Capital Investment 4

[uboolo]

Droga Społeczności,

mój znajomy i ja zastanawiamy się nad zakupem mieszkania własnościowego.

Cena zakupu wynosi od 430 000 € (istniejące) do 500 000 € (nowe budownictwo + maksymalna wartość określona przez nas). Aktualnie rozważamy zakup istniejącego mieszkania za 430 tys. euro.

Moje pytania dotyczą możliwości finansowania oraz wyzwania związanego z kredytem, ponieważ nie jesteśmy małżeństwem.

Kilka podstawowych danych o nas:

Niezamężni
1 dziecko (1 rok)
Oboje w średnim wieku (około 30 lat)
Dochód partnerki: 1000 € netto w niepełnym wymiarze godzin (bez dodatkowych wypłat)
Mój dochód: 3000 € netto (bez dodatkowych wypłat)
Obecny czynsz (bez mediów) wynosi 1000 €
Według prowadzonej od kilku lat księgi domowej, nasze średnie miesięczne wydatki wynoszą około 2500-3000 € (w tym czynsz, przedszkole, jedzenie, ubrania, wakacje, ubezpieczenia, zakupy techniczne, meble, naprawy/przeglądy pojazdów ... - wyłączone są duże zakupy, takie jak samochód) - istnieje potencjał oszczędności, ale dotychczas nasze wydatki wynosiły mniej więcej tyle, ile opisano
Brak długów, kredytów itp.

Stąd nasz wspólny wskaźnik oszczędności wynosi 1000-1500 € (plus dodatkowe wypłaty).

Obecnie zainteresowane jesteśmy nieruchomością kosztującą 430 tys. euro (100 mkw mieszkanie z 2004 roku). Razem mamy do dyspozycji 200 tys. euro na wkład własny (oba nadal mają również fundusz awaryjny, który może być wykorzystany jako wpłata dodatkowa lub do pokrycia nieprzewidzianych wydatków).

Oznacza to, że wraz z kosztami dodatkowymi 430 tys. + 10% kosztów dodatkowych (pośrednik, notariusz, ...) = około 475 tys.

200 tys. wkładu własnego
= 275 tys. kredytu

1. Czy dostaniemy kredyt z naszymi dochodami i środkami? (Zgłosiłem się o kredyt przed reformą kredytową i wówczas zostało mi zapewnione, że 300 000 euro w każdym przypadku jest możliwe)
2. Jakie raty będą naliczane? (Obliczyłem ratę w wysokości 1350 € w przypadku, gdy kredyt zostanie spłacony w ciągu 20 lat i to jest jedyny kredyt - czyli z pierwszeństwem w spłacie. Być może sytuacja z partnerką nie będącą małżonkiem będzie inna? Patrz pytanie 3.)

Ważne jest, aby możliwa była dodatkowa spłata. Byłbym wdzięczny za możliwość mniejszej miesięcznej raty i dodatkową spłatę roczną (czyli np. nie 1500 € miesięcznie jako rata, a wolałbym płacić tylko 1000 €, a dodatkowo 500 € x12 jako dodatkową spłatę. Myślę, że w ten sposób jesteśmy bardziej elastyczni.) Mile widziane jest również spłacanie w ciągu najbliższych 20 lat (co obecnie wydaje się możliwe, jeśli nie dojdzie do istotnych zmian)

3. Jak można zorganizować konstrukcję, skoro nie jesteśmy małżeństwem? (Wyobrażam sobie, że moja partnerka weźmie ratę w wysokości 300-500 €, a ja resztę; albo czy ja sam powinienem opłacać wszystko?)

4. Chcielibyśmy również podzielić się posiadaniem mieszkania w taki sposób, w jaki dokonywane są płatności (jeśli np. mam zapłacić za 2/3 mieszkania, to 2/3 mieszkania powinno być przypisane do mnie, a 1/3 do mojej partnerki). Czy to jest możliwe?

Dziękuję z góry za wszelkie wskazówki i informacje, które mogą być istotne, choć nie zostały przeze mnie wyraźnie zapytane.

Serdeczne pozdrowienia,
Ulf

[hoehlenbewohner]

Finansowanie powinno być łatwe do przedstawienia.
Wasze dochody będą po prostu dodane do siebie, czy jesteście małżeństwem czy nie, nie powinno robić różnicy. Obydwoje zostaniecie wnioskodawcami kredytu i poniesiecie pełną odpowiedzialność za kredyt.
Aby odpowiedzieć na twoje pytania:
1. tak
2. Jeśli chcesz mieć pełną spłatę w 20 lat, musisz zaakceptować ratę w wysokości 1350€. Nie da się z tego zrezygnować. Stopa procentowa wynosi wtedy około 1,7%, całkowite koszty odsetek wynoszą około 49.000€.
Alternatywą byłoby wybranie okresu spłaty 25 lat (oprocentowanie około 1,9%, całkowite koszty odsetek około 70.000€) i następnie skracanie okresu spłaty poprzez dodatkowe wpłaty.
Inną opcją byłaby 15-letnia oprocentowanie z resztą kapitału i spłatą np. 3%.
W ten sposób uzyskasz ratę w wysokości około 1050€, oczywiście możesz również wpłacać dodatkowo. Stopa procentowa wynosi nieco poniżej 1,6%, całkowite koszty odsetek w ciągu 15 lat to około 49.000€. Pozostały kapitał po 15 latach wyniesie około 135.000€. Można to zabezpieczyć poprzez oszczędności budowlane, jeśli to dla ciebie istotne.
3. Odpowiadać obydwoje solidarnie, jak to ustalicie wewnętrznie, to nie obchodzi banku.
4. Wasze stosunki własnościowe możecie również całkowicie niezależnie od banku uregulować, to decydujecie sami u notariusza.

