Capital Investment 4

[tm16]

Cześć wszystkim,

Jesteśmy od pewnego czasu w poszukiwaniu nieruchomości lub działki budowlanej tutaj, w naszej wiosce. Od kilku dni oferowany jest jeszcze niezabudowany Dom jednorodzinny, i nas nurtuje pytanie, czy w ogóle byłoby nas na to stać i czy powinniśmy się zdecydować?

Oto dane nieruchomości:

- Dom jednorodzinny (jeszcze muszę wyjaśnić, czy murowany) o powierzchni 160 m²
- Działka o powierzchni około 1200 m²
- Cena około 475 000 €
- Standard KfW 55
- Lokalizacja: Południowa Bawaria
- Rozpoczęcie budowy jeszcze w tym roku

Nasza sytuacja prezentuje się następująco:
- M: 28 lat, dochód netto 3200 €
- K: 28 lat, dochód netto 2200 €
- Dziecko: 8 lat, alimenty 300 €
- Brak długów
- Wydatki według budżetu domowego miesięcznie bez czynszu: około 2000 €
- Odłożony kapitał własny: około 25 000 €
- Czynsz: 550 € z opłatami, 350 € czystego
- Brak prowizji dla pośredników

Te 25 000 € kapitału własnego udało nam się zgromadzić w ostatnich trzech kwartałach, ponieważ obecnie jesteśmy w stanie odkładać ponad 3000 € miesięcznie. Oznacza to, że koszty dodatkowe na pewno możemy pokryć sami, w ostateczności także z pieniędzy od rodziny.

Czy całość można sensownie sfinansować w odpowiednim czasie? Pieniądze od rodziców lub rodziny moglibyśmy również pożyczyć, ale traktowalibyśmy je jako kredyt awaryjny na ewentualnie wyższe koszty budowy niż zakładane. Hipoteka na nieruchomościach rodziców również mogłaby zostać zapisana. Jeśli bawię się różnymi kalkulatorami w internecie, korzystając z oprocentowania między 3 i 4%, dochodzę do miesięcznych rat w wysokości około 2000 € do 2400 €, a w zależności od okresu wiązania odsetek (10-20 lat) ze spłatą pozostałego długu w wysokości od 200 000 € do 0 €. Czy to realistyczne?

Mym celem jest raczej rata w wysokości około 2000 €. Wszystko, co pozostałoby na koniec roku, zostanie przeznaczone na dodatkową spłatę kapitału.

Dziękuję za pomoc i inspiracje.
tm16

[paulus87]

Cześć,
anuitet w wysokości 2000€ + uważam za niebezpieczną. Jeśli którykolwiek z was straci dochód, grozi to bankructwem.
Mieszkając na wsi, zawsze mam wątpliwości co do zrównoważonego rozwoju waszej pracy.
Lepiej zaplanować mniejszą ratę i ulokować więcej w dodatkową spłatę - w ten sposób zachowacie elastyczność.
To pewnie jakaś bank was sfinansuje.
Pozdrowienia
Paulus

[6Bankkaufmann]

Dane dotyczące mieszkaniowej kredytowej wyglądają bardzo dobrze. I zgadzam się z paulus87. Dzięki dodatkowym spłatom jesteście elastyczni. Brak dużych jednorazowych spłat w wysokości 2 000 EUR miesięcznie.

Czy planowanie rodziny zostało zakończone?

[tm16]

anuitet w wysokości 2000€+ jest moim zdaniem niebezpieczna. Jeśli któryś z was straci dochód, grozi bankructwo.

Tak, zdecydowanie jest w tym trochę racji. Prawdopodobnie lepszym rozwiązaniem byłaby bardziej elastyczna dodatkowa spłata.



Cytat od paulus87
Mieszkając w wsi, mam pewne obawy dotyczące zrównoważonego rozwoju waszej pracy.

Mieszkanie na wsi oznacza tutaj około 70 km od Monachium. Nie widzę w najbliższych latach znacznego spadku cen gruntów i nieruchomości w okolicy nawet przy wzroście stóp procentowych, pęknięciu możliwej bańki na rynku nieruchomości, itp. Co do zrównoważonego rozwoju pracy:
- M: pracownik naukowy bezterminowo zatrudniony z wykształceniem w dziedzinie nauk przyrodniczych i szansami awansu
- F: funkcjonariusz służby cywilnej

[tm16]

Dane dane wyglądają bardzo dobrze. I zgadzam się z paulus87. Z dodatkowymi spłatami jesteście elastyczni. Brak takiej wysokiej stałej spłaty w wysokości 2000 EUR miesięcznie.
Planowanie rodziny zakończone?

Nie, planowanie rodziny jeszcze się nie zakończyło, co moim zdaniem również przemawia za niższą spłatą z dodatkowymi wpłatami.
W jakim przedziale powinna być rata? 1500 €?

