Capital Investment 4

[klausi80]

Cześć,
dostałem ofertę na sprzedaż domu (2 pełne piętra + płaski dach). Chciałbym go nabyć jako obiekt do wynajmu i ewentualnie później sam go wykorzystać.
Cena: 150.000,- w tym działka + koszty dodatkowe (brak prowizji dla pośrednika, 6,5% podatek od nabycia nieruchomości)
Chciałbym przeprowadzić remont domu, koszt według oferty to 30.000,- (zmiana ogrzewania na gaz ziemny i przesunięcie 2 ścian).
Po remoncie mam potwierdzenia od potencjalnych najemców, którzy chcieliby wynająć Dom za 400 euro czynszu zimnego za piętro, czyli łącznie 800 euro czynszu zimnego + koszty dodatkowe.
To jest średnia cena najmu w tej okolicy. Dom ma bardzo centralne położenie.
Moje dochody wynoszą 1800,- netto. Nie płacę czynszu, ponieważ mieszkam w niewielkim domku na działce moich rodziców.
Nie mam żony, nie mam dzieci. Mam umowę oszczędnościową budowlaną na 10.000,- euro i około 20.000,- euro kapitału własnego.
Ponadto mam prywatną emeryturę, która będzie wypłacana za 15 lat. Czy można w jakiś sposób uwzględnić to przy ustalaniu warunków, czyli ustalić na 15 lat okres oprocentowania i zawrzeć ostatnią ratę w wysokości wypłaty?
Czy powinienem zaryzykować ten krok zakupu nieruchomości z tym kapitałem? Moje przeczucie mówi mi, że działka i Dom mają duży potencjał.
Na jakie warunki mógłbym się mniej więcej przygotować z powyższymi założeniami?
Dziękuję

[NaTwoim13]

Cześć Klausi80,
w zasadzie wymogi dotyczące wysokości inwestycji w porównaniu z dochodami/wydatkami, szczególnie w związku z faktem braku konieczności płacenia czynszu, są dobre, kapitał własny również jest dostępny, koszty nabycia nie są sztucznie zwiększone przez prowizje maklerskie, oraz wydaje się, że nieruchomość im odpowiada.
Oczywiście powinni wziąć pod uwagę ryzyko braku odpłatności czynszu, ewentualne koszty modernizacji oraz ryzyko ponoszenia kosztów związanych z naprawami w czasie, które najemcy będą żądali.
U wielu banków mogą jednak spotkać się z odmową, ponieważ nie spełniają kryteriów inwestorów kapitałowych (do których należą), jednak jest wiele banków, które chcą wesprzeć to przedsięwzięcie i są do dyspozycji.
Jak wysoka jest suma zgromadzona na koncie oszczędnościowym?

[klausi80]

Saldo na koncie oszczędnościowym wynosi 10 000 euro
Czy sytuacja byłaby inna, gdybym wynajął tylko jedno piętro i mieszkał sam? W zasadzie to nie robi różnicy, wtedy mogę wynająć domek wakacyjny moim rodzicom.

[BenniG]

Tylko jako przykład obliczeniowy.
Bierzesz kredyt w wysokości 150 000 €, płacisz 800 € miesięcznie i masz 1,7% oprocentowania.
Po upłynięciu tych 15 lat pozostałoby Ci około 29 427 € długu.
Czy to brzmi dla Ciebie atrakcyjnie, czy raczej jak obciążenie?
PS: Pojawią się także koszty utrzymania, naprawy itp.

[NaTwoim13]

Jeśli sam się wprowadzasz, już nie jesteś inwestorem kapitałowym, co znacząco zwiększa wybór banków.

Jeśli nieruchomość jest w pełni wynajęta, z powodów podatkowych najprawdopodobniej nadal pozostanie ta sama reszta zadłużenia hipotecznego, ale oczywiście będzie odpowiadało mu zbliżone kapitałowi spłaty.

[klausi80]

Dla mnie to brzmi już lukratywnie. Chociaż nie mogę liczyć na 100% wynajęte wszystkie mieszkania przez 15 lat, to z 70% już bym liczył, ponieważ lokalizacja jest bardzo dobra. Dodatkowo chciałbym odkładać 2 miesięczne czynsze rocznie na naprawy i remonty. Wtedy miałbym około 5120 euro rocznego dochodu z najmu. Musiałbym więc dołożyć tylko 300 euro z mojej pensji. Jeśli nadal będę płacić na moją prywatną emeryturę, otrzymam prawie 45 000 euro po 15 latach i będę mógł spłacić resztę zadłużenia lub nawet wcześniej odrobić część kwoty poprzez dodatkowe spłaty. Nie martwię się o wynajem, ponieważ jeden piętro jest już obecnie wynajęte i przejmuję obecnego najemcę. Czy powinienem skontaktować się z moim zwykłym bankiem hipotecznym czy bezpośrednio jako inwestor kapitałowy zwrócić się do konkretnych instytucji?

[NaTwoim13]

Proszę skontaktować się ze mną, wizyta w banku domowym jest oczywiście też konieczna.

[klausi80]

Teraz usiądę z moim domowym bankiem i poproszę o konkretną ofertę. Po otrzymaniu oferty mogę się tu ponownie skontaktować.

[brainy]

Uważam, że czynsz jest dość niski, kiedy weźmie się pod uwagę, ile kosztuje nowy dach lub nowe ogrzewanie. Odczucia w tej sprawie jednak są różne.

[6Bankkaufmann]

@Klaus80, Dane dotyczące finansowania inwestycyjnego dla kapitalistów są skąpe, ale po dokładniejszym sprawdzeniu mogą być zrealizowane.
Zakup domu do własnego użytku byłby jednak również możliwy, jeśli wynajmie się wtedy drugi Dom. Ale jak wyobrażasz sobie domek letniskowy? Kto by tam zamieszkał.
Dla mnie ważne pytanie: ile masz lat? Możesz być z rocznika 1980, ale możesz też mieć już 55 lat.
To również ma znaczenie dla udzielenia pożyczki.

[NaTwoim13]

Dlaczego 55, a nie 80?