Capital Investment 4

[schustrik]

Cześć

Mój, mojej żony planuje zbudować w małym mieście liczącym 35 000 mieszkańców w Dolnej Saksonii. Mamy 2 dzieci (3,4). Planowanie rodziny jeszcze nie zakończone. Czy są tutaj agenci nieruchomości, którzy mogliby zaoferować dobrą ofertę? Rozpoczęcie budowy mogłoby się zacząć już w czerwcu 2017 r.

Dom z mieszkanie dla rodziców ma być. Dom o powierzchni 170-180 m², a mieszkanie dla rodziców 60-70 m².

Dochód z wynajmu spłacanego domu (Dom rodziców, który otrzymalibyśmy) 1 080 € ~ z czego 800 € idzie na spłatę nowego domu

CAŁKOWITY DOCHÓD:
Wynagrodzenie 2 600 netto ze wszystkimi dodatkami
Świadczenie rodzinne 384 €
Dochody z wynajmu 800 €

Koszty kredytów brak.
Wydatki na wynajem również nie, ponieważ mieszkamy u rodziców.

Budowę domu chcielibyśmy zrealizować w całości samodzielnie. Elektrykę, gaz i wodę oraz konstrukcję dachu mogliby zrobić dla nas znajomi za niższe pieniądze.

Koszty:
Działka 70 000 €
Koszt budowy z kluczem 1500 € za m², tak jak oblicza nasz bank.
+- 240 m² x 1500 € = 360 000 €

Wkład własny:
Kapitał własny 25 000, lepiej jeszcze mniej: 10 000 € ?
Praca własna 50 000 € - 70 000 €

Potrzebny kredyt w wysokości około 340 000 €

Oferty, którymi dysponujemy:
Okres kredytowania 15 lat, Oprocentowanie 2,09%, Spłata 3,25%, Spłata dodatkowa 5%, Miesięczna rata 1501 €
Okres kredytowania 20 lat, Oprocentowanie 2,88%, Spłata 2,495%, Spłata dodatkowa 5%, Miesięczna rata 1505 €

Byłoby sensowne wybrać mniejszą spłatę, aby zostało więcej pieniędzy na obiekty z wysokim zwrotem związanymi z myślą o?:
Dom do wynajęcia nie będzie wpisany w księgę wieczystą. Chciałbym to wykorzystać, aby zabezpieczyć nim kilka obiektów z wysokim zwrotem na kredyt/finansowanie, jeśli to możliwe. Rok budowy 1992, 180 m² użytkowej i podzielony na 2 mieszkania (tak jak jest teraz używany) po + 90 m², działka 756 m², Wartość sprzedaży obecnie 290 000 €. Można byłoby również zbudować dodatkowe mieszkanie o powierzchni 90 m² zgodnie z planem.

[Sophia]

Cześć Schustrik,
U mnie jest 360 k (Dom) + 70 k (działka) = 430 k (potrzeby finansowe) ????

[Banker]

Cześć Schustrik,
U mnie to 360 k (Dom) + 70 k (działka) = 430 k (potrzeba finansowania) ????

Jep ... wpisałem to jeszcze raz w kalkulatorze.
Powiedziałbym, że ogólnie nie powinno być problemów z finansowaniem. OK, wkład własny jest względnie niski, ale przy niewielkim dopłacie do odsetek będzie dobrze.
Pomijając fakt, że kwoty tutaj coś się nie zgadzają, oferta wydaje mi się nieco przesadzona. Konfiguracja mi się podoba.
Tutaj w przypadku 15 lat powinno być około 1,8, a w przypadku 20 lat 2,0-2,3. Wtedy rata trochę spadnie. Pozostaw dodatkowe spłaty.
Ale Noelmaxim może ci pomóc!
Co jeszcze nie do końca zrozumiałem, to sprawa nieruchomości inwestycyjnych?
Wiesz, że czynsz jest uwzględniany w obliczeniach obsługi kapitału, ale musisz móc obsłużyć odsetki od finansowania (wraz z nieruchomościami inwestycyjnymi) ze swojego dochodu. I każdy bank oblicza to inaczej.
Nie będzie to takie proste, jak sobie wyobrażasz.

[6Bankkaufmann]

Finansowanie wydaje się interesujące, jeśli zaoferują Państwo bankowi nową budowę i Dom rodziców jako zabezpieczenie.

Czy chcą Państwo zabezpieczyć pożyczkę tylko na nowej budowie, to warunki są ogólnie droższe.

Jaka jest w przybliżeniu wartość rynkowa nieruchomości rodziców?

Być może ten Dom rodziców sam wystarczy, aby uzyskać korzystną stopę procentową?

