Capital Investment 4

[Mupsi715]

Witajcie drodzy członkowie forum,
mój partner życiowy i ja (28 i 29 lat) znaleźliśmy nasz wymarzony Dom i wczoraj udaliśmy się do Deutsche Bank, aby otrzymać ofertę.
Oto nasze podstawowe informacje:
Netto On: 2150 (nieokreślony czas pracy w sektorze publicznym)
Netto Ona: 2050 (nieokreślony czas pracy w sektorze publicznym)
Cena zakupu wraz z kosztami dodatkowymi: 337 000
Kapitał własny: 77 000
Kwota kredytu: 260 000 €
Myśleliśmy o ratach mieszczących się w przedziale od 1 100 do 1 200 €.
Stała stopa procentowa: 20-25 lat, ewentualnie pożyczka całkowicie spłacana.
Możliwa zmiana rat. Możliwe dodatkowe spłaty.
Otrzymaliśmy następującą ofertę:
1. pożyczka ratalna 130 000€, roczne oprocentowanie efektywne 2,48 %, okres kredytowania 25 lat, miesięczna rata 581,35 €
2. kredyt mieszkaniowy na bazie oszczędności związanym z budowaniem oszczędności (17) 130 000€, skuteczne oprocentowanie 2,23 %) w pierwszych 11,5 latach: 183,08 €, oszczędzanie 360€. Następnie miesięczna rata w wysokości 580 € na spłatę kapitału i odsetek.
Dodatkowe spłaty w przypadku oszczędzania zawsze możliwe.
Możliwa zmiana rat w przypadku pożyczki ratalnej.
Ponieważ na forum działa wielu fachowców, mam nadzieję, że ktoś będzie w stanie ocenić, czy ta oferta jest dla nas korzystna, lub udzielić nam wskazówek odnośnie innych dostawców lub innych informacji.
Z góry dziękujemy.
Mupsi

[Sophia]

Cześć Mupsi,



Czy nie masz tam kredytu KFW? Dlaczego nie?



Pozdrowienia

[Mupsi715]

Cześć Sophia,
hm, dobre pytanie, niestety nie jestem ekspertem.
Czy to może być powodem, dlaczego nasz doradca nie zaproponował tego kredytu KfW z terminem obowiązywania oprocentowania tylko na 10 lat?
Pozdrowienia

[matti85]

Ważne jest przede wszystkim znać całkowity czas trwania i przede wszystkim całkowite koszty oszczędności mieszkaniowych.
Szybkie obliczenia wykazałyby, że macie 48 000 € oszczędności mieszkaniowych, więc pozostałe 82 000 € musiałyby zostać spłacone.
Dlaczego nie obliczono wszystkiego z góry na 25 lat? Wtedy mielibyście tylko jeden kredyt i pewność planowania.
Są jednak ludzie, którzy mogą coś powiedzieć o warunkach. Na pierwszy rzut oka 2,48% na 25 lat brzmi dobrze. Ale może być jeszcze lepiej.
W tym celu musicie podać cenę zakupu, aby Panowie mogli zobaczyć wartość zastawu.

[Mupsi715]

Cześć matti85,

ach, zapomniałem jeszcze podać raty, która w ofercie wynosi 1 124,34 €. Rata przy pełnej pożyczce (obliczana wcześniej) wynosi 1 160 € i nie mieliśmy opcji dodatkowej spłaty. Dlatego pojawiła się powyższa oferta.

Okres oszczędzania wynosi 25 lat. Koszty odsetkowe to 26 394,17 € w przypadku oszczędzania i 44 405 € w przypadku pożyczki. Razem: 70 799,17 €.

Cena zakupu domu to 310 000 €. Powierzchnia mieszkalna 160 m², działka 909 m². Wartość gruntu według Borisa: 210 €/m². Dom pochodzi z 1927 roku. W 2013 roku został gruntownie odnowiony/renowacja/nowa izolacja.

Pozdrowienia i serdeczne dzięki za Wasz wysiłek.

[Sophia]

Cześć Mupsi,

jeśli nawet nie zaoferował tego, widzę raczej inny powód. Macie najlepsze warunki, aby uzyskać najlepsze warunki. Na razie nie widzę ich w powyższej ofercie. Koniecznie skorzystajcie z porady niezależnego doradcy finansowego, np. Interhyp, aby otrzymać ofertę porównawczą! To jeszcze nie koniec możliwości. Często bank domowy poprawia warunki ofertą konkurencyjną. Odwiedziliśmy łącznie 5 doradców (Interhyp, Dr. Klein, bank domowy i mniejsze doradztwa) i w końcu wybraliśmy to, które wydawało się najlepsze. Wysiłek jest wart zachodu! Dodatkowe wpłaty i zmiana rat są obecnie praktycznie standardem. To nie jest cecha wyróżniająca. I jak napisał Matti: na końcu liczą się łączne koszty.

