Capital Investment 4

[KollNi84]

Cześć wszystkim,
szukamy banku na nasze finansowanie budowy.
Całkowita suma, według niezobowiązujących zapytań do banków, nie wydaje się być problemem ani nie przekracza naszego majątku.
Jednak wycena obiektu może stworzyć problemy. Otrzymaliśmy ofertę od lokalnego banku i ich wycena
moim zdaniem jest daleka od rzeczywistości.
Zanim rozpocznę kolejne zapytania, chciałbym bardzo dowiedzieć się od Państwa oceny dla akceptacji kredytowej na całą sumę(!):
- Gospodarstwo domowe złożone z 3 osób (Mąż 32 lata, żona 29 lat, 1 dziecko 4 lata)
- Oboje zatrudnieni w swoich firmach od ponad 10 lat
- Dochód rodzinny 3.700€/miesiąc
- Brak kredytów konsumpcyjnych ani innych zobowiązań
- 2 samochody opłacone gotówką
- Działka o powierzchni 520m² / 130.000€ (wartość gruntowa: 250€/m², w regionie płaci się ok. 300€/m²)
- Dostępne 50.000€ kapitału własnego (30.000€ przeznaczone na kuchnię, 20.000€ na niespodziewane wydatki)

Budujemy przez architekta z przedsiębiorcą budowlanym:

- Koszty rozbiórki (starego domu): 32.000€
- Nowy Dom w standardzie podstawowym: 286.000€ (157m², parter, piętro i poddasze rozbudowane)
- Podłączenia sieciowe: 5.000€
- Bramy garażowe i miejsce na ognisko (kominek): 9.000€
- Ogród, tereny zielone i prace brukarskie: 13.500€
- Pomiar, notariusz, księga wieczysta: 6.000€
= Zapotrzebowanie na kredyt 351.000€ (ok. 73% wartości kredytu hipotecznego)

Zakładamy kredyt na całą sumę (!) z następującymi warunkami:
351.000€ (ok. 73%), 15 lat, początkowa stopa spłaty 2.5%, Oprocentowanie efektywne 1.8% - 1.9%
Czy to byłoby realistyczne i możliwe dla banku? Jak oceniają Państwo nasze szanse?

Z góry dziękujemy.
Pozdrowienia

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,
myślę, że Wasza sytuacja wyjściowa jest dość dobra. Brak długów, zamiast tego 50 000 EUR oszczędności.
Rata wyniosłaby około 1 300 EUR/miesiąc (2% oprocentowanie/2,5% spłata kapitału). Dodatkowo koszty eksploatacyjne (350-400 EUR/miesiąc ??), musielibyście liczyć się z kosztami mieszkania w wysokości 1 700 EUR. Z dochodu 2 000 EUR dla 3 osób zostaje, więc można chyba żyć....
Stopa obciążenia: Grunt 130 000 EUR + 50 000 EUR wkładu własnego = 180 000 EUR w odniesieniu do 350 tys. EUR kredytu ?? Prawdopodobnie należałoby jeszcze uwzględnić koszty rozbiórki starego domu oraz koszty podłączenia/należności poboczne, takie jak opłata notarialna itp., ponieważ nie będą one odzyskane przy sprzedaży. Z pewnością specjalista może wyrazić swoje zdanie na ten temat.

[NaTwoim13]

Cześć KolNni84,
Wydaje mi się, że twoje pytanie sugeruje, że bank lokalny zaoferował złe warunki ze względu na ich ocenę wartości zabezpieczenia?!?
Ogólnie rzecz biorąc, należałoby ocenić nieruchomość - brakuje jednak informacji - ale patrząc na stopę roczną na poziomie 73% (różnica będzie stanowiła wartość gruntu), raczej widzę potencjał wzrostu niż 1,9%, o której wspominasz.

[KollNi84]

Cześć,
dziękuję za odpowiedź.
Oczywiście, miesięczne obciążenie jest w porządku i nie stanowi dla nas problemu. Ponieważ dotychczas mieszkaliśmy na tej samej działce w starym budynku o powierzchni 190 m2, znamy ogólne koszty posiadania domu.
Miesięczne obciążenie jest nam również znane i niczym nowym.
Wydaje się, że kwestią problematyczną jest stopień obciążenia kredytu, choć nawet z naszym wyższym standardem, rozbiórką itp., powinno to wciąż pozostawać w akceptowalnych ramach...
Zawsze mile widziane są dodatkowe opinie na ten temat...

[KollNi84]

Cześć KolNni84,
Interpretuję Twoje pytanie w ten sposób, że bank lokalny zaproponował złe warunki ze względu na ich ocenę wartości zabezpieczenia?!?
Ogólnie rzecz biorąc, trzeba by ocenić nieruchomość - brakuje jednak informacji - ale patrząc na wskaźnik 73% (różnica będzie stanowiła wartość terenu) do wartości nieruchomości, w przypadku gdy podają 1,9%, raczej widzę potencjał do spadku.

