Capital Investment 4

[Lisa-92]

Kochani Użytkownicy,

chciałabym się najpierw przedstawić. Mam na imię Lisa, mam 28 lat, jestem studentką i mieszkam w Monachium. Obecnie wspólnie z moimi rodzicami (którzy są już na emeryturze) szukam nieruchomości (mieszkania) jako inwestycji kapitałowej lub ewentualnie do własnego użytku. Ponieważ dla nas wszystkich to w miarę nowa dziedzina, mam nadzieję uzyskać tutaj kilka miłych porad lub pomocy od fachowych członków. Dziękuję z góry wszystkim, którzy udzielą mi odpowiedzi i wsparcia...

Moi rodzice posiadają już wykupione i stosunkowo duże mieszkanie na obrzeżach Monachium i teraz szukają kolejnej nieruchomości do zakupu. Dysponujemy kapitałem własnym w wysokości około 100 000 euro (wiem, że niezbyt wiele na zakup mieszkania, ale na obecnym rynku nieruchomości jest to po prostu bardzo interesująca forma inwestycji). Oczywistym celem jest w dużej mierze finansowanie rat kredytowych z czynszu i opłacanie ich z miesięcznej dopłaty w wysokości około 300 euro do dochodów z wynajmu.

Wszystko wydaje się oczywiście na pierwszy (laicki) rzut oka bardzo proste: kupujemy nieruchomość, lokator opłaca raty kredytowe, a 10 lat później sprzedajemy mieszkanie z zyskiem ze względu na wzrost wartości... Wiem jednak, że nie jest to takie proste. Czynniki takie jak rezerwy, inflacja, konieczne płatności dodatkowe, ewentualne utraty czynszu w wyniku braku najemców, okres wiązania oprocentowania często tylko na 10 lat, itp., sprawiają, że cała sprawa staje się niełatwym przedsięwzięciem i z pewnością szybko wpada się w wiele pułapek zadłużenia!

Jeśli zapytasz banków i pośredników, zalecają oni natychmiastowy zakup przy obecnych wspaniałych stopach procentowych, ale robią to raczej z własnego interesu niż z myślą o dokładnej analizie sytuacji i okoliczności kupujących, oraz szukają (naj)lepszych rozwiązań.

Dlatego pomyślałam się zapytać w niezależnym forum, co zrobilibyście w obecnych okolicznościach, jakie macie porady. Szczególnie interesowałoby mnie, jakie maksymalne wydatki na nieruchomość proponowalibyście z danym kapitałem własnym i kwotą kredytu. Należy zauważyć, że prawdziwe okazje na rynku nie są zbyt częste w Monachium.

Z pozdrowieniami, Lisa

[Malapascua]

(Więcej niż przy zakupie mieszkania, ale jako inwestycję rynek nieruchomości obecnie jest bardzo interesującą formą lokaty

Dzisiaj szukać mieszkania w Monachium jako inwestycji kapitałowej z zamiarem wynajmu, moim zdaniem jest bardzo ryzykowne, a nawet szalone.


Według banków i pośredników, przy obecnie cudownych stopach procentowych, zaleca się natychmiastowy zakup, ale robią to raczej z własnego interesu niż analizując dokładnie sytuację i warunki nabywców oraz szukając rzeczywistego najlepszego rozwiązania.

Aby uzyskać cudowne stopy procentowe, należy mieć co najmniej 20% wkładu własnego, 100 000 € w Monachium wystarczą tylko na małe mieszkanie z odpowiednim turystyką.

[Lisa-92]

Dzisiaj szukanie mieszkania w Monachium jako inwestycji kapitałowej z zamiarem wynajmu, moim zdaniem jest bardzo ryzykowne, aż szalone.

Dziękuję Malapascua za szybką odpowiedź. Dlaczego uważasz to za ryzykowne? Monachium wcale nie jest takie drogie, dodatkowo biorę pod uwagę także okolicę. Czy mógłbyś mi wytłumaczyć, dlaczego to dla ciebie jest praktycznie szalone?

Aby uzyskać fantastyczne zyski, warto mieć co najmniej 20% wkładu własnego, 100 000 euro w Monachium wystarczy tylko na małe mieszkanie z odpowiednim turystyką.

