Capital Investment 4

[wbs]

Cześć wszystkim,
teraz Bundestag przyjął ustawę uzupełniającą dotyczącą nadzoru finansowego, chociaż w złagodzonej formie. Limity udzielania kredytów hipotecznych będą mogły nadal być aktywowane przez Bafin w razie konieczności. Zmodyfikowano również WIKR...
Czy sądzicie, że będzie to miało wpływ na rynek? Czy finansowanie zakupu nieruchomości staje się ostatecznie przeszłością?
Narzędzia nie są jeszcze aktywowane. Ale sądzimy, że to nie potrwa długo i nigdy więcej nie zostaną wyłączone. Jest to jak podatek, raz wprowadzony, zostaje.
Co myślicie, cieszę się na fascynującą dyskusję.
Pozdrawiam serdecznie i życzę udanego początku tygodnia.
Heidi

[Tikonteroga]

Cześć,
czy możesz podać źródło?
Pozdrowienia

[wbs]

Oczywiście, bardzo chętnie.

https://www.deal-magazin.com/news/633...g-entschaerfen


https://www.handelsblatt.com/finanzen.../19592782.html

https://www.bundesfinanzportal.de/ber...leichtert.html


Pozdrowienia,
Heidi

[Tikonteroga]

Ustawa przewiduje, że kredyty do 200 000 euro do wartości ugodowej 80 procent powinny być wyłączone z ograniczeń, a kredyty do 400 000 euro do wartości ugodowej 60 procent. w pozostałych przypadkach będzie obowiązywała LTV, który zostanie określony.

Oznacza to, że na przykład nieruchomość w cenie 250 000 euro można byłoby kupić tylko z wkładem własnym wynoszącym co najmniej 50 000 euro plus koszty zakupu.

Dla niektórych może to oznaczać upokorzenie dla kredytobiorcy i kredytodawcy. Dla innych jest to ochrona kredytobiorcy przed kredytodawcą i przed samym sobą.

Mogę sobie wyobrazić, że taka ograniczenie mogłoby prowadzić do obniżenia cen nieruchomości. Myślę, że tutaj na forum to raczej mniejszość finansuje nieruchomości z wkładem własnym wynoszącym co najmniej 20% plus koszty zakupu z kapitału własnego. Częściej zdarza się, że część kosztów zakupu jest finansowana kredytem.

[Daukind]

Myślę, że tutaj na forum to wrażenie wydaje się, że mniejszość osób finansuje nieruchomość z co najmniej 20% wkładu własnego plus kosztów zakupu z kapitału własnego. Tutaj, zdaje się, częściej nawet część kosztów zakupu finansowana jest kredytem.

Czy dziwisz się? Ktoś z odpowiednim finansowaniem nie musi prosić o pomoc na tym forum i czekać, aż jeden z znanych krzykaczy rynkowych podejmie się trudnego przypadku, nie ma problemu, wszystko wspaniale krzyczy i znajduje bank, który na siłę finansuje...

[guest]

Czy tylko ja źle to zrozumiałem?

[NaTwoim13]

Daukind, dlaczego zawsze zbliżasz się tak bardzo do użytkowników, ekspertów tematycznych i poszukujących informacji? Dlaczego? Nie znasz osobiście nikogo, nie znasz kontekstu, a zarzucasz klientom głupotę, sugerując, że są skąpi lub po prostu za głupi, by ułożyć sobie finansowanie.
To musi naprawdę wystarczyć! Prowookujesz, insynuujesz i w ogóle nie masz pojęcia, jakie to osoby tutaj szukają pomocy i informacji! Co za postawa? Gdybyś tylko trochę znał się na finansowaniu nieruchomości, choć trochę, nie, nawet w tym dyskwalifikujesz się w swojej ocenie ludzi, którzy tu szukają informacji, chcą się zabezpieczyć - tak, Daukindu, uwierz mi - otrzymują najlepsze koncepcje, warunki i wsparcie dla swoich inwestycji życiowych!!
Wielu ostatnich użytkowników, którym towarzyszyłem w finansowaniu, to urzędnicy, zatrudnieni lekarze (także psychiatra i samodzielny psycholog z praktyką), akademicy! Czy mam wymienić średnią wartość kapitału własnego i dochodu ostatnich 10 klientów, którym udało mi się sfinansować i którzy skontaktowali się ze mną za pośrednictwem tego forum? Ale nawet pracownik o stabilnym dochodzie może być dobrze zorganizowanym klientem/konsumentem!
Nie rozumiem cię, naprawdę nie, obalam twoje twierdzenia dotyczące klientów tutaj na rzeczach, których nie potrafisz zrozumieć! To forum, zwłaszcza wątki dotyczące odwołania i finansowania, nie mają sobie równych w Niemczech, czy wiesz o tym? Dlaczego nie odpowiadasz na ten wątek w sposób rozsądny, kulturalny i pomocny? Co ci to przynosi? Jaki jest twój cel?

