Capital Investment 4

[Rincewind]

Witaj,
wkrótce chcielibyśmy kupić Dom i go odnowić/zmodernizować, w związku z czym złożyliśmy zapytanie w naszym banku domowym. Chcielibyśmy ponownie negocjować następującą ofertę.
Jaki argumenty można przedstawić w takich negocjacjach, czyli jakie kryteria są dla banku (szczególnie) istotne?
Pozytywnie, z jednej strony moglibyśmy przynieść więcej kapitału własnego, wykonując prace własne, aby zmniejszyć stopień obciążenia hipotecznych. Z drugiej strony moglibyśmy np. bardzo dobrze zrezygnować z dołączonej rocznej dopłaty specjalnej w wysokości 5%, ponieważ i tak nie zamierzamy z niej skorzystać. Być może byłoby to atrakcyjne dla banku, gdybyśmy zrezygnowali z KFW 124 i zamiast tego zwiększyli pożyczkę od SPK?
Negatywnie, chodzi o istniejące ryzyka dla banku, które z punktu widzenia laika nie powinny być istotne, czyż nie?
- Wiarygodność: Wynik Schufy > 98%
- Bezrobocie: Wykluczone, ponieważ jestem urzędnikiem
- Niezdolność do pracy: W przypadku wystąpienia w ciągu najbliższych 2 lat nadal krytyczna, jednak po tym okresie w związku z prawem do emerytury i ubezpieczeniem niezdolności do pracy praktycznie zabezpieczona na obecnym poziomie dochodów
- Śmierć: Ubezpieczona na wyższą kwotę niż pierwotna kwota kredytu dzięki ubezpieczeniu na życie
- Emerytura: Emerytura jest wyższa niż obecny dochód
- Opieka: Dodatkowo ubezpieczona na świadczenia dzienne opieki
- Obniżenie wartości nieruchomości: Zbudowany na obszarze miejskim, dobra infrastruktura (lekarz, dentysta, piekarz, supermarket, oddział banku domowego, przedszkola, szkoła podstawowa, szkoła średnia - wszystko w zasięgu spaceru)
Które z tych czynników ryzyka są w ogóle istotne dla banku, a które przeoczyłem? I jakie możliwości negocjacyjne posiada bank/spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa?
Będę wdzięczny za doświadczenia, wskazówki i tricki dotyczące negocjacji. Z góry dziękuję!
EDYCJA: Dane osobowe usunięte. Nie powinno to być szkodliwe dla kontekstu, ponieważ i tak nie były omawiane.

[hoehlenbewohner]

Najpierw gratulacje z powodu waszego agenta ubezpieczeniowego! Sprzedaż ubezpieczenia dziennej opieki dla 31-latki i małego dziecka to już spore osiągnięcie. Zarobki mogłyby wystarczyć na kredyt hipoteczny w wysokości 300 000 EUR. Brakuje jednak innych istotnych czynników, takich jak cena zakupu i koszty remontu. Dlaczego mieszkania nie mogą zostać obciążone hipoteką?

[uwehaensch]

Gratulacje z okazji waszego agenta ubezpieczeniowego! Sprzedać ubezpieczenie dzienne opieki pielęgnacyjnej 31-latkowi i małemu dziecku to już spore osiągnięcie.

Jaka to ogólna bzdura. Nie znają Państwo dokładnej sytuacji rodziny ani potrzeb związanych z ubezpieczeniem, ani jakichkolwiek szczegółów, a mimo to śmią Państwo krytykować to z marszu bez oczywistej wiedzy fachowej, niewiarygodne.

[hoehlenbewohner]

Co za ogólnikowy nonsens. Nie znasz dokładnej sytuacji rodziny, ani potrzeb zabezpieczenia ani związanych z tym życzeń, ale ośmielasz się tutaj, mając oczywistą brak specjalistycznej wiedzy, aby to górnolotnie krytykować, niewiarygodne.

Aha, pewnie połknąłeś tę oczywistą specjalistyczną wiedzę łyżką.
Dlaczego więc małe dziecko musi koniecznie mieć ubezpieczenie dzienne pielęgnacyjne?

[uwehaensch]

Dlaczego małe dziecko koniecznie potrzebuje ubezpieczenia pielęgnacyjnego?

Czy masz pojęcie, jakie koszty mogą obciążyć rodziców w przypadku dożywotniego ciężkiego lub najcięższego stopnia niepełnosprawności dziecka, i czy wiesz, jakie ryzyko finansowe ocenił ten TE?

[Rincewind]

@MieszkaniecJaskini:

Chociaż to nie jest temat przewodni, chciałbym krótko wyjaśnić ubezpieczenie dziennych świadczeń pielęgnacyjnych.

