też jest absurdalne, gdybyśmy tutaj się kłócili. Skupmy się na konstruktywnych odpowiedziach, zwłaszcza na udzieleniu pomocy pytającym.

Na koniec chciałbym dodać, że 1,77 efektywnie uważam za dobrą stopę procentową przy finansowaniu ceny zakupu. Po uzyskaniu dodatkowych i bardziej szczegółowych informacji, można generować potencjalnie lepsze stopy procentowe, ale na razie uważam warunek za dobry!