Capital Investment 4

[Marionl]

Cześć razem,

mój mąż i ja chcielibyśmy kupić Dom (cena zakupu 255.000€) i obecnie szukamy dobrych ofert finansowania. Wczoraj byliśmy u niezależnego doradcy finansowego, który zalecił nam BSP Zinsgarant od BHW zamiast kredytu mieszanych od banku DSL. Podał nam dobre powody, dlaczego BSV byłby dla nas korzystny, ale ponieważ często odradzano nam to, oboje jesteśmy dość sceptycznie nastawieni do BSV i mamy nadzieję na uzyskanie tu porady.

Oto informacje o naszych warunkach wyjściowych i poszczególnych warunkach:

Obaj pracujemy na pełen etat, nie mamy dzieci i nasze wspólne dochody netto wynoszą około 5300€. Chcielibyśmy płacić od 1100€ do 1200€ miesięcznie, co pozwoliłoby nam także łatwo poradzić sobie w przypadku przejścia na niepełny etat z powodu dzieci. Ponadto chcielibyśmy oszczędzać dużo pieniędzy, aby stopniowo remontować Dom.

Kapitał własny: 50.000€, biorąc pod uwagę koszty dodatkowe (notariusz, podatek od nabycia nieruchomości 6,5%) oraz koszty remontu na początku, chcielibyśmy pożyczyć 271.000€.

Oto oferty:

BHW:
Zinsgarant, Roczna stopa oprocentowania 1,49%/ 2,04%
Zakończenie finansowania 2037
Pozostały dług: 75.812€
Koszt łącznie z pozostałym długiem: 345.341€

DSL kredyt ratalny, Kombi 2 kredyty z 10 (a) i 20 (b) latami okresu kredytowania:
Roczna stopa oprocentowania (a) 1,45% na 50.000€/ (b) 2,18% na 221.000€
Zakończenie finansowania 2037
Pozostały dług: 79.228€
Koszt łącznie z pozostałym długiem: 350.747€

Nasz doradca finansowy powiedział, że BSV byłby dla nas tańszy, ponieważ w innej ofercie zawsze płacilibyśmy odsetki od całej kwoty kredytu, a w przypadku BSV tylko od części z niej.

Mam nadzieję, że te informacje wystarczą, aby nam pomóc, w przeciwnym razie chętnie dostarczę odpowiednie informacje dodatkowe.

Pozdrowienia i z nadzieją,
Marion

[6Bankkaufmann]

@Marion, poproś o pisemne wyjaśnienie kosztów finansowania BSV w wysokości 345.341€, abyś mogła/mógł to zrozumieć.
Następnie udostępnij tutaj szczegółowe informacje, a otrzymasz odpowiednie oświadczenie.

[Marionl]

Wszystko jasne, właśnie zapytałem i opublikuję rozdzielczość, jak tylko ją otrzymam! Dzięki z góry!

[Spiagei]

Cześć Marion,
myślę, że masz na myśli produkt BHW Zinsgarant z stałą stopą oprocentowania w połączeniu z kredytem mieszkaniowym z dodatkowym oszczędzaniem budowlanym (BSV)? BHW Zinsgarant to właściwie kredyt z gwarancją stopy procentowej.
Dlatego w ofercie BHW przy oszczędzaniu 1200€ na BSV otrzymujecie 3,2 %o premii. Oznacza to, że po 10 latach od złożenia oszczędności BSV zostanie udostępniony, a oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wyniesie 2,35% jako stopa zastępcza.
Działa to tak, że przez 10 lat płacicie oprocentowanie w wysokości 1,46% od całej kwoty 271000€. Dopiero po 10 latach część kredytu zostanie spłacona z gromadzonego kapitału, a od tego momentu płacicie odsetki tylko od pozostałej części kredytu.
Oznacza to, że twierdzenie, iż w przypadku kredytu stałego zawsze płacicie pełne odsetki, jest fałszywe - jest wręcz odwrotnie.
Mimo to ta opcja ma kilka zalet:
- Możecie elastycznie oszczędzać na BSV, czyli jeśli wpłacicie dodatkowe środki do BSV, otrzymacie 1,25% od oprocentowania zamiast 2,35%. Również możecie regularnie wpłacać dodatkowe kwoty na BSV.
- Początkowa stopa oprocentowania wynosząca 1,46% jest oczywiście znacznie niższa od 2,18%.
Innymi słowy, model BHW oferuje większą elastyczność i prawdopodobnie jest także tańszy.
Ważne jest, aby wybrać BHW BSV Plus, a nie zwykłe BHW BSV. Rozpoznacie to po fakcie, że opłata manipulacyjna wynosi tylko 1% zamiast 1,6%.
Pozdrowienia, Stefan

