Capital Investment 4

[Xor]

Cześć wszystkim,
już około roku temu zwróciłem się tutaj o poradę. noelmaxim pomógł mi wtedy również prywatnie (za pośrednictwem e-maila). Niestety pojawiły się prywatne problemy, a temat został całkowicie zarzucony...
Teraz jednak sytuacja się komplikuje, i chciałbym wrócić do tego tematu, licząc na Waszą pomoc.
Sytuacja wyjściowa:
Mam Dom o wartości około 275 000 euro z dwoma mieszkaniami. W jednym (85 m²) mieszkam z żoną i dwójką małych dzieci, a w drugim (150 m²) mieszkają moje rodzice z dożywotnim prawem do mieszkania bez czynszu. Dom jest dość nowoczesny - na zakup dla moich rodziców i na remonty pożyczyłem łącznie około 200 000 euro w latach 2011 i 2013, pozostało około 175 000 euro zadłużenia. Pożyczki mają wysokie oprocentowanie:
pożyczka 1: 85 000 euro, pozostałe zadłużenie 77 000 euro, oprocentowanie 4,19%, termin spłaty odsetek 06/2019
pożyczka 2: 115 000 euro, pozostałe zadłużenie 115 000 euro, oprocentowanie 2,75%, termin spłaty odsetek 10/2023
Dla pożyczki 2 mam przypisaną umowę BSV w wysokości 115 000 euro, która ma całkowicie spłacić zadłużenie w 2023 roku. Na dzień dzisiejszy jest na niej około 12 000 euro i oprocentowanie 0,25%. Do 2023 roku oszczędzam 40% i spłacam pozostałą kwotę z oprocentowaniem 1,25%.
Posiadam również inne rezerwy w wysokości około 10 000 euro, które jednak nie powinny być brane pod uwagę w tym planie.
Opłaty związane z kredytami i BSV wynoszą około 1500 euro miesięcznie.
Natomiast dochody wyglądają następująco:
Ja: 3000 euro netto miesięcznie przy 13,5 pensji rocznie - stosunkowo pewna praca w branży IT
Żona: 900 euro miesięcznie z zasiłku rodzicielskiego do września 2017 roku - następnie jako pielęgniarka około 1100 euro netto miesięcznie (ale będzie pracować i zarabiać więcej lub mniej w zależności od możliwości/ potrzeb finansowych - chętniej mniej ze względu na opiekę nad dziećmi, ale jeśli konieczne, to może więcej)
Świadczenie rodzinne: 380 euro miesięcznie do 2033 lub 2034 roku
Aktualnie więc dochód wynosi 4280 euro miesięcznie, od września 2017 roku podobnie lub nawet więcej.
Nasze mieszkanie wydaje się na średnią metę zbyt małe dla dwojga dzieci - być może planujemy nawet trzecie dziecko. Drugie mieszkanie jest większe, ale przeniesienie moich starszych rodziców na pierwsze piętro w przyszłości również wiązałoby się z dużymi kosztami na prace remontowe, więc to nie jest dla nas opcja. Możliwe są właściwie tylko dwie opcje: sprzedać Dom i zbudować nowy (lub kupić Dom bardziej odpowiedni), albo rozbudować istniejący Dom, aby powiększyć powierzchnię użytkową na piętrze.
Opcja 1:
Sprzedanie domu. Mogłoby przynieść około 275 000 euro, a pozostałe zadłużenie wynosiłoby około 175 000 euro - pozostałoby 100 000 euro jako podstawa do czegoś nowego. Koszty przedterminowej spłaty kredytu jeszcze nie zostały uwzględnione, ale możemy prawdopodobnie skorzystać z prawa do odstąpienia - adwokat już nad tym pracuje i widzi bardzo dobre szanse, a w gruncie rzeczy potwierdził sukces za zamkniętymi drzwiami. Czekam na wynik.
Jednak budowa nowego domu byłaby dość kosztowna, biorąc pod uwagę, że musimy zbudować mieszkanie dla moich rodziców. Myślę, że w sumie potrzebowałbym pewnie około 500 000 do 600 000 euro. Czyli nowy kredyt w wysokości powiedzmy 450 000 euro przy kapitale własnym 100 000 euro (z sprzedaży domu).
Ogólny koszt przy założeniu oprocentowania 2,0% wyniósłby około 1600 euro miesięcznie przez 30 lat. Zapewne zabezpieczyłbym oprocentowanie poprzez umowę BSV. Oprocentowanie 2% jest prawdopodobnie trochę zawyżone przy obowiązujących stawkach, ale bezpieczeństwo kosztuje dodatkowo. Więc to powinny być realne liczby, prawda?
Problemem jest harmonogram czasowy między sprzedażą domu, budową nowego, itp. Najpierw musiałbym mieć pewnego nabywcę, potem musiałbym znaleźć plac, na którym mógłbym szybko rozpocząć budowę...
Ponieważ nie znam nikogo w znajomym kręgu w podobnej sytuacji: Jakie jest Wasze zdanie na ten temat? Czy to jest realne?

Opcja 2:
Zachowanie domu i rozbudowa. Mam już plany budowlane od architekta i wyceny. Potrzebowałbym ponownie około 150 000 euro kredytu. W tym względzie byłem już w moim banku, ale oni nie są zainteresowani. Zdaniem nich miesięczne obciążenia są zbyt wysokie (nie wiedzą tam w oddziale o możliwości odstąpienia), a wartość zastawu jest bardzo wysoka, wręcz zbyt wysoka - w ich księgach Dom jest wyceniony na 249 000 euro, z czego już 200 000 euro są zapisane jako zastaw. Dla uzyskania kolejnych 150 000 euro musiałbym więc osiągnąć wzrost wartości o 100 000 euro poprzez rozbudowę, i dopiero wtedy osiągnąć 100% zastawu, co banku nie chce już zrobić.
Mogę więc - co i tak prawdopodobnie muszę zrobić ze względu na odstąpienie - zgłosić się do innego banku. Jednak nie znalazłem tam banku, który zgodziłby się zajmować pozycję drugorzędną przy 100% zastawu, albo tylko za wygórowane stawki oprocentowania od 3,5%. Więc musiałbym ewentualnie zmienić wszystkie kredyty. Dokonując odstąpienia od VFE, a następnie finansując ponownie kwotę 175 000 euro i nowo pożyczając 150 000 euro, miałbym do spłacenia kwotę 325 000 euro, a wartość domu wynosiłaby 275 000 euro (tak wyniknęło z kilku szacunków, wartość 249 000 euro uznana przez bank pochodzi z 2011 roku i jest po prostu zaniżona) przy oczekiwanym wzroście wartości o 50 000 euro - co jest realne. Być może udałoby mi się zdobyć wskaźnik zastawu na poziomie 90%. Bank PSD oszacował wartość domu wraz z planowaną rozbudową na 400 000 euro - nawet tam byłaby to odnośnie wskaźnika zastawu poniżej 80%.
--------
Budowa jest z całą pewnością łatwiejsza pod względem organizacji. Brak konieczności przeprowadzki, brak dodatkowego finansowania itp. Jednak nowa konstrukcja oczywiście ma wiele innych zalet.
Nadal jednak nie wiem dokładnie, jak się do tego zabrać, aby osiągnąć rezultat. Myślę, że gdybym wiedział, że nowa budowa kosztowałaby 550 000 euro, sprzedałbym mój Dom za 275 000 euro i rzeczywiście zaoszczędziłbym na VFE poprzez odstąpienie, to nowa budowa byłaby moją preferowaną opcją.
Ale od czego zacząć? Porozmawiam z architektem, żebyśmy wstępnie rozpracowali nową budowę. Bez gruntu jest to trudne, ale nie niemożliwe. Dzięki tym planom mógłbym szybko uzyskać kosztorys, aby zobaczyć, czy 550 000 euro jest realistyczne. Znalezienie terenu budowlanego na pewno nie będzie łatwe. Ale największym problemem byłoby pozbycie się domu i uzyskanie za niego akceptowalnej ceny, prawda?
Jakie czynniki pominąłem, które mogłyby mi uniemożliwić uzyskanie wsparcia banku?
Co byście zrobili? Nowa konstrukcja czy rozbudowa?
Wiem, że to bardzo złożona sprawa - ale właśnie dlatego nie mogę znaleźć dobrego miejsca do rozpoczęcia.
Pozdrowienia,
Xor