Po prostu chcieliśmy zabezpieczyć się na wypadek, gdyby nasze dziecko urodziło się z niepełnosprawnością. Aby dziecko było ubezpieczone od urodzenia, co najmniej jeden z rodziców musi już być ubezpieczony w tym samym zakresie przed narodzeniem dziecka (obowiązek kontrahowania). Składki dla obojga razem wynoszą

[uwehaensch]

[cytat=Rincewind"">
@hoehlenbewohner:
Wir wollten einfach für den Fall vorsorgen, dass unser Kind mit einer Behinderung zur Welt kommt. Damit das Kind ab Geburt versichert ist, muss mind. 1 Elternteil in gleichem Umfang bereits vor Geburt versichert sein (Kontrahierungszwang).
[/cytat]

Das spricht eher für als gegen den Berater und dieser Zusammenhang wird leider bei privat (zusatz)versicherten Eltern häufig übersehen.

[NaTwoim13]

Skoro finansowanie już jest ustalone w ramach określonych warunków? Czy mają Państwo koncepcyjne podejście do nieobciążania nieruchomości, okresu zabezpieczenia oprocentowania i wyboru banku oszczędnościowego jako partnera finansowego?

Jakiej pomocy i wsparcia oczekują Państwo, gdy zaufają bankowi, który coś im proponuje (przepraszam), gdzie muszą zapytać innych, aby przekonać bank do lepszych warunków? Jak ten bank ma stać się moim zaufanym bankiem?

Istnieje 400 innych banków, a Państwo, ciesząc się doskonałą zdolnością kredytową (urzędnik, wkład własny, aktywa, brak zadłużenia, 2 dochody/dodatek rodzicielski traktowany jako dochód), zaufują bankowi, w którym muszą szukać wsparcia, aby odejść od złej oferty? To, co im zaproponowano, jest warte tyle, co oferuje im bank oszczędnościowy. Biorąc pod uwagę, że ci wszyscy istotni parametry są znane, nie wiem, co teraz mogą im zaproponować jako zmiany, aby byli skłonni zaproponować im rozsądną i odpowiednią stopę procentową.

Kiedy zapytali Państwo o warunki? W jakim regionie jest kupowany Dom?

[Rincewind]

Ponieważ finansowanie jest już ustalone w ramach warunków wymienionych? Czy mają państwo na myśli koncepcyjnie brak obciążania nieruchomości ETW, okres wiązania oprocentowania i wybór Sparkasse jako partnera finansowego?

Dokładnie. Jak już napisano, SPK jest naszym bankiem domowym i dlatego jest naszym pierwszym punktem kontaktu. Jednakże, jeśli nie zareagują, z pewnością rozważymy inne możliwości. Ale jak również napisano, nie jest to na razie tematem do dyskusji.


Jakiej pomocy i wsparcia oczekują państwo, gdy zaufają bankowi, który rzuca im coś pod nogi, gdzie muszą prosić innych, aby przekonać bank do lepszych warunków? Jak ten bank ma stać się ich zaufanym partnerem?
Są 400 innych banków, a państwo, mając doskonałą zdolność kredytową (urzędnik, wpłaty własne, aktywa, brak zadłużenia, 2 dochody/świadczenia rodzicielskie liczone jako dochód) ufają bankowi, w którym muszą szukać wsparcia, aby przekonać go do odrzucenia złej oferty? Czy to, co im zaoferowano, jest warte dla państwa Sparkasse. Zakładając, że mają oni do dyspozycji wszystkie istotne parametry, nie wiem, co jeszcze mogliby państwo zaproponować jako możliwe zmiany, aby byli gotowi zaoferować państwu rozsądną i adekwatną stawkę procentową.

Na razie nie oczekuję niczego, mam jednak nadzieję. Ponieważ nie wiem dokładnie, jakie parametry są istotne, nie mogę z pewnością powiedzieć, czy sparkasse ma je wszystkie. Teoretycznie, ze względu na ruchy na kontach, bank może dosyć dokładnie zorientować się, jak wygląda nasza sytuacja, ale podczas składania wniosku pytano jedynie o standardowe dokumenty (wpłaty własne, dochód, zeznanie podatkowe). Byłoby mi bardzo pomocne wiedzieć, jakie parametry są istotne (patrz wstępny post). A skoro już przy tym jesteśmy: Jaka byłaby obecnie adekwatna stawka procentowa dla porównywalnego dostawcy (banku detalicznego)?


Kiedy zapytali państwo o warunki? W jakiej okolicy będzie kupowany Dom?

Zapytaliśmy w styczniu, oferta dotarła wczoraj.

[NaTwoim13]

To nie było oczywiście źle zrozumiane, raczej pytające, poddające w wątpliwość.