Cześć Panie Buhmann,
bank zaproponował nam 327.000 €, ale z 50.000 € KfW, które według banku zostałyby uznane za kapitał własny. Bez KfW wartość obiektu wraz z działką itp. wynosiłaby tylko 277.000 €.
Ale gdybyśmy wzięli drugą hipotekę na inne obiekty w rodzinie, nie byłoby żadnego problemu. Od tego momentu moje zainteresowanie się skończyło!
Jakie informacje powinienem dostarczyć do wyceny?

[NaTwoim13]

Czego chcesz usłyszeć opinie? Opinie są całkowicie nieistotne, decydującym czynnikiem jest określona wartość zastawu. Może ona zostać obliczona tylko wtedy, gdy dostępne są istotne fakty, dane i liczby.

[NaTwoim13]

Oh, odpowiedzieli najpierw na post Herrmuellera, lub się na niego odnosili, a dopiero potem przeczytali mój pierwszy post. Zatem opinie nie odnosiły się do mojego postu, ale do jego. Jeszcze w ogóle nie widziałem tego posta.
To, czego żąda twoja bank to absolutne chamstwo. Zastępcza zabezpieczenie, po co???
Do oceny nowego budynku potrzebne są następujące informacje:
1) Miejsce, ulica i numer domu
2) Rodzaj budynku, wolno stojący, szeregowiec lub bliźniak
3) Ilość kondygnacji
4) Poddasze użytkowe
5) Czy jest piwnica?
6) Garaż, wiata samochodowa lub miejsca parkingowe
7) Standard KfW 55 lub niższy dostępny
8) Powierzchnia działki
9) Powierzchnia mieszkalna
Dla istniejących nieruchomości także rok budowy

[KollNi84]

Ach, odpowiadali na komentarz Herrmuellera lub odnosili się do niego, zanim przeczytali moją pierwszą wypowiedź. Ich opinie odnosiły się zatem nie do mojego wpisu, a do jego. Sama wypowiedź jeszcze nie została przeze mnie nawet zobaczona.

Nasze odpowiedzi na siebie nachodziły. Inne opinie = odpowiedź od fachowca.
Miałem wrażenie w banku, że koniecznie chcieli umieścić KfW, mimo że wyraźnie zaznaczyłem, że tego nie chcę.
W szczególności, że z dodatkowym kredytem hipotecznym na inne nieruchomości w rodzinie nie ma żadnego problemu.
Nawet jeśli określona wartość zabezpieczenia nie pasuje do końca, coś takiego powinno być możliwe z pewnym dodatkowym ryzykiem lub wyższym oprocentowaniem. A może moje oczekiwania są zbyt oderwane od rzeczywistości?








Cytat od noelmaxim

To, czego wymaga twoja bank, to absolutna bezczelność. Dodatkowe zabezpieczenie, w jakim celu???
Dla wyceny nowej nieruchomości niezbędne są następujące informacje:
1) Miejsce, ulica i numer domu
Kleinenbroicher Str. 50, 41352 Korschenbroich
2) Rodzaj domu, wolnostojący, szeregowiec lub bliźniak
Wolnostojący Dom jednorodzinny z dachem dwuspadowym
3) Ilość pełnych pięter
1 pełne piętro (piętro niskie 1,20 m)
4) Poddasze wykończone
W pełni wykończone ale z drabinką strychową
5) Piwnica dostępna?
Nie (z powodu wysokości wód gruntowych w Korschenbroich)
6) Garaż, zadaszenie (carport) lub miejsca postojowe
Garaż dwustanowiskowy 6x8 m z ciągłymi drzwiami segmentowymi
7) Standard KfW 55 lub niższy dostępny
Brak standardu KfW (Dom murowany z betonu komórkowego)
8) Powierzchnia działki
520 m²
9) Powierzchnia mieszkalna
około 157,4 m² zgodnie z normą DIN
Dla starszych nieruchomości podaj rok budowy
Nowy budynek
​

Pozdrowienia
Nils

[Spiagei]

Ponieważ nie jestem w biurze, niestety nie mam przy sobie mojego programu oceny.
Odnośnie kosztów związanych z wyceną nieruchomości:
Wartości nie są uwzględniane w wycenie ani kuchni, ani notariusza, ani kosztów rozbiórki.
Otrzymujemy 443 000 € - ewentualnie - 10% zniżki bezpieczeństwa = 399 150 € wartości zabezpieczenia.
Przy 351 000 € pożyczki oznacza to poziom zabezpieczenia kredytu na poziomie 88% / bez zniżki 79%, a nie 73% dla banku. Wtedy już inne są warunki.
Jeśli byliście w małym banku spółdzielczym lub Sparkasse, to mogą oni mieć z tym problem.
Sprawdziłem. Przy okresie 15 lat możliwe jest oprocentowanie na poziomie 1,8%.
Jednak przy tym poziomie spłaty 2,5% po 15 latach pozostaje ryzyko oprocentowania dla pozostałego kredytu w wysokości 200 000€!!!
Jak zamierzacie rozwiązać ten problem?
Pozdrawiam, Stefan

[KollNi84]

Spłata pozostałej kwoty po 15 latach nie będzie problemem. Większość będziemy mogli spłacić od razu, bez konieczności finansowania. Nawet jeśli bardzo mało prawdopodobna sytuacja zaistnieje, że nie będziemy mogli tego zrobić, dodatkowe finansowanie nie spowoduje od razu naszego bankructwa.