[NaTwoim13]

Nasz doradca finansowy powiedział, że BSV byłby dla nas tańszy, ponieważ w ramach innej oferty zawsze płacilibyśmy odsetki od całej kwoty kredytu, a w przypadku BSV tylko od jej części.
Marion

Cześć Marion,
Tak naprawdę jest odwrotnie. W przypadku kredytu ratalnego, gdzie spłaty są zawieszone na czas oszczędzania w Bauspar, zawsze płacisz te same odsetki od pełnej pożyczonej sumy, podczas gdy w BSV otrzymujesz o wiele mniej odsetek, niż płacisz. Początkowo płacisz wysokie odsetki za kredyt z Bauspar, który po przydzieleniu Ci podlega odkładanemu kapitałowi spłacania (oszczędności Bauspar) w celu spłacenia pełnego zobowiązania początkowego. Razem jest to kwota wypłaty, a w przypadku BHW jest to również suma wartości umowy Bauspar.
W przypadku kredytu ratalnego, zwane również kredytem ze spłatami ratalnymi, spłacasz bezpośrednio pożyczone zobowiązania, które maleją, co oznacza, że płacisz coraz mniejsze odsetki, a udział spłaty rośnie.
Która opcja ostatecznie jest tańsza, zależy od przyszłego oprocentowania, a także od długości okresu zabezpieczenia oprocentowania w przypadku kredytu ratalnego. Aby porównać, która opcja jest tańsza, trzeba najpierw porównać obie formy kredytu, czyli obie nie mogą mieć ryzyka zmian oprocentowania, obie muszą zostać zabezpieczone stawką procentową znana już dzisiaj do końca kredytu. W przypadku kredytu ratalnego jest to możliwe, przedstawiając kredyt ratalny zakończony z Bausparen, który ma okres zabezpieczenia oprocentowania odpowiadający okresowi trwania. Nazywa się to kredytem pełnopłatnym.
Można to obliczyć, a także trzeba uwzględnić - decydując, która opcja jest lepsza - osobiste potrzeby i preferencje, ale decydujące jest wybranie odpowiedniego banku pod względem oprocentowania, a zwłaszcza w przypadku kredytu ratalnego wybór najlepszej opcji Bauspartarifes, gdzie widzę u was jeszcze potrzebę pewnej konsultacji.

[NaTwoim13]

Jajko sadzone,
im więcej dodatkowych wpłat dokonam na BSV, tym droższa będzie ostateczna opcja. Zachęcasz do oszczędzania na oprocentowaniu budowlanym 1,35% zamiast 2,35%, ale zapominasz wspomnieć, że oszczędzanie na budowę jest opłacalne w porównaniu do rat równych tylko wtedy, gdy przy najniższej kapitale spłaty uzyskuje się najwyższą możliwą pożyczkę budowlaną! To jest potwierdzone przez obliczenie, jak wysoka musiałaby być maksymalna stopa oprocentowania przy pożyczce równej. po zakończeniu okresu wiążącego!
Wcześniejsze pożyczki - mówię o konkurencyjnych modelach - zawsze mają najwyższe oprocentowanie w swojej ofercie, aby osiągnąć najszybsze przydzielenie i zawsze wymaga to najwyższego oprocentowania pożyczki budowlanej, aby miało to sens i model był konkurencyjny.
Wcześniejsze pożyczki są bardziej opłacalne niż pożyczki na pełne spłacenie zwłaszcza przy długich okresach kredytowania ze względu na niski kapitał spłaty tylko wtedy lub dlatego, że stopa oprocentowania jest niższa ze względu na krótszy wymagany okres wiążący oraz przede wszystkim zwykle jest subwencjonowana przez kasę oszczędności i kredytów!
Im krótszy okres kredytowania ze względu na wyższy kapitał spłaty, tym korzystniejsza jest opcja raty równiej. Dla mnie kredyt ratalny z zabezpieczeniem salda z F60 sygnałem po wygaśnięciu oprocentowania po 15 latach jest bardzo często idealną konstrukcją finansowania, ponieważ przy niewielkich środkach uzyskiwana jest najwyższa pożyczka (30% stopa zaoszczędzonych funduszy), strata odsetkowa przy 1% oprocentowaniu kapitału oszczędnościowego na kapitale spłaty w BSV w porównaniu z oprocentowaniem raty równiej nie jest tak duża, a zainteresowanie wynagrodzeniem wynoszącym 2% po przydzieleniu umowy kredytowej na budowę i spłaceniu salda po pożyczce ratalnej jest atrakcyjne.
Nawiasem mówiąc, jeśli stopy procentowe zaczną ponownie rosnąć (co obecnie wydaje się prawdopodobne), a stawki oprocentowania w kasach oszczędnościowo-kredytowych pozostaną na bardzo niskim poziomie (0,1-0,25%), kredyt ratalny zawsze będzie bardziej opłacalny.