Przy 20% wkładzie własnym = 100 000, całkowita cena to około 400-500 tys., za co już w innych miejscach można dostać mieszkania z trzema pokojami (nowe budownictwo). Nawet jeśli chodzi o małe mieszkania, czy uważasz całe to przedsięwzięcie za ryzykowne?

[Malapascua]

Dziękuję Malapascua za szybką odpowiedź. Na czym polega przygoda? Monachium wcale nie jest takie drogie, ponadto uwzględniam także okolicę. Czy mógłbyś mi wytłumaczyć, dlaczego dla ciebie jest to niemal szalone?

Ceny zakupu mieszkań wzrosły dramatycznie w ostatnich latach, obecnie w Monachium potrzebne jest średnio 21-krotne roczne wynagrodzenie, aby móc kupić mieszkanie. Natomiast ceny najmu wzrosły znacznie mniej drastycznie, a wszędzie, naprawdę wszędzie, trwa budowa. Ja po prostu nie widzę tego jako dobrego inwestycji pieniędzy, szczególnie że wynajmując, praktycznie się na tym traci.


Przy 20% wkładu własnego = 100 000, całkowita cena wyniosłaby około 400-500 tysięcy, za co można już dostać tu mieszkanie z 3 pokojami (nowe budownictwo). Ale nawet w przypadku mniejszych mieszkań, uważasz całe przedsięwzięcie za niepewne?

Akurat mniejsze mieszkania uważam za niepewne, ponieważ klientela wynajmująca jest bardziej problematyczna niż w przypadku większych mieszkań.

[Tikonteroga]

Cześć,
może chciałbyś stworzyć model matematyczny, który pozwoliłby Ci szacować zyskowność nieruchomości w przybliżeniu. Może to być na przykład plik Excel.
Dzięki temu możesz obliczyć zwrot z inwestycji na podstawie ceny zakupu, kosztów dodatkowych zakupu, wysokości kredytu i oprocentowania, raty kredytu, spodziewanej czynszu netto, ... lub zdobyć pojęcie, jaka powinna być cena zakupu, aby uzyskać jaki czynsz netto ... I jaka powinna być zdolność własna, aby oprocentowanie i rata kredytu były niskie, a mieszkanie mogło się wystarczająco szybko spłacać...
Po prostu pójście do doradcy banku i proszenie o radę, raczej go i bank zamożną osobą czyni, a nie ciebie ...
Ja osobiście na przykład raczej zainwestowałbym w kilka mniejszych mieszkań niż w kilka większych. Prawdopodobieństwo, że na przykład dwa z dwóch mieszkań będą jednocześnie puste i nie przynoszące dochodu, powinno być mniejsze niż to, że jedno większe mieszkanie stoi puste. Może też być sensowne kupowanie mieszkań w różnych budynkach, jeśli kupujemy kilka mieszkań. Wtedy ryzyko jest mniejsze, że wystąpią duże jednorazowe koszty, na przykład jeśli wspólnota mieszkaniowa postanowi ocieplić elewację zgodnie z rozporządzeniem dotyczącym oszczędności energii w budynkach, ...

[Andy34]

Osobiście raczej zainwestowałbym w kilka mniejszych mieszkań niż w kilka większych. Prawdopodobieństwo, że np. oba z dwóch mieszkań będą jednocześnie puste i nie przyniosą żadnych dochodów, powinno być niższe niż to, że większe pojedyncze mieszkanie będzie puste. Być może ma sens także kupowanie mieszkań w różnych budynkach, jeśli kupujesz kilka mieszkań. Wtedy ryzyko poniesienia wysokich kosztów jednorazowych jest mniejsze, jeśli np. wspólnota decyduje się na ocieplenie fasady zgodnie z EnEV lub podobnie, ...

Ja też tak uważam i zastanowiłbym się, jakie są ceny w okolicy. Tutaj na https://www.lifull-immofinder.de/bayern/properties/ masz przegląd mieszkań i domów, ale mieszkania powinny być dla Ciebie priorytetem. Myślę, że to jest właściwy kierunek dla Ciebie. Znam znajomego, który również postąpił w ten sposób i teraz nawet z tego żyje.