Capital Investment 4

[wadi]

Cześć wszystkim.
Czy ktoś może mi powiedzieć, na jakim poziomie obecnie są odsetki od pozyczki wtórnej?
Tło 1: Mamy obecnie kredyt KfW z odsetkami na poziomie 3,4 procent. Możemy go spłacić w całości w dowolnym momencie. Czy można coś takiego zastąpić kredytem wtórnym?
Tło 2: Część naszego finansowania budowlanego podlega tzw. Widerrufsjokerowi. Dlatego ważne jest, aby wiedzieć, na jakim poziomie obecnie są dostępne odsetki od kredytów wtórnych. Następnie można podjąć decyzję, czy anulować transakcję, czy prowadzić negocjacje.
Dziękuję i pozdrawiam
Michael

[6Bankkaufmann]

@wadi, ogólnie rzecz biorąc, warunki subordynacji są z mojego punktu widzenia zawsze droższe niż warunki w przypadku wycofania.
Najłatwiej jest sprawdzić uregulowanie KfW z dotychczasowym bankiem finansującym. Czy zapytałeś już w banku kredytowym?
Jednak potrzebujemy jeszcze wielu szczegółów, aby móc dokładniej to przeanalizować.
Wartość rynkowa, kolejność wpisów w księdze wieczystej, itp.

[wadi]

Cześć Bankierze.
Dzięki najpierw za odpowiedź.
Nasze finansowanie składa się z 3 części.
Zwykłego [url]kredytu[/url] i 2 bloków KFW.
Cała suma jest obciążona hipoteką dla banku DSL.
Jednak dotyczy to tylko zwykłego [url]kredytu[/url], a bloki KFW nie są objęte.
Nawet jeśli zdecydujemy się cofnąć zwykły [url]kredyt[/url], to tylko finansowanie wtórne byłoby możliwe, ponieważ bank DSL na pewno nie zwolni pierwszego miejsca (ponieważ istnieją jeszcze zadłużenia).
Chodzi mi głównie o to, aby móc porównać warunki finansowania wtórnego z tym, co może zaoferować bank DSL. Z tego, co dotąd przeczytałem, banki zwykle obniżają stopy procentowe.
Co do zastąpienia bloków KFW: Już pytałem o to w DSL. Nie byli zainteresowani refinansowaniem całej operacji.
Co do brakujących szczegółów:
Wartość rynkowa ??? Wówczas (2012 r.) sfinansowaliśmy 220 000 € i wkład własny w wysokości 40 000 €. Tak więc szacuję na 250 000.
W księdze wieczystej wpisane są tylko 220 000 € dla banku DSL. Nic więcej.
Obecnie pozostałe zadłużenie KFW wynosi około 45 000 €.
Kwota [url]kredytu[/url] zaburzonego przez Joker to 120 000 €.
Czy [url]refinansowanie[/url] KFW nie zawsze ma sens obecnie? Przecież zawsze dostaniesz mniej niż 3 procent?
Dziękuję za twoje starania.
Michał

[6Bankkaufmann]

@Wadi, wydaje mi się, że jesteś w trudnym położeniu, ponieważ piszesz, że już wystąpiłeś o wewnętrzną refinansowanie w DSL Bank. Z mojego punktu widzenia nie ma sensu skorzystanie z oferty obcej banku, częściowo należącego do DSL Bank. Nie do końca rozumiem, dlaczego nie można sprawdzić możliwości refinansowania wszystkich kredytów? Współpracując z zupełnie innym bankiem? Czy to zostało już rozważone?

[wadi]

Jak dokładnie interpretować kompletną restrukturyzację kredytu? Czy dotyczy to również innych elementów, gdzie działa dżoker?
To zostało sprawdzone, niestety dżoker nie działa w przypadku tych dwóch pożyczek KFW.
Zapytaliśmy również w DSL odnośnie kompletniej spłaty. To byłoby możliwe, ale tylko za opłatą karnej w wysokości prawie 28 000 €.
Ponieważ za 5 lat i tak możemy dokonać restrukturyzacji (zakończenie okresu wiązania odsetek), to przy wczesnej, regularnej spłacie stracimy.

Czy można więc przy powyższych założeniach orientacyjnie określić warunki?
Czy są one naprawdę tak znacznie gorsze, szczególnie przy stosunkowo niewielkich kwotach w porównaniu do wartości domu, jeśli skupimy się teraz tylko na pożyczce KFW?
Spłata 120 000 € z dżokerem odwoławczym z pewnością będzie zupełnie innym zagadnieniem.

[NaTwoim13]

Cześć Wadi, decydujące jest przede wszystkim, kiedy standardowo kończą się kredyty hipoteczne, czyli gdy kończy się okres wiązania oprocentowania. Jeśli pożyczki zostały zawarte przed kwietniem 2010 roku, musiałaś je już odwołać przed 21.6.2016 roku. W przeciwnym razie, jeśli pożyczka została podpisana po 2010 roku, możesz oczywiście odwołać ją w dowolnym momencie. Myślę, że o tym wiesz.