[Aikido]

Tutaj znajduje się kalkulator całkowitej efektywnej stopy procentowej, czyli to, co faktycznie się płaci - uwzględniając wszystkie koszty odsetkowe:
https://gesamt-effektivzins.fmh.de/fmh/bausparen/
Moim zdaniem najlepiej porównać to z kredytem ratalnym.

[macboy]

Czy stopy procentowe tak mocno wzrosły? Kilka miesięcy temu w KSK miałem: 80k na 0,96% przez 10 lat i 330k na 1,61% przez 15 lat, z ratą spłaty 1,6k.

[Spiagei]

Cześć Macboy,
odsetki wzrosły. Ale stopa procentowa zależy również od procentowej wysokości kapitału własnego.

[6Bankkaufmann]

Czy stopy procentowe tak bardzo wzrosły? 6 miesięcy temu w KSK dla 80k -> 0,96% - na 10 lat oraz dla 330k -> 1,61% - na 15 lat, spłata 1,6k.

Cześć Macboy, w ciągu ostatnich 6 miesięcy stopy procentowe wzrosły nieco. A prawdopodobnie będą nadal rosnąć.

[Marionl]

Dziękujemy za liczne odpowiedzi i aktywną dyskusję! Wczoraj Sparkasse złożyła nam następującą ofertę, którą uznajemy za najlepszą:

1) kredyt hipoteczny w wysokości 161 000€ na 15 lat, stopa oprocentowania nominalna 1,58%, miesięczna rata 743€, stopa spłaty 3,96%. Pozostała kwota zadłużenia po 15 latach wyniesie 56 571€.

2) pożyczka mostkowa (BSV) od LBS w wysokości 110 000€, przydział po 12 latach, stopa oprocentowania nominalna 1,39%, miesięczna rata 127,42€. Środki zastępcze dla spłaty: Zuhause Flex 4 L (TBV: 972 zabezpieczenie stopy procentowej 12 lat/3,6%), miesięczna rata 330€, zakończenie umowy w 2043 r., Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) 2,64%. Łączna miesięczna rata wynosi 457,42€.

Nasze łączne koszty (koszty operacyjne wraz z kosztami odsetek, opłata za zatwierdzenie BSV, itp.) z uwzględnieniem spłaty pozostałej kwoty zadłużenia w wysokości 56 571€, w przypadku kredytu z oprocentowaniem 5% (celowo trochę wyższym) wyniosłyby łącznie 72 000€. W porównaniu do BHW-BSV koszty byłyby niższe.

Co sądzisz o tym modelu?

[Spiagei]

Cześć,
szybko obliczyłem BHW. Wychodzi mi 70000€ kosztów całkowitych.
+ Zaleta. Brak ryzyka związanego z odsetkami
Możliwy niższy oprocentowanie kredytu. Dzięki dodatkowym wpłatom możliwe jest także skorzystanie z oprocentowania 1,25% dla części kredytu budowlanego.
Co sądzisz o LBS z oprocentowaniem 3,6%?

