Capital Investment 4

[Troll77]

Cześć specjaliści,

obecnie stoimy przed decyzją o zbudowaniu drugiego domu. Teraz pytanie brzmi, co jest bardziej sensowne. Mamy Dom o wartości rynkowej 400 000 euro, na który nadal jest kredyt w wysokości 120 000 euro. Nowy Dom wraz z działką kosztowałby nas 500 000 euro.

Teraz pozostaje zastanowienie, czy wynająć Dom i zaciągnąć przychody z najmu, aby spłacić stary kredyt. Inna opcja to sprzedać Dom, ale wtedy musimy zapłacić bankowi odszkodowanie za wcześniejszą spłatę.


Co jest bardziej sensowne, wynajem czy sprzedaż?

[BenniG]

Nie można tego tak uogólnić. To zależy od tego, jak dużo możecie otrzymać wynajmując mieszkanie, jak dobre jest samo mieszkanie (stali lokatorzy, lokator dbający o niezbędne prace w domu), czy macie inne oszczędności, czy w ogóle macie ochotę być wynajmującym...

[Alex [CryptoMod]]

Jeśli sytuacja finansowa pozwala uniezależnić się od dochodów z najmu, wynajem jako alternatywa do zapłaty odstępnego może być rozważany.

Trzeba by jednak dokładnie obliczyć, jak wysoka byłaby ta opłata i jakie warunki można by uzyskać, sprzedając Dom i wprowadzając uzyskany kapitał do nowego finansowania.

[Troll77]

Cześć,

Jak obliczyć odszkodowanie za wcześniejszą spłatę? Myślę, że jeśli sprzedam Dom, będę miała wysoki kapitał własny. Ale wynajęcie też przyniesie zyski. W końcu (po 10 latach) najemca spłaci mój Dom.

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

jak obliczyć odszkodowanie za przedterminową spłatę? Myślę, że jeśli sprzedam Dom, to posiadam bardzo wysoki kapitał własny -> i 100% pewności. Ale wynajem też mógłby przynieść zyski, bo pewnego dnia (po 10 latach) najemca spłaci mojego domu -> ale z ryzykiem braku opłat najmu!!

To są dwie warianty, między którymi musisz wybrać.

[Martin79HN]

Cześć Troll77,

chciałbym wynająć Dom na 10 lat lub dłużej.
W tym czasie, odliczając odpisy amortyzacyjne od dochodów z najmu.
W ten sposób Najemca spłaci kredyt.

Należy uwzględnić rezerwę finansową na wypadek braku najemców. Budowa nowego domu zawsze wychodzi drożej niż planowano (zapas 10-20%).

Stary Dom może okazać się przydatny do refinansowania (budowa nowego domu)!
Po 10-15 latach planuję pozbyć się starego domu, aby zmniejszyć dług.

Pozdrowienia

Martin

[NaTwoim13]

Dla obliczenia odsetek od wcześniejszej spłaty istnieją kalkulatory.

W przypadku wynajmu brakujący kapitał własny zastępowany jest poprzez obciążenie wynajmowanego obiektu. Choć pieniądze muszą zostać wciąż pożyczone, po pierwsze są one spłacane pośrednio z dochodów z najmu, a po drugie stopa obciążenia obniża się przy nowym zadłużeniu pomimo braku kapitału własnego (który w przeciwnym razie byłby dostępny z przekazania i odpowiednio zmniejszyłby stopę obciążenia).

Decydujące będą obciążenia obecnie, jakie dochody z najmu (i jak trwałe są one) można uzyskać oraz jaki będzie wpływ tego wszystkiego podatkowo.

W zależności od zdolności kredytowej, uważam, że pomysł budowania majątku przez najemcę lub poprzez nieruchomość ma obecnie właściwą wartość. Trwałość można ustalić tylko, gdy ma się więcej informacji na temat sytuacji życiowej, pozycji oraz zdolności kredytowej.