Ogólnie oczekuję osobiście, że ​​będzie mi złożona oferta zgodna z moją wiedzą i sumieniem, a nie zawsze się to zdarza, ale nie zawsze oznacza czasem tak. Są ludzie, którzy robią to na co dzień, jeśli istnieje możliwość dostosowania czegoś, powinni mieć prawo oczekiwać, że coś zostanie zmienione i przekazane im w zasięgu możliwości - jeśli jest to ich zaufany bank. Tak szczerze mówiąc, od kiedy konsumenci, których mocne strony, wiedza fachowa i kwalifikacje leżą w innych obszarach, muszą zastanawiać się, co można poprawić, aby warunki stały się lepsze?

No dobrze, tyle jeśli chodzi o moje osobiste wymagania i oczekiwania.

Czy sprawdzili Państwo wzięcie kredytu z funduszy rozwoju regionalnego Landesfördermittel w NRW-Bank? Czy zastanawialiście się nad dodatkowym kapitałem własnym, aby obniżyć limit pożyczki do bardziej korzystnego poziomu?

Trudno także pomóc, skoro nie wiemy, jak przedstawili Państwo bankowi sprawy związane z ceną zakupu, modernizacją i remontem, kosztami nabycia związanych/z lub bez pośrednika, pracą własną.

[Tikonteroga]

Chodzi mi wyłącznie o negocjacje stopy procentowej i chciałbym zrozumieć, jak działa w przybliżeniu kalkulacja banku, a także, na jakich śrubach można pokręcić, odnosząc się do naszego konkretnego przypadku.

Cześć,

Przy szybkim kalkulatorze bankowym, który kojarzy się z koleją, zauważyłem m.in. następujące kwestie:

- Jeśli pożyczka wynosi maks. 60% wartości nieruchomości (wartość obciążeniowa nie zawsze równa się wartości rynkowej), otrzymuje się niską stopę procentową.
- Dla części pożyczki przekraczającej 60%, ale nie przekraczającej 80%, stosuje się dopłatę do oprocentowania.
- Dla części pożyczki przekraczającej 80%, ale nie przekraczającej 100%, stosuje się kolejną dopłatę do oprocentowania.
- Cała pożyczka jest przyznawana według średniej stopy procentowej.
- Podwyższenie dodatkowej spłaty powoduje dopłatę do oprocentowania.
- Wydłużenie okresu zabezpieczenia oprocentowania powoduje dopłatę do oprocentowania.
- Dla absolutnie niskich pożyczek (< 100.000 EUR?) stosuje się dopłatę do oprocentowania.

Oczywiście nie wszystkie banki postępują w ten sam sposób, więc to, co faktycznie jest oferowane, może różnić się od kalkulacji szybkiego kalkulatora...

Kiedyś doradca finansowy powiedział mi także, że wysokość raty kredytowej w stosunku do dochodu nie powinna być zbyt wysoka. Ponieważ może to również prowadzić do dopłaty do oprocentowania. Mogę sobie wyobrazić, że ocena ta uwzględnia także to, czy moglibyście ponosić ratę kredytu nawet w sytuacji, gdy jeden z was lub oboje otrzymujecie świadczenia z tytułu niezdolności do pracy (renta, zasiłek chorobowy, zasiłek dla bezrobotnych, ...).

Mam jeszcze uwagę dotyczącą dodatkowej spłaty, którą nie chcecie wykorzystać. Dodatkowa spłata ma wiele zalet w porównaniu do raty kredytowej.

1) Dla was nie jest ona wiążąca. Oznacza to, że w dobrych (normalnych) czasach finansowych możecie z niej skorzystać, a w trudnych czasach zawiesić.
2) Ratę kredytową musicie ponosić miesięcznie. Natomiast dodatkową spłatę możecie uiścić na przykład 01.01. danego roku w całości. Dzięki temu, przy tej samej stopie procentowej kredytu, osiągacie lepszy efekt oszczędności z tytułu odsetek, ponieważ kwota dodatkowej spłaty nie jest już oprocentowana. Trzeba jednak pamiętać, że możliwość dodatkowej spłaty może prowadzić do dopłaty do oprocentowania. Trzeba tu przeanalizować i porównać różne oferty.
3) Można w prosty sposób uwzględnić świadczenia podnoszące kapitał w dodatkowej spłacie.

Oto więc możliwe elementy, na których można się skupić.

- większy udział kapitału własnego lub niższe obciążenie nieruchomości (według mojego zdania macie za mało kapitału własnego.)
- krótszy okres zabezpieczenia oprocentowania (10 lat byłoby dobrym okresem)
- wysokość dodatkowej spłaty
- odpowiednie zabezpieczenie raty kredytowej oraz określonych zobowiązań w przypadku śmierci, choroby, niezdolności do pracy, bezrobocia, rozwodu, ... (należałoby to dokładnie przeanalizować).