[NaTwoim13]

DLACZEGO ZNOWU BHW?? Dlaczego nie traktujesz F60 jako niezależnego pośrednika w zakresie oszczędzania budowlanego? To zupełnie inna klasa!

Czy oferujesz to, co potrafisz i rozumiesz, czy też najlepszą ofertę dla klienta?

Przede wszystkim, po co inny produkt budowlany, jeśli musisz również zaoferować warunki wstępnego kredytu. Bank oszczędnościowy nie zaakceptuje żadnego innego projektu budowlanego niż LBS, dlatego należy zaproponować kompleksową alternatywną ofertę!

[Spiagei]

Cześć Buhman,
Czy w ogóle czytasz to, co piszą użytkownicy???
Chodzi tu o ofertę BHW na górze.
I tak, z czystym sumieniem sprzedaję dalej plan BHW, ponieważ między nimi nie ma różnicy, a BHW ma również swoje zalety, patrz częściowo 1,25% z oszczędnościami specjalnymi... ale chyba otrzymałeś mojego maila na ten temat.
Mam nadzieję, że go przeczytałeś.

[NaTwoim13]

Non, od lat nie czytam postów, po prostu coś napisuję!

Mój cel to zalecenie najbardziej sensownego rozwiązania. Uczestnik pyta, czy to jest dobre, aby mu pomóc, rozumiem, że odpowiadasz mu z lepszymi propozycjami, ale ty proponujesz bezsensowną opcję w ofercie z 1,25%.

Tematem winno być ukształtowanie oferty oraz ocena nieruchomości. W rezultacie można sprawdzić, czy można stworzyć lepszą i tańszą ofertę.

Oczywiście przeczytałem Twoją wiadomość, F60 to zdecydowanie lepsza alternatywa w przypadku finansowania budowy. Myślę, że mogłeś to zauważyć na indywidualnej kalkulacji, którą dołączyłem!!!

[Marionl]

Oto odpowiedź na pytanie, co oznaczają 3,6%:
3,6% (suma budowlanego wkładu oszczędnościowego) stanowi wpłatę na konto oszczędnościowe budowy, jest zatem swoistą zastawą spłaty dla pożyczki w wysokości 110 TEU. Wpłata ta sprawia, że po 12 latach konto oszczędnościowe budowy staje się gotowe do przydziału.

[NaTwoim13]

Umowa oszczędnościowa na budowę jest katastrofą. Wpłacanie 47520 euro przez 12 lat w celu uzyskania efektywnej stopy oprocentowania jest kompletnie niezrozumiałe. Wystarczy wpłacić 34000 euro w ciągu 10 lat, aby otrzymać umowę oszczędnościową na budowę o nominalnej stopie 2%. Inwestując zbyt długo 2 lata i ponad 13 000 euro w lokatę, która przynosi znikome 0,25% zbyt duże straty w porównaniu do koniecznych opłat w wysokości 1,39%, co skutkuje zbyt wysoką stopą graniczną po 12 latach.

Umowa oszczędnościowa na budowę może generować 1% zamiast 0,25% odsetek od salda, a wymagane jest tylko 30% oszczędności, dzięki czemu mniejsza kwota kapitału do spłaty (stawka oszczędnościowa) pozwoli na uzyskanie większej kwoty kredytu, a fazę spłaty można obliczyć na 2% odsetek kredytowy. W takim przypadku kredyt hipoteczny o stałej stopie na 20 lat jest o wiele, wiele tańszy niż ta opcja LBS.

Ogólnie rzecz biorąc, wasz koncept jest zdecydowanie niewystarczający. Ja nigdy bym się na coś takiego nie zdecydował, nigdy! Szczerze mówiąc, nie rozumiem, dlaczego po 15 latach ryzyko ma wynosić 56 000 euro w przypadku przejścia na część modelu opóźnionej spłaty, skoro już jesteście skłonni rozważyć częściową spłatę.

Przy okazji, w modelu w ogóle brakuje 50 000 euro od KfW z wykorzystaniem oszczędnościowca, który po 10 latach spłaci 33 000 euro z oprocentowaniem 2% i odsetkami od salda 1%.

Czy zbadaliście już możliwość skorzystania z dofinansowania krajowego? Czy wasze oszczędności znajdują się również na umowach oszczędnościowo-budowlanych?