Capital Investment 4

[Nordlicht17]

Cześć cześć!
Mój partner (29 lat) i ja (24 lata) znaleźliśmy naszą wymarzoną nieruchomość, mieszkanie na własność. Teraz naturalnie pojawia się pytanie o możliwe sfinansowanie.
Niestety, ze względu na spór prawny w zeszłym roku, straciliśmy znaczną część naszego kapitału własnego. Obecnie nasz budżet wygląda następująco:
Wspólne dochody: 3.300 € netto
Wydatki domowe (bez kosztów najmu): 900 €
Kapitał własny: 5.000 €
Cena nieruchomości wynosi obecnie 184.800 € bez dodatkowych kosztów.
Opłaty za mieszkanie wynoszą 450 € z opłatą wody wliczoną
Niestety, jesteśmy bardzo niezorientowani w temacie finansowania/kredytów budowlanych i poważnie obawiamy się, że możemy się tym przewrócić.
Ze względu na niewielki kapitał, jaki możemy zainwestować, wydaje się, że jedyną opcją dla nas jest finansowanie w wysokości 110%.
Czy jednak jest to sensowne, czy może lepiej trzymać się z dala?
Bylibyśmy bardzo wdzięczni za niezależną opinię.
Pozdrowienia z wybrzeża Bałtyku
Północne Światło17

[Tikonteroga]

Cześć,
jeśli wykonujecie finansowanie w wysokości 100 % lub nawet 110 %, musicie obciążyć swoją nieruchomość pełną wartością pożyczki. Powoduje to premię za ryzyko na stopę procentową (=> wyższa stopa procentowa).
Pamiętajcie, że możecie sobie pozwolić tylko na określoną wysokość raty kredytowej. Rata kredytowa musi obejmować również opłacenie odsetek (saldo zadłużenia * stopa procentowa / 12). Dopiero to, co pozostaje, możecie przeznaczyć na spłatę kredytu (rata kredytowa - odsetki = spłata). W moim finansowaniu nieruchomości proporcja udziału w spłacie do udziału w odsetkach wynosiła 10:1. Obecnie wynosi 20:1, ponieważ połowa kredytu została spłacona. U mnie sytuacja wygląda w przybliżeniu tak, że moja nieruchomość zaczyna się zwracać już po 4 latach w porównaniu z moim poprzednim wynajmowanym mieszkaniem, ponieważ koszty związane z czynszem byłyby w przybliżeniu takie same, jak to, co zapłaciłem za odsetki, koszty zakupu, remont, kuchnię.
W przypadku wyższego kredytu premia za ryzyko na stopę procentową, którą bank nalicza, zasadniczo rośnie. Oznacza to wyższe koszty odsetkowe. Z kolei prowadzi to do niższego udziału w spłacie. Skutkuje to koniecznością dłuższego okresu spłaty kredytu. To z kolei oznacza, że powinniście uzgodnić dłuższy okres obowiązywania oprocentowania. Znowu to prowadzi do dodatkowej premii za ryzyko na stopę procentową, którą bank nalicza. Ponownie prowadzi to do wyższych kosztów odsetkowych. Ponownie powoduje to obniżony udział w spłacie ....
W idealnym przypadku powinno się zakupić nieruchomość całkowicie za pomocą kapitału własnego. Albo powinniście finansować koszty zakupu oraz około 50% ceny zakupu za pomocą kapitału własnego. W ten sposób obciążycie nieruchomość tylko w około 60 % jej wartości.
Warto również zauważyć, że ceny nieruchomości są obecnie bardzo wysokie. Wartość rynkowa jest zdecydowanie wyższa niż wartość materialna. Jeśli ceny nieruchomości spadną, możecie napotkać problemy z refinansowaniem. Oznacza to, że stopy procentowe będą raczej wyższe, a wartość obciążenia nieruchomości niższa.

Koszty zarządu w wysokości 450 EUR wydają mi się również bardzo wysokie. Brakuje Wam wtedy 100-200 EUR przy racie kredytowej (=> spłata).
Może przyda się również informacja, moim zdaniem uzasadniona, jeśli przez następne 20 lat będziesz spłacać kredyt. W przypadku reformy walutowej długi i wartości pieniężne nie zostałyby dezaktualizowane w tym samym stosunku. Oznaczałoby to, że po reformie walutowej poziom długu w stosunku do aktywów pieniężnych i dochodów wzrośnie ...

[NaTwoim13]

Cześć Nordlicht17,

myślę, że finansowanie jest możliwe i może być dla Was sensowną decyzją, aby nabyć nieruchomość z niewielką własną gotówką.

Następujące pytania się pojawiają:

- gdzie znajduje się 5000 euro własnej gotówki, być może na koncie oszczędnościowym?
- z którego landu (z uwagi na regionalne fundusze pomocowe) pochodzicie?
- czy pożyczka pracodawcy w Waszej firmie jest możliwa?
- czy pożyczka od rodziny na krótki okres jest możliwa?
- czy rodzice mogą zaoferować zastaw na ich nieruchomości jako dodatkowe zabezpieczenie?

[Nordlicht17]

Cześć,
chcielibyśmy kupić nieruchomość w Szlezwik-Holsztynie. Ponieważ w wspólnocie własnościowej, w której znajduje się mieszkanie, w zeszłym roku wymieniono nowy kocioł gazowy, istnieje możliwość otrzymania dofinansowania z programu KfW. Jednakże trzeba to jeszcze sprawdzić.
Ani krótkoterminowy kredyt u rodziców, ani u pracodawcy nie są niestety możliwe.
Czy istnieje ewentualnie możliwość obniżenia opłaty za mieszkanie lub negocjacji? Według mnie można byłoby sporo zaoszczędzić (o 100 - 200 € więcej na finansowanie).

[NaTwoim13]

Musiałbyś wiedzieć, z czego składa się opłata miesięczna. Kolektywne, proporcjonalne pieniądze na cele wspólnotowe związane z rezerwami na utrzymanie nie będą mogły zostać zmienione, ponieważ wspólnota właścicieli tak postanowiła, ale koszty zużycia, jeśli są uwzględnione, możesz oczywiście obniżyć, co jednak niesie ze sobą ryzyko, że pod koniec roku zabraknie ci środków, ponieważ zużycie okazało się większe.

Podstawowo twoje finansowanie jest możliwe do przyjęcia, nawet bez otrzymywanych darowizn. W takim przypadku brakujący kapitał własny musiałby zostać oszczędzony za pomocą droższego pożyczki podporządkowanej.