[Tikonteroga]

To zależy też od tego, ile długów chcesz mieć...

Bardziej obronną decyzją byłoby prawdopodobnie sprzedać Dom, zapłacić odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, ale także całkowicie spłacić kredyt.

Osobiście nadałbym spłacie długów najwyższy priorytet.

Wynajmowanie domu jednorodzinnego musiałoby być również obarczone wyższym ryzykiem niż domu z kilkoma mieszkaniami do wynajęcia (dywersyfikacja?).

[NaTwoim13]

Cześć Tikonteroga,

Jak zdefiniować pojęcie długów? Zwłaszcza w kontekście budowy majątku i w związku z aktywami, wartościami majątkowymi?

[2tneub]

Warto zdecydowanie sprawdzić, jaką stopę zwrotu generuje wynajmowany Dom.
Nie bez powodu na rynku jest stosunkowo mało domów do wynajęcia.
Po pierwsze, taki Dom generuje wyższe koszty utrzymania niż mieszkanie, liczone na m².
Ponadto dla najemcy posiadanie ogrodu to miły dodatek. Jeśli działka jest warta 150 tys. €, a Dom ma generować stopę zwrotu 4%, to przy domu o powierzchni 130 m² cena najmu musiałaby być o 3-4 € wyższa niż w przypadku wynajmowanego mieszkania. Jeśli cena za m² byłaby o 3 € wyższa niż w przypadku wynajmowanego mieszkania, to większość najemców nie byłaby zainteresowana płaceniem tej dodatkowej kwoty.


PS:
Niedawno przypadkowo zauważyłem na sprzedaż wynajmowany segment (budowany w 1997 roku) za 150 tys. € tutaj w okolicy. Chociaż na wsi, to tylko 15 km od większego miasta i około 25 km/30 minut do centrum Drezna. Cena wynajmu 5 €/m². Ta sama cena za metr kwadratowy jest ustalana dla mieszkań. Przy takim domu prawdopodobnie nie pozostanie zysk z inwestycji.

[Alex [CryptoMod]]

Cześć Tikonteroga,

Jak zdefiniowalibyście pojęcie długu? Szczególnie w kontekście budowy majątku i w związku z aktywami lub wartościami zabezpieczającymi?

Myślę, że może to określić tylko sam zainteresowany.
Wariant ryzykowny, który, jeśli się uda, może przynieść dobry zwrot (wynajem) lub bezpieczny wariant, w którym w zasadzie nie pozostają żadne zmienne (sprzedaż).

[Troll77]

Cześć, teraz otrzymałem wiele odpowiedzi na mój temat. Wygląda na to, że będziemy wynajmować Dom. Emocjonalne przywiązanie mojej żony do domu jest nadal bardzo silne. Naszym planem jest teraz wynajem domu na co najmniej 10 lat, a następnie sprzedaż. Myślicie, czy ma sens oferować rodzaj najmu z opcją kupna? Czy to jeszcze istnieje? Dochód z nieruchomości powinien wynosić 4%. Mamy 140 m² powierzchni mieszkalnej i 620 m² powierzchni działki. Wczoraj dostałem od zaprzyjaźnionego pośrednika analizę rynku naszego domu. Zgodnie z analizą, wartość domu z działką wynosi 390 000.

[6Bankkaufmann]

@Troll77, jeśli uzgodnisz umowę najmu z potencjalnym najemcą, to jest to prawne możliwe.

Ja bym jednak zalecał spisanie tego na papierze, a nie od razu notarialne potwierdzenie z zapisem prawa własności dla najemcy w księdze wieczystej. Powinno wystarczyć, gdy uzgodnicie umowę najmu z zaliczką na piśmie/dokumencie.

[Troll77]

@Troll77, jeśli zawrzesz umowę najmu z potencjalnym najemcą z opcją kupna, to jest to możliwe prawnie.