EDYCJA:
Podczas pisania przyszło mi do głowy jeszcze kilka myśli, które być może są nierealistyczne, ale jednak:
Czy mogę zachować Dom i wynająć go? 1500 euro miesięcznie, które wynoszą raty kredytów, powinny być możliwe do uzyskania z powierzchnią 230 m²?! Oczywiście istnieje ryzyko, że mieszkania nie zostaną wynajęte. Lub że wpływy z czynszu się nie pojawią. Oczywiście przez lata także trzeba będzie odnowić budynek... Ale pomysł ten dla mnie nie jest tak absurdalny, czyż nie? Jednak banki pewnie patrzą na to z innej perspektywy, a zyski z czynszu pewnie musiałbym opodatkować, co dodatkowo zwiększyłoby moje obciążenie, czy czegoś nie zauważam?

[schunckt]

H
...
...
Czy mogę zachować ten Dom i wynajmować go? Czy nie powinno się móc zarobić 1.500€ miesięcznie na pożyczce, mając 230m² powierzchni mieszkalnej!? Oczywiście istnieje ryzyko, że nie uda się wynająć mieszkań. Lub że przychody z czynszu się nie pojawią. I oczywiście w ciągu lat będzie trzeba coś odnowić w domu... Ale nie wydaje mi się, że pomysł jest teraz aż taki absurdalny, czyż nie? Jednakże banki mogą na to patrzeć inaczej, a czynsz musiałbym zapewne opodatkować, co dodatkowo by mnie obciążyło, czy przeoczyłem coś?

To byłoby około 6,50€/m² jako czynsz netto. W zależności od lokalizacji jest to możliwe. Opodatkowanie nie jest takie straszne, PONIEWAŻ: z dochodów z czynszu można odliczyć odsetki oraz 2% rocznej amortyzacji domu (i inne koszty). Faktycznie, to mogłoby nawet pozwolić zaoszczędzić na podatkach dzięki (jeszcze) wysokim kosztom odsetkowym.
Co byś powiedział na wynajęcie tylko mniejszego mieszkania, a potem kupienie/budowę czegoś nowego?

T.

[Xor]

[cytat=schunckt">
Jakbyśmy wynajmowali tylko mniejsze mieszkanie, a potem kupili/budowali nowe?
T.
[/cytat]
Mieszkamy w mniejszym mieszkaniu, moi rodzice w większym. Wynajęcie 85 m² za podobno 6,50€/m² dałoby około 550€ miesięcznie. To nie ma sensu. Ponieważ nie miałbym wtedy żadnego kapitału własnego, musiałbym pełni finansować nową budowę. Ponieważ ponownie nie potrzebowałbym mieszkania dla lokatorów, założyłbym po prostu, że odliczam z kosztów budowy 100.000€, ale wciąż potrzebuję, powiedzmy, 375.000€ od banku jako nowej pożyczki. Przez okres 30 lat, przy moim podanym oprocentowaniu 2,0%, oznaczałoby to znaczące miesięczne koszty kredytu w wysokości 1.400€ - dodatkowo do 1.500€, które obecnie już płacę i będę musiał nadal płacić. Razem to wynosiłoby 2.900€ miesięcznie kosztów kredytu, podczas gdy tylko dodatkowe 550€ miesięcznie pochodziłoby z niekoniecznie pewnych dochodów z najmu...
Ponadto nie chcę wynająć mieszkania moim rodzicom - powinni cieszyć się swoją starością i nie męczyć się z obcymi - a mój ojciec szybko traci cierpliwość

[SabineK]

Dobry wieczór,
chciałbym podzielić się tutaj moją radą dotyczącą budowy nowego domu. Obecna sytuacja na rynku oferuje dobre ceny dla domów jedno- lub dwurodzinnych. Cena sprzedaży w wysokości 275 tys. euro jest przystępna dla wielu zainteresowanych.
1) Znajdź odpowiednią działkę i zarezerwuj ją
2) Zaoferuj Dom własny prywatnie lub za pośrednictwem pośrednika
3) Sfinalizuj umowę sprzedaży - ważne jest uzyskanie zgody na finansowanie ze strony kupującego
4) Zakończ budowę nowego domu

[Tikonteroga]

Cześć,
Czy dla opcji 2 (przebudowa) nie istnieje prostsze i tańsze rozwiązanie? Na przykład odseparowanie jednego lub dwóch pokoi z dolnego, większego mieszkania i wykorzystanie ich jako dodatkowe pokoje dla dzieci lub jako salon i jadalnia... Czy twoi rodzice koniecznie chcą 150 metrów kwadratowych?
Pozdrowienia

[Xor]

Jak już powiedziałem, moim rodzicom właściwie wystarczałoby 85m² na górze - ale wszystko musiałoby być przystosowane do wieku. Łazienka jest bardzo mała, musiałby być zainstalowany winda przy schodach. Drzwi są bardzo wąskie, więc przejście dla wózków inwalidzkich byłoby utrudnione... Tak naprawdę 75m² by im wystarczyło, ale nie chcę im zabierać bezpośredniego dostępu do ogrodu - to jest ich skarb...

Teoretycznie możliwe byłoby odebranie dwóch pokoi, ale co byśmy wtedy tam zrobili? Pokoje dzieci powinny być blisko sypialni rodziców, więc te 3 pokoje muszą zostać na górze. Łazienka też powinna być tam umieszczona, ale brakuje miejsca na górze - obecna jest za mała, powiększenie łazienki wiązałoby się z ogromnym wysiłkiem, ponieważ nie ma tam żadnych rur.

Tak więc, nie, nie sądzę, że to jest rozwiązanie, bez względu na to, jak się temu przyjrzeć...