Jeśli chcecie obniżyć oprocentowanie, warto również zasięgnąć ofert innych banków i sprawić, by instytucje finansowe konkurowały ze sobą. Należy również zwrócić uwagę na to, aby określić pewne parametry (np. rata kredytu, zabezpieczenie oprocentowania, wysokość pożyczki, ...) w celu bardziej efektywnego porównania różnych ofert (np. za pomocą planu spłaty).

[Rincewind]

@noelmaxim
Chciałbym naprawdę nie być nieuprzejmy, ale niestety nie pomaga mi to w moim pytaniu, gdy rozmawiamy o krajowych funduszach pomocowych, szczegółowym podziale kosztów czy limitach wypłaty zastawu. SPK żąda 1,65% od swoich 150.000, a fakt, że nazwałeś to niewłaściwą stopą procentową, pozwala mi sądzić, że istnieje tańsza opcja (co zgadza się z moimi własnymi badaniami). Nawet obniżenie kolejnej granicy wypłaty zastawu nie zmieniłoby tej nieodpowiedniej dopłaty; w takim razie negocjuję na podstawie 1,45%, podczas gdy rynek mógłby oferować 1,15%, i nadal nie zbliżam się do odpowiedzi na moje pytanie.
Teraz pytanie brzmi, ile pieniędzy bank SPK zatrzymuje w tym przypadku dla siebie - to byłby margines negocjacji, w których jako klient mógłbym uczestniczyć - i ile z tego jest ona zazwyczaj gotowa wypłacić i pod jakimi warunkami to robi? Wydajesz się być ekspertem i na pewno już miałeś do czynienia z podobnymi sytuacjami. Czy zawsze unikasz negocjacji i po prostu ufasz bankowi z aktualnie najniższą ofertą?

[Rincewind]

@Tikonteroga:

Dziękuję za twoje zaangażowanie. Rozumiem historię z ograniczeniami dotyczącymi zabezpieczenia hipotecznego i dopłatami do specjalnych opcji.

Niestety nie możemy zbyt wiele zrobić odnośnie kapitału własnego (poza ewentualnym wkładem własnym), ponieważ mamy teraz dobrą ofertę zakupu i nie możemy czekać kolejne 3 lata. Krótszy okres zobowiązania ze strony banku w naszym przypadku prawdopodobnie nie przyniesie już żadnych korzyści, ponieważ już teraz mamy 10 lat. Dodatkowe 5% nadpłaty jest standardem w SPK i nie jest dodatkowo wymagane. Moje pytanie brzmi: Czy można jawnie zrezygnować z tej opcji i czy bank nagradza to rabatem na oprocentowanie. Znam konsekwencje nadpłaty, ale generalnie nie mamy presji, aby spłacać kredyt jak najszybciej i raczej chcielibyśmy przeznaczyć nadwyżkę kapitału na spędzanie czasu lub inwestycje wokół domu. Wynika to między innymi z faktu, że wspomniane mieszkania będą z pewnością sprzedane w ciągu najbliższych 20 lat, aby spłacić ewentualne pozostałe zobowiązania.

Wystarczające zabezpieczenie przed ryzykiem omówiłem już we wstępnym wpisie i zauważyłem, że w naszym przypadku te (typowe) sytuacje, które wymieniłeś, są właściwie wykluczone, dlatego moim zdaniem bank ma do czynienia z nami jako bardziej solidnym partnerem finansowym niż zwykle. Być może bank mógłby to docenić, dlatego też moje pytanie tutaj na forum.

[NaTwoim13]

Nie, nie są nieuprzejmi, w żadnym wypadku. Działają zgodnie ze swoim myśleniem, swoim bytem, swoimi intencjami i poglądami, w pełni w porządku.

Dlaczego dyskusja o dotacjach krajowych nie miałaby pomóc dalej, nie rozumiem, zwłaszcza że pozwoliłoby to osiągnąć lepszy współczynnik obciążenia i tym samym wygenerować lepszą stopę oprocentowania. Oczywiście, mają Państwo absolutną rację, Sparkasse nie odbiega od swojej marży, ponieważ zostanie ona nałożona na inny segment wyjścia z kredytu.