Początkowo byłoby możliwe, żeby zawrzeć kredyt terminowy (Forwarddarlehen) dla pożyczki z DSL Bank w innej instytucji finansowej i natychmiast spłacić kredyty KfW.

Jednakże, jeśli odwołasz umowę, a DSL Bank uzna odwołanie za ważne lub (co bardziej prawdopodobne) zawrze zgodę, to kredyt terminowy może stwarzać problem. Istnieje elastyczny kredyt terminowy, który zostaje zawarty na określoną datę (zakończenie okresu wiązania oprocentowania lub wypowiedzenie według §489 kodeksu cywilnego) i może zostać wypłacony w dowolnym momencie przed terminem, jeśli następuje ugoda lub wydanie wyroku. Jednak ta bank nie zezwala na wstępne korzystanie z kredytu (co byłoby potrzebne, gdybyś chciał natychmiast spłacić kredyty KfW) i środki muszą być w całości wykorzystane w ciągu pół roku. Natychmiastowe spłacenie (KfW) oraz częściowe spłacenie za 2 lata, o czym wspomniano powyżej, nie jest możliwe w tym przypadku. Tutaj dochodzi do sprzeczności między różnymi dostawcami usług finansowych.

Dlatego musisz wiedzieć, czego przede wszystkim chcesz osiągnąć. Czy chcesz odwołać i poczekać, aby następnie skutecznie restrukturyzować kredyty KfW 153/151 z prawem do wypowiedzenia oraz KfW 124 z prawem do specjalnego wypowiedzenia oraz główną pożyczkę, czy natychmiast restrukturyzować kredyty KfW i zabezpieczyć główną pożyczkę kredytem terminowym.

Ze standardowym kredytem DSL Bank bez dodatkowego zabezpieczenia nie da się praktycznie spłacić kredytów KfW, ponieważ kredyty KfW muszą zostać spłacone w 80%. Należy jednak wziąć pod uwagę, że dług ze stanu poprzedniego jest uwzględniany jako 1 1/2 do 2-krotność (w zależności od banku). To oznacza, że przewidywalna wartość nieruchomości może nie wystarczyć.

Ogólnie rzecz biorąc, lepszy wróbel w garści niż gołąb na dachu

[wadi]

Cześć Wadi, kluczowe jest przede wszystkim, kiedy normalnie wygasają kredyty hipoteczne, czyli kiedy kończy się okres fixingu odsetek. Jeśli poza tym kredyty zostały zawarte przed 4.2010 rokiem, powinni już zrezygnować przed 21.6.2016. W przeciwnym razie, jeśli kredyt został podpisany po 2010, mogą go oczywiście wciąż wycofać w dowolnym momencie. Myślę, że o tym także wiedzą.
Cześć Panie Buhmann.

Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź (którą jeszcze całkowicie nie zrozumiałem ).

Kredyt został załatwiony w 02/2012. Czyli żeton jeszcze nie wygasł.
Okres zabezpieczenia odsetek trwa do 02/2022. Teoretycznie więc od dziś byłaby możliwa tzw. kredyt zabezpieczony długi termin.
Lecz sensowne, aczkolwiek na pewno niekoniecznie, ponieważ stawki procentowe na pewno (albo przynajmniej mam nadzieję), nie wystrzelą w górę w najbliższych miesiącach, a można zaoszczędzić na miesięcznej nadpłacie.
Cytat od noelmaxim

Ale jeśli zrezygnują i Bank DSL uzna rezygnację za skuteczną lub (co raczej może mieć miejsce) zawarą porozumienie, to kredyt zabezpieczony długi termin będzie problemem. Oczywiście istnieje elastyczny kredyt zabezpieczony długi termin, który jest zawierany na określoną datę (wygaśnięcie okresu fixingu odsetek lub wypowiedzenie zgodnie z ustawą o codziennym bankowości) i może być w każdej chwili wypowiedziany wcześniej - tak długo jak dojdzie do porozumienia lub wyrok sądowy. Jednak ten bank nie zezwala na przedwczesną nadpłatę (co miałoby miejsce, jeśli chcieliby natychmiast zrezygnować z kredytów z KfW) i środki muszą zostać całkowicie wypłacone w okresie pół roku. Natychmiastowa wypłata teraz (KfW) oraz część za 2 lata, jak już wspomniano powyżej, nie jest tam możliwa. Tu różni dostawcy kredytów wpadają w błędne koło.

Czy zatem rozumiem, że zrezygnowanie z kredytu KFW i zwykłego kredytu hipotecznego praktycznie uniemożliwia refinansowanie się z niższymi stawkami procentowymi?

Z kredytem priorytetowym w Banku DSL bez opcji kredytu zabezpieczonego długoterminowego praktycznie niemożliwe jest przeorganizowanie finansowania kredytów KFW, ponieważ środki z KFW muszą zostać wypłacone w 80%. Należy jednak wziąć pod uwagę, że zobowiązanie pierwotne zostanie podwojone lub potrojone (zależnie od banku). Oznacza to, że wartość nieruchomości prawdopodobnie na to nie pozwoli.
Tak więc, złapać ptaka za ogon czy wycelować w gołębia na dachu.