[Tikonteroga]

Cześć,
uważam, że wasza obecna sytuacja finansowa jest bardzo dobra. Można z tego coś ugrać. Szczególnie, że płacicie tak niski czynsz i możecie oszczędzać tak dużo pieniędzy miesięcznie. Moim zdaniem, decyzja o zakupie domu za 475 000 EUR + koszty dodatkowe przy waszym kapitale własnym w wysokości 25 000 EUR i zadłużeniu się prawie na 500 000 EUR, byłaby krokiem w niewłaściwym kierunku.
Zachęciłbym Was do oszczędzania więcej kapitału własnego i poszukiwania domu w niższej cenie. Im wyższy udział kapitału własnego, tym niższe ryzyko straty z powodu odsetek.
Pozdrowienia
Tikonteroga

[tm16]

Witam,

moim zdaniem Wasza aktualna sytuacja finansowa wygląda bardzo dobrze. Można z tego wiele wyciągnąć. Szczególnie cieszy fakt, że płacicie tak niską czynsz i miesięcznie jesteście w stanie odkładać taką sumę pieniędzy. Według mnie decyzja zakupienia domu za 475 000 EUR + koszty dodatkowe przy wkładzie własnym 25 000 EUR i zadłużeniu się na kwotę prawie 500 000 EUR, byłaby krokiem w złym kierunku.

Z mojej strony proponuję zarówno oszczędzanie większej kwoty na wkład własny, jak i poszukiwanie domu w niższej cenie. Im wyższy udział wkładu własnego, tym mniejsze ryzyko i straty z tytułu odsetek.

Pozdrowienia,

Tikonteroga


Na pewno staramy się oszczędzać jak najwięcej kapitału własnego. W okolicy trudno znaleźć Dom o takiej powierzchni działki w niższej cenie. Jeśli przyjąć, że cena za metr kwadratowy wynosi około 150 EUR, to na sam Dom pozostałoby około 300 000 EUR jako koszt. Wydaje mi się, że to już bardzo dokładnie obliczone. Trzeba byłoby poszukać nieruchomości z mniejszą powierzchnią działki, aby obniżyć cenę.

Ale biorąc pod uwagę, że praktycznie nie istnieje tutaj rynek nieruchomości z drugiej ręki, nie ma nadziei na znalezienie domu w niższej cenie.

[Tikonteroga]

Więc ja to widzę tak, że obecnie płacicie 350 EUR czynszu netto i 200 EUR za opłaty dodatkowe. To bardzo niewiele w porównaniu do waszych całkowitych dochodów. Ale w pozytywnym sensie, trzeba to wyraźnie podkreślić.

W czynszu netto są praktycznie koszty odsetek, koszty zakupu i koszty utrzymania i modernizacji właściciela. W opłatach dodatkowych są zawarte opłaty za śmieci, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie budynku.

Jeśli teraz zbudujecie lub kupicie Dom za 475.000 EUR i będziecie musieli zapłacić dodatkowo 16.625 EUR podatku od nabycia (plus notariusz, ...), a następnie wziąć pożyczkę na przykład 475.000 EUR po stopie procentowej na przykład 1,5%, to musielibyście zapłacić 593,75 EUR odsetek w pierwszej ratce kredytowej i ponieść dodatkowe ryzyko w porównaniu z wynajmowanym mieszkaniem, że będą konieczne prace naprawcze, które będziecie musieli sami opłacić. Lub rozważmy przykładowo 16.625 EUR podatku od nabycia rozłożonego na 30 lat, wtedy byłoby to dodatkowe 46,18 EUR miesięcznie.

Należy również wziąć pod uwagę, że ubezpieczenie budynku, podatek od nieruchomości i inne koszty utrzymania dla domu o powierzchni użytkowej 160 m² i odpowiadającego temu będą droższe niż dla waszego wynajmowanego mieszkania z łącznymi opłatami dodatkowymi w wysokości 200 EUR.

Może być także uzasadnione pytanie, co zrobicie z domem o powierzchni 160 m², gdy będziecie starzy, a wasze dzieci będą już dorosłe. Więcej powierzchni mieszkalnej oznacza również więcej pracy i kosztów...

Więc nie chcę teraz powiedzieć, że wynajem jest zawsze lepszy niż kupno, ale w tym konkretnym przypadku wydaje mi się, że finansowo bardziej opłaca się wynajmować. Jeśli teraz ten Dom jest waszym marzeniem życiowym i będziecie wtedy przeszczęśliwi, a koszty nie mają znaczenia, to oczywiście inna sprawa... Z pewnością dostaniecie kredyt i będziecie mogli kupić Dom, czyli możliwe to na pewno jest, ale czy sensowne, to postawiłbym duże, czerwone, migające i trącające pytajnik...