Chciałbym się jednak skupić na odpowiedzi na Pańskie pytanie. Jako pośrednik finansowy, negocjuję nie z bankami, nie dyskutuję z nimi. W szczególności nie podejmuję decyzji zasadniczych. Jako pośrednik finansowy wybieram spośród 450 istotnych dla systemu banków te, które działają zgodnie z moimi wytycznymi, celami i życzeniami. Jako osoba prywatna nie akceptuję sytuacji, w której najpierw proponuje się mi drogie rozwiązanie, a potem okazuje się, że można mieć to taniej. Takie podejście "ale można spróbować" jest oczywiście zgodne z zasadami rynku i wolnej gospodarki, ale dla mnie nie ma to nic wspólnego z zaufaniem. Jeśli zaufanie kosztuje pieniądze, to już nie jest zaufanie, zwłaszcza jeśli próbowano by tak łopatologicznie. Gdyby Sparkasse uzasadniała to usługą, dodatkową pracą, dodatkowymi korzyściami czy dodatkowym zabezpieczeniem dla Państwa i Państwo widzieliby to w ten sam sposób, w porządku, ale jeśli tego nie widzą, a przede wszystkim nie chcą, to Sparkasse nie może być ich partnerem finansowym. Przynajmniej nie mój.

Szczegółowe rozłożenie kosztów nie musiałoby pomóc im, ale mnie, aby zobaczyć, na jakim (wysokim) poziomie narzekanie ma miejsce.

[Rincewind]

@noelmaxim:
Aby się może raz na zawsze rozprawić z pewnym bliżej nieokreślonym nieporozumieniem: Nie chodzi mi w pierwszej kolejności o koszty ani potencjalne oszczędności (wtedy moglibyśmy również obciążyć mieszkania hipoteką i po prostu nie mówić mieszkańcom). Chodzi tutaj raczej o zasadę. Im więcej ryzyko, tym bank pobiera wyższe odsetki. My oferujemy bankowi znacznie mniejsze ryzyko niż zazwyczaj, ale otrzymujemy tylko standardowe warunki.
Rozumiem przyczynę; finansowanie budowy jest obecnie przedsięwzięciem masowym, pracownicy są przeciążeni, a gdzieś pewnie istnieje wewnętrzna dyrektywa, aby nie rozdawać pieniędzy bez powodu. Nie chcę jednak siedzieć z nimi w biurze i mówić coś w stylu Rozważ ostatnią cenę!, ale racjonalnie przedstawić dlaczego uważam, że zasługuję na obniżkę oprocentowania. Dlatego piszę tutaj, aby znaleźć przekonujące argumenty i pomysły (np. umożliwienie kontynuowania wymienionych ubezpieczeń przez okres kredytowania).
Moim zdaniem to nie ma nic wspólnego z zaufaniem, to po prostu jak kupno samochodu. Konflikt interesów jest z góry zakodowany i, jak już słusznie zauważyłeś, jest częścią naszego systemu gospodarczego. Unikanie tego, poprzez podążanie za najtańszym dostawcą i potem wyłączne zakładanie, że działa uczciwie i godnie zaufania, ponieważ inni są obecnie (!) wyraźnie mniej uczciwi (tańsi), wydaje mi się także dość nierzeczywiste (przepraszam!).
Nawiasem mówiąc, nie odpowiedziałeś jeszcze na moje pytanie dotyczące odpowiedniego oprocentowania dla banku stacjonarnego.

[vision]

@rincewind
Ponieważ także mam być odnowiony: Istnieją bardzo korzystne kredyty kfw na przebudowę z myślą o osobach niepełnosprawnych (np. łazienka) oraz na środki zabezpieczające przed włamaniami (okna + drzwi), opcjonalnie również jako premia wypłacana gotówką.
Kiedyś było także kredytów od państwa dla urzędników, były one bardzo tanie. Czy coś takiego wciąż istnieje?

[vision]

Z poprzednim postem się pokryło, nie chodziło oczywiście o oszczędności.

[Caspar2020]

Bank pobiera im większe odsetki, im wyższe jest ryzyko. Oferujemy bankowi znacznie mniejsze ryzyko niż zwykle, ale otrzymujemy tylko standardowe warunki.

Gdzie dokładnie oferujecie bankowi znacznie mniejsze ryzyko?
Macie stopę obciążenia kapitałem na poziomie 86% lub wyższą (ponieważ nie jest jasne, gdzie dokładnie jest np. kapitał obrotowy); więc w gruncie rzeczy nie jest to zbyt ekscytujące.
Nie chcecie dopuścić banku do księgi wieczystej nieruchomości. Innymi słowy, z perspektywy banków, te ryzyka nie istnieją.
Nikt nie powstrzymuje Was od sprzedania ich jutro i przepiciu w ******.
To byłoby dla każdego banku największym wzmocnieniem (czyli przekazanie zastawnych środków zabezpieczających lub ustanowienie hipoteki).
Istnieją na przykład pewne banki/ubezpieczyciele, którzy honorują fakt, że jesteście urzędnikiem (np. Bank BB).
Aha, tzw. kredytobiorcy na pełny spłatę kredytu są również nagradzani obniżką odsetek. Z informacji, które posiadasz, nie jest nawet jasne, jaka jest początkowa wielkość spłaty (wyższa spłata jest czasami również honorowana). Jak duża jest ta spłata?
W rzeczywistości tylko doradca finansowy może wam pomóc opracować konkretne i odpowiednie rozwiązanie dla waszej sytuacji, znaleźć odpowiednie banki i najprawdopodobniej lepiej was poprowadzić.
Sparkasse może oferować tylko swoje własne produkty; i nic więcej. Na przykład, większość nie oferuje rozwiązań dłuższych niż 15 lat bez konstrukcji oszczędności budowlanych LBS.
(Wiele Sparkassen jest tańsza poprzez pośrednika niż bezpośrednio; Sparkasse ma różne warunki w zależności od kanału dystrybucji).
A potem można rzeczywiście ocenić ofertę SPK.