Widzę, że wszystko nie jest takie proste, jak miałem nadzieję :-/
Czy dla finansistów istnieją inne sposoby kontaktowania się z Bankiem DSL?
Zapytaliśmy wtedy, czy możliwa jest wewnętrzna refinansowanie kredytu KFW.
Być może wolą rozmawiać z finansistami?

W związku z tym muszą wiedzieć, czego przede wszystkim chcą. Rezygnować i czekać, a następnie w przypadku wyniku refinansować kredyt KFW 153/151 z prawem wypowiedzenia oraz kredyt KFW 124 z prawem wypowiedzenia oraz oprocentowany kredyt pierwotny, albo właśnie teraz zrefinansować kredyt KFW i obciążyć oprocentowany kredyt zabezpieczony długoterminowo.
Przede wszystkim chcę zaoszczędzić
Duży plan to właściwie:

Refinansowanie kredytu KFW w Banku DSL z okresem zabezpieczenia odsetek 5 lat (02/2022).
W przypadku zwykłego kredytu poprzez możliwość rezygnacji nadzieje na obniżenie stawek procentowych. Okres zabezpieczenia odsetek nadal trwa do 02/2022. W rezultacie wszystko nadal działałoby do 02/2022, ale taniej, a można byłoby w przyszłości zrefinansować to przez kredyt zabezpieczony długoterminowo u innego banku od 02/2022. Wpis do księgi gruntowej wtedy nie musiałby być zmieniony, a kredyty negocjowane po kolei mogłyby przestać obowiązywać.

Co myślisz o tym planie? Czy w ogóle jest możliwe i sensowne?

[Spiagei]

Cześć Wadi,
Przeniesienie kredytu w DSL Banku jest zawsze trudne. Mam teraz taki przypadek. Ale da się to zrobić.
W przypadku KFW powinno być szybciej za pośrednictwem doradcy.
Jeśli działa opcja odwołania, skorzystałbym z niej, ale nie tylko na 5 lat, ale tak długo, jak to konieczne.
Wydaje mi się korzystniejsze wykorzystanie dłuższego okresu obowiązywania oprocentowania w DSL niż 5 lat, a następnie skorzystanie z kredytu refinansowego. (Ponieważ mają one dodatkową opłatę odsetkową)

[wadi]

Cześć.
To znowu postawiłoby mnie w sytuacji, w której od 2022 roku zostaję zobowiązany do DSL za pozostałe kredyty, które nie są odwoływane, ponieważ zastaw hipoteczny pozostaje poprzez przedłużenie.
W moim przypadku po 5 latach wszędzie termin zapadalności odsetek by się skończył i można by było całkowicie refinansować.
Jest oczywiste, że teraz (60 miesięcy z góry) nie ma sensu zawierać umowę forward na warunkach.
Nikt nie może powiedzieć, czy stopy procentowe wzrosną.
Jednak jeśli byłbym gotów podjąć to ryzyko i czekać z forwardem np. 3 lata, warunki dla forwarda z pewnością byłyby lepsze.

[NaTwoim13]

Wadi, dlaczego spekulujeesz? Czy znasz warunki kredytu długoterminowego?

[wadi]

Czy myślisz o tym w odniesieniu do tego, kiedy teraz zakończę FW?
Finansista poinformował mnie, że im wcześniej zakończysz FW, tym wyższy będzie dopłata do odsetek w wysokości 0,02% miesięcznie.

[NaTwoim13]

Tak to wygląda i nad czym można się zastanowić.

[wadi]

Nasz finansista osobiście powiedział, że poczekałby jeszcze (oczywiście decyzję muszę podjąć ja).
Na kogo teraz powinienem posłuchać?

[NaTwoim13]

Stopy procentowe wzrosły o 0,3-0,4% w ciągu ostatnich 6 miesięcy i prawdopodobnie będą umiarkowanie rosnąć dalej. Rozwój inflacji, sytuacja w Ameryce i komunikaty FED, polityka europejska, rozdroże Europy i dobra sytuacja gospodarcza Niemiec to główne czynniki, które należy wziąć pod uwagę, jeśli chcemy oszacować, jak będą wyglądać stopy procentowe za 3 lata. Nikt nie ma szklanej kuli, nikt nie jest w stanie przewidzieć, na jakim poziomie będą stopy procentowe za 3 lata, ale fakt, że jako pracownik powinieneś zainteresować się wzrostem stóp procentowych. Jeśli stopy rosną, łatwiej będzie Ci spłacić wyższe oprocentowanie niż cierpieć z powodu spadku. Z drugiej strony można zaakceptować płacenie o 0,5% więcej teraz, niż będzie to konieczne w przyszłości, gdy stopy pozostaną na obecnym poziomie. Prawdopodobnie nie będzie to walka o przetrwanie dla Ciebie, z drugiej strony nie wiesz, jak będzie wyglądać Twoje zdrowie i dochody w przyszłości.

Niektórzy chcą teraz podejmować decyzje, innym jest to obojętne, inny chce zaoszczędzić pieniądze, a jeszcze inny mówi nieważne, co będzie”.

Gdzieś stoisz Ty, odnajdź siebie i podejmij decyzję.