Capital Investment 4

[2tneub]

Witaj wszystkich,

Tło sytuacji
Mam kredyt hipoteczny w wysokości 165 tys. € z okresem wiązania oprocentowania przez 15 lat do stycznia 2028 r. (Stopa procentowa 2,9%)
Obok tego istnieje kredyt KfW w wysokości 50 tys. € z oprocentowaniem 1,4% i okresem wiązania do stycznia 2023 r.
Mógłbym częściowo/całkowicie spłacić ten kredyt KfW w dowolnym momencie.
Początkowo mieliśmy całkowitą kwotę kredytu w wysokości 215 tys. € (165 tys. € + 50 tys. €). Po dodatkowej spłacie w styczniu 2017 r. pozostanie nam 121 tys. € + 46 tys. €.
Wartość rynkowa prawdopodobnie mieści się gdzieś między 250 tys. € a 260 tys. €.

Ze względu na obecne warunki oprocentowania moje długoterminowe przemyślenia sprowadzają się do zastanowienia, czy zwrócić się do banku o spłatę kredytu KfW poprzez nowy kredyt budowlany z aktualnymi warunkami.
Jestem świadom, że oczywiście jest to możliwe tylko w przypadku obecnego banku finansującego. Jeśli ten bank oferuje złe warunki/nie chce tego zrobić, to cały plan spełznie na niczym.
Korzyść dla banku polega na tym, że sam zarabia na odsetkach, zamiast tylko pobierać prowizję za przekazywanie środków od KfW. Mogłoby więc istnieć zainteresowanie.

Wariant 1:
Przy 10-letnim okresie wiązania dla nowego kredytu miałbym korzyść z długoterminowego zabezpieczenia aktualnej stopy procentowej.
Z drugiej strony, prawdopodobnie zablokowałbym sobie możliwość zmiany banku po 10/10,5 latach.
Jeśli wszystko pójdzie dobrze, w 2023 r. miałbym pozostały dług główny w kwocie 40-60 tys. € w zależności od dodatkowych spłat i mógłbym spłacić go do 2028 r.
Korzyścią jest oczywiście długoterminowe zabezpieczenie przez pełne 15 lat dla obu kredytów oraz prawdopodobnie lepsza stopa procentowa w porównaniu do obecnego kredytu KfW.
Jeśli stopy procentowe pozostaną na tak niskim poziomie lub nawet spadną, wariant ten prawdopodobnie nie będzie najlepszym wyborem.

Wariant 2a:
Ustalę kredyt na początek 2018 r. z 5-letnim okresem wiązania i spłacę nim kredyt KfW
Korzyści:
- po 10 latach nadal miałbym możliwość zmiany banku.
- stopa procentowa prawdopodobnie byłaby niższa niż w obecnym kredycie KfW.
Pytanie brzmi tylko, jakie warunki zostaną zaproponowane dla kredytu poniżej 50 tys. € i czy całe zamieszanie jest warte tych 5 lat?
Gdyby stopa procentowa poprawiła się o 0,5%, oznaczałoby to około 1000 € mniej odsetek przez 5 lat. Dla kredytu w wysokości 215 tys. € ta kwota jest raczej nieistotna, ale patrząc na inwestycje w obecnym otoczeniu oprocentowania, nie jest to już taka mała kwota.

Wariant 2b:
Czy istnieje możliwość wyboru 6 lat zamiast 5 lat okresu wiązania, aby móc ponownie refinansować już na początku 2017 r.?
Jeśli byłoby to korzystniejsze pod względem warunków, można również wziąć 50 tys. € z opcją dodatkowej spłaty w wysokości 5% i po krótkim czasie ponownie mieć taki sam pozostały dług.

Wariant 3:
Nie zmieniam nic.
Zaleta: pełna elastyczność kredytu KfW np. w przypadku dziedziczenia/zwycięstwa w loterii/darowizny itp.

Co jednak mnie zastanawia:
Jak będzie w tym przypadku, gdy po 10 latach KfW kredyt straci wiązanie oprocentowania, ale ja mógłbym zrezygnować z głównego kredytu dopiero po 10,5 latach?
Co z półroczną różnicą?
Czy w przypadku rezygnacji otrzymałbym mimo wszystko ofertę na refinansowanie u istniejącego banku?

[NaTwoim13]

Cześć tneub,

dlaczego istniejący bank?

