Capital Investment 4

[BenniG]

Witaj,

trzy tygodnie temu kupiłem mieszkanie na parterze (MEA 263) za 65 000 €.
W tym samym budynku znajdują się jeszcze dwa inne mieszkania (MEA 263/158), a na tej samej działce (łącznie 492 m²) stoi jeszcze jeden Dom (MEA 316). Obiekt znajduje się w Sandhausen, między Heidelbergiem (10 km) i SAP (7 km). Sandhausen ma stację S-Bahn (1,6 km).

Moje mieszkanie zostało sprzedane przez pośrednika, a został wzięty kredyt księgowy w wysokości 50 000 €, więc mieszkanie kosztowało mnie około 73 500 € z notariuszem i podatkiem od nabycia nieruchomości. W listopadzie zamierzam się tam wprowadzić. Mój plan polegał na tanim mieszkaniu tam przez kilka lat, a następnie kupnie czegoś nowego z ewentualną partnerką i dziećmi oraz wynajęciu tego mieszkania (czynsz 400-500 €).

Teraz właściciel mieszkania na poddaszu wystawił swoje mieszkanie za 57 000 € w internecie. Wczoraj obejrzałem je. Starsze małżeństwo (70 lat) chce przeprowadzić się bliżej dzieci. To mieszkanie jest obecnie wynajmowane za 420 €/300 € ciepło/zimno i najemca chciałby tam pozostać.

Właściciel i mieszkaniec mieszkania na środku (44 lata) podczas ogólnego oglądania (kilku zainteresowanych kupnem mieszkań na parterze mogło przyjść, aby obejrzeć mieszkanie) zasugerował, że rozważa przeprowadzkę do matki. Według właściciela mieszkania na poddaszu jest on bardzo chory (cukrzyca i inne).

W planie finansowym miesięcznie przewidziano 355 € dla mojego mieszkania, 341 € dla pierwszego piętra, 240 € dla poddasza i 155 € dla drugiego domu. Są one tak wysokie, ponieważ samo utrzymanie domu, podwórza i odśnieżanie kosztuje 2800 €. Dodatkowe 2000 € przeznaczone są na naprawy.

Mam dochód w wysokości 1850 €. Na kredyt pod hipotekę płacę do września 2017 roku tylko 31 € odsetek miesięcznie, a następnie od września 2017 do września 2021 479 € miesięcznie jako ryczałt, a następnie pozostały dług w wysokości 28 200 € będzie wymagany. Innych zobowiązań nie mam. Mogę zająć się samodzielnie sprzątaniem i odśnieżaniem (zarejestrować działalność gospodarczą, wystawić fakturę).

Obecnie mam dostępne około 24 000 € (konta oszczędnościowe, fundusze, akcje). Dodatkowe 8 300 € znajdują się w oszczędnościach na budowę w wysokości 50 000 €, które zostaną przyznane od połowy do końca 2021 roku. Kolejne 6 000 € to wysokooprocentowane inwestycje i pozostaną tam (oszczędności na budowę w wysokości 4,5% oprocentowania i udziały w banku). 15 000 € są związane z emeryturą.

Teraz zastanawiam się, czy powinienem kupić mieszkanie na poddaszu, za jaką cenę i jak wyglądać mogłaby finansowanie.

Za zakupem przemawia oczywiście przede wszystkim rentowność i możliwość posiadania całego domu za kilka lat.
Przeciwko temu, że nie jest to mój wymarzony Dom. Ogród to po prostu coś innego niż dziedziniec wokół budynku. W zależności od wariantu finansowania całe moje oszczędności zostaną zainwestowane.

Teraz, gdy zaczynają przychodzić rachunki za pierwsze mieszkanie, zastanawiam się również, czy sensowne byłoby finansowanie bez hipoteki. Na przykład mógłbym wziąć 30 000 € kredytu mieszkaniowego przez DiBa i spłacić go w ciągu 7 lat miesięcznymi ratami w wysokości 396 €.

Co myślicie?
Czy to dobra możliwość zwiększenia mojego dochodu w długiej perspektywie, czy zbyt dużej odległości?
Jak powinienem uregulować kwestię ewentualnego finansowania?
Jakie są odsetki za obiekt wykorzystywany przez osoby trzecie, w przypadku gdy cała cena zakupu (ponieważ jest poniżej 50 000 €) musi zostać sfinansowana?

Pozdrowienia
BenniG

[matti85]

Z takimi małymi mieszkaniami nie można się pomylić. Zwłaszcza gdy wakaty nie ranią tak bardzo jak przy dużych mieszakaniach. Mając pewną ilość kapitału, musisz po prostu sprawdzić, jaką rentowność przyniesie Ci to mieszkanie. Dodatkowo, posiadanie kilku nieruchomości jest optymalne dla przyszłości. Mieszkania zawsze będą potrzebne, a lokalizacja na pewno nie jest zła.