Jednak sugeruję spisać to na papierze, a nie od razu dokonywać notarialnego aktu zarejestrowania z zaliczką dla najemcy w księdze wieczystej.
Wystarczyłoby nawet, gdybyś zawarł umowę najmu z opcją kupna z uwzględnieniem odliczenia czynszu na papierze/dokumencie.

Jasne, dołączę to jako załącznik do umowy najmu. Poprzez to będę miał pewność, że jeśli najemca wynajmie obiekt, będzie ostrożnie z nim postępował, ponieważ ma szansę na jego nabycie.

Ale czy to ma sens? A może lepiej jest tylko wynająć i mieć nadzieję, że ktoś długo pozostanie i będzie dbał o Dom?

[6Bankkaufmann]

@Troll77, no cóż, to zależy od tego, co chcesz zrobić. Dobry najemca będzie mimo wszystko dbał o Dom.
Jednakże, jeśli najemca ma opcję zakupu, może bardziej troskliwie się nim opiekować.

[Troll77]

@Troll77, to zależy od tego, co chcesz zrobić. Dobry lokator i tak powinien dbać o Dom.
Ale jeśli najemca ma opcję zakupu, być może będzie troszczył się bardziej.

No cóż - temat dzierżawy z opcją zakupu to jednak spłacanie sprzedaży na raty.
W takim razie wynajem z 4% zwrotem zainwestowanego kapitału jest lepszy. Po 10 latach Dom jest bez zadłużeń, a ja mogę użyć dochody z najmu do spłacenia nowego kredytu.

Przy wartości rynkowej 390 000 euro i 4% zwrocie zainwestowanego kapitału, najem wynosiłby 1300 euro miesięcznie... czyli 8 euro za metr kwadratowy. Nikt tego nie zapłaci... prawda?

[BenniG]

Hm, jeśli weźmiesz tylko te 4% z 390.000 €, otrzymasz 1.300 € miesięcznie.
Jeśli dodasz do tego 2 € za metr kwadratowy na utrzymanie, otrzymasz 1.580 €.
Możesz zobaczyć, czy jest wielu zainteresowanych.
Do tego dochodzą jeszcze podatki, ubezpieczenia, śmieci, prąd, woda, ogrzewanie, kominiarz, sprzątanie domu, pielęgnacja ogrodu, odśnieżanie, telefon, internet, telewizja.

Na jak długi czas powinna być umowa najmu z możliwością wykupu?
Jeśli znajdziesz kogoś, kto zgodzi się płacić 2.580 €, musiałby on płacić przez 17.55 roku. Przy 2.000 € - 26,29 lat, przy 3.000 € - 14,22 lat.
Co w przypadku konieczności naprawy w tym czasie?

Jeśli obecnie mogę sobie pozwolić na około 1.600 € czynszu, wolałbym od razu coś kupić, zamiast przechodzić przez wynajem lub najem z możliwością wykupu. Ale oczywiście trudno jest ocenić wszystko, gdy nie zna się dokładnych informacji o obiekcie.

[6Bankkaufmann]

@Troll77, uważam, że dla potencjalnego najemcy decydujące znaczenie ma lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja.

I stan domu. Jeśli wszystko jest w porządku, dlaczego najemca nie miałby być skłonny płacić 1300 EUR, mając opcję zakupu obiektu.

Gdzie dokładnie znajduje się Dom w Niemczech? Kod pocztowy?

[Martin79HN]

Cześć Troll77,

Jeśli kobieta jest zainteresowana wynajmem z opcją zakupu, ja bym się na to nie zdecydował. Moim zdaniem byłoby to problematyczne w przypadku zwolnienia najemcy, który ma opcję zakupu. Możliwe problemy to np. brak płatności, brak zaangażowania, itp.

Wartość czynszu powinna być średnia, zgodna z lokalnym rynkiem najmu, a Dom można wynająć osobie z dobrymi dochodami i dziećmi. Jako kaucję proponuję równowartość 3 miesięcy czynszu.