[Caspar2020]

Och, czy chodzi o Ciebie. <

Czy na pewno macie ubezpieczenie z klauzulą dotyczącą Ciebie?

[NaTwoim13]

Komplementuję Cię, Kasprze!

Decydujące jest zwłaszcza w przypadku kas oszczędnościowych, ale również w wielu innych bankach już nie jest kwestia zdolności kredytowej, lecz bezpieczeństwo w odniesieniu do obiektu zabezpieczenia. zdolność kredytowa nie ma już wpływu na warunki kredytu. Dobry wynik oceny kredytowej z warunkami uzależnionymi od obiektu zabezpieczenia albo niepasujący z odrzuceniem i negatywną oceną kredytową.

Jako doświadczony i niezależny pośrednik finansowy nie jestem w stanie pomóc dalej, jeśli konsument zdecydował się na konkretny bank. Myślę, że wtedy muszą do siebie pasować. Musiałaby zostać jeszcze dobrana odpowiednia oferta, która pasuje obu stronom.

Również bardzo trudno mi jest określić przedział warunków, gdyż wymagałoby to konsultacji z bankami - np. Commerzbank, Deutsche Bank - gdzie zdolność kredytowa nadal ma wpływ na warunki kredytu. Biorąc pod uwagę, że tu dochodzi do indywidualnego ustalania warunków, musiałbym znać wszystkie te parametry, żeby móc nazwać tu trwałe warunki. Zawsze musi być to 1,4% lub mniej.

Zróbmy to w ten sposób, mając w perspektywie Twoje obecne położenie jako osoba poszukująca najlepszej oferty finansowania, nie podpisałbym niczego powyżej 1,2% i myślę, że jest tu jeszcze zapas miejsca do obniżki!

[Rincewind]

@Vision: Odpowiednie środki KfW są już zaplanowane. O ile mi wiadomo, nie istnieje już pożyczka pracodawcy ze strony kraju. Największym osiągnięciem jest zaliczka w maksymalnej wysokości ~2600 euro. Ale dziękuję za wskazówkę!
@Caspar2020: Poziom obciążenia kredytami nie odgrywa roli w kontekście mojego pytania. To czy przekroczę 100%, 85% czy 35% nie ma znaczenia, ponieważ mój cel dotyczy analizy w obrębie tych zakresów. Tutaj również odpowiada na Twoje pytanie o mniejsze ryzyko - jest mniejsze niż w przypadku pożyczkobiorcy bez statusu urzędnika, aktywów, prywatnego zabezpieczenia itp. przy identycznym poziomie obciążenia kredytem.
Oczywiście możemy sprzedać mieszkanie, zrezygnować z ubezpieczeń i poprosić pracodawcę o zwolnienie. Jeśli dla banku bezpieczny jest tylko to, co jest odnotowane w księdze wieczystej, to tak właśnie jest. Ale zarówno Ty, jak i noelmaxim wspominacie o bankach, które poza obciążeniem kredytem analizują także zdolność kredytową oraz w innych miejscach (kanały dystrybucji) mogą oferować niższą stopę procentową przy innych identycznych warunkach. Istnieje więc możliwość oraz przestrzeń dla banków, więc o co właściwie tu dyskutujemy?
Jesteśmy świadomi ograniczeń wynikających z odniesienia się do instytutu, ale to także jest bez znaczenia w kontekście mojego pytania. Załóżmy na chwilę, że skorzystaliśmy z usług doradcy finansowego takiego jak noelmaxim i ostatecznie otrzymujemy ofertę od Banku XY z oprocentowaniem 1,15%. Zadawałbym ponownie to samo pytanie: Jakie dodatkowe pozytywne cechy naszej strony możemy przedstawić, aby przekonać bank do dalszego obniżenia stopy procentowej w ramach osiągniętego poziomu obciążenia kredytem? Być może wtedy będzie to o 5, a nie o 50 punktów bazowych, ale jak już wspomniałem, zależy mi przede wszystkim na zasadzie.
...i tak, jest to ubezpieczenie od utraty zdolności do pracy z klauzulą DU, które wypłaca świadczenie, gdy pracodawca (z przyczyn zdrowotnych) przejmuje emeryturę (również częściową).
@noelmaxim:
Jestem zdezorientowany. Czy z powodu nowej dyrektywy dotyczącej kredytów hipotecznych nie powinno być właśnie odwrotnie, czyli zdolność kredytowa > zabezpieczenie? Po co więc rozległe badanie zdolności do obsługi kapitału (w szczególności w przypadku SPK z często absurdalnie wysokimi stałymi opłatami), jeśli ostatecznie liczy się tylko bezpieczeństwo. Na pewno zauważyłeś sam w swoim wpisie, że się przeczą. Albo zdolność kredytowa nie odgrywa ogólnie roli, albo są banki, które ją uwzględniają. W drugim przypadku nie można wykluczyć, że nasza SPK się do tego zalicza.
Dziękuję za informację dotyczącą stopy procentowej, to przynajmniej jakiś punkt odniesienia!