[schustrik]

Cały projekt budowy wynosi około 430 k, jak poprawnie obliczyliście, ale jak napisałem, odejmując wkład własny w wysokości 25 k i 60-70 k za pracę własną, oznacza to ostatecznie potrzebę około 340 k od banku, tak jak obliczył dla nas doradca finansowy. Dokładne obliczenia prac własnych musiałby przeprowadzić architekt. W przeciwnym razie planujemy budowę z nieco mniejszą powierzchnią. Musielibyśmy omówić to dokładnie ponownie z architektem i zaplanować.
Jako zabezpieczenie wystarczyłby tylko nowy budynek.
Jako obiekt inwestycyjny wybierałbym tak, aby czynsz pokrywał wszystko i w idealnym przypadku generował niewielki dodatkowy dochód, który z biegiem lat zwiększałby się nawet dzięki podwyżkom czynszu. Na przykład pochodzący z licytacji lub tańsze zakupy. Na przykład zakup dwuodcinkowego domu z licytacji 112 mkw za 140 k z kosztami pobocznymi. Początkowe dochody z czynszu wynoszą 670 €. Oprocentowanie i spłata 540 €. pozostałe 130 € idą na rezerwę. Jeśli byłoby to budynkiem z 4-6 kwaterami, mógłbym jako zabezpieczenie wpisać tam dotychczasowy Dom. doradca finansowy obliczył, że po sfinansowaniu nowego domu będziemy mieli nadwyżkę finansową w wysokości około 350 €, więc nawet mogę zainwestować nieco w obiekty inwestycyjne.
------------------------------
Oferta od agenta:
15 lat okresu kredytowania, stopa oprocentowania 2,09%, spłata 3,25%, spłata dodatkowa 5%, miesięczna rata 1501 € Czy ta oferta jest w porządku? Nawet jeśli po tych 15 latach oprocentowanie wzrośnie na pozostałe 8 lata do 5%, ostatecznie będzie to mniej odsetek niż oferta na 20 lat i 2,88% oprocentowania.

[spassinnebacken]

To znaczy, planujesz budowę nowej inwestycji (potrzebne finansowanie: 430 000 euro) przy dochodzie netto w wysokości 2600 euro i uwzględniasz przychody z wynajmu domu, który już istnieje, ale nie jest jeszcze wynajęty, oraz zyski z inwestycji, które zamierzasz zakupić i odnowić, aby wynajmować je z zyskiem?

[2tneub]

Kto może zaoferować samodzielnie wartość pracy własnej w wysokości 60-70 tysięcy euro? Zdecydowanie nikt, ani sam, ani na pewno nie również przy pomocy przyjaciół czy krewnych.

[schunckt]

...
...
Obiekt inwestycyjny wybrałbym i wybrał tak, żeby czynsz pokrywał wszystko i idealnie rzucił trochę gotówki, która dzięki wzrostom czynszu będzie się stopniowo zwiększać w nadchodzących latach. Na przykład z aukcji lub zakupu po korzystnej cenie.
np. Zakup bliźniaka z aukcji 112 m2 za 140 tys. zł z dodatkowymi kosztami. Początkowe wpływy z czynszu 670 €. Oprocentowanie i spłata kapitału 540 €. pozostałe 130 € idą jako rezerwa.
...
...

Ähemm... gdyby to było takie proste, zacząłbym od tego.
A może macie konkretne obiekty już na oku?
T.

[schustrik]

To oznacza, że planujesz nową inwestycję (potrzeba finansowa 430 000 euro) przy dochodzie netto 2 600 euro i zakładasz przychody z najmu domu, który już jest, ale jeszcze nie jest wynajęty, oraz z zysków z obiektów, które zamierzasz nabyć i odnowić, aby je wynajmować z zyskiem?

Kredyt w wysokości 340 tys. zł uzyskalibyśmy z dochodu. Do tego dochodziłoby 800 euro przychodu z najmu rodzinnego domu, co byłoby dodatkowym wsparciem dla spłaty nowego domu. W rezultacie z dochodu zostałoby jeszcze więcej na obiekty generujące zysk oraz obciążenie domu rodziców.

Ehm... gdyby to było takie proste, zacząłbym od tego. Czy macie już konkretny obiekt na oku?

Inwestycje generujące zyski finansowałyby się same, jak wspomniałem w przykładzie. Trzeba ich szukać, mieć dobre kontakty i szczegółowo policzyć, czy się opłacają. Szczególnie opłacają się mieszkania. Te lśniące oferty w 99% się nie opłacają. Więcej obiektów off-marketowych lub poprzez relacje.

