Capital Investment 4

[Richy4004]

Cześć drodzy czytelnicy forum,

Bank na razie odrzucił nam kredyt, ponieważ ocenił Dom za nisko.

Oto nasza sytuacja wyjściowa:

Ja - przedsiębiorca (spółka z o.o.) Dochód netto: 5000€
Partnerka - zatrudniona na pół etatu Dochód netto: 1140€

Łączny dochód netto: 6140€

Dane dotyczące domu:

Rok budowy: 1981
Typ domu: Dom szeregowy
Technologia budowy: murowana
Powierzchnia mieszkalna: 128 m²
Działka: 180m²
Lokalizacja: powiat Monachium

Finansowanie:

Cena zakupu: 751.000€
Planowane remonty: 50.000€ (kredyt krajowy KFW)
Koszty notarialne/rejestracja: 15.020€
Podatek od nabycia nieruchomości: 26.285€

Całkowite koszty: 842.305€

Wkład własny: 100.000€

Całkowite finansowanie: 742.000€

Bardzo chętnie uzyskałbym informacje na temat Waszej oceny sytuacji i co jeszcze moglibyśmy zrobić. Bank wycenił Dom na 550.000€, co jest całkowicie nierealistyczne.

Dziękuję za Wasze wskazówki.

[6Bankkaufmann]

@Richy4004, czy jest Pan ekspertem lub czymś w tym rodzaju?

Na czym opiera Pan wycenę w wysokości 751.000 EUR na wartość rynkową nieruchomości.

Tutaj można ocenić obiekt jedynie na podstawie szczegółów dotyczących samej nieruchomości.

Na podstawie Państwa danych nie można oczywiście niczego obliczyć.

Czy zaakceptował Pan tę kwotę od banku, rozważając ewentualną zmianę banku?

PS: Pytanie dotyczące spółki GmbH. Od kiedy istnieje ta spółka?

[Richy4004]

@Pracownik banku firma ist seit Anfang des Jahres existent, aber das jednoosobowe przedsiębiorstwo ist seit 2010.

[NaTwoim13]

Spółka z o.o. na razie może być nieinteresująca, a ocena tego niekonstruktywna, ponieważ bank odrzucił wniosek ze względu na wartość obiektu, a nie zdolność kredytową. To niestety obecnie często jest problem, chociaż zrozumiały, ponieważ chce się przeciwdziałać bańce na rynku nieruchomości. Wartości rynkowe nie są wartościami rynkowymi i w zasadzie to jest w porządku. Korektę można dokonać poprzez przeniesienie ryzyka lub wyższej wartości rynkowej na klienta, co zazwyczaj odbywa się za pomocą kapitału własnego.

Ponadto istotne jest, jak bank wycenia modernizacje i remonty. Oczywiście, banki dokonują różnych wycen, więc odmowa przez obecnie wyceniający bank nie musi oznaczać ostatecznej odmowy. Warto zatem celowo i precyzyjnie wybierać banki, które po pierwsze nie dokonują dużych obniżeń wartości, po drugie w pełni uwzględniają modernizacje i remonty, a po trzecie przeprowadzają oceny za pomocą odpowiednich programów. Być może bank z lokalną znajomością rynku jest bardziej odpowiedni w porównaniu do banku hipotecznego z pozornie lepszymi warunkami.

Który bank tymczasowo odrzucił finansowanie?

[Richy4004]

Cześć noelmaxim,

dziękuję za Twoją szczegółową odpowiedź. Była to Commerzbank. Jaką bank poleciłbyś?

[6Bankkaufmann]

@Richy, gdy osiągniesz określoną skalę, warto rozważyć zmianę z działalności jednoosobowej na spółkę GmbH.
Istnieją oczywiście odpowiednie przepisy prawne.
Jeśli w spółce GmbH zarobisz trwale 5000 EUR, co jest również udokumentowane w przypadku działalności jednoosobowej (jak wynika z zeznania podatkowego), jest to w porządku pod względem ciągłości dochodów.

[Richy4004]

@Specjalista ds. bankowości, dochód jest dłużej udokumentowany, więc z punktu widzenia banku nie stanowi to problemu.

[NaTwoim13]

Chciałbym, aby przekazała mi kluczowe dane dotyczące nieruchomości, aby ocenić nieruchomość za pomocą Sprengnetter i ocenić szanse, jaka bank może rozważyć przyjęcie tych wartości. Być może po wycenie zostanie już wybrany bank, ponieważ niektóre banki hipoteczne współpracują z Sprengnetterem w zakresie wyceny nieruchomości.
Cóż, jeśli to była CoBa, to jestem optymistycznie nastawiony, że ostatnie słowo jeszcze nie zostało powiedziane, obecnie jestem spokojny i pełen nadziei.

[NaTwoim13]

Dyskusja o dochodach jest całkowicie nieinteresująca, zwłaszcza że nie ma już możliwości zmiany tego.