Za 10 lub 15 lat będziesz miał elastyczność w uzyskaniu refinansowania lub, w razie potrzeby, spłaceniu większej sumy.

Maksymalna stopa zwrotu przy wynajmie z opcją zakupu wynosi 4%. Zdecydowanie bardziej opłacalne jest wynajmować, spłacać kredyt, a w przyszłości sprzedać Dom za potencjalnie wyższą cenę.

Pozdrawiam,

Martin

[Troll77]

Dom znajduje się w Środkowej Frankonii. Kod pocztowy to 91XXX

Zastanawiam się teraz, czy nie wystawić go tylko na wynajem... Mam jeszcze bieżący kredyt.
Po 10 latach zawsze mogę rozważyć sprzedaż domu najemcy. Wtedy mógłbym spłacić moje istniejące zobowiązania. Czy popełniam teraz błąd myślowy?

[6Bankkaufmann]

Nie, nie robisz błędu myślowego, chodzi o to, że to jest od najemcy, który ma zapłacić EUR 1.300...

[Martin79HN]

Cześć Troll77,

Sprawdź mój post, który pojawił się równocześnie z twoim.

To również moje zdanie: wynajmij i zobacz później!

Uwaga przy wynajmowaniu, zalecam trzymać co najmniej 10 lat,
inaczej będzie konieczne zapłacenie podatku od zysku z zbycia, co może być kosztowne!

Pozdrawiam,

Martin

[matti85]

Czemu zysk z tytułu zbycia powinien być opodatkowany?
Jeśli nieruchomość była przez 2 lata wykorzystywana osobiście, to wszystko inne nie ma znaczenia. Zysk jest nieopodatkowany!!!

[Troll77]

Okej. Wtedy zabierajmy się za całość.
Następnie będziemy musieli zająć się finansowaniem nowego domu.

Ponieważ wynajmuję.. nie mam własnego kapitału.. musiałbym to wszystko sfinansować..

[NaTwoim13]

W uproszczeniu, jeśli kupujesz, wynajmujesz, sprzedajesz, to podlega podatek spekulacyjny!

Odrzuć zakup na raty, to jest głupota. Musisz spłacić Dom samodzielnie, nawet w przypadku wynajmu na raty nie jesteś zwolniony z obowiązków wynikających z najemcy. Jeśli nie ma natychmiastowej sprzedaży, wtedy wynajmujesz, dzięki czemu najemca spłaca swoją hipotekę.

To nie położenie jest decydujące, co się liczy to potencjalna grupa najemców. Powinieneś dokładnie zbadać ją z góry, być może istnieją duże firmy, które poszukują przestrzeni do wynajęcia dla swoich kupionych kierowników/pracowników.

Zawsze istnieje ryzyko, że znaczna część zamożnych klientów kupiłaby samodzielnie, ale czasami wynajem ma sens, ponadto może to prowadzić do większej rotacji najemców.

Trzeba dokładnie zbadać, a przede wszystkim zdawać sobie sprawę z konsekwencji wynajmu. Jeśli masz dobrych najemców, którzy regularnie płacą, może to być słuszna decyzja inwestycyjna.

[Troll77]

W uproszczeniu, zakup, wynajem, sprzedaż, wtedy podlega opodatkowaniu spekulacyjnemu!

Ups, wydaje mi się, że źle mnie zrozumiałeś.

W roku 2004 wybudowałem Dom. Z powodu okoliczności rodzinnych Dom okazał się niestety dla nas za mały. Dlatego chcielibyśmy wynająć stary Dom.

Po otrzymaniu oferty działki budowlanej, zastanawiam się poważnie nad budową nowego domu.