[schunckt]

Mieszkamy w małym mieszkaniu, moi rodzice w dużym. Wynajem 85m² przy przypuszczalnych 6,50€/m² wyniósłby około 550€ miesięcznie. To nie ma sensu. Ponieważ nie miałbym własnego kapitału, musiałbym w pełni sfinansować nową budowę. Skoro znowu nie potrzebowałbym osobnego mieszkania na górze, wykalkuluję po prostu z kosztów budowy 100 000€, ale potrzebowałbym nadal powiedzmy 375 000€ od banku jako nowej pożyczki. Na przestrzeni 30 lat, przy moim wcześniej podanym oprocentowaniu 2,0%, to byłoby godziwe 1400€ miesięcznie - dodatkowo do obecnych 1500€, które obecnie płacę i będę nadal płacić. Wynosi to 2900€ miesięcznie na koszty związane z pożyczką, podczas gdy tylko dodatkowe 550€ miesięcznie pochodziłoby z dochodów z wynajmu, które niekoniecznie są pewne....
Ponadto nie chciałbym wynajmować moim rodzicom obcych - powinni cieszyć się swoją starością i nie mieć problemów z obcymi - a mój ojciec jest bardzo łatwy do rozwścieczenia.

Jasne, to są wady. Małe mieszkanie samo w sobie nie przynosi wystarczająco dużo, a obcy w domu rodziców... cóż, kto wie, kogo tam wprowadzasz. Więc może wynajmować całość albo jako dwa oddzielne mieszkania. To przyniesie odpowiednio dużo. Rozdzielone, czyli jako dwóch najemców, ma tę zaletę, że jest mało prawdopodobne, że naraz z obydwoma najemcami wystąpią problemy. Możesz również sprawdzić przy użyciu , czy dla twojej gminy jest dostępna tabela czynszowa.
Podatek jest prawdziwy, ale w skrócie oblicza się to tak: Do twojego dochodu brutto dodaje się przychody z czynszu (przy 6,5€/m² wynosi to 17940€/rok) jako dochód. Z tego jednak są odejmowane płatności odsetkowe, wynoszące około 6700€/rok. Następnie jest odliczane 2% odpisów amortyzacyjnych od wartości budynku (bez gruntu). Wartość gruntu można znaleźć na mapie nieruchomości .

T.

[Xor]

O ile mi wiadomo, cena ziemi wynosi u nas 108 €/m² - co oznaczałoby około 65.000 € dla 602 m². Jeśli przyjmę ustaloną wartość rynkową całej nieruchomości na 280.000 €, to wartość samego domu wynosiłaby około 210.000 €, co pozwoliłoby mi odliczyć 4.200 € rocznie na AFA...

Kalkulator czynszowy dla tego regionu mówi o cenach powyżej 120 m² na poziomie około 4,50 €/m² - dla mieszkań o powierzchni 80-120 m² jest to około 5,50 €/m². W takim razie dochody wyniosłyby:

85 m² * 5,50 €/m² = 467,50 € miesięcznie = 5.610 € rocznie dla małego mieszkania
150 m² * 4,50 €/m² = 675,00 € miesięcznie = 8.100 € rocznie dla dużego mieszkania

Jeśli założę, że dochody z najmu wynoszą 14.000 € rocznie, odliczę wspomniane wcześniej 4.200 €, oraz odliczę koszty odsetek w wysokości około 6.700 €, oznacza to, że musiałbym zapłacić podatek od dodatkowych około 3.500 € rocznie.

Należy również uwzględnić, że na pewno co jakiś czas trzeba będzie coś naprawić w domu, na co trzeba by było odłożyć dodatkowe środki... Więc prawdopodobnie nie jest to najlepsza opcja, albo może coś przeoczyłem?

Jak już wspomniałem, skłaniam się ku sprzedaży domu i budowie nowego... Czy w Waszej opinii jest to finansowo wykonalne? Jeśli tak, to w jaki sposób?

[schunckt]

...
...
Zakładając, że dochód z najmu wynosi 14 000 € rocznie, odejmując wspomniane 4 200 € oraz odliczając koszty odsetek w wysokości około 6 700 €, miałbym praktycznie o 3 500 € więcej podatku do zapłacenia rocznie.
...
...
Muszę jeszcze wziąć pod uwagę, że na pewno w domu trzeba będzie od czasu do czasu coś naprawić, na co trzeba by było odkładać pieniądze... Więc to raczej nie byłoby opcją, czy coś przeoczyłem?

Cóż, nie jestem ekspertem w dziedzinie podatków i mogę opowiadać tylko na podstawie własnego doświadczenia. Tak, są jeszcze jakieś koszty i inne wydatki w moich rozliczeniach, około 0,75% wartości nieruchomości lub ceny zakupu, które można odliczyć.
Zresztą, dodatek 3500 € nie oznacza, że całe 3500 € idzie od razu do urzędu skarbowego. W zależności od klasy podatkowej i obciążenia podatkowego jest to na przykład 30% z tego (czyli około 1050 €), które trzeba by odjąć od 3500 €. Zostaje dodatek 2400 €/rok.

T.

[Xor]

Tak, ale wiele czynników jest niepewnych... Ryzyko niewypłacalności najmu... Ryzyko większych kosztów utrzymania... Pytanie, czy finansowo się opłaca, lub przynajmniej czy nie przyniesie więcej strat niż zysków...

Oczywistą zaletą byłoby oczywiście to, że moglibyśmy nadal mieszkać w tym domu, dopóki nie zostanie zbudowany nowy - i że posiadając dwa domy, zapewne już zapewniliśmy sobie solidne zabezpieczenie emerytalne.

Przy budowie nowego domu istnieją także dostępne fundusze, jak KfW, Riester i inne - ale to tematy, w które muszę się jeszcze wczytać... Szczególnie Riester to kwestia, którą każdy rzuca w dyskusji, ale dotąd nikt nie był w stanie mi jednoznacznie wyjaśnić, co mi to przyniesie i co muszę zrobić/dostać...

Niestety, nikt jeszcze nie wypowiedział się na temat sytuacji finansowej. Czy scenariusz sprzedać Dom i zbudować nowy przy powyższych warunkach jest wykonalny i sensowny z Waszego punktu widzenia? Czy także scenariusz wynająć stary Dom i wybudować nowy jest możliwy?