[hoehlenbewohner]

Ładny przykład bańki, która rzekomo nie istnieje.
Oczywiście mały, wymagający remontu Dom szeregowy na działce wielkości ręcznika nie jest wart 750 000 €, niezależnie od tego, czy chodzi o powiat Monachium czy nie.
Ceny są podawane i wydaje się, że są płacane. Moim zdaniem ten wir będzie się po prostu nadal kręcił wiecznie, a przekonanie, że za 20 lat można sprzedać chatę za 1,5 mln, jest błędne. Ceny nieruchomości kompletnie oderwały się od rzeczywistych dochodów.
Ale przynajmniej banki zdają się to chociaż częściowo dostrzegać.

[NaTwoim13]

Nie, takich nie ma, ponieważ w niektórych regionach kompletnie zawyżone wartości rynkowe są finansowane tylko wtedy, gdy różnicę pokryje klient ze swoich środków własnych. Nawet jeśli zdolność kredytowa klienta jest wyjątkowo dobra, to nawet wtedy by nie było tych kredytów, gdyby banki nie były tak restrykcyjne w swoich ocenach, ponieważ same wysokie ceny zakupu nie prowadzą od razu do bańki, ponieważ ta nie pękłaby, gdyby spłaty hipoteczne były realizowane.

Słabe koncepcje finansowania są raczej zagrożeniem, np. gdy po zakończeniu okresu obowiązywania oprocentowania raty nie są już możliwe do spłacenia, ponieważ stopy procentowe są inne. Dobry plan finansowy działa na to jednak zapobiegawczo, dlatego banki zasadnie podniosły minimalne wymogi spłaty ze względu na niski poziom stóp procentowych.

Ten dziki, szalony rynek nieruchomości i finansowania w ogóle nie istnieje, jeśli uwzględni się zmiany i dostosowane kryteria alokacji banków w ich polityce udzielania kredytów.

[6Bankkaufmann]

@Richy4004, jak opisano, wycena obiektu wynosi EUR 524.000 według Sprengnetter.
Na razie nie uwzględniono żadnych modernizacji (rok budowy: 1981).
Jeśli znasz szczegółowe modernizacje przeprowadzone od 1981 roku na obiekcie, można je uwzględnić w wycenie obiektu.

[NaTwoim13]

@Pracownik banku

Kto tutaj podał taką wartość zgodną ze Sprengnetterem?? Skąd taki pomysł?

[6Bankkaufmann]

@Noelmaxim, Ty sam znasz odpowiedź, dlaczego więc zadajesz to pytanie tutaj? Do wyceny potrzebny jest adres, który uprzejmie udostępnił mi Richy4004.

I oczywiście nie zostanie tutaj opublikowany.

[NaTwoim13]

No więc nie mogę przecież przewidzieć ani wyczuć, że przeprowadzili Państwo tę ocenę, ponieważ podano im adres obiektu. Niestety, nawet obserwując, popełniają błędy, a sam adres obiektu nie pomaga mi w żaden sposób w ocenie za pomocą Sprengnetter!! Jeśli nie zapytam przynajmniej równolegle o stopień zmodernizowania, nie będę mógł sztucznie podnieść roku budowy technicznej, aby oszacować realistycznie wykorzystywalną wartość. Konieczne są również dodatkowe informacje, takie jak:

- Liczba pełnych kondygnacji
- Użytkowe poddasze
- Garaże, budynki pomocnicze
- Piwnica dostępna, wykończona

przynajmniej, aby oszacować wartość sprzedażną.

Wszystko inne - przepraszam - jest połowiczne, amatorkie, czasochłonne.

Dlatego poprosiłem o informacje o sobie.

[Ramm]

Myślę, że problemem nie jest wartość nieruchomości, ale jak chcesz sfinansować 850 000 € mając 6000 €/ netto? Czy dostajesz 0% i chcesz jeszcze spłacać kapitał, czy nie?

[NaTwoim13]

Nie, dochód będzie w porządku - bez sprawdzania. W przeciwnym razie Coba by odmówiła z tego powodu i w ogóle nie byłaby zainteresowana wyceną obiektu.
Obiekt można zabezpieczyć dokładnie tak, jak chce Ricky4004. To zostało przeze mnie zweryfikowane i istnieje możliwa oferta!

[Ramm]

Cześć noelmaxim,
w porządku,? Z czego muszę się liczyć miesięcznie, uwzględniając 2-3% spłaty, jeśli chcę sfinansować 750 tys. i łączne koszty w wysokości 850 tys. wliczając w to remont?