[Caspar2020]

Historia zdolności kredytowej jest teraz na tyle zaostrzona, że zdolność obsługi kapitału musi być zapewniona przez cały okres kredytowania. Na przykład, jeśli finansowanie przypadnie w okresie emerytury/rencisty, już teraz musi być jasne, że będzie można je spłacić. Dodatkowo, jeśli okres kredytowania jest dłuższy niż okres wiązania oprocentowania i wymaga znacznie wyższych stóp refinansowania (między 5 a 8% rocznie, w zależności od banku), to również w tej analizie musi być zapewniona zdolność obsługi kapitału.

Należy również rozważyć możliwość całkowitej spłaty pożyczki. Więc żadnych stopni kapitałowych na poziomie 0% (co np. było bardzo popularne w Holandii).

WIKR nie jest wynalazkiem niemieckim, ale pochodzi z UE. Dla niektórych krajów jest to duży postęp.

Wszystko to, co nie musiało być wcześniej brane pod uwagę. Również pracownik obsługujący ma mniej swobody do przymykania oka.

Kiedyś argumentowano zabezpieczeniem; to już nie jest możliwe. Albo ważne jest tylko, by uwzględniać okres wiązania oprocentowania.

Ale w przypadku powyższych kwestii chodzi tylko o tak albo nie.

A jeśli tak, to liczy się tylko przebieg obciążenia hipotecznego. Bank musi przecież refinansować pożyczkę.

Istnieje bardzo niewiele banków (np. DB, które częściowo wliczają zdolność kredytową w oprocentowanie, albo np. BBBank, które stosują zniżki dla urzędników).

Czasami zwiększona zdolność kredytowa odgrywa rolę przy >95 / >100 (czyli dodatkowe, wyższe stawki).

Ale bank oszczędnościowo-kredytowy nie ustąpi Tobie ani joty bez konkretnej sprzecznej propozycji.

[Daukind]

To, że sami siebie zaprzeczacie w swoim wpisie, z pewnością już zauważyliście. Albo zdolność kredytowa nie odgrywa zasadniczej roli, albo są pewne banki, które ją uwzględniają.

Rzadko bronię noelmaxima, ale zupełnie nie widzę, gdzie miałby się zaprzeczyć...

[Rincewind]

Bonitatem nie ma już żadnego wpływu na warunki...
...ponieważ wtedy zwróciłbym się do banków - takich jak Commerzbank, Deutsche Bank - gdzie bonitacja nadal ma wpływ na warunki.

@Caspar2020: Dziękuję za Twoją ocenę, więc pozostanie mi się pozytywnie zaskoczyć.

@Daukind






Myślę, że teraz nie ma sensu kontynuować. Dziękuję za Wasze odpowiedzi i niczego złego.

[Daukind]

Kluczowe jest przede wszystkim w przypadku kas oszczędnościowych, ale także wielu innych banków, już nie zdolność kredytowa, lecz bezpieczeństwo związane z obiektem zabezpieczenia. zdolność kredytowa nie ma już żadnego wpływu na warunki. Pozytywna ocena kredytowa z warunkami zależnymi od obiektu zabezpieczenia lub negatywna ocena kredytowa z odrzuceniem i negatywną oceną kredytową.

Selekcja czytania nigdy nie była dobrym pomysłem, zwłaszcza dla studentów...





Wytłuszczenie dodane przeze mnie....
To wiele =! wszystkie na pewno kiedyś się nauczyłeś w trakcie studiów, prawda?