[NaTwoim13]

Ktoś z właściwym finansowaniem nie musi prosić tutaj na forum o pomoc i mieć nadzieję, że któryś z znanych krzykaczy podejmie trudny przypadek, nie ma problemu, wszystko w porządku krzyczy i znajduje bank, który z trudem finansuje...

Po przeczytaniu tego po raz kolejny uważam to za absolutną bezczelność! Przeczytajcie ostatnie wpisy, gdzie podano dochód i kapitał własny! Niewiarygodne!
Czy kiedykolwiek przyjrzałeś się temu, co oferują wielu konsumentom jako śmieci i bezczelności? Koncepcje, warunki? Obsługa? To często jest bezczelne i jest podpisywane codziennie w Niemczech!

[Daukind]

Ach noel,
jeżeli możesz wiarygodnie udowodnić, że wskaźnik wkładu własnego wszystkich finansowań, które miałeś okazję prowadzić tutaj na forum, wynosi średnio choćby blisko 20%, to zjem miotłę i nigdy więcej nie będę tutaj niczego zamieszczać.
O gównie niskich dochodach netto (w stosunku do wysokości kredytu) nie wspominając

[Spiagei]

Dla twojej informacji: Finansowania, które są tutaj proszone, nie różnią się od tych, które codziennie skutecznie wspieram. A po zapoznaniu się teraz z forum, mogę tylko polecić każdemu, kto nie ma pojęcia o finansowaniu nieruchomości, skorzystanie z porad tutaj. Ale wracając do tematu: Te instrumenty z kapitałem własnym zostałyby użyte tylko wtedy, gdy zarysowałaby się bańka na rynku nieruchomości, więc bez stresu...... Jednak kto decyduje, kiedy taka bańka ma miejsce, to już inna sprawa.

[wbs]

Cześć,
proszę nie roztrząsać tutaj spraw osobistych. Chodzi tutaj o rzeczową dyskusję na temat.
Wydawało się, że instrumenty mogą wkrótce zostać włączone, ale dzisiaj okazało się, że wiele przemawia przeciwko temu. Przedstawiciele dwóch dużych banków skomentowali to w ten sposób. Oczywiście w skrócie.
Pomysł sam w sobie jest z pewnością dobry, ale znowu został całkowicie źle zrealizowany.
Jakie sygnał byłaby aktywacja? To oznaczałoby, że Bafin lub Komisja Finansowa mówi, że właśnie teraz jest bańka.
Miałoby to ogromne konsekwencje gospodarcze. Lepszym rozwiązaniem byłoby nie tworzenie instrumentów, a ustawowe przepisy, które określają, że maksymalny poziom obciążenia wynosi 85% - maksymalnie 100%. Oczywiście spowodowałoby to zniknięcie złych kredytów. Ale to byłoby pozytywne dla wszystkich. Statystyki pokazują, że szczególnie finansowania przekraczające 100% są bardzo często poddawane kłopotom. Nawet 100% jest ryzykowne, ale zdecydowanie nie jest tak problematyczne.
Uważam, że to były dwa interesujące komentarze. Między innymi zostało powiedziane, że na przykład, nie jestem pewien, ale chyba w Holandii ta regulacja obowiązuje. Maksymalnie 100%. kredyty tam są mało problematyczne.
Czy więc może to być wskazówka, że w ogóle nie zostaną użyte?
Heidi

[6Bankkaufmann]

@wbs, gdzie jest napisane, że przy granicy zastawu wynoszącej 85% długi zaległe znikają?
Mam już dość dużo restrukturyzacji przymusowych sprzedaży z wyczerpaniem zastawu na poziomie 50% lub nawet poniżej.
Osobiście uważam, że nie jest to tak straszne, jeśli ktoś finansuje 100% lub dodaje koszty poboczne do ceny zakupu, jeśli chodzi o nieruchomość użytkową.
Raczej ograniczyłbym udzielanie kredytów ratalnych do może 3 sztuk, aby przeciwdziałać konsumpcji na kredyt.
To tylko moje osobiste zdanie.
Ale w sumie ciekawe, co się tu dzieje

[Daukind]

Daukind dla ciebie do wiadomości: Finansowania, o które tutaj pytają, nie różnią się od tych, które codziennie skutecznie prowadzę.