[Ex-Studentin]

Interesuje mnie także ten temat. Wpis do księgi wieczystej jest dokonywany na początku i zawiera ustalone procentowe podziały. Jeśli stosunek własności zmienia się z biegiem lat, według źródła internetowego musisz założyć spółkę GbR, aby uniknąć konieczności ciągłej aktualizacji księgi wieczystej. (Czy jakiś ekspert zna się lepiej na tym?)
Czy mogę zapytać z ciekawości, skąd pochodzi kapitał własny? Czy oszczędzony samodzielnie, dziedziczony czy otrzymany w darowiźnie? (z ryzykiem, że pieniądze mogą być żądane z powrotem)
https://www.google.de/amp/s/amp.welt...us-kaufen.html

[Spiagei]

Była studentka,
dlaczego powinny zmieniać się warunki własności? A jeśli jednak to się zdarzy, można to zawsze zmienić w księdze wieczystej. Nigdy jeszcze nie słyszałem o takim GBR w tym kontekście. Byłoby to interesujące jedynie w przypadku kilku właścicieli, których warunki własności stale się zmieniają.
Cześć Ulfie,
w przypadku tak skomplikowanej finansowania, powinniście zasięgnąć rady finansisty. Trudno jest udzielać w formie forum porad prawnych na tematy o wysokim stopniu skomplikowania. Jednak podział procentowy jest możliwy bez problemu w księdze wieczystej.
Pozdrawiam, Stefan

[Ex-Studentin]

W związku z tym pytanie dotyczące kapitału własnego. Jeśli na przykład przynosi ze sobą 200 tysięcy jako spadek, ma na początku dużą część współwłasności, która stopniowo maleje, gdy spłaca resztę. Na końcu może dojść do podziału 50:50, ale jeśli mieszkanie zostałoby sprzedane wcześniej, przysługiwałoby jej więcej. Jeśli jednak 200 tysięcy jest od niego, powinien rozważyć wzięcie mieszkania tylko na siebie i być wpisanym samodzielnie jako kredytobiorca. Jeśli natomiast oboje są wpisani do księgi wieczystej, oboje są odpowiedzialni, a w przypadku rozstania bank prawdopodobnie nie zwolni go z umowy.

Następne pytanie brzmi: Czy z uwagi na wychowywanie dzieci nie należy jej przysługiwać pewnego wyrównania? (jeśli to jest wspólne dziecko)

Jeśli kapitał własny pochodzi od obojga: Ustal procent, z którym oboje będą zadowoleni. Trudno jednak przewidzieć, jak będzie przebiegała faktyczna spłata. On może dokonywać dodatkowych spłat, ona może przejść na urlop macierzyński z powodu kolejnego dziecka i on będzie spłacał ratę samodzielnie.

Pytanie brzmi więc: Jeśli w księdze wieczystej np. widnieje 60:40, czy jako para można to dostosować poprzez dodatkową umowę?

Obecnie zajmuję się również tym tematem. Wydaje się, że można zawrzeć umowę partnerską, aby uregulować wszystkie te kwestie.

https://www.haus-xxl.de/themen/hausba...e-beachten-343

[uboolo]

Cześć Była Studentko,
Kalkulacja kosztów nie jest równa. Również raty nie są do zapłacenia w proporcji 50/50.
Zdecydowaliśmy się więc na ustalenie udziałów i później uregulujemy składkę każdego według tego klucza. Na przykład przy racie w wysokości 1000€, przy podziale 40%/60% w księdze wieczystej, składka powinna wynosić 400€ : 600€.
Przy dodatkowej spłacie obaj powinni spłacać w tym samym stosunku, aby zapewnić poprawny podział (czyli dodatkowa spłata 10.000€ powinna również być podzielona na 4000:6000). To jest plan. Jak już zauważyłaś, rzeczywistość może być inna, bo nigdy nie wiadomo, co nas spotka.
Przeczytałem również o umowie partnerskiej i spółce osobowej. Ta druga wydaje mi się bardziej elastyczna, jeśli chodzi o podział zgodnie z zainwestowanym kapitałem. Jednak nie znam nikogo, kto by to dotąd zrobił.
Masz rację dotyczącą wychowania dzieci. Dotychczas ustaliliśmy, że osoba z wyższym dochodem ponosi większy udział w wydatkach (np. przedszkole). W przypadku znajomych ustalono wyrównanie płatności, z których każdy jednak płaci wszystkie koszty proporcjonalnie 50:50. Oczywiście to tylko teoria, bo praktycznie nie zawsze jest to tak jasno zastosowane.
Na ile mi wiadomo, proporcje udziałów można zmienić w dowolnym momencie za obopólną zgodą. Jednakże zawsze wiąże się to z ponownymi kosztami, a na końcu i tak to nie zostanie zrobione (nawet jeśli byłoby to odpowiednie).
Kupno nieruchomości z uwzględnieniem wszystkich ewentualności jest naprawdę nieromantyczne