Pozdrowienia

[Mupsi715]

Dziękuję za Twoją odpowiedź, Sophio.
Mamy nadchodzące wizyty doradcze w Interhyp, Dr. Klein, naszym banku domowym i DEVK w przyszłym tygodniu.
Czy powinniśmy dołączyć kogoś jeszcze?
Myślimy, że pewnie można jeszcze lepiej negocjować warunki, ale dobrze jest również otrzymać takie informacje zwrotne tutaj. Jak już wspomniałem, jesteśmy laikami i nie do końca wiemy, czy i w jaki sposób możemy negocjować/uzgadniać korzystniejsze warunki. Dlatego takie szacunki jak od Ciebie są bezcenne. Serdeczne podziękowania.
Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Cześć Mupsi,
w przyszłym tygodniu będą mieli spotkania z Interhyp i Dr. Klein, na razie nie ma więcej. Można zrobić informacyjne spotkanie w banku domowym, ale nie ma potrzeby iść do DEVK, to co oni oferują - prawdopodobnie także bank domowy - pokrywają oba brokerzy internetowi.
Moim zdaniem bardziej sensowne jest, gdyby po obu tych spotkaniach zapytali o oferty obu firm brokerskich i na ich podstawie oraz po przewidywalnie pouczających rozmowach, dowiedzieli się więcej tutaj.
Raczej nie będą mogli blefować, biorąc pod uwagę ich początkową sytuację, wytyczne oraz cele i pragnienia, każdy opracuje i zbuduje swoją koncepcję (jeśli takową ma). Należy zaufać partnerom zaufania (o ile takimi się staną) i zakładać, że przygotują dla nich koncepcję z najlepszymi warunkami. To dobre i na pewno przydatne jest zadanie tych pytań.
Plan oszczędności budowlanych, który został im zaproponowany w pierwszej ofercie, oraz warunki, również nie będą najlepszym rozwiązaniem, to mogę im już teraz przekazać.

[Banker]

Tak, ogólnie podoba mi się ta oferta.
Chciałbym jednak sfinansować całość przez 25 lat.
Czyli 260 tys. euro, 2,48%, 25 lat z ratą około 1150 euro.
Wszystko zabezpieczone przed inflacją, rata jest dla was odpowiednia, a oprocentowanie jest dobre (aczkolwiek może być lepsze)

[Mupsi715]

Cześć noelmaxim,
Dziękuję za wiadomość. Po rozmowach z Interhyp i Dr. Klein wrzucę tutaj oferty jeszcze raz i pozwolę im krytycznie je przeanalizować. Dzięki za wskazówkę i Twoją perspektywę.
Dzień dobry Banker,
Dziękuję również za Twoją wiadomość. Przepraszam, jeśli teraz trochę się gubię, ale nie widzę teraz korzyści płynących z całkowicie stałego kredytu hipotecznego o oprocentowaniu 2,48 %. Zwrot nadpłaty byłby tutaj pominięty, a oprocentowanie w przypadku oszczędności związanych z budowaniem również jest stałe, czy po prostu czegoś nie zauważam?
Dziękuję za pomoc.
Pozdrowienia, Mupsi

[Banker]

Dzień dobry noelmaxim,
bardzo dziękuję za wiadomość. Po rozmowach z Interhyp i Dr. Klein ponownie opublikuję oferty tutaj i poddam je krytycznej ocenie. Dziękuję za wskazówkę i za Pani/Pana punkt widzenia.
Dzień dobry Bankerze,
także Tobie bardzo dziękuję za wiadomość. Przepraszam, jeśli teraz nie do końca rozumiem sytuację, ale nie widzę teraz korzyści wynikających z kompletnego kredytu analitycznego z oprocentowaniem 2,48 %. W tym przypadku brakowałoby możliwości dodatkowych spłat, a oprocentowanie w planie budowy kapitału jest również stałe, czy po prostu nie dostrzegam jakiegoś haczyka?
Dziękuję za Pani/Pana pomoc.
Pozdrawiam serdecznie Mupsi

Okej. Możliwość dokonywania dodatkowych spłat jest kwestią do negocjacji. Trzeba to uwzględnić.
1. Dodatkowe spłaty są możliwe dopiero w fazie kredytowej, czy jest to już możliwe u Was?
2. Termin przydziału nie jest gwarantowany i może być zmienny. Oznacza to, że kwota 130 tys. euro może być wymagana po 11,5 latach, ale plan oszczędnościowy jeszcze nie będzie gotowy do przydziału.
Poza tym uważam, że oferta mi się podoba. Niemniej jednak trzeba również brać pod uwagę wady.

