Capital Investment 4

[Martin79HN]

Cześć, Drogi Forum,

w skrócie:
- Ojciec jest właścicielem mieszkania w domu opieki
- Matka zamieszkuje to mieszkanie za darmo
- Spadkobiercami mieszkania jest brat i ja (po 50%)
- Matka będzie musiała przeprowadzić się do domu opieki za 1 - 3 lata
- Oszczędności rodziców zostały wyczerpane

Mieszkanie / Obiekt inwestycyjny:
90m2 w dużym mieście, wartość ok. 160-180t (bez remontu i poprawek estetycznych)

Propozycja rozwiązania:
Kupuję mieszkanie od ojca za 75t (reszta jako darowizna wczesnego spadku) i remontuję je w tym roku np. za 5t, a w następnym roku również za 5t.
Całkowite koszty: 75t + podatek od nabycia nieruchomości 3,75t + notariusz 1t + remont 2 x 5t = 10t = zaokrąglając 90t

Musiałbym wziąć kredyt na kwotę 90t!
Okres zapadalności odsetek 15 lat (wartość po remoncie 190-200t!)

Czynsz roczny ok. 9000 €
Amortyzacja roczna ok. 3500 €

Mój brat (współspadkobierca 50% mieszkania) powiedziałby jednak
„a co z moimi 75t za mieszkanie!”
Jak można sprawiedliwie rozwiązać tę sytuację, aby nikt nie czuł się pokrzywdzony?

Tło:
Brat nie ma zainteresowania mieszkanie
ani dochodami z najmu. (ze względów dochodowych!)

Ja, z powodu niskiego podatku i dochodu oraz dzieci, mam zainteresowanie dochodami z najmu. Rata 90t kredytu prawie sama by się pokryła z czynszu przez 15 lat!

Czy opisany obiekt jest rentowny?
Prace konserwacyjne zostały wykonane, w najbliższych latach nie planowana jest specjalna opłata.
Remont dotyczy mieszkania (nie całego obiektu)

Nowe budowy o podobnej lokalizacji i rozmiarze nie schodzą poniżej 260-280t! Obiekt pochodzi z roku 2002! Z własnego doświadczenia wiem, że na 1 mieszkanie przypada ponad 70 chętnych!

[BenniG]

Cześć Martin,
to teraz dwie zupełnie różne tematy, o które pytasz tutaj.
1. Podział dziedziczenia
2. Mieszkanie jako obiekt inwestycyjny

Co do 1.: Jeśli teraz zapłacisz rodzicom 75 000 € za mieszkanie, po ich śmierci prawdopodobnie pozostanie mniej lub nic (przez Wyczerpane rezerwy rodziców zakładam, że opieka nad nimi będzie kosztować więcej niż emerytura przynosi). W rezultacie twój brat może być pokrzywdzony.

Jako rozwiązanie
Twoi rodzice mogliby teraz podarować wam obojgu po 50% udziałów w mieszkaniu, a ty następnie odkupić od brata jego 50%.
Lub możesz kupić mieszkanie za połowę wartości, a twoi rodzice mogą bezpośrednio przekazać 75 000 € bratu.

Jednak jeśli twoi rodzice nie będą mieli wystarczająco dużo pieniędzy na swoje miejsca opieki, będziecie zobowiązani do pokrycia niedoboru kosztów (§528 I BGB).

Czy jesteś w stanie/ chcesz ponieść te dodatkowe koszty? W takim razie powinieneś zastanowić się nad punktem 2.

PS: Jeśli w ciągu ostatnich 10 lat miały miejsce inne darowizny, mogą one również zostać odzyskane.

[Martin79HN]

Cześć BenniG,

dziękuję Ci za informację.
Zawsze staram się wyciągnąć jak najlepsze dla siebie. (nie zawsze jest to sensowne)

Po długim namyśle sensowne jest pozostawienie matki w mieszkaniu.
Ojciec pozostaje właścicielem, a matka mieszka bezpłatnie.

Jeśli pieniądze się skończą na Dom opieki, pożyczę od mojej ciotki 10 000 €, aby pomóc rodzicom.

Dzięki tej decyzji pieniądze rodziców wystarczą na około 1/2 roku (wkład własny) i
dzięki pożyczeniu ode mnie 10 000 € od ciotki (na około 1-2% odsetek) jeszcze na 1-2 lata.

Zaleta:
My jako rodzina możemy uznać wsparcie rodziców za wyjątkowe obciążenie podczas rozliczenia podatkowego. (dochód podlegający opodatkowaniu rodziców wynosi około 11 000 € razem!)