[NaTwoim13]

Przed rozpoczęciem chciałbym wspomnieć, że raczej rzadko zdarza się, że w przypadku wspólnoty życia z dzieckiem mają być podzielane stosunki własnościowe. Jeśli jednak będzie to konieczne, należy znaleźć klucz odpowiadający początkowemu kapitałowi, który określi procentowe podziały. W konsekwencji koszty też zostaną podzielone. Oprocentowanie i rata kapitałowa będzie pobierane z jednego konta, a druga osoba musi wpłacić swój udział na to konto z góry. Byliście na właściwej drodze. Zmiany w rejestrach gruntowych są możliwe w każdej chwili, ale niespotykane. Prywatna umowa notarialna może również uregulować wniesione i poniesione (nawet te do przyszłości) środki.
Oczywiście istnieje także możliwość, że jedna osoba kupi wszystko, poniesie wszystkie koszty i pobierze rekompensatę zgodnie z wynajmem.
Jest oczywiste, że wniosek finansowy - nawet tylko na ciebie - zakończy się pozytywnym oświadczeniem kredytowym, zatem realizacja planu nie napotyka żadnych przeszkód.
Co do modeli, należy zauważyć, że kredyt całkowicie spłacany, niezależnie od tego, czy w ciągu 20 czy nawet 25 lat, stanowi dobrą opcję. Oczywiście również kalkulacyjnie może pozostać saldo po zakończeniu okresu związania oprocentowaniem, które stanie się nieważne po dokonaniu dodatkowych spłat. Wtedy - jeśli spłaty dodatkowe są brane pod uwagę - 15-letni okres oprocentowania może mieć sens.
W przypadku modeli całkowicie spłacanych przez klienta zapisy o dodatkowych spłatach mogą być zawarte. Oczywiście w tym modelu finansowym nie ma takich możliwości, ponieważ klient otrzymuje zniżkę odsetkową, a bank może polegać na terminowej spłacie rat - spłacie kapitału i odsetek jest w z regule wyższa. Nie jest pożądane, aby spłacić kredyt przed końcem okresu związania oprocentowaniem. Po 10 latach jednak każdy okres oprocentowania zgodnie z § 489 BGB może zostać spłacony po pełnej wypłacie z półrocznym okresem wypowiedzenia, ale ma sens tylko wtedy, gdy stopy procentowe są wtedy niższe lub gdy kapitał na spłatę jest dostępny.
Ogólnie rzecz biorąc, wszystko zależy od indywidualnej analizy i udzielania rekomendacji potrzeba dodatkowych informacji, zwłaszcza tła, dlaczego sprawy się układają tak, jak pytający (TE) pyta o to tutaj. Plan finansowy może być udany tylko wtedy, gdy uwzględnia się również osobiste czynniki konsumentów, a nie tylko dane i liczby!

[Ex-Studentin]

Niestety, w przypadku zakupu nieruchomości nie wszystko jest tak romantyczne. Dużym pytaniem jest: Co ma się stać z mieszkanie w przypadku rozstania?
W takim przypadku prawdopodobnie Twoja partnerka zajmie się wspólnym dzieckiem, zostanie w mieszkaniu i płaci czynsz, ty płacisz alimenty.
Bądź bierzesz kredyt na siebie i jesteś jedynym właścicielem w księdze wieczystej. Jednakże, ponieważ ona wnosi wkład własny i co miesiąc go spłaca, również to nie jest sprawiedliwe. Pytanie także, jak będziecie dzielić się kosztami napraw.
Więc prawdopodobnie będzie trzeba podpisać dodatkową umowę (umowę partnerską).

[hoehlenbewohner]

Trzeba jednak fundamentalnie zastanowić się, czy wspólny zakup nieruchomości jest dobrym pomysłem, jeśli każdy tak bardzo dba o swoją finansową niezależność. Podział napraw...
W końcu z twojego i mojego powinno kiedyś stać się nasze. Zwłaszcza jeśli są w towarzystwie dzieci.

[NaTwoim13]

Tak jak jaskiniowcy, mam dokładnie takie samo zdanie. Od samego początku coś mnie to niepokoiło. Czy naprawdę chcemy iść w stronę szczęśliwej przyszłości, gdzie moje jest moje, a twoje jest twoje? Jeśli nie jesteśmy małżeństwem, mogę zrozumieć to w kontekście własności, to jest w porządku, ale dalej?

Czasem myślę, że te rozliczenia finansowe i wyjaśnienia majątkowe na co dzień prowadzą do nieporozumień i programują koniec. Nie musi tak być, każdy jednak może inaczej to postrzegać i traktować, ale mnie niepokoi taki początek wspólnej przyszłości.