Dziś można już uzyskać pożyczki z natychmiastową wypłatą w podporządkowaniu, jeśli pierwszeństwo jest podpisane jako kontrakt. Mogę również podpisać kontrakt z dwoma lub nawet trzema różnymi terminami wypłaty. W przypadku Pana jeszcze nie jest to możliwe (poza 5-letnim okresem Forward), ale powinno to pokazać, że nie ma problemu z podpisywaniem pożyczek z różnymi terminami wygaśnięcia. Ważne jest, aby tymczasowe pierwszeństwo obcej banku znalazło się w księgach banku, który umożliwia akceptację podporządkowania.

Moje doświadczenie pokazuje, że ci klienci nie pozostają w swoim banku. Jednym z powodów jest przypuszczenie wielu bankowców, że nie ma innej możliwości, aby pierwszeństwo pozostało zajęte. Oznacza to złe warunki, które są wykorzystywane. Świadomi klienci potrafią oczywiście bronić się poprzez oferty innych banków - zwłaszcza pośrednictwo banków niezależnych i doświadczonych brokerów finansowych.

Ponadto, zawsze mogą Państwo spłacić KfW, chociaż bank macierzysty zrobi to chętnie, ale zazwyczaj się to nie opłaca, ponieważ wiąże się z obliczeniem odsetek za wcześniejszą spłatę, a te zawsze występują w przypadku programu mieszkaniowego KfW.

Wariant 3 będzie najlepszy. Jeszcze lepiej byłoby, gdyby mieli Państwo wolne środki, bądź zainwestowali je (mówią Państwo o dotychczasowych i planowanych dodatkowych spłatach) w instrument zabezpieczenia odsetek jak np. oszczędzanie budowlane, jeśli pozostałe zadłużenia mimo dodatkowych spłat pozostawały wysokie. Jeśli nie, nie muszą się martwić o spłaty i wady różnych terminów wygaśnięcia. Można więc zabezpieczyć się - jeśli to matematycznie i kalkulacyjnie (to można obliczyć) będzie konieczne - zabezpieczenie odsetek i niezależność!

[2tneub]

Dzisiaj można już uzyskać kredyty na potrzeby kapitałowe z natychmiastową wypłatą w podporządkowaniu, jeśli priorytet jest podpisany jako Forward. Mogę również podpisać kredyt Forward z 2 lub nawet 3 różnymi terminami wypłaty. Obecnie nie jest to możliwe dla państwa (poza 5-letnim okresem Forward), ale to powinno pokazać, że nie ma problemu z podpisywaniem kredytów o różnych terminach wygaśnięcia. Ważne jest, aby tymczasowy priorytet banku zewnętrznego zapisany został w księgach banku, który akceptuje państwa podporządkowanie.

To powinno być moim rozwiązaniem dla problemu czasowego między wygaśnięciem zobowiązania KFW na 10 lat a ewentualnym przedłużeniem kredytu o 10,5 roku.










Cytat noelmaxim

Co więcej, KfW można zawsze spłacić wcześniej, a bank domowy zrobi to chętnie, jednakże zazwyczaj się to nie opłaca, ponieważ kosztem jest naliczenie odsetek od wcześniejszej spłaty, które zawsze występują w przypadku programu mieszkaniowego KfW.

Chodzi o Program 153 (budowa energooszczędna), który moim zdaniem może być częściowo lub w całości spłacony w dowolnym momencie bez konieczności uiszczenia rekompensaty za wcześniejszą spłatę. W ten sposób dochodzę do mojej refleksji.







Cytat noelmaxim

Wariant 3 będzie najlepszy. Jeszcze lepiej byłoby, gdyby mieli dostępne środki własne albo zainwestowali je (mówią państwo o dokonywanych i planowanych dodatkowych spłatach) w instrument zabezpieczający przed wzrostem stóp procentowych związany z oszczędzaniem budowlanym, jeśli pozostałe salda kredytów pozostaną wysokie pomimo dodatkowych spłat. Jeżeli tak nie będzie, nie muszą się martwić o spłaty i wady związane z różnymi terminami wygaśnięcia. W ten sposób zapewniają sobie - jeśli to będzie konieczne z punktu widzenia kalkulacji - bezpieczeństwo przed wzrostem stóp procentowych i niezależność!