[NaTwoim13]

Zrozumiałem wszystko, chciałem tylko wyjaśnić, kiedy podatek spekulacyjny jest wymagany, a w twoim przypadku nie ma takiej konieczności, ponieważ nie postępowałeś tak, jak ja to opisałem, gdzie podatek spekulacyjny byłby wymagany.

[Alex [CryptoMod]]

Dom znajduje się w Środkowej Frankonii. Kod pocztowy 91XXX

Sami przez pewien czas mieszkaliśmy w okolicach kodu pocztowego 91, raz w kierunku Górnego Palatynatu (w okolicach Hersbruck) oraz w Herzogenaurach i Hilpoltstein.
W okolicach Erlangen/Herzogenaurach i Hilpoltstein można osiągnąć dość wysokie dochody z najmu, zwłaszcza w Herzogenaurach z firmami działającymi na miejscu.

Chciałbym jednak zauważyć, że jeśli Twoja żona emocjonalnie jest przywiązana do domu, może być trudno, jeśli najemca nie dba o niego tak, jak by sobie tego życzyła.....

[MissTake]

Cześć. Z najmem związany jest również wynajmujący. Doświadczyliśmy tego jako najemcy 2 razy: Raz, gdy Dom przeszedł na nas po zgonie właściciela, a właściciele byli bardzo związani z domem i bardzo nas ograniczali w naszej swobodzie. Skarżyli się, że rozwieszamy pranie w ogrodzie, co pomyślą sąsiedzi... i zawsze czaili się przed domem, zaglądając przez okna, czy wszystko jest w porządku. Mieli problemy z rozliczeniami. Drugi raz, gdy nie było więzi emocjonalnej, a spadkobiercy nie mieli ochoty na podejmowanie działań.
Ale być najemcą oznacza także mieć prawa. Jeśli kapie woda z sufitu albo nie działa ogrzewanie, oczekuję szybkiego i terminowego rozwiązania. Oczekuję również, że rozliczenia będą zgodne z przepisami prawa. Najemca płaci czynsz. Musi on (jeśli jest to uzgodnione w umowie najmu) ponosić koszty drobnych napraw. Do większych spraw nie jest zobowiązany.
W takich przypadkach polecam skontaktowanie się z lokalną organizacją np. Haus und Grund w celu uzyskania informacji na temat swoich praw i obowiązków. Mamy teraz świetną umowę najmu. Zostało w niej uwzględnione wszystko, co może się zdarzyć. Współwłaściciele już nie mają ochoty na wynajem (prawdopodobnie zorientowali się, że konserwacja wymaga więcej pracy, niż przypuszczali). Chcieli sprzedać, zapytali nas najpierw, dali czas na przemyślenie. My również rozglądaliśmy się za innymi opcjami i teraz kupiliśmy ten Dom.
Należy też wziąć pod uwagę: z nieruchomościami wynajmowanymi wartość sprzedaży jest niższa. Jeśli jest najemca, trudno się go pozbyć. Możliwość Eigenbedarf jest opcją, ale jeśli najemca się sprzeciwi... i trzeba będzie go pozwać. Nas - jako kupujących - odstraszyły takie sytuacje.
Wszystkie te kwestie wydają się ważne.
Zdecydowałabym się raczej sprzedać i ewentualnie szukać najemców, jeśli byłabym pewna, że emocjonalnie i prawnie dam sobie radę z tą sytuacją.

[Troll77]

Cześć,

trochę odbiegliśmy od tematu. Zdecydowaliśmy się teraz wynająć nasz Dom. Umowę najmu sporządzi nam adwokat. Nie chcemy w żaden sposób ograniczać przyszłych najemców, ale zakładamy, że będą oni odpowiednio dbali o obiekt najmu.

Ponieważ mamy obecnie praktycznie żadnego kapitału własnego, rozważamy następujące finansowanie naszego nowego domu.

Koszty to około 450.000 EUR, w tym działka + koszty budowy + Dom + tereny zewnętrzne + garaże + itp...