To wcale nie maluje dobrego obrazu twojego klienta, a jedynie mnie potwierdza.

[Caspar2020]

Nuż, ustawa sama w sobie jeszcze niczego nie definiuje, ale upoważnia Ministerstwo Finansów, Ministerstwo Sprawiedliwości i Bafin do wydawania odpowiednich rozporządzeń. Po pierwsze, mają być opracowane wyjaśnienia w celu ułatwienia udzielania pożyczek młodym rodzinom i emerytom. Innymi słowy, udzielanie kredytów zostanie rozszerzone:

W obszarze regulacji nadzorczych i cywilnych sprawdzania zdolności kredytowej zgodnie z dyrektywą dotyczącą kredytów hipotecznych w celach mieszkaniowych, w interesie kredytodawców i konsumentów, wzrost tej pewności prawnej. To osiąga się poprzez prawne wyjaśnienia dotyczące tzw. umów kredytowych związanych z konsumpcją nieruchomości oraz możliwości uwzględniania wzrostu wartości nieruchomości mieszkalnych w wyniku działań budowlanych i remontowych w ramach oceny zdolności kredytowej.

A potem nadchodzi §48u KWG:

Ograniczenie dotyczące stosunku między wysokością kredytu a wartością nieruchomości (stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości, znany jako „Loan-To-Value”: LTV);
-określenie okresu, w którym określona część kredytu musi być spłacana, bądź w przypadku kredytów z zapłatą końcową, maksymalny okres spłaty (wymóg amortyzacji);
-wymóg dotyczący zdolności obsługi zadłużenia w postaci górnego limitu stosunku obsługi zadłużenia do dochodu („Debt-Service-To-Income”: DSTI) lub w postaci dolnego limitu pokrycia obsługi zadłużenia („Debt-Service-Coverage-Ratio”: DSCR) oraz
-ograniczenie stosunku między łącznym zadłużeniem a dochodem (stosunek całkowitego zadłużenia do dochodu, „Debt-To-Income”: DTI).

Obecnie oficjalne wartości bazowe, w tym progi bagatelne, nie zostały jeszcze ustalone. Kiedy i jak zostaną one zastosowane...

Przy okazji Holandii.

Holandia wprowadziła tylko LTV i amortyzację (w 2012 i 2013) jako narzędzia z wyżej wymienionych (w 2018 wyniesie to 100%; od 2016 102%; z wyjątkiem nowych budynków mieszkalnych z A++; dla nich nadal obowiązuje 106% LTV), ale dodatkowo znacznie ograniczono ulgi podatkowe dotyczące odliczalności kosztów kredytowych.

W Holandii finansowanie bez spłaty kapitału było całkiem powszechne przed kryzysem mieszkaniowym. Także meble kuchenne i nowy samochód były często finansowane (czyli LTV w kierunku 120% lub nawet więcej). Zawsze zakładano, że ceny nieruchomości rosną tylko w jednym kierunku; czyli w górę. Nagle pojawiła się duża liczba problemowych kredytów w portfelu.
Nowe umowy kredytowe mogą teraz być odliczane podatkowo tylko wtedy, gdy zostaną w pełni spłacone w okresie spłaty. W przypadku starych umów, tylko wtedy, gdy faktycznie będą spłacane.

Apropo punktu widzenia stowarzyszenia banków na ten temat:
https://bankenverband.de/fachthemen/...anzungsgesetz/

Znajduje się tam ładny przegląd tego, jak sytuacja wygląda w Europie:

[wbs]

@wbs, gdzie jest napisane, że przy wskaźniku obciążenia 85% złe kredyty znikają?

Cześć,
w żadnym oficjalnym dokumencie. To były komentarze dwóch dużych niemieckich banków.
Komentarze przekazane telefonicznie.