[NaTwoim13]

Xor,
masz mój numer telefonu, mój adres e-mail, jest także prywatna wiadomość. Co można powiedzieć tutaj o sytuacji finansowej, zwłaszcza kto? Na jakich konkretnych liczbach? Na tych wymienionych, ale niezweryfikowanych? Czy naprawdę sądzisz, że ktoś tutaj może stworzyć dla Ciebie spersonalizowany plan finansowy? Nawet ja tego nie mogę i nie chcę zrobić, ponieważ po prostu nie jest to możliwe i nie ma sensu, gdyż spersonalizowany plan finansowy może być tworzony tylko indywidualnie, jeśli ma być trwały.
W Twoim przypadku wszystko jest możliwe, wszystko można policzyć, ale gra tutaj zbyt wiele osobistych emocji, aby podjąć właściwą decyzję, zwłaszcza że faktyczne koszty nie są znane, brakuje podstawowych informacji, być może nawet odpowiedniej działki budowlanej. Jeśli jakiś pośrednik finansowy kręci się tutaj, to jest to tylko kręcenie, nic trwałego, nic co zbliżyłoby Cię do podjęcia decyzji.
Kiedy dane są ustalone, liczby mają solidne podstawy, wtedy można policzyć, można stworzyć plan na tej podstawie, ale kto - bądźmy szczerzy - chce obliczać 3 warianty, wiedząc, że istnieje jeszcze 4 lub 5, a nawet gdyby to działało, to niekoniecznie będzie ostatecznym rozwiązaniem. Trzeba również pamiętać, że to prawie staje się poradnictwem życiowym. Każdy z nas ma swoje zdanie na to, jak postąpić, każdy opierając się na swojej sytuacji życiowej, swoim odczuciu dotyczącym mieszkania i poziomu ryzyka. Czy to naprawdę pomaga?

[Xor]

Interesują mnie opinie innych specjalistów. Podczas dyskusji fachowych ktoś często ma dobry pomysł, chociaż niekoniecznie odnosi się bezpośrednio do konkretnej sytuacji. Ale to może zainspirować nowe myśli...
Na przykład teraz dowiedziałem się o możliwości odliczenia od podatku odsetek od pożyczki, jeśli obiekt sfinansowany jest poprzez wynajem. Nie wiedziałem o tym, ale ten fakt zainspirował mnie do dalszych poszukiwań.
Wiem, że liczby są bardzo przybliżone. Nie można stworzyć jeszcze ostatecznego planu. Prawdopodobnie nawet dobrego projektu. Chciałem początkowo tylko sprawdzić, czy jedna z opcji jest całkowicie nierealna. Jak już wspomniałem, doradca z banku - pamiętasz, rozmawialiśmy o tym wcześniej - powiedział kiedyś: W twojej sytuacji nie ma mowy o budowie nowego domu, najpierw spłacaj swoje długi... Od razu po tych słowach zdałem sobie sprawę, że to bzdura. Ale może istnieją argumenty, które to potwierdzą?

Do tej pory byłem tylko w banku (odmowa), poznałem Twój koncepcję na aneks, a także wysłuchałem kilku opinii zarówno profesjonalistów, jak i amatorów z forum i znajomych. Dotychczas nikt nie wspomniał o budowie nowego domu, przynajmniej nie w konkretnych rozmowach.

Teraz mam już od architekta wszystkie niezbędne dokumenty dotyczące nowego domu. Plan z wymiarami, gotowy do złożenia w urzędzie budowlanym. Ale w jakiś sposób nie jestem przekonany do tego pomysłu, chociaż nie jestem w stanie zdefiniować, dlaczego tak jest. W pewien sposób mam przeczucie, że budowa nowego domu byłaby lepsza - również bez jasnych argumentów. Są za i przeciw dla obydwu opcji.

Moim celem jest pozyskanie opinii niezależnych osób, a tutaj to forum wydaje mi się bardzo dobrym miejscem. Ludzie tacy jak Ty (i Ty sam!) już wiele mi pomogli. Nie zawsze są to konkretne wskazówki, ale również ogólne kwestie, które po prostu mi umykają.

Wydaje mi się, że moja sytuacja jest dość dobrze przedstawiona. Planowanie rodziny jest praktycznie gotowe. Dochody także nie powinny zbytnio się zmieniać i są znane. Wydatki na kredyty mieszczą się w zakresie doradzanym przez banki, czyli maksymalnie 30-40% całościowych dochodów netto - i tak powinno pozostać.

Szacunki dla aneksu są już praktycznie ostateczne. Nawet mam oferty gotowe do podpisania. Problem pojawia się z hipoteką i bankiem. Jeśli odwołanie zostanie przyjęte, aneks na pewno jest wykonalny. Ze względu na znacznie niższe odsetki na całą kwotę, mimo wyższego kredytu (spłata + aneks), miesięczne raty nie będą znacząco wyższe. Jeśli odwołanie nie powiedzie się, kwestia aneksu będzie z gry co najmniej do 2023 roku, ponieważ bank nie udzieli dalszego kredytu, VFE jest zbyt drogie (~27.000€) i inny bank prawdopodobnie nie weźmie udziału w refinansowaniu - lub tylko za bardzo wysokie odsetki, co bardzo zwiększyłoby miesięczne obciążenie.

Szacunki dla nowego domu są dosyć solidne, choć nie dokładne i nie ostateczne. Działka jest wyceniana na 90.000€ all-inclusive - to są kwoty uzyskane od lokalnego urzędu budowlanego dotyczące nowych osiedli wydawanych przez gminę, na których jestem zarejestrowany od roku. Według szefa urzędu budowlanego, którego dobrze znam, w najbliższym czasie będziemy mieli szansę, jeśli chcemy nabyc działkę. Znajdujemy się wysoko na liście rezerwowej, mamy bonus za dzieci itd. Więc 90.000€ - jest ok.

Architekt powiedział, że trudno jest planować budowę bez działki. Ale na podstawie swojego doświadczenia szacowałby 2200€ za m² powierzchni mieszkalnej. Tam też wliczony jest reszta (niewłaściwy obszar). Wkrótce spotkamy się, aby zaplanować nowy Dom. Dostępne działki są w zasadzie podobne, więc można dokładnie zaplanować. Jeśli obliczyć powierzchnię mieszkalną na 200m², otrzymuje się wspomniane wcześniej 450.000€ na nowy Dom. Także tutaj wszystko zawarte.

Jednakże osiągam wspomniane 550.000€.

Samodzielne prace będą pewnie ograniczone, gdyż po prostu nie mam na to talentu, a mój ojciec staje się zbyt stary (już 70+ lat), więc nie mogę polegać na przyjaciołach. Elektryka, tapetowanie, kafelkowanie łazienki... nie mogę wymyślić więcej rzeczy, które moglibyśmy zrobić sami.

Kapitał własny będzie różnicą między sprzedażą domu a pozostałymi kredytami. Ponowanie - udane odwołanie: pozostała kwota 175.000€. Brak udanego odwołania + dodatkowe VFE w wysokości około 27.000€. Ale na pewno byłoby wykonalne, nawet jeśli inne przedsięwzięcia, takie jak tereny zewnętrzne przy nowym domu, zostałyby podjęte kilka lat później.

Co dostanę za Dom - niejasność. Czy uda mi się go sprzedać - niejasność. Dlatego myślę o wynajęciu go. Z siostrą miałbym ostatecznie pewnego najemcę. Ale po rozważeniu powyższych argumentów, nie sądzę, że warto byłoby zachować i wynająć Dom - a ponadto bank na pewno miałby też wątpliwości w tej kwestii - prawda? (Znowu pytanie, na które można odpowiedzieć w sposób niezależny od konkretnego przypadku).

Rozumiem, jeśli sprawa jest skomplikowana, i dziękuję wszystkim za próbę pomocy. Po prostu nie znajduję dobrego argumentu za jedną albo drugą opcją...