[Rincewind]

Jeśli już decydujesz się posilić się mądrością i nie masz nic innego do dodania, powinieneś być absolutnie pewien, że wiesz, o czym mówisz, w przeciwnym razie może być kłopotliwie. Sugeruję, żebyś poszedł spać, zapomniał o tym strasznym dniu, który skłonił cię do chęci potraktowania internetowych obcych ludzi jak taczki, i zamiast tego jutro rano przy porannej kawie otworzył starą książkę do nauki niemieckiej gramatyki (podkreślenie moje).

Miłych snów!

[Daukind]

Jakie jest bardziej żenujące:

a) nie przyznanie się do własnego błędu
b) zapomnienie użyć vergisst zamiast vergißt
c) udzielanie lekcji gramatyki (i ponowne popełnianie błędów; tak jak przez cały wątek)

Pozdrowienia dla Mamy, która zarabia pieniądze.

[Tikonteroga]

Oczywiście, możemy sprzedać te nieruchomości, anulować ubezpieczenia i poprosić pracodawcę o zwolnienie. Jeśli dla banku jedynie to, co jest zapisane w księdze wieczystej, jest bezpieczne, to tak właśnie jest. Ale zarówno ty, jak i noelmaxim wskazujecie, że istnieją banki, które oprócz wartości zabezpieczenia kredytu biorą pod uwagę także zdolność kredytową klienta i mogą oferować niższą stopę procentową w innych miejscach (kanały sprzedaży) przy w zasadzie identycznych warunkach. Istnieje więc zarówno możliwość, jak i elastyczność ze strony banków, więc o co tak naprawdę dyskutujemy tutaj?

Jesteśmy świadomi ograniczenia wynikającego z odniesienia się do jednej instytucji, ale jest to nieistotne w kontekście mojego pytania. Załóżmy na chwilę, że korzystamy z usług brokerów finansowych takich jak noelmaxim i w końcu otrzymujemy kredyt w Banku XY w wysokości 1,15%. Znowu zadałbym to samo pytanie: Jakie inne pozytywne cechy z naszej strony możemy przedstawić, aby przekonać bank do dalszego obniżenia stopy procentowej w ramach osiągniętego poziomu zabezpieczenia kredytu? Może chodzić wówczas o obniżkę o 5 punktów bazowych zamiast 50, ale jak już wspomniałem, zależy mi przede wszystkim na zasadzie.

Banki mają na pewno pewną elastyczność odnośnie stóp procentowych i jest możliwe, że można to negocjować. Jednakże sądzę, że nie uzyskacie wiele poprzez negocjowanie na podstawie Waszej zdolności kredytowej. Efektywnym podejściem może być jednak podbijanie ofert od innych banków, porównując oferty i w końcu przedstawienie najlepszej z nich Waszemu obecnemu bankowi w celu negocjacji. Ważne jest, aby nie mówić, że zależy Wam na kredycie w Waszym banku ze względów osobistych. To trochę jak w pracy. Jeśli żąda się podwyżki wynagrodzenia od szefa, często osiąga się niewiele, np. 1, 2 lub 3%. Jeśli jednak zrezygnuje się z pracy, nagle możliwa jest podwyżka nawet o 20% lub astronomiczne kwoty... Oczywiście, nie zawsze jest tak samo, ale zdarzyło mi się to...

Może być również strategicznie uzasadnione, aby nie pokazać bankowi lepszej oferty, ale jedynie poinformować, że posiadacie lepszą ofertę. Wtedy istnieje większa szansa na znaczną obniżkę oferty, a nie jedynie o 0,1%. Bank i doradca mają zainteresowanie zawarciem umowy z Wami. Jednakże trzeba też grać w pokera i niestety, prawdopodobnie potrafią to lepiej niż Ty, ponieważ robią to regularnie i są odpowiednio przeszkoleni...

[Spiagei]

Hej Ricewind,
niestety Twoje argumenty w Spasskasse nie będą miały skutku. Twoją jedyną opcją jest przedstawienie kontrpropozycji innej banku. Ponieważ każdy doradca bankowy w SPK ma pewną elastyczność w górę i w dół. Jeśli podczas rozmowy zauważy, że finansowanie i tak zostanie z nimi (stały klient), podniesie warunki, aby w kolejnym przypadku, gdy ktoś porównuje, móc je obniżyć. Stara taktyka każdego banku.
Więc albo przyjdź z ofertą porównawczą, albo zaakceptuj zbyt wysoki oprocentowanie!
Albo od razu poszukaj banku, który będzie traktował Cię uczciwie i zaoferuje Ci korzystną ofertę. Lub jeszcze lepiej udaj się do pośrednika finansowego, który porówna oferty dla ciebie i otrzymasz od razu atrakcyjne warunki.
Pozdrowienia, Stefan