Dom ma być zgodny z normą KFW 40+ od LuxHaus. Powierzchnia mieszkalna 175 mkw, garaż z wiatą samochodową.

Planujemy następująco sfinansować całość:

1. kredyt KFW 153 - 200.000 euro
2. kredyt KFW 124 - 50.000 euro
3. kredyt budowlany PSD-Bank - 200.000 euro

Budżet: Dochód (mężczyzna) 2600,00 euro netto
Dochód (kobieta) 450,00 euro netto
Świadczenie rodzinne 576,00 euro
przewidywane dochody z najmu: 1200,00 euro - które będą przeznaczone na spłatę obecnego kredytu (na 7 lat), po tym okresie dostępne na spłatę kredytu.
Instalacja fotowoltaiczna na dachu (1800 euro netto / rocznie)

Czy całość jest możliwa do zrealizowania? Czy kwota 450.000 euro jest zbyt wysoka?

Pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

@Troll77, ile jednostek mieszkaniowych ma ten Dom?
Ze względu na Pana/Pani informację dotyczącą KfW 153 EUR 200.000

[Troll77]

Cześć, to są 2 jednostki mieszkalne.

[Tikonteroga]

Cześć,

widzę pewne ryzyko. Dodatkowo w grze są dwoje dzieci.

Przewidywane dochody z czynszu w wysokości 1300 EUR stanowią znaczącą część waszych ogólnych dochodów, wynoszącą około 20-25%. Jeśli nieruchomość nie będzie wynajęta przez pewien czas, to brak dochodów z czynszu sprawi, że musicie pokryć różne koszty samodzielnie, które zazwyczaj przenosilibyście na najemcę. W takim przypadku musielibyście również regulować ratę kredytu. Powinniście mieć wystarczające rezerwy gotówkowe na ten cel!!!

Czy pensja w wysokości 2600 EUR netto jest zabezpieczona przez ubezpieczenie od niezdolności do pracy?

Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Wysokość dochodów z najmu z drugiego mieszkania w projekcie budowlanym?

Wartość istniejącej nieruchomości do wynajęcia? Reszta wartości kredytu na domu?

Czy chcesz - jeśli dochód z najmu z nieruchomości ma spłacić resztę kredytu - spłacić nadwyżkę poprzez dodatkowe spłaty?

Jeśli chcą skorzystać z wizyty u prawnika z powodu umowy najmu, powinni również umówić się z doradcą podatkowym, ponieważ sposób, w jaki chcą rozłożyć spłatę, jest bezzasadny pod względem podatkowym.

Nie uzyskają pozytywnej opinii kredytowej w wielu bankach, ponieważ nie spełniają kryteriów inwestycyjnych. Jest to możliwe w niektórych bankach, ale czy jest to zalecane, pozostaje do dyskusji.

Dla mnie to wszystko nie jest przemyślane do końca. W niektórych kwestiach nie są Państwo dobrze doradzeni.

[hoehlenbewohner]

Moim zdaniem kwota 450 000€ przy takim dochodzie jest znacznie za wysoka.
Jeśli to jest już Wasz drugi Dom, to prawdopodobnie nie jesteście już w wieku około 25 lat.
Więc konieczna będzie nieco wyższa spłata, aby bilans finansowy się nie rozjechał.
Dochody z najmu nie są zbyt pewne i będą również zużywane na dotychczasowy kredyt.
Wątpię również, czy uda się uzyskać rozsądną finansową ofertę na całość, bankom też powinno być to zbyt ryzykowne.

[matti85]

Uważam, że ryzyko jest również związane z dochodami.
2 600 € netto plus 3 dzieci. Tylko na jedzenie i inne rzeczy wydaje się dużo pieniędzy. Dodatkowo chcecie coś zorganizować itd.
Istnieje również ryzyko, że może się zdarzyć przestój i co wtedy? Osobiście przy takim dochodzie nie odważyłbym się.