[NaTwoim13]

W każdym razie, nie jest to argument śmiercionośny, jeśli twoje bank domowy odrzuca plan - wydaje się, że odrzuca wszystkie możliwe projekty.

Jeśli nie jest znane jeszcze miejsce pod budowę, to dokumentacja budowlana nie może być jeszcze gotowa do złożenia, myślę, że masz na myśli wytyczne ogólne.

Nie potrzebujesz banku domowego do swoich rozważań, potrzebujesz niezależnego i mądrego pośrednika finansowego. Nie dziwi mnie w ogóle, jeśli nie wiesz, od czego zacząć, gdzie zacząć.

[schunckt]

Proces odwołania może potrwać nawet jeden-dwa lata. Na razie byłbym nieufny wobec oświadczenia prawnika. Ale jest inny wątek -> Dużo do czytania Wie już wspomniałem, doradca z banku domu - wiesz o tym, bo już wcześniej rozmawialiśmy szczegółowo na ten temat - powiedział wtedy: W twojej sytuacji nie ma mowy o budowie nowego budynku, spłacaj najpierw swoje długi... doradca banku chyba nie jest zainteresowany... t.

[NaTwoim13]

Oczywiście, doradca bankowy może nie mieć ochoty, ale można to w pewnym stopniu zrozumieć, gdy spojrzy się na jego myśli. Warto jednak dodać, że nie potrzeba w ogóle doradcy bankowego, ani na przodzie i w trakcie rozważań, ani z tyłu, jeśli chodzi o ich przedstawienie.
Ale tato poradzi sobie, pomogę Xorowi trochę.

[Xor]

W każdym razie nie jest to argument zabójstwa, gdy twoje domowe bank odrzuca ten plan - wydaje się, że odrzuca wszelkie możliwe plany.

Tak, również tak mi się wydaje. Myślę, że moje dochody znajdują się na pewno w górnej trzeciej części w Niemczech (nie w sposób wartościujący ani arogancki!). A moje bank chce mi powiedzieć, że nie mogę sobie pozwolić na nową budowę? Mój sąsiad z biura właśnie buduje nowy Dom, jest o 2 lata starszy ode mnie, na pewno zarabia nie dużo więcej, ma żonę i dwójkę dzieci - a u niego wszystko wydaje się iść gładko...



Cytat z noelmaxim
Jeśli nie ma jeszcze znanej działki, to dokumenty budowlane nie mogą być jeszcze gotowe do złożenia, myślę, że masz na myśli, że jest to wstępne przygotowanie.

Słowo gotowość do złożenia odnosiło się do rozbudowy. Mam już plany, mam wszystkie oferty wykonawców. Po prostu nie wiem, czy naprawdę chcę to jeszcze zrobić, czy może budowa nowego domu byłaby lepsza.



Cytat z noelmaxim
Nie potrzebujesz swojego banku do twoich rozważań, potrzebujesz niezależnego i rozsądnego pośrednika finansowego. Nie dziwię się w ogóle, że nie wiesz, od czego zacząć, od czego zacząć.

Tak, może i tak, ale nie mam pojęcia, jak rozpoznać, kto jest rozsądny i niezależny. I też nie wiem, ile taki ktoś kosztuje... To w ogóle moim dużym problemem... wszystko kosztuje dużo pieniędzy, ale nie wiem, co z tym zrobić i co nie. Fachowa ocena mojego domu przez rzeczoznawcę byłaby dobrym pomysłem, żeby zobaczyć na czarno na białym, ile wart jest mój Dom. Ocena specjalisty, który również obejrzy to osobiście i zrobi ocenę. Ktoś, kto z dużym prawdopodobieństwem także uzyska za niego dobrą cenę, jeśli go sprzedam... Oferty kupna są tu bardzo liczne w naszej okolicy...

[schunckt]

Jeszcze jedna podpowiedź - KfW
Dla nowej budowy można skorzystać z 153 - Energieeffizient Bauen dla każdej jednostki mieszkalnej (100 tys. € na 10 lat 0,75%). Budynek musi spełniać standard energooszczędności KfW55. Przy KfW55 przysługuje również 5% dotacji.
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Energieeffizient-Bauen-(153)/
Dodatkowo, jest 431 - Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung...leitung-(431)/
A dla mieszkania własnego 124 - KfW-Wohneigentumsprogramm (50 tys. € na 10 lat z oprocentowaniem 1,2%)
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung...rogramm-(124)/

T.

[Xor]

Czy oznacza to, że w ciągu 10 lat mogę otrzymać kwotę 250 000 € przy oprocentowaniu poniżej 1%, jeśli spełnię standardy KfW55? Jako totalny laik: Czy standard nie będzie mnie kosztować znacznie więcej? Lepsze materiały, więcej pracy,...?
Co oznacza jednostka mieszkaniowa? Jak to jest zdefiniowane? (Spróbuję sam to ustalić). Ponieważ Dom mógłby zostać zbudowany w taki sposób, aby teoretycznie było tam 3 jednostki - chciałbym faktycznie zorganizować osobne mieszkanie dla moich rodziców i mieszkanko na poddaszu przynajmniej dla jednego z dzieci... Być może można coś zrobić podczas planowania, aby zrealizować to od razu - wtedy dostałbym 350 000€ przy takim oprocentowaniu... *Gry myślowe*
EDYTOWANIE:
Ok, właśnie sprawdziłem. To byłoby możliwe/planowane. Własne wejście byłoby trudne dla mieszkania na poddaszu, ale bieżąca woda i kuchenka na pewno byłyby możliwe...
Finansowanie mogłoby być nawet na 20 lat, przy oprocentowaniu 1,3%. Jeśli mogę zaoszczędzić 15 000 € na każdą jednostkę mieszkaniową poprzez dotację, jeśli osiągnę standard KfW40, to byłby już niemalże sen - gdzie jest haczyk, którego na pewno nie widzę?
Znowu gry myślowe:
Sprzedać Dom, spłacić pozostałe zadłużenie, pozostały kapitał przeznaczyć na działkę budowlaną i koszty poboczne. Powinno pasować...
Budowa nowego domu przy ww. kredycie KfW, pozostałoby wtedy około 150 000 €, które musiałbym jeszcze dostać od zwykłego banku. Czy to jest możliwe?
Ogólnie rzecz biorąc, z grubsza powinno być możliwe z 1500 € na 30 lat, zakładając, że zabezpieczę sobie oprocentowanie po 20 latach poprzez BSV lub coś w tym stylu.
*Gry myślowe*
Widzicie moje zmartwienie... Z Adama do Ewy w zaledwie parę minut...

[schunckt]

To może być możliwe, ale nie mam pojęcia, jak rozpoznać kto jest inteligentny i niezależny. A także nie mam pojęcia, ile taka osoba kosztuje.

Nic nie kosztuje. Pośrednicy otrzymują swoją prowizję od banku.

Inteligentny i tak... No ten czarny charakter tutaj, aka. noelmaxim, robi na mnie w tym forum dość rozsądne wrażenie. Masz już kontakt (*reklamuję*).