[nexttry]

Z przychodami nigdy nie sfinansujemy tej kwoty. Finansujemy o 200 tys. € mniej dzięki trochę wyższym dochodom (i to bez prowadzenia własnej działalności, czyli zdecydowanie mniejsze ryzyko) i uważam, że to jest granica.
Jednak muszę powiedzieć, że widziałem tutaj już znacznie gorsze przypadki. Rata w wysokości około 2500 € jest chyba możliwa do spłacenia z tego wynagrodzenia (chociaż trzeba będzie spłacać przez długi czas...), nie wygląda na to, że mają dzieci.

Ale zawsze przytłaczające są ceny w Monachium. Gdzie indziej można mieć znacznie lepszą jakość życia za mniejsze pieniądze... po prostu chore.

[Ramm]

Jasne w Gelsenkirchen

[6Bankkaufmann]

Bez komentarza

[NaTwoim13]

@nexttry

Ale dlaczego samozatrudniony ma większe ryzyko??? Masz rację co do cen, to jest naprawdę szaleństwo.

@Ramm

Potrzebuje tylko 742 000 euro. Spłata w wysokości 3% nie jest konieczna. Pomocne, ale niekonieczne. Przy kwocie 2 400 euro, koszty związane ze spłatą i odsetkami są jednak wyższe.

[Ramm]

Cześć, co tam u Ciebie? Czy w kwocie 2400€ jest już uwzględniona spłata kapitału, czy tylko odsetki?

[nexttry]

Podobnie jak akcje firmy technologicznej mają wyższą zmienność niż obligacje skarbowe, dochód osoby prowadzącej działalność gospodarczą ma średnio wyższą zmienność niż dochód pracownika => z definicji większe ryzyko. Można wymyślić dowolną liczbę przypadków, gdzie jest inaczej, ale stwierdzenie to nadal pozostaje ważne.

@Ramm: Istnieje wiele różnic między Monachium a Gelsenkirchen, ale jestem całkiem pewien, że nawet w Gelsenkirchen będą doskonałe dzielnice do zamieszkania (Buer byłby dobrym przykładem), a w dziesiątkach okolicznych miast na pewno znajdziesz podobną ofertę jak w Monachium jeśli chodzi o kulturę, czas wolny, parki, jedzenie itp. Ale ja również nie chciałbym mieszkać w Gelsenkirchen.

[Ramm]

i chcę STĄD!!!

[NaTwoim13]

Ramm, nic jak ucieczka, bez gotówki? Bez problemu, tutaj otrzymasz pomoc

[nexttry]

i ch chcę stąd odejść!!!

Dlaczego? Moje doświadczenia życiowe mówią mi (ok, przyznaję, w wieku trzydziestu paru lat jeszcze nie mam zbyt dużego doświadczenia, ale mieszkałem już w kilku dużych i małych miastach w Niemczech i za granicą): W zasadzie wszędzie robi się to samo. Piękne parki są wszędzie, dobre restauracje również, ulice handlowe oczywiście, kultura w większych aglomeracjach też, itp.. Dużo ważniejsze jest otoczenie społeczne, jeśli go nie ma, to wszędzie jest nudno. Znam Ruhrgebiet do pewnego stopnia, i jeśli komuś nie podoba się Gelsenkirchen, może się przeprowadzić do jednego z tysiąca innych miast w okolicy lub w kierunku Münsterland, jeśli chce zielono, albo w kierunku Hattingen, jeśli chce pagórków, albo ...

[Ramm]

Częściowo masz rację. Ale ze względu na pracę w Essen, zasięg jest ograniczony, poszukujemy na południe od Bochum (skąd pochodzę), a także rozważamy granicę Hattingen Bochum (tam mieszkają teściowie). Piękne parki, dobre restauracje i centra handlowe w GE - tutaj muszę Ci niestety zaprzeczyć.

[NaTwoim13]

...Braunschweig jest piękniejszy niż Hannover...lallalla

[Marc33]

Widzę, że niewiele się zmieniło w finansowaniu w ciągu ostatnich 12-15 lat.

Gdy byłem wtedy w moim banku domowym z prośbą o finansowanie, stosunek różnicy między ceną zakupu a wartością zabezpieczenia był podobny. I to nie dotyczyło Monachium. Zaproponowałem mojemu bankowi zapłatę 50% tej różnicy jako prowizję dla pośrednika, jeśli dział nieruchomości banku mógłby dla mnie znaleźć podobny obiekt w tej cenie.

Wtedy zgodziłem się na finansowanie. Patrząc na powyższe dane, zastanowiłbym się jednak, czy wszystko będzie dobrze, gdy za 10 lat obowiązywać będzie normalniejszy poziom oprocentowania. Przelicz sam, jakie pozostałe zadłużenie będziesz mieć po 10 latach, zakładając stopy procentowe wynoszące 3, 4 lub 5%.

[NaTwoim13]

@Marc33

Nikt już dziś nie musi obawiać się ryzyka zmiany stóp procentowych, o czym informuję i doradzam moim klientom, dlatego jeśli nie mają innych zabezpieczeń przed zmianami w stopach procentowych, nie muszą się martwić.