Kto może dać wydatek własny w wysokości 60-70 tys. euro? Na pewno nie samodzielnie, a także na pewno nie po prostu od przyjaciół i krewnych.

Dlaczego nie? Sam dobudowując samodzielnie 40-50 tys. w porównaniu z firmą budowlaną i resztę z przyjaciółmi, mam doświadczenie od przyjaciół, jak budowali, i tam pomagałem. Większość budowała za 1000 euro za mkw. Dla 240 mkw. + 70 tys. za działkę znalazłbym się w granicach 310 tys., ale banki liczą to nieco ostrożniej.

ALE dobrze, chciałem bardziej dowiedzieć się o finansowaniu i czy jest tutaj agent nieruchomości, który może coś na ten temat napisać, lub może mieć lepszą ofertę.

[NaTwoim13]

Czy nie uważasz, że bardziej sensowne i rozsądne wydaje się uzyskanie zgody na nową budowę, ewentualnie wykorzystanie rodzinnego domu również jako zabezpieczenia zastępczego z punktu widzenia warunków, aby w ciągu 1-2 lat, gdy (jeśli w ogóle) wszystko będzie gotowe, móc rozglądać się za nieruchomościami generującymi dochód?

Dom rodziców może wtedy nadal służyć jako zabezpieczenie zastępcze, z pierwszym i wtórnym hipoteką.

Ponadto, choć możliwe, że otrzymujesz dochód z wynajmu od swoich rodziców (i tylko dlatego projekt jest w ogóle akceptowalny), bank nie uwzględni tego jako stabilnego dochodu, ponieważ to nie jest Twój własny Dom. Jeśli bank kapitalizuje Twój wkład własny, co zrobi (jeśli go nie dostarczysz, konieczne będzie dodatkowe finansowanie ze swojego dochodu na zakończenie budowy i tego nie ma), wtedy projekt lub finansowanie nie mogą być po prostu zatwierdzone na tej podstawie.

- Skąd pochodzisz?
- W jakiej miejscowości chcesz budować?
- Czym się zajmujesz zawodowo?
- Kto jest pośrednikiem, który tak pozytywnie Cię nastawił?

[Banker]

Tak, jak mówi Thomas, tak jest w praktyce. Banki nie biorą pod uwagę czynszów, ponieważ nie są trwałe. Obliczenia mogą być dokonane jedynie na podstawie Twojego dochodu. Banki uwzględniają wkład własny tylko w niewielkim stopniu, zdecydowanie nie w wysokości 50-60 tys. EUR. Ponownie, nie chodzi o to, czy dasz radę - nawet wierzę, że dasz -, chodzi o to, jak na to patrzą banki. Co więcej, stanie się niemal niemożliwe, aby zaciągnąć dodatkowe kredyty mieszkaniowe mając już istniejące zobowiązania finansowe. Banki widzą to w ten sposób: co się stanie, jeśli z jakiegoś powodu nie będziesz w stanie wynająć mieszkania przez długi okres czasu.

[NaTwoim13]

Bankierze, to nie do końca prawda. 70% do 80% czynszu netto jest bardzo dobrze ustawione, ale wówczas nieruchomość musi być w mojej posiadłości !!!!

Mogą być akceptowane również nakłady własne w odpowiedniej skali, ale moja zdolność kredytowa musi być tak ustalona, abym mógł fikcyjnie pokryć tę kwotę. Oznacza to, że do obliczenia płynności finansowej lub budżetowej dodawana jest fikcyjna kwota odsetek i spłaty kapitału na wypadek, gdyby nie można było zrealizować płatności i trzeba było dokonać uzupełnienia zaciągniętego kredytu, jakbym pożyczał pieniądze z odpowiednim obciążeniem odsetkami i spłatą kapitału.

[schustrik]

Dokładnie nasz bank powiedział, że oni przyjmą 80%, czyli około 800 € jako koszt najmu. Dom miałby być wtedy nasz, ponieważ rodzice przepisaliby go na mnie, dlatego też budują z nami i zamieszkują w mieszkaniu na poddaszu.
Bank domniemał także, że możemy wnosić wkład własny w wysokości 40 tysięcy, i powiedział, że architekt powinien dokładnie to policzyć, co pozwoliłoby na zwiększenie tej kwoty. doradca finansowy oszacował wkład własny na 60 tysięcy.

[NaTwoim13]

Broker finansowy wykorzystuje twoją pracę własną w budowie? Naprawdę śmieszne, czy on też pomaga
Kiedy Dom zostanie przekazany na twoje nazwisko, dochód z najmu również będzie uwzględniany jako dochód!