Ok, właśnie sprawdziłem. Byłoby to wykonalne/zaplanowane. Własne wejście będzie trudne dla mieszkania na poddaszu, ale bieżąca woda i kuchenka na pewno byłyby możliwe...

Nawet jeśli jest się w dobrych stosunkach z rodzicami, zaleciłbym to zdecydowanie, aż do drzwi łączących, które można czasami zamknąć lub idealnie, jeśli można je zamurować (suchy montaż), ponieważ tworzy to odrębne mieszkanie, które można nawet sprzedać osobno po podziale wspólnoty mieszkaniowej. (To także przyciąga jako argument w banku, który zawsze z myślą o ryzyku myśli o ponownym wykorzystaniu)

T.

[schunckt]

Tak, ja również mam takie wrażenie. Myślę, że moje dochody znajdują się bezpiecznie w górnej trzeciej części w Niemczech (nieo wartościując ani nie próbując być aroganckim!). A mojemu bankowi chce się mówić, że nie mogę sobie pozwolić na nowe budownictwo? Mój sąsiad z biura właśnie buduje nowy Dom, jest o dwa lata starszy ode mnie, na pewno nie zarabia dużo więcej, ma żonę i dwójkę dzieci - a u niego wszystko wydaje się iść gładko...

Poza tym mam radę - spróbuj zrobić budżet domowy (czyli wszystkie miesięczne wydatki, a także roczne/kwartalne - przeliczone na miesiąc).

Jeśli nie masz takiego, banki lubią czasem przeliczać na absurdalne kwoty. Gdyby zależało od nich, byłbym totalnie splukany od wielu lat.

T.

[Xor]

Jak już wspomniałem, chcę zrobić osobne mieszkanie dla rodziców, jeśli będę budować na nowo. Oddzielne drzwi wejściowe, własny dostęp do ogrodu. Dodatkowo chciałbym rozbudować dach w taki sposób, by pomieścił przynajmniej małą łazienkę z prysznicem i WC oraz kącik kuchenny - w zależności od tego, jak to będzie podzielone, będą ogólnie trzy jednostki mieszkalne... To był tylko pomysł dotyczący dofinansowania KfW, gdzie miałbym jeszcze więcej swobody...

Tak, miałem już kontakt z Thomasem około roku temu, patrz mój wpis na początku tutaj. Ale rozumiałem to tak, że powinienem znaleźć kogoś, z kim można by było omówić to twarzą w twarz, a nie tylko poprzez fora, maile i ewentualnie telefon...

Jeśli to się uda - tym lepiej.

Mam budżet domowy... Mój Excel prawie dla każdego euro podaje, gdzie w ciągu ostatnich 5 lat poszło. Dlatego mogę również dość pewnie powiedzieć, że mogę przyjąć 1.500-1.600€ miesięcznie bez wpływu na mój obecny styl życia - ponieważ już teraz płacę te 1.500€ miesięcznie na kredyty i BSV.

[Xor]

Cześć ponownie. Poszedłem do tego w sposób czysto matematyczny, aby dowiedzieć się, co w ogóle mogę osiągnąć matematycznie z moimi założeniami. Zakładając, że chcę być wolny od długów za 30 lat (przynajmniej jeśli chodzi o Dom itp.). Chciałbym również wydać około 1 500 € miesięcznie, aby osiągnąć ten cel. Zakładam tutaj, że chciałbym zbudować nowy Dom. Jeśli w ciągu ostatnich 10 lat z 30 chciałbym spłacać co miesiąc 1 500 €, aby być potem wolny od długów, wtedy po 20 latach mogę mieć jeszcze około 140 000 € długu - przy przyjętym oprocentowaniu kapitału obrotowego na poziomie 5%. Dla nowego budynku chciałbym wziąć pożyczkę KfW. Postarałbym się osiągnąć standard KfW40+. Dla obu jednostek mieszkaniowych otrzymałbym więc pożyczkę w wysokości 200 000 €, z której odliczono 30 000 € dofinansowania. Przy okresie wiązania oprocentowania na 20 lat, pozostające saldo wynosiłoby około 20 000 € przy miesięcznej raty w wysokości 750 €. Ponadto, chciałbym wziąć pożyczkę budowlaną w wysokości 200 000 €. Szacuję ogólnie oprocentowanie na poziomie 2%, także na 20 lat i również miesięczną ratę w wysokości 750 €. Po 20 latach pozostałby tutaj około 80 000 € długu. Pozostałby około 100 000 € długu po 20 latach - świetnie wpasowuje się to w obliczone wcześniej 140 000 €. Całkowity koszt nowego budynku wyniósłby więc matematycznie 400 000 €, czy coś przeoczam? Nawet 450 000 € powinno być osiągalne. Teraz nie wliczyłem jeszcze żadnych dodatkowych optymalizacji, takich jak: - Dotacje KfW na własny Dom (dodatkowe 50 000 € po lepszej stopie procentowej) - Spłaty dodatkowe (mam 13,5 wynagrodzenia miesięcznego) - Inne świadczenia, takie jak Riester!? (czy dotacje są już zawarte w pożyczkach KfW?) - Może lepsze oprocentowanie niż obecne 2,0% (2% uzyskam, jeśli wprowadzę moje dane w różnych kalkulatorach bankowych) - Zabezpieczenie oprocentowania po 20 latach poprzez BSV Czy z 400 000 € budowa domu KfW40+ z mieszkaniami jest realistyczna? Koszty działki itp. można by pokryć ze sprzedaży obecnego domu. Co myślicie? Naiwna kalkulacja czy całkiem realistyczna? Jak to jest z współczynnikiem obciążenia? Czy można powiedzieć, że gdy już mam działkę, wniosłem praktycznie 80 000 € kapitału własnego? Czy banki zabezpieczają tylko sam Dom, a ja muszę mieć jeszcze więcej kapitału?

[Xor]

Oczywiście, doradca bankowy nie jest zbyt chętny, ale można to zrozumieć, patrząc na jego myśli. Warto jednak zauważyć, że doradca bankowy w ogóle nie jest potrzebny, ani na przodzie podczas analiz, ani z tyłu podczas prezentacji.
Ale tato sobie poradzi, pomogę więc Xorowi trochę

Masz 2 wiadomości odemnie. Daj znać, jeśli czegoś brakuje

[nexttry]

Cześć,
nie czytałem wszystkiego, ale chciałem powiedzieć, że to dość uproszczona analiza.
1) Choć program KFW40+ oferuje dofinansowanie do spłaty kredytu, to koszt jego zakupu jest znacznie wyższy, znacznie przewyższając dofinansowanie. Sam akumulator energii jest w obecnej chwili nadal ekonomicznie nieopłacalny. Wysokie wymagania dotyczące izolacji również...
2) Wasze dochody na utrzymanie 3 dzieci.... nie są zbyt wysokie. Koszty utrzymania dzieci rosną, a utrzymanie wysokich oszczędności staje się trudniejsze.
3) Dom generuje koszty utrzymania.... szacuje się, że wynoszą one 1-2% rocznie (w przypadku starej budowli może być więcej...) Na początku oczywiście mniej, ale później będą sukcesywne. Przy przyjętej wartości domu 350.000€, średnio oznacza to dodatkowe koszty rzędu 300-600€ miesięcznie. Te koszty nie są od razu widoczne... W ciągu 30 lat, które zamierzacie spłacić kredyt za Dom, koszty utrzymania dodatkowo prawdopodobnie wzrosną! Ten fakt często jest pomijany podczas porównywania kosztów wynajmu i zakupu nieruchomości...
Jeśli chcesz realistyczną ocenę, czy 400.000€ wystarczą na Wasze plany, musisz podać informacje o landzie, wielkości, wyposażeniu, cechach szczególnych, piwnicy tak/nie itd.