Cytat od Daukind
Co niekoniecznie tworzy pozytywny obraz twojej klienteli i tylko mnie potwierdza.
Praktyka jednak odpowiada faktycznemu faktu, że duża część to rzeczywiste finansowania kosztów zakupu.
Większość osób wnosi pewien procent własnego kapitału, który zazwyczaj wystarcza na pokrycie kosztów dodatkowych związanych z zakupem i zachowuje pewną rezerwę.
Powszechnie jest krytykowane pominięcie modeli, które uwzględniają 110%. Nie można tego tak zostawić. Chciałbym podać mały przykład, ponieważ banki nie udzielają takich kredytów lekkomyślnie.
Nieruchomość jest zabezpieczana jedynie na maksymalną wartość obciążenia. Reszta to zwykle kredyt osobisty, za który odpowiadasz swoimi dochodami.
Własny kapitał to nieuchwytne zwierzątko i trzeba je złapać tam, gdzie to możliwe. Załóżmy, że jestem wykwalifikowanym akademikiem. Włożyłem dużo pieniędzy w swoje wykształcenie i dlatego mam zaledwie niewielki wkład własny. Jednak moja zdolność kredytowa pozwala na 110%. Co więc zrobić? Czekać na podwyżkę oprocentowania i stracić korzyść z wykorzystanego wkładu? To samo dotyczy odwrotnego przypadku. Teraz mogę działać i sfinansować właśnie 110%.
Lub weźmy inne przykłady. Jestem ojcem dwójki dzieci. Mam wystarczające dochody. Bank stwierdza, że mogę sfinansować zakup domu moimi dochodami. W przeszłości musieliśmy spłacać kredyty na zakup mebli, dziecięcych rzeczy, samochodu, kuchni itp. Wszystko jest już posiadam, kredyty spłacone i bank stwierdza, że po odjęciu wszystkich kosztów utrzymania i pewnej rezerwy kwota X może zostać sfinansowana. Teraz jest dostępny obiekt spełniający te wymagania, a finansowanie ma pułap 110%. Dlaczego rodzina miałaby czekać? Na co? Bardziej prawdopodobne jest, że niższe stopy procentowe nie zostaną znalezione w przyszłości po oszczędnościach na wkład własny. Więc trzeba się zastanowić, na co czekać?
Inny przykład: Jestem młody (nie ja, kiedyś byłem młody) i zarabiam naprawdę dobrze. Zaoszczędziłem pewną kwotę na wkład własny. Teraz chcę kupić Dom i idę do banku mówiąc: sfinansujcie zakup, jeśli wartość nieruchomości pozwoli na obciążenie, a ja pokryję koszty dodatkowe. Na moich rachunkach oszczędnościowych, lokatach terminowych itp. zostaje mi kwota X, bo tak chcę.
Maksymalny pułap wyniósłby wtedy 100% - Jeśli klient tak chce, dlaczego nie?
Uważam, że ocena zawsze powinna być skierowana na ekonomiczne aspekty wnioskodawcy. Czy będzie w stanie na to sobie pozwolić w przyszłości, gdy okres zabezpieczenia procentowego dobiegnie końca i np. wyniesie 6%? Istnieje jeszcze wiele innych powodów. Ale ogólna krytyka wysokich pułapów jest moim zdaniem niewłaściwa.
Pozdrowienia
Heidi

[wbs]

Cześć,
Bundestag przyjął tylko dwa instrumenty. Mianowicie:


-Limit górny dla stosunku kwoty pożyczki do wartości nieruchomości (relacji objętości kredytu do wartości nieruchomości, czyli „Loan-To-Value“: LTV);
-Określenie okresu, w którym określony udział pożyczki musi być spłacony, lub w przypadku kredytów ratalnych maksymalnego okresu spłaty (wymóg amortyzacji);

Heidi

[Daukind]

Natomiast praktyka odpowiada faktycznemu istnieniu istnieje duża liczba prawdziwych finansowań cen zakupu.
Większość z nich ma pewien poziom kapitału własnego, który zazwyczaj wystarcza na pokrycie kosztów pobocznych zakupu i pozostawia rezerwę.