Proponowałbym pozostać w Waszym „starym” domu, który wkrótce spłacicie. Następnie, 1-2 lata przed spłatą, możecie ponownie się zastanowić.

Całkowite dochody wynoszą u Was 3 600 € i jest Was 5 osób. Moim zdaniem obecnie to stanowczo zbyt wysoka kwota.

[Troll77]

Mhhh wielkie dzięki za wszystkie odpowiedzi.

Wygląda na to, że musimy to wszystko przemyśleć. Noelmaxim zauważył również, że to nie jest jeszcze dopracowane. Jak więc należałoby podejść do tego wszystkiego?

[Alex [CryptoMod]]

Umowę najmu sporządzimy przez prawnika. Nie chcemy w żaden sposób ograniczać przyszłych najemców, ale zakładamy, że będą oni odpowiednio dbali o wynajmowaną nieruchomość.

Przepraszam, że wracam do tego jeszcze raz, ale już teraz widzę, że to będzie porażka.
Co ma teraz zrobić ten prawnik? Istnieją standardowe umowy najmu od organizacji Haus und Grund, które zostały dostosowane do obecnej sytuacji prawnej i orzecznictwa.
Wiele innych rozwiązań kończy się fiaskiem, gdy właściciel uważa, że jest bardzo inteligentny, stosując określone klauzule. W prawie najmu właściciel jest traktowany jako przedsiębiorca, a najemca jako osoba prywatna.

Jeżeli liczycie na dochody z najmu, to mogą to być bardzo stresujące lata. Dlatego polecam skorzystanie z standardowej umowy najmu i dokładne sprawdzenie zdolności płatniczej potencjalnego najemcy (np. poprzez sprawdzenie w BIK, kontakt z poprzednimi najemcami itp.)

Dla mnie jako najemcy odpowiednie traktowanie nieruchomości zawsze było kluczowe, mimo to ostatnio miałem właściciela, który interpretował to zupełnie inaczej niż ja. (i był jedynym z 6 właścicieli, z którymi miałem kłopoty w trakcie mojego życia)

[Troll77]

Jeśli zależysz na dochodach z najmu, kolejne lata mogą być dość stresujące. Dlatego proponuję skorzystanie z standardowego umowy najmu i dokładne sprawdzenie zdolności kredytowej najemcy (kontakt z Schufa/poprzednim najemcą itp.)

Właściwie naszym celem było spłacić nasz stary Dom za pomocą dochodów z wynajmu. Pieniądze, które teraz przeznaczyliśmy na finansowanie, chcieliśmy następnie zainwestować w nową nieruchomość. Jednakże, widzę po wielu odpowiedziach, że nie wszystko potoczy się tak, jak to sobie wyobrażaliśmy.

Czy właściwym krokiem jest więc.... sprzedać Dom i następnie sfinansować nowy z wysokim kapitałem własnym?

[Alex [CryptoMod]]

Pomysłem było faktycznie spłacenie naszego starego domu za pomocą wynajmu. Pieniądze, które teraz wkładamy w finansowanie, będziemy wkładać w nową nieruchomość.

Nie ma znaczenia, gdzie dokładnie planowane jest przeznaczenie pieniędzy z wynajmu. Jeśli ich brakuje, to ich po prostu brakuje.
Generalnie wynajem domu i spłacenie kredytu w ten sposób byłoby dobrym rozwiązaniem, choć wiąże się z pewnymi ryzykami. To, co bardziej martwi mnie, to strona psychiczna, kiedy to najemca odrobinę inaczej traktuje Dom, oczekując od ciebie jako właściciela (lub twojej żony) jeszcze staranniejszego traktowania.....