[BenniG]

Konserwacja:
Piątka ma teraz Dom o podobnym rozmiarze, ale z niewłaściwym podziałem pomieszczeń.
Jak już wspomniałeś, podczas budowy nie będą mieli na to wydatków. Idealna okazja, aby spłacić długi.

[Xor]

Generalnie: Jesteśmy na razie tylko we czwórkę. Trzecie dziecko będzie rozważane dopiero wtedy, gdy stanie nowa budowa/rozbudowa i zostanie ustalone finansowanie. W przypadku rozbudowy nie ma miejsca na to.
Koszty dzieci: Obecnie oszczędzam znaczną kwotę 150€ miesięcznie na każde dziecko - dodatkowo do normalnych kosztów. Powinno to wystarczyć na razie.
KfW40+: Jeśli to za drogie, to wystarczy inny standard. To na razie tylko gry myślowe. Nawet jeśli dostanę tylko 10.000€ zamiast 30.000€ dofinansowania, całe zestawienie wciąż się okaże opłacalne.
Dochód: Serio wierzysz, że wszystkie rodziny budujące Dom mają miesięczny dochód netto powyżej 4.500€?
Koszty utrzymania: Dzisiaj ponoszę także koszty utrzymania, prawdopodobnie nawet znacznie wyższe niż przy nowej budowie (przynajmniej przez pierwsze 15-20 lat). Ubezpieczenia, podatki itp. są zawsze rozliczane osobno w budżecie domowym.
Dodatkowe informacje:
Land: Saara
Działka: około 600m²
Powierzchnia mieszkalna: 140m² + 70m² mogę policzyć sumarycznie
Wyposażenie: standardowe. Bez złotych baterii. Nic specjalnego...
Piwnica: niejasne, jeśli jej nie ma, będziemy potrzebować większej przestrzeni gospodarczej, co też kosztuje...
Cechy szczególne: podwójny garaż, balkon,... poza tym nie mam na razie informacji

[nexttry]

Nie, powiedziałem tylko, że wasze założenia są błędne w niektórych miejscach. Ale w większości ludzie na forum szukają tylko potwierdzenia (co tu dostaje się w nadmiarze), ale nie ewentualnych krytycznych pytań.

Zdecydowanie jeszcze raz zapytaj o KFW40+. Wszystko powyżej KFW55 jest piękne dla zielonego sumienia, ale nic poza tym; Mimo to absolutnie cieszę się, gdy ludzie podążają tą drogą. My też zbudowaliśmy nieco lepiej, ale wiedząc, że nasza portmonetka nic z tego nie wyniesie.

Co do wynagrodzenia: Osobiście, obciążenie byłoby dla mnie zbyt duże dla skali waszego domu. Mamy podobne obciążenie przy takiej samej sytuacji rodzinnej, ale znacznie wyższe wynagrodzenie netto. 2 100 € miesięcznego obciążenia (1 500 € rata, (min) 300 € rezerwa na utrzymanie, 300 € NK) dla mnie nie pasuje do 4 500 € netto. Możliwe oczywiście (były tutaj już o wiele gorsze przypadki), dla mnie byłoby tylko za dużo, ale podkreślam jeszcze raz, to jest moje osobiste zdanie. Wynajem od rodziców oczywiście trochę by to odciążył.

Co do kosztów budowy domu (bardzo ogólnie) według obowiązującej obecnie EnEV (~ KFW70):
200 mkw * 1 600: 320 tys. €
Piwnica użytkowa: 50 tys. (w przypadku częściowo zagospodarowanej na piwnicę mieszkalną lub szczególne warunki podłoża więcej)
Malarz / Podłogi: 30 tys. €
Garaż dwustanowiskowy: 22 tys. €
Tereny zewnętrzne: 15 tys. € (tylko niezbędne)
Podatki: 40 tys. €

-> ~477 tys. €.

Co np. brakuje w kalkulacji: Lepsza klasa energetyczna kosztuje pieniądze, dodatki takie jak elektryczne rolety kosztują, większa wanna kosztuje, 2 osobne jednostki mieszkalne kosztują, balkon kosztuje, brak marginesu na ewentualności, takie jak konieczna inna podstawa (może kosztować dodatkowo szybko 10-20 tys. €), system wentylacji jest dodatkowym kosztem, zawsze trzeba doliczyć coś do elektryki, itp.

Nie do końca zrozumiałem, co było zawarte w twoim budżecie i co miało być opłacone z własnych środków, po prostu odlicz odpowiednio. Obliczając wraz z działką (założę, że wspomniane przez ciebie 80 tys. €) i niewielkimi życzeniami, przyjrzyjmy się grubo ~600 tys. €. Jest to jednak znacznie daleko od KFW40+. Osoby specjalizujące się w budownictwie w odpowiednich forach mogą ci podać dokładniejsze informacje. Wystarczy wyszukać hasła budowa domu i forum w wyszukiwarce Google. Można oszczędzać na piwnicy (to byłby mój wybór, ponieważ zazwyczaj uważam piwnicę za bezsensowną), lepiej ulokować pomieszczenie gospodarcze (oszczędza się tym irytujące wchodzenie po schodach).

[Xor]

Uważam, że krytyczne pytania są całkowicie sensowne i uzasadnione i dziękuję Ci (i innym) za nie. Kilka kwestii faktycznie mi umknęło.

Obecne wynagrodzenie netto w wysokości 4.100€ miesięcznie jest tylko aktualną sytuacją. Mamy regularne podwyżki wynagrodzeń znacznie przewyższające inflację, otrzymujemy 13,5 pensji rocznie (co daje około 500€ więcej miesięcznie). Dodatkowo moja żona od 2018 roku ponownie będzie pracować - jeśli zajdzie taka potrzeba, to nawet na pełny etat (co oznacza kolejne około 500€ netto więcej w porównaniu z obecnym zasiłkiem rodzicielskim).

Nadal uważam, że miesięczne obciążenie nie będzie kluczowym kryterium. Zwłaszcza, że w swoich szacunkach przyjąłem raczej niekorzystny scenariusz.

