Capital Investment 4

[3eugh]

Cześć wszystkim,

Temat zamiany zastawu/zmiany obiektu jest dla mnie ważny, ponieważ chcę ominąć VFE (i nie, WRJ w tym przypadku nie wchodzi w grę). Po częściowej wiedzy, że w moim przypadku również możliwa jest zamiana zastawu/zmiana obiektu, mam pytania odnośnie strategii:

Czy rozumiem dobrze, że zamiana zastawu/zmiana obiektu jest możliwa bez podwójnego obciążenia kredytem tylko wtedy, gdy zakup nowego obiektu odbywa się czasowo możliwie natychmiast po sprzedaży obecnie posiadanej nieruchomości? W przeciwnym razie potrzebowałbym finansowania tymczasowego (to osobny temat). Jeśli dobrze to oceniam, oznacza to również, że budownictwo nowe prawdopodobnie nie wchodzi w grę (chyba że ponownie za pomocą finansowania tymczasowego). Czy to jest zrozumiałe?

Jakie rodzaje finansowania tymczasowego są ogólnie dostępne? Jeśli chcę dokonać zamiany zastawu/zmiany obiektu, oznacza to finansowanie tymczasowe w moim obecnym banku. Czy tracę ewentualne szanse, jeśli wcześniej się na to zdecyduję?

Co z zabezpieczeniem odsetek w finansowaniu tymczasowym? Elastyczne do 1 roku, zakładając, że najpóźniej w ciągu roku zarówno sprzedaż starego obiektu, jak i zakup nowego obiektu zostaną dokonane? Na co zwrócić uwagę odnośnie wysokości? Przychodzą mi na myśl spontanicznie koszty dodatkowe związane z zakupem (ewentualnie również budową) (np. opłaty za pośrednictwo, notariusz, wpis do księgi wieczystej, podatek od nabycia nieruchomości, ewentualne koszty uzbrojenia) oraz różnicę (pozytywną lub negatywną) pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży a ceną zakupu. A jest to trudne do oszacowania z góry, jeśli nie wie się, czy ostatecznie uzyska się pożądaną cenę sprzedaży i czy poszukiwana nieruchomość odpowiada w przybliżeniu planowanej cenie zakupu. Nie chodzi o kilkaset euro, ale rzeczywista kwota powinna być odpowiednia.

Kolejna wskazówka od banku: Skasowanie zastawu na dotychczasowym obiekcie może nastąpić dopiero po wpisaniu zastawu na nowym obiekcie. Oznacza to jednak, że najpierw trzeba nabyć nowy obiekt, zanim można sprzedać obecnie posiadany, czy się mylę?

Dzięki za wskazówki, doświadczenia i ewentualne wskazówki odnośnie dalszej lektury.

Pozdrowienia,

Eugen

[NaTwoim13]

To jest bardzo proste. Jeżeli bank zgodzi się na wymianę obiektów, nowy obiekt musi być znany i dokumentowany. W inny sposób bank nie może obliczyć, czy nowa nieruchomość kwalifikuje się jako nowy obiekt. Dlatego najpierw musi być jasne, jakiego obiektu chcemy. Gdy to będzie ustalone, obiekt ten zostaje przedstawiony do wyceny w obecnym banku. Jeśli bank zgadza się ogólnie, składa się wniosek o zmienną finansowanie pośrednią w przypadku budowy nowej nieruchomości, w przypadku istniejącej nieruchomości może to nie być konieczne, jeśli umowa kupna-sprzedaży jest dobrze skonstruowana. Kupno i sprzedaż powinno być wykonane stopniowo, idealnie z udziałem notariusza, aby zagwarantować obie transakcje. Sprzedać nieruchomość, ale nie móc kupić jest tak samo nieszczęśliwe jak kupić, ale nie sprzedać.
W przypadku wpisów hipotecznych nie powinno być problemów, ponieważ prawa własności są odpowiednio przekazywane i usuwane.
Ważne jest, aby wiedzieć, że podczas budowy nowego obiektu pojawi się podwójne obciążenie, ponieważ w trakcie budowy płaci się zarówno starą ratę, jak i odsetki od wypłaconych środków z kredytu zmiennego. Ponadto, zmienna finansowanie pośrednie w innym banku jest praktycznie niemożliwe, ponieważ żadna instytucja finansowa nie chce podjąć ryzykownego finansowania tak krótkiego okresu związane z nową budową.

[3eugh]

Dziękuję za jasne słowa - pomogły mi. Czy widzisz (inną) możliwość, aby uniknąć tej podwójnej obciążenia lub przynajmniej zminimalizować ją?
Pozdrawiam,
Eugen

[NaTwoim13]

Nie sprzedawaj, nic nowego. Oblicz wartość dodaną zmiany, jeśli chcesz skupić się na materiale, a jej nie ma, po prostu olej sprzedaż. Ale lepiej oblicz koszty zmiany i porównaj je do swoich osobistych korzyści.

[3eugh]

Tak naprawdę wynajem jest możliwy, ale może też być utrapieniem. Powinienem raczej rozważyć zapłacenie VFE i skreślenie tego kłopotu. Moja rodzina i ja bardzo chętnie dokonamy tej zmiany. Jeśli nie zostanie to nowo wybudowane, będzie to trochę łatwiejsze.

Najlepsze życzenia,
Eugen