Średni wskaźnik kapitału własnego w Niemczech wynosi około 30%

[wbs]

Średnia wartość kredytu na ekwiwalent kapitałowy w Niemczech wynosi około 30%

Tak, znam również tę liczbę. Pozostańmy przy niej. Powiedzmy, że kupujesz w NRW w doskonałej lokalizacji.
Wszystkie dodatkowe opłaty, agent nieruchomości, kuchnia itp. wynoszą 15%. Zazwyczaj jest nieco mniej, ale powiedzmy, że to droga kuchnia. Wiem, jakie są kobiety.
Bank stwierdza, że nieruchomość nie jest tak wartościowa, jak sądzono. Bank mówi Ci, że możemy to sfinansować, ale wartość zabezpieczenia wynosi suma X. Możesz pokryć różnicę za pomocą własnych 15%, ponieważ chcesz mieć tę nieruchomość. Jako kupujący jesteś przecież ślepy, gdy zakochasz się w obiekcie. Jeśli ktoś Ci powie, żeby zrezygnować, to dla Ciebie to jedzie na jedno ucho i wypada z drugiego, i jest to uznane za: Ten nie życzy mi szczęścia. Teraz kupujący wykorzystuje te 15%, a bank finansuje resztę i mimo to ma wskaźnik zabezpieczenia na poziomie 100%.
Zgadzam się, ta sytuacja różni się od zakładanej początkowej bazy 110%, oczywiście.
Ale mimo to taka sytuacja mogła i zdarzyła się już.
Heidi

[Daukind]

No cóż... nie powinno się ani ślubować na ślepo, ani kupować domu na ślepo. Ale widzi się, że niektórzy to robią codziennie tutaj w forum. Mimo to nie muszę tego popierać.

[NaTwoim13]

Właśnie wyobrażam sobie, że mam zaburzenia wzroku lub jestem niewidomy.

Dzieciaku, zwróć uwagę na to, co i jak formułujesz, dlaczego zawsze tak prosto? Wiemy, o co chodzi, ale dlaczego zawsze tak nieskomplikowanie, tak dyskryminująco, tak negatywnie i z takimi oskarżeniami?

Na pewno istnieją marzyciele, autodestruktywne osoby i nierozsądni, ale czy nadal uważasz, że Twoje posty z powyższymi atrybutami zniechęcają tych ludzi i konsumentów od ich zamiarów? Czy sądzisz, że banki czekają na tych klientów z zaleceniami dotyczącymi kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne i my, jako agenci, pośrednicy i ci, którzy chcieliby nimi być, możemy jeszcze coś takiego bankom wcisnąć?

[Daukind]

noel,
Ty i Twoi podobni żyjecie tylko i wyłącznie z problemów innych ludzi. Więc nie bądź taki obłudny. Ktoś, kto ma >20% wkład własny i wydatki na nieruchomość

[NaTwoim13]

Powiedz mi, czy teraz znasz moją klientelę??? To jest niewiarygodne!
Jak głupie i naiwne jest Twoje stwierdzenie, że muszę żyć z wąskich klientów finansowych, można ocenić po tym, że od 24 lat towarzyszę finansowaniu nieruchomości w górę i w dół. Wynika z tego, że też finansowania wygasają, gdzie nie dyskutuje się już o kapitale własnym, co oznacza, że to w ogóle nie dotyczy tego klientela, o którym mówisz. Tylko z tego potencjału sam mogę utrzymać trzy rodziny
Nie chcę tego dalej rozwijać, to tylko szybki argument na rzecz tego, jakie bzdury sobie wyobrażasz
5-6 innych obszarów działalności (jeden z nich to Forum Finansowe) są owocem bardzo, bardzo dobrej pracy przez ponad 2,5 dekady, owocem ciężkiej pracy, pomysłów i trudu. Zysk z tego to wisienka na torcie
Czy wiesz, co jest piękne w mojej pracy (która jest też moim hobby)? To, że ma się do czynienia z ludźmi, można pomagać i kształtować, dzielić się pomysłami i doświadczeniami, a tak, być po drugiej stronie od banku, trzymając za rękę klienta po stronie konsumenta.
No cóż, za 5 miesięcy po jego szkoleniu w Postbanku/DSL Banku wychodzi pierwsze z moich 2 pociech na rynek, zresztą, to od niego pochodzi nazwa tutaj, Noel-Maxim. Wtedy obaj będziemy Cię drażnić