Nasz ostatni wynajmujący był na przykład zdania, że ​​trzeba było w każdą sobotę spędzać czas w ogrodzie, wyciągać chwasty, kosić trawę itp. My robiliśmy to według potrzeb, bo nam nie przeszkadzało, gdy trawa była nieco wyższa niż precyzyjnie 2,5 cm.... Ponadto obowiązek utrzymania nieruchomości zawsze spoczywa na wynajmującym. Najemca zgłasza ci problem, a ty musisz się nim zająć. Jeśli naprawa potrwa dłużej, może obniżyć ci czynsz..... w rezultacie brakuje kilku euro....

Przy twoich dochodach (moja osobista opinia !!) rozważyłbym obie możliwości dokładnie (tak jak już napisał Noelmaxim z księgowym) i później, gdy gruntownie przeanalizowałem obie, podjąłbym decyzję. Do tego na pewno lepiej nadawałby się niezależny doradca finansowy niż pracownik banku, który oferuje tylko swoje produkty.

[NaTwoim13]

Warto zauważyć, że zgładzając nieruchomość, którą wynajmują (obiekt istniejący), powinni zwrócić uwagę, że również nieruchomość zamieszkana przez nich musi zostać spłacona, a odsetki od obiektu istniejącego mogą być odliczone podatkowo. Spłata długu związana z nieruchomością istniejącą powoduje zwiększenie obciążenia podatkowego wynikającego z dochodów z wynajmu. W uproszczeniu nie chodzi tylko o dodatkowe dochody, ale także o wyższą progresję podatkową na ogół przychodów. Chociaż przez dochody z najmu mają więcej pieniędzy w kieszeni, ich netto z wynagrodzenia zmniejsza się proporcjonalnie.

Odpowiedzią na to może być tylko zespół ekspertów składający się z doradcy podatkowego i pośrednika finansowego, ponieważ, jak już wspomniano w moim innym poście, nie każdy bank będzie wspierał ich przedsięwzięcie, a jeśli tak, pozostaje pytanie, czy uwzględnione są ich interesy podatkowe i osobiste. Ich obciążenie musi być minimalne, a możliwości jak największe, zatem schematem finansowania powinno być: ograniczanie kosztów, zwiększanie możliwości. Ponieważ jak wielokrotnie opisano, wszystko zależy od całkowitego obciążenia, które może dotyczyć zarówno zależności od najemcy, jak i ewentualnych braków.

Finansowanie jest możliwe, nawet przy korzystnych warunkach, biorąc pod uwagę zabezpieczenia na obiekcie istniejącym. Sposób wynajmu nieruchomości uważam zasadniczo za słuszny, ale plan musi być dobrze przemyślany, zwłaszcza uwzględniając ich dochód netto i wielkość gospodarstwa domowego, a co więcej - koncepcję finansowania.

Pozytywnie należy ocenić fakt, że już są właścicielami, przyzwyczaili się do spłaty odsetek i kapitału oraz kosztów związanych z domem, co daje im możliwość oceny. Informują się, korzystają z porad i otrzymują wskazówki, jak można to wszystko przeprowadzić. Jednakże z mojego punktu widzenia, wciąż mają wiele do zrobienia, aby ocenić, czy ich plan jest słuszną decyzją.

[Troll77]

Ok Dziękuję bardzo za tak wiele odpowiedzi.

Teraz skończyły mi się pomysły.

Teraz będę szukać doradcy finansowego, który pomoże mi we wszystkim. Być może wspólnie znajdziemy sposób, aby spełnić marzenie o własnej nieruchomości.

Czy ktoś może polecić mi kogoś tutaj w okolicach Norymbergi / Ansbachu?

[matti85]

Spójrz po prostu na post powyżej.

Do dzisiaj nie poznałem mojego doradcy finansowego. Zawsze jest dostępny telefonicznie i mailowo i kilka razy już mi pomógł.

Osobiście uważam, że nie jest istotne, czy mogę teraz iść do biura czy nie.
Liczą się takie czynniki jak troska.

W noelmaxim jesteś w dobrych rękach.