[NaTwoim13]

Nom. 2,15%/eff. 2,19% kosztuje kredyt spłacany w całości z ratą w wysokości 1.122 euro.

Przy wykorzystaniu oszczędności budowlanych możliwa byłaby kombinacja na 15 lat z proc. nominalną 1,81%/efektywną 1,84% przy 2% amortyzacji bezpośredniej oraz pozostałym saldem w wysokości 169.000 euro. To saldo mogłoby zostać spłacone poprzez kontrakt oszczędnościowy budowlany w firmie Signal. Saldo to zostałoby podzielone na 55.000 euro jako kapitał oszczędnościowy (dodatkowa spłata kapitału w ciągu pierwszych 15 lat do 2% amortyzacji bezpośredniej z raty annuitetowej) oraz 114.000 euro jako kupiony kredyt hipoteczny w ramach oszczędności budowlanych z oprocentowaniem 2%.

Rata odsetkowa oraz spłaty przez 15 lat w kredycie annuitetowym wynosi 826 euro, a rata oszczędnościowa (oszczędności oprocentowane są na poziomie 1%) to 290 euro, łącznie 1.116 euro. Po przyznaniu kredytu oszczędnościowego kwota 1.116 euro zostanie spłacona w ciągu 9 lat i 5 miesięcy. Całkowity okres spłaty wynosi 24 lata i 5 miesięcy przy stałej comiesięcznej wysokości 1.116 euro.

Dzięki tej konstrukcji po 15 latach całkowicie pozbywamy się zobowiązania hipotecznego i możemy dodatkowo spłacać (do zera) resztę kredytu (którym jest wtedy kredyt oszczędnościowy) obok regularnej raty odsetkowej i spłaty w wysokości 1.116 euro, zgodnie z własnymi preferencjami. Dodatkowe spłaty byłyby możliwe w ciągu pierwszych 15 lat w wysokości dodatkowych 5%.

W zasadzie nie jest potrzebna żadna pośrednia firma finansowa jak Interhyp czy Dr. Klein. Chętnie dowiemy się, co proponują.

[Caspar2020]

2. Moment przydziału nie jest gwarantowany i może się zmieniać. To oznacza, że przeznaczone dla Was 130 000 € mogą być wymagalne za 11,5 roku, ale oszczędności hipotecznego Bausparera nie są jeszcze gotowe do przydziału.

Cóż, DB pisze w swojej umowie, że oprocentowanie / przedterminowa spłata kredytu do momentu przydziału odwołanego planu oszczędnościowego ma zastosowanie, mogąc być spłacone wcześniej najwcześniej w dniu x.x.xxxx.
Więc jeśli DB BSK nie ułoży swojego przydziału, przedterminowa spłata kredytu będzie kontynuowana pod stałymi warunkami.

[NaTwoim13]

Deutsche Bank nie będzie potrzebować złej oferty oszczędności budowlanych. Zaalokowania (w 99%) w ciągu ostatnich 70 lat zawsze zostały spełnione i tak będzie również w przyszłości. Nawet jeśli tak się nie stanie, to rozmawiamy o zaledwie kilku miesiącach, w których kredyt hipoteczny zostanie czasowo sfinansowany. Jeśli chodzi o opcję oszczędności budowlanych, korzyść powinna być wyraźna, a zatem można całkowicie zaakceptować okres refinansowania wynoszący 1-3 miesiące, korzyść pozostaje nadal większa. kredyt hipoteczny zostanie spłacony w każdym przypadku!

[Mupsi715]

Cześć Panie Buhmann,
dziękuję za ofertę. Teraz widzę, co jeszcze jest możliwe. Czy w połączeniu z oszczędnościami budowlanymi istnieje możliwość zmiany raty, czy są one ustalone na cały okres trwania umowy?

[NaTwoim13]

Czego chcą tam zmienić? Oszczędzają nadwyżki pieniędzy rocznie i decydują pod koniec roku, w zależności od sytuacji gospodarczej, czy chcą:

- spłacić dodatkowo
- zainwestować w wyższe oprocentowanie
- zainwestować/musieć zainwestować w modernizacje i remonty

Można również zbudować model w ten sposób, że wybiera się bank oferujący opcję zmiany stopy kapitałowej.