[Tikonteroga]

Cześć,

Bardzo dobrze, że masz dużo oszczędności i kupiłeś bardzo tanią nieruchomość.

Czy dobrze zrozumiałem, że do września 2017 roku musisz spłacać tylko odsetki, a nie kapitał? Jeśli tak, dlaczego tak zrobiłeś? Jak planujesz spłacić pozostały dług w wysokości 28 200 EUR? Czy masz zamiar skorzystać z umowy oszczędnościowej? Masz możliwość dokonania dodatkowej wpłaty?

Pozdrowienia

[Hanomag]

Czy dobrze zrozumiałem, że do września 2017 r. musisz spłacać tylko odsetki, a nie spłatę kapitału? Jeśli tak, dlaczego tak zrobiłeś? Jak planujesz spłacić pozostałe zadłużenie w wysokości 28.200 EUR? Czy do tego celu przeznaczony jest umowa oszczędnościowa budowlana? Masz możliwość dokonania dodatkowej spłaty?

To wynika z jego wywodów! Może teraz nawet uwzględnić umowę oszczędnościową budowlaną dla nowego obiektu.




Cytat od BenniG

Mam teraz (na rachunku oszczędnościowym, funduszach, akcjach) około 24.000 €. Dodatkowe 8.300 € znajdują się na koncie oszczędnościowym z budżetem na poziomie 50.000 €, który zostanie przyznany w połowie lub pod koniec 2021 r. Kolejne 6.000 € są w inwestycjach o wysokim oprocentowaniu i tam zostaną (przyznana umowa oszczędnościowa budowlana z oprocentowaniem na poziomie 4,5% i udziały w banku Volksbank). Kwota 15.000 € jest zarezerwowana na wiek emerytalny.

[BenniG]

Finansowałem pełne 50 000 € kompletnie za pośrednictwem KFW, z oprocentowaniem 0,75%. kredyt jest na 10 lat, ma okres oprocentowania na 5 lat i rok karencji w spłacie kapitału. Po okresie oprocentowania mogę albo rozpocząć nowe finansowanie, albo spłacić całość. Ponieważ mam możliwość generowania wyższych zysków pieniężnych, nie widzę konieczności szybkiej spłaty długu.

Jako właściciel nieruchomości mogę otrzymać kredyt (2,99% RRSO) w wysokości do 50 000 € w DiBa na dowolny cel. Czy ma sens w tej sytuacji zaciąganie kredytu mieszkaniowego?

Gdybym teraz zaciągnął pełne 50 000 € na 7 lat, miałbym ratę w wysokości 660 €. Następnie mógłbym użyć oszczędności do spłaty KFW. Jednak wtedy łączna rata wyniosłaby 1139 €, opłata za mieszkanie 595 €, dochód 1850 € i dochód z najmu 420 €. Innymi słowy, miałbym tylko 536 € na życie. Czy takie życie naprawdę byłoby możliwe?

Dlatego sądzę, że lepiej jest teraz po prostu wziąć tylko 30 000 €, spłacać je przez 7 lat, a z Bausparvertragu spłacić KFW po 5 latach. Wtedy pozostanie mi 800 €. Z taką kwotą można żyć zdecydowanie lepiej.

Dziś jest pierwsze przekazanie kluczy do mieszkania na parterze. Porozmawiam potem z zarządcą, jakie są rzeczywiste koszty zarządzania i czy nie mogę przejąć sprzątania budynku i podwórza. Przecież miesięczny nadwyżka w wysokości 180 € z mieszkania na poddaszu nie jest tak bardzo imponujący... (oprocentowanie między 3% a 4%).

Ach, nic tu nie jest proste...

[Tikonteroga]

Możesz skoncentrować się na swoim pierwotnym celu. Średnioterminowo chodziło o zakup nieruchomości dla ciebie, twojej żony i dzieci. Możesz sprecyzować ten cel. Na przykład do kiedy chcesz osiągnąć określoną ilość majątku i dochodu oraz jaka ma być strategia finansowania.

Następnie możesz obliczyć, czy zakup kolejnego mieszkania do wynajęcia będzie bardziej pomocny czy przeszkadzający w osiągnięciu celu... Może to brzmi trochę nieprzyjemnie, ale być może istnieje jeszcze potencjał wzrostu czynszu. Możesz sprawdzić, czy porównywalne czynsze lub tabela czynszów są ewentualnie wyższe...