[tm16]

Tak więc uważam, że obecnie płacicie 350 EUR czynszu netto i 200 EUR za opłaty dodatkowe. To bardzo mało w porównaniu do Waszych całkowitych dochodów. Ale w pozytywnym sensie, należy to wyraźnie podkreślić.
W czynszu netto są uwzględnione praktycznie koszty odsetkowe, koszty zakupu oraz koszty utrzymania i modernizacji wynajmującego. W opłatach dodatkowych znajdują się opłaty za wywóz śmieci, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie budynku.
Jeśli teraz zbudujecie lub kupicie Dom za 475 000 EUR, a następnie zapłacicie 16 625 EUR podatku od nabycia nieruchomości (plus notariusz, ...), i zaciągniecie kredyt w przykładowej wysokości 475 000 EUR przy przykładowej stopie procentowej 1,5 %, wtedy musielibyście zapłacić za pierwszą ratę 593,75 EUR odsetek i ponieść dodatkowe ryzyko w porównaniu do mieszkania, że konieczne będą prace renowacyjne, które będziecie musieli opłacić sami. Lub podzielmy podatek od nabycia nieruchomości 16 625 EUR na przykład na 30 lat, wtedy byłoby to dodatkowo 46,18 EUR miesięcznie.
Należy także uwzględnić, że ubezpieczenie budynku, podatek od nieruchomości i inne koszty utrzymania dla domu o powierzchni 160 m^2 i odpowiednio wyższe niż dla Waszego mieszkania z łącznymi opłatami dodatkowymi 200 EUR.
Być może warto się zastanowić, co planujecie zrobić z domem o powierzchni 160 m^2, gdy już będziecie starzy, a dzieci wyjdą z domu. Więcej powierzchni mieszkalnej oznacza również więcej pracy i kosztów...
Chciałbym teraz nie powiedzieć, że wynajem jest zawsze lepszy niż zakup, ale w tej konkretnej sytuacji moim zdaniem finansowo bardziej sensowne jest wynajmowanie. Jeśli ten Dom jest Waszym marzeniem życiowym i będziecie nad wyraz szczęśliwi, a koszty nie grają roli, to oczywiście co innego... Na pewno dostaniecie kredyt i będziecie mogli kupić ten Dom, więc możliwe to będzie, ale czy to jest sensowne, tutaj postawiłbym duże, czerwone, migające i trącące znak zapytania...

Zdecydowanie zgadzam się z tymi rozważaniami, podstawowo podzielamy te poglądy. Najtańszym, co nam może się przytrafić, pozostaje to mieszkanie wynajmowane.
Jednakże niektóre sprawy skłaniają nas do przemyśleń. Czynsz w porównaniu z otoczeniem jest faktycznie niewielki. Porównywalne mieszkania w tej okolicy można wynająć (jeśli w ogóle) za około 1000 €. Ponadto nie wiemy, jak długo mieszkanie jeszcze nam odpowiada (czy to przez własne potomstwo, czy przez rozbudowę ogromnie nagłośnionej mieszkania obok). Znalezienie czegoś odpowiedniego w miejscowości będzie trudne.
Ale faktem jest, że każdego miesiąca, spędzonego w obecnym mieszkaniu, oszczędzamy dość sporo pieniędzy.

[Tikonteroga]

Więc być może warto rozejrzeć się za domem z mniejszą powierzchnią mieszkalną. Na pewno przełoży się to na niższą cenę.
Nie znam się na standardach energetycznych. Ale z cenowych powodów zrobiłbym tylko to, co konieczne. Nie jestem przekonany do tego. Z tego, co pamiętam, standard KfW-55 jest już dość wyrafinowany i także drogi.

[wurmwichtel]

...- EFH (sprawdzę jeszcze, czy chodzi o Dom murowany) o powierzchni 160 m²
- Działka około 1200 m²
- Cena około 475.000 €
- KFW 55...

Pomijając dochody:
Czy kiedykolwiek przeliczyłeś, czy zastanowienie się nad budową domu w ogóle się opłaca?
W przypadku kfw55 lub 40 w żadnym wypadku nie wychodzi na plus. Nawet po 20 latach, pomimo programów wsparcia, wciąż pozostaje znaczny deficyt przed ostatecznym rozliczeniem. Teraz idź z taką propozycją do swojego szefa - ten zasypie Cię pomysłami, które trwają tak długo z każdą kolejnością, że potem będzie Ci wręczał Twoje dokumenty.
Dotyczy to zarówno instalacji wentylacyjnych (z wyjątkiem alergików) jak i zwłaszcza tych z odzyskiem ciepła. Te ostatnie zwracają się najwcześniej po 70 latach, a ekologicznie nie ma w tym nic. Ściany z WVDS potrzebują o 30% więcej energii na produkcję części przy tej samej wartości izolacji - co daje w przypadku domu o powierzchni 130m² aż 11MWh, które musiałyby zostać zaoszczędzone, co jednak ze względu na wcześniejsze założenie (takiej samej wartości izolacji) nie jest możliwe.
Budowa zgodnie z EnEv2016 powinna znacznie zmniejszyć Twój ram finansowy na finansowanie. Wszystko inne to pic na wodę.
A propos:
Jestem teraz w fazie końcowej przed budową z moją partnerką i stoję przed tym samym problemem budowy domu z relatywnie niewielkim kapitałem własnym.
Jednak jest to możliwe, gdy wcześniej intensywnie się zajmujesz tematem budowy i masz przy sobie długopis i kartkę, aby wszystko przetestować pod kątem opłacalności. Niczego nie należy przyspieszać.