Capital Investment 4

[Grym]

Jakie rzeczy są brane pod uwagę przy wycenie nowej budowy, a które nie? Jakie są standardowe wartości rabatu, jakie stosują banki?
Jak się zorientowałem, cena ziemi jest brana pod uwagę w pełnej wartości, bez rabatu. Koszty notarialne i rejestracji w księdze wieczystej oczywiście nie są wliczane. Koszty budowy również są brane pod uwagę, ale częściowo z rabatem. Domniemam, że do kosztów budowy zaliczają się prace malarskie, wykończenie podłogi i teren zewnętrzny? Koszty prądu i wody budowlanej również wliczane są w koszty budowy, logiczne, prawda? Jaki jest tu standardowy rabat? 10% przy nowym budownictwie?
Koszty przyłącza (woda, kanalizacja, woda deszczowa, gaz, prąd, telekomunikacja) myślę, że również są brane pod uwagę przy wycenie, czy z rabatem czy bez?
Kuchnia nie jest brana pod uwagę przy wycenie, logiczne.
Czytałem też, że wyposażenie o wyższej jakości, takie jak wyposażenie sanitarnego (wytrzymała, wysokiej jakości wanna zamiast standardowego modelu akrylowego itp.) lub wysokiej jakości drzwi wejściowe (drzwi aluminiowe z aktualnym wyposażeniem bezpieczeństwa zamiast plastikowych) NIE są brane pod uwagę przy wycenie, poprawne? A co z odpowiednim wyposażeniem elektrycznym (wystarczająca liczba gniazdek, satelita, sieć) zamiast standardowego wyposażenia budowlanego (nadmiernie 2 gniazdka na pokój i lampa).

[NaTwoim13]

Rycerzu, odpisałem na to pytanie szczegółowo i zrozumiale dla wszystkich już w innym wątku.

Dodatkowo lub powtarzając, należy dodać, że każdy bank postępuje inaczej, zwłaszcza że po wprowadzeniu istotnych parametrów (a koszty budowy stanowią tylko niewielką ich część), program określa wartość, a nie szacowane koszty!

[Grym]

Nota bene, pracowałem w Commerzbanku przez 5 lat, ale to wcale nie musi być decydujący czynnik, zupełnie błędne jest stwierdzenie, że CoBa - tak jak żadne inne banki - pokrywa koszty budowy. Bank uwzględnia te koszty w planie finansowym, ale, podobnie jak wszystkie inne banki, ustala wewnętrznie wartość zabezpieczenia, która jest porównywana z zapotrzebowaniem na finansowanie w celu określenia warunków kredytowych, a także dla oceny kredytowej. Ta wartość nie jest związana z kosztami budowy, ale z kluczowymi czynnikami
- Metrażem powierzchni użytkowej
- Wyposażeniem
- Technologią budowy
- Zdolnością kondygnacji
- Efektywnością energetyczną KfW
i przede wszystkim wielkością działki pomnożoną przez wartość rynkową ziemi.
Następnie są banki, które stosują bezpieczną marżę zabezpieczenia do osiągniętej wartości, nawet do 10%, aby uzyskać wartość zabezpieczenia. Następnie ta wartość jest porównywana z potrzebnym kapitałem finansowym, co prowadzi do określenia stopnia obciążenia zabezpieczenia.

Technologia budowy - czy to oznacza technologię budowy murowanej?
Typ budynku? Wolnostojący Dom jednorodzinny?
Zdolność kondygnacji? 2 pełne kondygnacje?
Wyposażenie? Bank musiałby zajrzeć w każdy szczegółowy opis budowy i specyfikację wykonania. W przypadku CoBa tak nie było.
Metraż powierzchni użytkowej - czy wartość ta jest mnożona przez określoną stałą wartość i używana jako podstawa? Jak sobie to wyobrazić?

[NaTwoim13]

DLaczego chcesz to wiedzieć? Prawdopodobnie nie będziesz w stanie tego obliczyć samodzielnie. Do tego mamy wysokiej jakości programy obliczeniowe.

Tak, na przykład sposób budowy np. konstrukcja murowana i typ budynku np. bliźniak, szeregowiec lub wolnostojący. Wyposażenie, np. standard KfW, płytki gdzie, parkiet, kominek, sauna, wyposażenie łazienek itd. Ogólnie mówiąc, można mówić o podstawowym, średnim lub wysokim standardzie wyposażenia.

W zależności od metody obliczeniowej stosuje się objętość pomieszczeń razy pewną wartość, powierzchnię mieszkalną razy coś innego, albo jedno i drugie, w zależności od programu, na którym się pracuje.

A poza tym, czego właściwie szukasz? Nigdy nie będziesz w stanie tego obliczyć, zastanawiam się również, po co to robisz!

[Grym]

Te kalkulatory online są trochę pozbawione sensu, jeśli w tych kalkulatorach online oblicza się zabezpieczenie na podstawie kosztów budowy, podczas gdy bank oblicza zabezpieczenie zupełnie inaczej. Istnieje taki poradnik kredytowy od Münchner Hyp, w którym podają koszty od 204 do 312 EUR za m3. Rzeczywiste koszty budowy i wartość rynkowa są znacznie wyższe.

[NaTwoim13]

Wartość rynkowa i koszty budowy są z punktu widzenia wyceny tylko nieistotne. Czyż faktycznie w ogóle tego nie rozumiesz? Ktoś daje się nabrać i buduje zupełnie przeceniony Dom, a potem ma tam gdzieś jakaś wartość, z którą bank ma/mógłby coś zrobić?

Rozliczenie kosztów jest ważne, ponieważ nie chcemy finansować nawet samochodu, nawet jeśli wartość byłaby odpowiednia.

A kalkulatory internetowe w ogóle nie są ważne, to tylko zabawa!

[Grym]

Planujemy 2 pełne kondygnacje i nad nimi poddasze o powierzchni około 45 m² (cegiełka 1,00 metra) oraz 25 m² powierzchni mieszkalnej, czyli po odjęciu nachylenia dachu i zwykłego obliczania (przez wykonawcę).

Poddasze:
- znajduje się w termicznej powłoce, czyli jest ocieplone
- jest wentylowane przez wentylację mechaniczną
- posiada wylewkę, izolację dźwiękową, itp.
- nie ma oddzielnego ogrzewania; jednak ze względu na znajdowanie się w termicznej powłoce jest podgrzewane
- dostępne jest tylko przez drabinę strychową, ponieważ jest zaplanowane jako przestrzeń grzewcza, techniczna i magazynowa
- posiada okno

Czy teraz poddasze to wykończone poddasze dla banku, ponieważ jest w termicznej powłoce itp., czy nie uważa się go za wykończone poddasze, ponieważ jest tylko podgrzewane i jest dostępne przez drabinę strychową?

Na przykład sama prawdziwa klatka schodowa na górę uczyniłaby poddasze wykończonym poddaszem? Czy do tego potrzebne jest na przykład bezpośrednie ogrzewanie? Czy więcej okien?