W ciągu ostatnich 3 lat zawsze korzystano z maksymalnej opcji dodatkowej spłaty głównego kredytu. Kwota na 2017 jest również gotowa. Nawet jeśli w przyszłości przez kilka lat opcja ta nie będzie wykorzystywana lub nie zostanie użyta w pełni, kredyt powinien zostać spłacony do końca okresu jego związania z oprocentowaniem w 2028 r.

kredyt KFW ma maksymalnie pozostałe saldo w wysokości 36 000 € na koniec okresu jego związania z oprocentowaniem. Z kolei istnieje bileter zabezpieczony budowlany z dobrą stopą zwrotu w wysokości około 8 000 €, który mógłby zmniejszyć to saldo, jeśli nie zostanie wcześniej zerwany. Nie mógłby długo pozostawać, ponieważ w przeciwnym razie bonus przepada. W ten sposób ryzyko jest też tam akceptowalne.

W zasadzie nie chodzi mi o zabezpieczenie (np. poprzez oszczędzanie budowlane), ale bardziej o optymalizację (oprocentowania). Duże środki na rachunkach papierów wartościowych nie są dostępne. Rezerwa znajduje się na coraz mniej oprocentowanym rachunku oszczędnościowym, więc najlepiej wykorzystać dodatkowe spłaty i optymalizować oprocentowanie kredytów.

[NaTwoim13]

Ok, ale do 2028 roku i tak nie będą czekać, ponieważ pożyczkę można spłacić wcześniej (10 lat po wypłacie z półrocznym okresem wypowiedzenia).

KfW 153 może być spłacone w dowolnym momencie bez kar za przedterminową spłatę.

Przenoszenie KfW nie ma sensu, ponieważ w przypadku takiej niewielkiej kwoty, nawet ich główny bank nie zaoferuje im znacznie lepszego oprocentowania niż 1,4%.

[2tneub]

Ok, ale do 2028 roku i tak nie będą czekać, ponieważ pożyczkę można spłacić wcześniej (10 lat po pełnej wypłacie z półrocznym okresem wypowiedzenia).

Oczywiście zależy to od oprocentowania w latach 2022/2023. Mam pewność do 2028 roku i jeśli oprocentowanie stanie się korzystniejsze, będę mógł zrezygnować po 10 latach.







Cytat od noelmaxim

Przeksztalcenie kredytu na KfW nie ma sensu, ponieważ w przypadku tej niewielkiej sumy, nawet ich własny bank nie dostanie znacznie lepszego oprocentowania niż 1,4%.


Czy to uważa się za wadium? Rejestracja hipoteki nie była dokonana na rzecz KFW, ale na rzecz banku pośredniczącego.
Jeśli teraz zawrę nową umowę kredytową u banku pośredniczącego, to czy jest ona mimo to wadium, pomimo korzystania z tej samej hipoteki?
W całej analizie bank miałby hipotekę w wysokości 215 tys. € i kwotę kredytu w wysokości 167 tys. €.

Jeśli tak faktycznie jest, to zgadzam się z Państwem, że to nie ma sensu.

[NaTwoim13]

Nie ma znaczenia zarejestrowana hipoteka, liczy się zakres obciążenia po ostatni cenach.

Może wtedy podział na długi z pierwszeństwem i długi z drugiego rzędu jest złym określeniem, ale łączna suma jest zwiększona o walutę NiekfW Fundusze i jest to uwzględnione w cenie. Chcę przez to powiedzieć, że dla zastosowanej sumy - która nie przekracza 50 000 euro - istnieją ogromne dopłaty do tej sumy. To, w połączeniu z dopłatami do całkowitego zakresu obciążenia, nie pozwala mi oczekiwać znacznie lepszych warunków niż 1,4%.

[2tneub]

Dziękuję za wyjaśnienia, choć nie wyszło to, czego się spodziewałem.
Przynajmniej teraz wiem, co zrobić po 10 latach, zobaczymy w 2023 roku, czy będę musiał płacić odsetki czy dostanę je.

[BenniG]

Chciałbym powiedzieć, że na kwotę złożenia wniosku - która teraz nie różni się od 50,000 euro - stosowane są olbrzymie dopłaty do tej sumy. To w połączeniu z dopłatami do całkowitego wskaźnika obciążenia nie pozwala mi oczekiwać warunków znacznie lepszych niż 1,4%.

A jeśli tneub chciałby jeszcze coś zainwestować w Dom lub działkę (jeśli coś jeszcze się zalega). 3000-4000 € można szybko zgromadzić, więc ponownie znalazłby się na kwocie 50,000 €.

Oczywiście, teraz wszystko to trochę kwestia drobnych sum.
I dopiero po wszystkim można ocenić, czy to naprawdę jest najrozsądniejsze pod względem refinansowania.