Zgadzam się z Tobą co do obliczenia kosztów budowy domu. Być może moje przybliżenia mogą znacząco odbiegać od rzeczywistości. Dlatego, jak już wspomniałem, mamy umówione spotkanie z architektem. On pomoże nam określić ogólnie, czego nam potrzeba, a wtedy będzie można bardziej precyzyjnie oszacować. Ty obecnie liczysz na przykład z kosztem 1.600€/m² - ja kalkulowałem 2.200€/m², ale z uwzględnieniem wszystkich kosztów. Nie uwzględniłem jeszcze własnej pracy oraz ewentualnego kapitału związanego z sprzedażą obecnego domu. Myślę, że mogę uzyskać około 300.000€ z tej transakcji, jeśli skuteczny pośrednik się za to weźmie. Co oznacza, że na grunty i inne potrzeby pozostanie około 130.000€. Ceny gruntów pozyskałem bezpośrednio z urzędu gminy, więc uważam, że 80.000€ jest dość pewną kwotą.

Znalazłem kilku doradców finansowych w okolicy za pośrednictwem Google. Wyskoczyło mi jedno nazwisko z Deutsche Vermögensberatung. Jednakże na Forum przeczytałem już kilka negatywnych opinii na ten temat!?

Poza tym, Google pokazuje mi tylko firmy Interhyp i Schwäbisch Hall - albo nie ma ich u nas, albo są tak konserwatywne, że nie posiadają stron internetowych??

[nexttry]

Dr. Klein również nie odnosi sukcesów w Twojej okolicy? Zdecydowanie radziłbym Ci poszukać kogoś (jak już planujesz), z kim możesz osobiście porozmawiać na miejscu. Spróbuj odwiedzić 2-3 lokalne banki w Twojej okolicy. Często oferują one lepsze warunki, ponieważ mają szczególny interes w zaopatrzeniu lokalnego rynku. W naszym przypadku lokalny bank potrafił pokonać obu wolnych doradców (Interhyp & Dr. Klein), z którymi rozmawialiśmy.

Nie mogę nic powiedzieć na temat niemieckiego doradztwa finansowego, ponieważ nigdy nie miałem z nimi żadnego kontaktu.

Warto również rozważyć sprzedaż domu bez pośrednika. Wartość dodana jest często niewielka, ale tracisz na tym pieniądze.

[NaTwoim13]

@nexttry

Dlaczego osobiście? Czy to jest najważniejszy cel?? Czy nie ma ważniejszych kryteriów niż ten?

Zaspokojenie lokalnego rynku? Zwłaszcza jakimi metodami? Najpierw oferować coś kiepskiego, a później poprawiać, bo klient jest poinformowany? Przychodzić z koncepcją, edukować banki i jako nagroda przyciągać tam interesy?

Oczywiście, należy odwiedzić banki lokalne, ale na pewno nie edukować ich, informować, aby wtedy zaoferowały to, co mają najlepszego. Gdzie jest wtedy zaufanie?

[Xor]

Moim pierwszym planem było około roku temu zbudować nowy Dom... Zawsze polegałem na moim banku i z radością tam poszedłem...
Jak już zauważono, doradca finansowy miał mało lub w ogóle nie miał zainteresowania moim zamiarem. Zdecydowanie odradził mi myślenie o budowie nowego domu w mojej sytuacji finansowej...
Zaczęłam się zastanawiać, czy to naprawdę ma sens, czy może lepszym rozwiązaniem byłby dobudowa... Od tamtej pory zleciłam zaprojektowanie dobudowy, noelmaxim doradzał mi również bardzo dobrze w kwestiach finansowych. Jednak nadal czuję się niewystarczająco poinformowana. Niestety, pojawiły się także problemy prywatne, przez co od ponad pół roku nie mogłam i nie chciałam zajmować się tą kwestią.
Teraz wszystko wróciło do normy, mamy drugie dziecko i znów zaczynają się problemy z miejscem. Pewnie jeszcze przez 2-3 lata będziemy mogli żyć tak jak dziś. Jednak gdy starsze dziecko pójdzie do szkoły, powinno mieć swoją własną przestrzeń - a wtedy zrobi się ciasno. Gdy w kolejnym roku młodsze dziecko pójdzie do szkoły i również powinno mieć swoją własną przestrzeń, to będziemy mieć poważne problemy z miejscem. To po prostu nie wypali.
Pojawia się więc pytanie, czy kontynuować budowę dobudowy (150.000€) czy sprzedać Dom i zbudować nowy.
Na dzień dzisiejszy mam 180.000€ kredytu i potrzebowałbym kolejnych 150.000€ na dobudowę... Razem 330.000€. Przy obecnych stawkach spłacimy to po około 20 latach, jednak Dom będzie na pewno wymagał jeszcze sporo remontów.
Alternatywnie, mogę sprzedać Dom (280.000€) i zbudować nowy - jednak potrzebuję w sumie 730.000€ (100.000 działka + 450.000 nowa budowa + 180.000 pozostały dług). Więc nowy kredyt w wysokości 450.000€, do spłacenia w ciągu 30 lat - co wydaje się możliwe. Jednak nowy Dom nie będzie wymagał aż tyle prac remontowych co mój obecny Dom.
Budowa nowego domu mogłaby rozwiązać wiele problemów, z którymi borykamy się obecnie. Dlatego byłoby to najlepsze rozwiązanie - o ile byłoby sensowne i wykonalne.
noelmaxim chce to wszystko spokojnie przemyśleć, więc poczekam teraz na jego opinię.
Jak dokładnie sfinansować, czy będę mógł uzyskać lepszy oprocentowanie o 0,1% tutaj czy tam, czy mogę zaoszczędzić 10.000€ tutaj czy tam, czy mogę skorzystać z jakiejś dotacji (Riester, KfW,...), chciałbym zająć się tym dopiero po podjęciu ogólnej decyzji.
Dlatego najpierw ogólny koncept, dopiero potem dokładne planowanie finansowe.
Myślę, że noelmaxim posiada dużą wiedzę fachową i prezentuje swoje poglądy i wiedzę w rzetelny sposób. Jednak nadal potrzebuję porównań i w odpowiednim czasie będę zbierał odpowiednie oferty. Jednak nie zamierzam ujawniać bankom konkretnego modelu - mają po prostu sporządzić niezależną ofertę.
Ale jeszcze raz: Najpierw studium wykonalności, potem możliwa droga, którą będę mógł pokonać spokojnie - a potem konkretne oferty.
Nie chcę, aby ktoś mi mówił Tak, możesz to zrobić, 1500€ miesięcznie, po 20 latach nadal będziesz miał 2 miliony długu, ale spokojnie, możesz to skrócić dodatkowymi wpłatami - Określone z obrazem, ale myślę, że rozumiesz, co mam na myśli...
Chcę zobaczyć, czy w moich okolicznościach, bez wielu warunków, po 30 latach będę miał w pełni spłacony nowy Dom.

[sender]

Moja ocena jest taka, że powinieneś zająć się nową budową.
Ale myślę, że nie będziesz mógł kontynuować w ten sposób.
Jeśli Noelmaxim pomógł Ci kiedyś, powinieneś spotkać się z nim.
Ponieważ wielu specjalistów to wiele opinii, co ostatecznie nie prowadzi do rozwiązania.