A w końcu, po przeprowadzce/do domu opieki, po śmierci, odbędzie się zmiana właściciela mieszkania. Być może mój ojciec sam będzie wynajmował za 1-2 lata obcemu osobie.

Brakujące przychody musiałyby wtedy pochodzić od mojego brata i ode mnie. (około 1 500 € miesięcznie, po 750 € dla brata i mnie!)
Dzięki temu spadkobiercy (brat i ja) otrzymają wartość kapitałową mieszkania. A dochody z najmu, które ojciec otrzymuje,
są zwolnione z podatku. (dochód zbyt niski)

Matka i ojciec mają wzajemne ubezpieczenia na życie dla wyrównania strat,
które zawsze były i są opłacane.

[knut]

W obecnej sytuacji wydaje mi się mało sensowne kupowanie mieszkania. Ceny mieszkań są na bardzo wysokim poziomie, a ze względu na rozwój oprocentowania nie można też spodziewać się, że sytuacja ta zmieni się w krótkim lub średnim okresie. Mieszkania są bardzo popularnym obiektem inwestycyjnym. Miejsce do zamieszkania jest ograniczone, a oszczędności praktycznie nie przynoszą żadnego zysku. Te dwa czynniki powodują ogromnie wysokie ceny mieszkań, co sprawia, że zakup mieszkania w obecnej sytuacji wydaje się mało rozsądny.

[BenniG]

Dokładnie, Knut. Rodzice Marcina na pewno go wykorzystują! Moi rodzice zawsze to robili, ci skąpcy. Wszystko zaczęło się od dziecięcej pracy, takiej jak sprzątanie pokoju i odkurzanie, przez prace w ogrodzie po kurs taksówką.

Więc Marcinie, gdybyś nie napisał już w innym wątku, że istnieje inne rozwiązanie, Knut właśnie by Cię oświecił

[Martin79HN]

Cześć Knut,

w tej chwili nie zamierzam kupować mieszkania.
Sytuacja zmieni się, gdy matka trafi do domu opieki lub mieszkania wspomaganego albo gdy ojciec albo matka zmarł/a.

Do tego czasu będziemy jako rodzina wspierać rodziców,
jednak nie tracąc z oczu naszego długu i oszczędności na umowę oszczędnościową na zakup własnego domu.

Kiedyś mieszkanie będzie dziedziczone przez mnie i mojego brata po 50%. (jeśli zostanie jeszcze kapitał i nie zostanie zużyty na opiekę)
Lepiej teraz jeszcze nie przeliczać tej sytuacji.

[Martin79HN]

BenniG:
Do wyciągnięcia zawsze potrzebne są dwie strony.
Posiadam pełnomocnictwo ogólne od rodziców i im ufać.
Rozwiązanie wygląda następująco:
- Matka nadal mieszka bezpłatnie w mieszkaniu ojca
- Ojciec mieszka w domu opieki (codziennie odwiedzany przez matkę)
Brakujące pieniądze rodziców zostały zabezpieczone kredytem w wysokości 5t (kredyt jest na matkę), którego saldo zostało wykorzystane na początku 2017 roku.
Wsparcie dla domu opieki i odnowy dachu zostało w 2016 roku udzielone przez brata w wysokości 6t oraz przez nas jako rodzinę w wysokości 4t.
W 2017 roku udzielimy wsparcia w wysokości 5t, a w 2018 również 5t.
Wsparcie to jest uznawane za wyjątkowe obciążenie i zmniejsza nasz podatek dochodowy.
Dochody rodziców są tak niskie, że są oni uznani za potrzebujących.
Mieszkanie ma 90 metrów kwadratowych, co oznacza, że jest odpowiednie, czyli niezbyt duże dla matki.
Rodzice nie ubiegali się dotąd o zasiłek społeczny i nie planują tego w przyszłości.
Zmiana nastąpi dopiero w przypadku przeprowadzki, domu opieki, śmierci lub znacznego wzrostu kosztów. Mam nadzieję, że za 1, 2, 3, 4 lata stopy procentowe będą korzystne, aby móc samodzielnie przejąć mieszkanie. Jeśli stopy procentowe będą zbyt wysokie, wynajmię razem z bratem 50/50.
Jak już powiedziałem, najlepiej nie planować na podstawie spadku, nawet jeśli to brzmi kusząco. W domu opieki 100t czy więcej można szybko wydać!

[BenniG]

@ Martin, mój post był ironiczną odpowiedzią na myśli Knuta, że ceny nieruchomości są obecnie zbyt wysokie i sprzedawca na pewno to wykorzysta.

[Martin79HN]

mam nadzieję, że ceny pozostaną wysokie
mnie to nie obchodzi